{"id":7451,"date":"2023-07-26T06:30:00","date_gmt":"2023-07-26T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7451"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"nachhaltige-immobilien-teil-3-3-ergebnisse-eines-einfachen-indikatorensets","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/07\/26\/nachhaltige-immobilien-teil-3-3-ergebnisse-eines-einfachen-indikatorensets\/","title":{"rendered":"Nachhaltige Immobilien Teil 3\/3: Ergebnisse eines einfachen Indikatorensets"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Christian Kraft<\/a> und Leonard Fister<\/a>, HSLU<\/p>\n

Wichtige nachhaltige Elemente von Immobilien werden bereits in der Bewertung der Immobilie ber\u00fccksichtigt. Diese sind bereits eingepreist und m\u00fcssen deshalb in der Finanzierung nicht zus\u00e4tzlich kalkuliert werden. Der wichtigste Faktor ist in diesem Zusammenhang die Lagequalit\u00e4t der Immobilie. In Schweizer Gemeinden und St\u00e4dten betr\u00e4gt der Anteil des Landwertes am Marktwert von Immobilien bis zu 60 Prozent. Damit ist die Lage der Werttreiber Nummer eins und absolut entscheidend f\u00fcr die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie und derer wirtschaftlichen Nachhaltigkeit.<\/p>\n

Die Lagequalit\u00e4t (Mikro- und Makrolage) wird von verschiedenen Bewertungsunternehmen in leichten Variationen gemessen. Die Hauptkomponenten gelten dabei jedoch als Branchenstandard. Sie werden beispielsweise vom Kanton Z\u00fcrich f\u00fcr den Lageklassenplan verwendet. Die f\u00fcnf Hauptkomponenten der Mikrolagenbeurteilung sind Immissionen, Aussicht und Besonnung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung sowie Umfeldqualit\u00e4t zum Beispiel durch Image des Quartiers.<\/p>\n

F\u00fcr die Finanzierung bedeutet das folgendes: Eine wirtschaftlich nachhaltige Lage resultiert automatisch in h\u00f6heren Belehnungswerten und tieferen Finanzierungsrisiken. Dieser Faktor muss in der Finanzierung nicht als weiterer Nachhaltigkeitsaspekt ber\u00fccksichtigt werden, weil jedes Bewertungssystem die Kongruenz zwischen \u00f6konomischer und sozial-\u00f6kologischer Nachhaltigkeit erkennt und diesen Faktor bereits einpreist.<\/p>\n

Andere Nachhaltigkeitsfaktoren finden hingegen keine oder nur teilweise Ber\u00fccksichtigung in der Bewertung. Dies sind insbesondere CO2<\/sub>-Emissionen und Landverbrauch. Auch die \u00d6V-G\u00fcteklasse spielt als gesonderter Indikator eine wichtige Rolle. Sie dient zwar bereits in der Lagequalit\u00e4tsmessung als Indikator f\u00fcr die verkehrstechnische Erreichbarkeit, doch eine zus\u00e4tzliche Ber\u00fccksichtigung ist sinnvoll und einfach operationalisierbar.<\/p>\n\n\n

Indikator 1: \u00d6V-G\u00fcteklasse<\/h2>\n\n\n

Das Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung ARE publiziert als \u00d6V-G\u00fcteklasse einen Indikator zur Messung der Erschliessung mittels \u00f6ffentlichen Verkehrs f\u00fcr einen bestimmten Standort.[1]<\/sup><\/a> Die Methodik basiert auf der kombinierten Einstufung gem\u00e4ss Art des Verkehrsmittels, Kursintervall, Haltestellenkategorie und der Distanz zur Haltestelle.<\/p>\n

Die \u00d6V-G\u00fcteklasse erlaubt die kombinierte Abbildung \u00f6kologischer und sozial nachhaltiger Dimensionen bez\u00fcglich der Lage von Objekten. Insbesondere die Distanz zu Infrastruktur f\u00fcr Freizeit und Arbeit bietet eine zus\u00e4tzliche Einsch\u00e4tzung, die rein wirtschaftliche Bewertungen des Objekts erg\u00e4nzt. Die \u00d6V-G\u00fcteklasse, in deren Bereich ein Wohngeb\u00e4ude f\u00e4llt, beeinflusst den Wert der Immobilie mit. Sie ist jedoch nicht allein verantwortlich f\u00fcr die Lagequalit\u00e4t, weil sie anderen Faktoren wie zum Beispiel Aussicht, Besonnung, L\u00e4rmimmissionen oder N\u00e4he zu Naherholungsgebieten widersprechen kann. Deshalb k\u00f6nnen auch Orte mit schlechter \u00d6V-G\u00fcteklasse werthaltig sein, was im Bewertungsprozess bereits ber\u00fccksichtigt ist.<\/p>\n

F\u00fcr die Beurteilung der Nachhaltigkeit hat die \u00d6V-G\u00fcteklasse jedoch wichtige Zusatzfunktionen. Erstens korreliert sie stark mit Infrastrukturen, Einkaufsm\u00f6glichkeiten, Restaurants, Kulturangeboten und Arbeitsplatzangeboten. An Orten mit hoher \u00d6V-G\u00fcteklasse sind lebhafte Quartiere und Arbeitspl\u00e4tze in der Regel nicht weit entfernt und kurze Wege erleichtern den Alltag. Diese Aspekte spielen f\u00fcr die soziale Nachhaltigkeit eines Ortes eine wichtige Rolle. Damit ist die \u00d6V-G\u00fcteklasse ein optimaler Indikator f\u00fcr nachhaltige Mobilit\u00e4t, fussl\u00e4ufige Infrastruktur und, sofern die L\u00e4rmbelastung nicht zu hoch ist, f\u00fcr lebhafte Quartiere.<\/p>\n

Abbildung 1 zeigt, inwieweit Lagen mit guter Anbindung an den \u00f6ffentlichen Verkehr auch k\u00fcrzere Distanzen zu Infrastruktur aufweisen. Die Distanz der Haushalte zu Infrastruktur wird anhand der 10 Prozent, 25 Prozent, 50 Prozent, 75 Prozent und 90 Prozent Perzentile der Verteilung dargestellt. Zum Beispiel liegt die H\u00e4lfte aller Haushalte mit \u00d6V-G\u00fcteklasse A n\u00e4her als 382 Meter zum n\u00e4chsten Supermarkt, w\u00e4hrend f\u00fcr Haushalte ohne \u00d6V-Anbindung (keine \u00d6V-G\u00fcteklasse) im Median eine Distanz von bis zu 3’401 Meter zur\u00fcckgelegt werden muss. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass 50 Prozent der Haushalte in Lagen ohne \u00d6V-Anbindung mehr als 3’401 Meter vom n\u00e4chsten Supermarkt entfernt sind. F\u00fcr \u00d6V-G\u00fcteklasse A hingegen haben lediglich 10 Prozent der Haushalte eine l\u00e4ngere Distanz als 842 Meter zum n\u00e4chsten Supermarkt. Ein qualitativ \u00e4hnliches Bild ergibt sich f\u00fcr andere Infrastruktureinrichtungen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Durchschnittliche Distanzen der Haushalte zu Infrastruktur, und Anzahl naher Arbeitsplatzangebote. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023 und BFS, 2021)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Abbildung 2 zeigt die Anzahl der Arbeitsst\u00e4tten und Besch\u00e4ftigten auf den vier angrenzenden Quadratkilometern zu den Haushalten einer jeweiligen \u00d6V-G\u00fcteklasse. W\u00e4hrend etwa 50 Prozent der Haushalte in Lagen der \u00d6V-G\u00fcteklasse A 17’669 oder mehr Besch\u00e4ftigte in unmittelbarer N\u00e4he z\u00e4hlen, so haben 50 Prozent der Haushalte ohne \u00d6V-G\u00fcteklasse lediglich 442 Besch\u00e4ftigte oder weniger in ihrem Gebiet. Ein qualitativ \u00e4hnliches Bild zeigt sich f\u00fcr die Anzahl an Arbeitsst\u00e4tten.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 2: Anzahl Arbeitsst\u00e4tten und Besch\u00e4ftigte in unmittelbarer N\u00e4her der Haushalte nach \u00d6V-G\u00fcteklasse. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023 und BFS, 2022)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Zweitens schaffen gute \u00d6V-G\u00fcteklassen ein niederschwelliges Mobilit\u00e4tsangebot. Eine hohe \u00d6V-G\u00fcteklasse beinhaltet schnelle Verbindungen zu den wichtigsten Zentren genauso wie eine hohe Dichte hochfrequenter Nahverkehrsbeziehungen. Das schafft Anreize zur Nutzung des \u00f6ffentlichen Verkehrs und zum Verzicht oder zur reduzierten Nutzung des Individualverkehrs mit bekannten negativen Folgen f\u00fcr innerst\u00e4dtische Qualit\u00e4ten und Umwelt. Insgesamt wird die induzierte Mobilit\u00e4t reduziert und ein Angebot geschaffen, das die \u00f6kologische und soziale Nachhaltigkeit eines Ortes st\u00e4rkt.<\/p>\n

Die Messung der \u00d6V-G\u00fcteklasse jedes Ortes in der Schweiz ist, wie die vorg\u00e4ngigen Indikatoren zeigen, leicht operationalisier- und umsetzbar. In Abbildung 3 zeigt sich, dass vor allem an dicht bebauten st\u00e4dtischen Lagen 58 Prozent der Haushalte von guter bis sehr guter \u00d6V-Qualit\u00e4t (Klassen A und B) profitieren, w\u00e4hrend auf dem Land fast 85 Prozent der Haushalte keinen oder sehr schlechten Anschluss (Klasse D) an das \u00d6V-Netz haben \u2013 und damit auch gleichzeitig weite Distanzen zu Angeboten des t\u00e4glichen Bedarfs in Kauf nehmen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 3: Anteil der Haushalte nach \u00d6V-G\u00fcteklasse und BFS-Gemeindetypologie 2012. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023 und BFS, 2017)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Menschen in St\u00e4dten sind im Vergleich zu Haushalten auf dem Land deutlich besser an das Netz des \u00f6ffentlichen Verkehrs angeschlossen. Zwischen den St\u00e4dten gibt es jedoch grosse Unterschiede, wie in Abbildung 4 dargestellt. Insbesondere eine h\u00f6here Einwohnerzahl und geringere Weitl\u00e4ufigkeit der Stadt sind Einflussfaktoren f\u00fcr eine gr\u00f6ssere Dichte des st\u00e4dtischen \u00d6V-Netzes. Chur hat mit 58 Prozent der Haushalte im Gebiet der \u00d6V-G\u00fcteklassen A und B im Vergleich zum Land eine bereits deutlich bessere \u00d6V-Anbindung. In Genf verf\u00fcgen fast alle Haushalte \u00fcber eine gleich gute Anbindung, in Basel 98 Prozent und Z\u00fcrich 96 Prozent.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 4: Anteil der Haushalte nach \u00d6V-G\u00fcteklasse, Grossst\u00e4dten und Land. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023 und BFS, 2017)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Besonders deutlich kommen die Unterschiede bez\u00fcglich der Anbindung an das \u00d6V-Netz bei der Ber\u00fccksichtigung der Stockwerke zu tragen, siehe Abbildung 5. H\u00e4user kurz unter der Hochhausgrenze liegen im Mittel optimal. Sie bieten besonders vielen Haushalten direkten \u00d6V-Zugang und beste Infrastruktur. Ab acht Geschossen l\u00e4sst dieser Zusammenhang wieder nach. Insgesamt haben 40 Prozent der Haushalte in Geb\u00e4uden mit sechs bis neun Stockwerken sehr gute oder gute Anbindung an das \u00d6V-Netz. Lediglich 1 Prozent hat keinen Zugang zum \u00d6V. F\u00fcr Haushalte in Geb\u00e4uden mit bis zu drei Stockwerken, also in erster Linie Bewohnende von Einfamilienh\u00e4usern, sind es hingegen 26 Prozent ohne Zugang, und lediglich 8 Prozent liegen in \u00d6V-G\u00fcteklassen A und B.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 5: Anteil der Haushalte nach \u00d6V-G\u00fcteklasse und Geb\u00e4udeh\u00f6he. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023 und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Indikator 2: Landverbrauch<\/h2>\n\n\n

Gem\u00e4ss dem Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung[2]<\/a> \u201eschreitet die Fl\u00e4cheninanspruchnahme f\u00fcr Siedlungs- und Infrastrukturzwecke in der Schweiz weiterhin \u2013 \u00fcberproportional zum Bev\u00f6lkerungswachstum \u2013 voran. Diese fl\u00e4chenintensive Siedlungsentwicklung f\u00fchrt zu den bekannten unerw\u00fcnschten \u00e4sthetischen, \u00f6kologischen, \u00f6konomischen und sozialen Folgen.\u201c Angesichts des aktuellen Bev\u00f6lkerungswachstums mit einer Nettozuwanderung im Jahr 2022 von mehr als 80’000 Menschen erstmals seit 10 Jahren[3]<\/a> gewinnt die Nutzung innerer Reserven nochmals an Bedeutung. Der Kanton Z\u00fcrich hat sich 2014 zum Beispiel vorgenommen, 80 Prozent des Bev\u00f6lkerungswachstums bis 2040 im urbanen Handlungsraum anzusiedeln. 2014 rechnete der Kanton bis 2040 mit einem Zuwachs \u201eum gut 280’000 Einwohnerinnen und Einwohner\u201c[4]<\/a>. Im Jahr 2022, nach nur 8 Jahren, sind bereits 48 Prozent dieses Wachstums eingetroffen[5]<\/a>. W\u00e4chst der Kanton weiter wie bisher, ist die Prognose 10 Jahre fr\u00fcher Realit\u00e4t als erwartet. In anderen urbanen Regionen schreitet das Wachstum \u00e4hnlich schnell voran, ohne die M\u00f6glichkeit, Bauzonen signifikant auszudehnen. <\/p>\n

Angesichts dieser Entwicklungen gewinnt der Landverbrauch rasant an Bedeutung. Der Indikator hat deshalb aus \u00f6kologischer Perspektive nochmals an Relevanz gewonnen und tangiert auch soziale Aspekte. Dichte und H\u00f6he an zentral und verkehrstechnisch sehr gut erschlossenen Lagen spielen damit eine wichtige Rolle.<\/p>\n

Der Landverbrauch korreliert auch mit dem zuvor beschriebenen Indikator der \u00d6V-G\u00fcteklasse. Effizient genutzte Orte befinden sich h\u00e4ufig in Bereichen sehr guter \u00d6V-Erschliessung. Abbildung 6 zeigt den Trend anhand der Perzentile des Fl\u00e4chenverbrauchs und basiert auf Daten aus dem eidgen\u00f6ssischen Geb\u00e4ude- und Wohnungsregister (GWR) des Bundesamts f\u00fcr Statistik[6]<\/sup><\/a>. Eine Wohnung in \u00d6V-G\u00fcteklasse A verbraucht im Median 42 m2<\/sup> Land (Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che). Eine Wohnung ohne \u00d6V-Anschluss verbraucht hingegen im Median mit 94 m2<\/sup> mehr als doppelt so viel Fl\u00e4che. 10 Prozent der Haushalte ohne \u00d6V-Anschluss verbrauchen 204 m2<\/sup> oder mehr Grundfl\u00e4che pro Wohnung.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 6: Geb\u00e4udegrundfl\u00e4chenverbrauch nach \u00d6V-G\u00fcteklasse. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023 und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Abbildung 7 veranschaulicht die markanten Fl\u00e4cheneinsparungen mit zunehmender H\u00f6he in der Form der Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che, die f\u00fcr eine Wohnung ben\u00f6tigt wird. Ber\u00fccksichtigt werden 1.8 Millionen Geb\u00e4ude mit Wohnnutzung. Die Prozentzahlen zeigen den Anteil dieser Geb\u00e4ude am gesamten Geb\u00e4udepark der Schweiz. Zweigeschossige Geb\u00e4ude, wovon 77 Prozent Einfamilienh\u00e4user sind, ben\u00f6tigen im Median 99 m2<\/sup> Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che pro Wohnung. Dreigeschossige und viergeschossige Geb\u00e4ude sind mit 74 m2<\/sup> respektive 40 m2<\/sup> ben\u00f6tigter Grundfl\u00e4che pro Wohnung bereits um bis zu 60 Prozent fl\u00e4cheneffizienter. Ein zehngeschossiges Hochhaus verbraucht mit 13 m2<\/sup> gegen\u00fcber dem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus nochmals 68 Prozent weniger Grundfl\u00e4che pro Wohnung. Ab einer H\u00f6he von 14 Stockwerken nimmt die Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che nicht weiter ab. Die Effizienzgewinne bez\u00fcglich ben\u00f6tigter Grundfl\u00e4che sind gegen\u00fcber konventionellen Wohngeb\u00e4uden insgesamt enorm. Insbesondere in Hinblick auf Potenziale f\u00fcr gezielte Investitionen: Lediglich 15 Prozent des Geb\u00e4udeparks haben 4 oder mehr Stockwerke, also bieten 85 Prozent der Geb\u00e4ude M\u00f6glichkeiten f\u00fcr grosse Effizienzgewinne durch Aufstockung.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 7: Geb\u00e4udegrundfl\u00e4chenverbrauch pro Wohnung nach Stockwerksanzahl im Geb\u00e4ude. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Insgesamt ist es aus Perspektive Nachhaltigkeit also wichtig, h\u00f6her zu bauen. Dadurch wird der Boden effizient genutzt und Freifl\u00e4che f\u00fcr erg\u00e4nzende oder qualit\u00e4tsstiftende Nutzungen freigelegt. Die grossen Effizienzgewinne liegen dabei eindeutig unterhalb der Hochhausgrenze. Bodammer et al. haben zum Beispiel festgestellt, dass alle schweizweit erstellten Hochh\u00e4user der letzten 20 Jahre nur ein Drittel des letztj\u00e4hrigen Bev\u00f6lkerungswachstums absorbieren k\u00f6nnten[7]<\/a>. Der Hochhausbau ist in der jetzigen Form dadurch keine fl\u00e4chendeckende L\u00f6sung f\u00fcr die urbane Problematik der Wohnungs- und Landknappheit. Mit einem durchschnittlichen viergeschossigen Wohnhaus lassen sich gegen\u00fcber dem Dreigeschosser 47 Prozent Landfl\u00e4che einsparen. Doch 85 Prozent aller Wohngeb\u00e4ude haben drei oder weniger Geschosse. Das zeigt, wie ineffizient Bauland heute genutzt wird und wie gross die Potenziale mit nur wenigen zus\u00e4tzlichen Stockwerken sind. Dies gilt nicht nur f\u00fcr Neubauten, denn auch f\u00fcr den aktuellen Bestand wird im Mengenger\u00fcst ersichtlich, dass rund 275’000 Wohngeb\u00e4ude in st\u00e4dtischen oder intermedi\u00e4ren Lagen maximal 3 Stockwerke haben und damit M\u00f6glichkeiten zur Aufstockung und einer effizienteren Landnutzung bieten (Abbildung 7).<\/p>\n\n\n

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Abbildung 8: Ein- und Mehrfamilienh\u00e4user nach Stockwerksanzahl und Region. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2017 und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Bezogen auf einzelne Objekte erscheinen die Unterschiede zwischen Stadt und Land gering (Abbildung 9). Im Median verbraucht eine Wohnung im st\u00e4dtischen Gebiet etwa 73 m2<\/sup>, und damit 79 Prozent der Fl\u00e4che von 93 m2<\/sup> einer Wohnung auf dem Land. Betrachtet man grosse St\u00e4dte individuell fallen die Unterschiede im Landverbrauch pro Wohnung st\u00e4rker aus. So verbraucht etwa eine Wohnung in Genf im Median lediglich 18 m2<\/sup> Grundfl\u00e4che.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 9: Geb\u00e4udegrundfl\u00e4chenverbrauch pro Wohnung nach Region. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2017 und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Die enorme Relevanz dieser Betrachtung wird allerdings erst deutlich, wenn die Zahlen der Schweiz aggregiert werden, siehe Abbildung 10. W\u00e4hrend in st\u00e4dtischen Gebieten 5.4 Millionen Menschen auf 106 Millionen m2<\/sup> Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che leben, sind es auf dem Land 1.3 Millionen Menschen auf 52 Millionen m2<\/sup>. In der Stadt lebt somit auf einer rund doppelt so grossen verbauten Fl\u00e4che die vierfache Menge an Menschen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 10: Aggregierte Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che und Wohnbev\u00f6lkerung nach Region. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2017, BFS, 2021a und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Indikator 3: CO2<\/sub>-Emissionen und Ressourcenverbrauch im Betrieb<\/h2>\n\n\n

Die Vermeidung von CO2-<\/sub>Emissionen im Geb\u00e4udepark ist zentral. Die genaue Berechnung des CO2<\/sub>-Ausstosses ist mit detaillierten Geb\u00e4ude- und Verbrauchsdaten m\u00f6glich. Auch das Bundesamt f\u00fcr Umwelt hat mit dem CO2<\/sub>-Rechner eine Grobsch\u00e4tzung f\u00fcr Wohngeb\u00e4ude auf Basis \u00f6ffentlicher Daten publiziert[8]<\/a>.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 11: Anteil der Haushalte nach CO2<\/sub>-Emission und \u00d6V-G\u00fcteklasse. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf ARE, 2023, BAFU, 2023a und BFS 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Der CO2<\/sub>-Rechner erlaubt den Vergleich verschiedener Situationen. Dabei stellt sich die Frage, ob aus Nachhaltigkeitsperspektive der absolute CO2<\/sub>-Ausstoss in Tonnen pro Jahr oder pro Energiebezugsfl\u00e4che und Jahr die richtigen Bezugseinheiten zur Einsch\u00e4tzung der Nachhaltigkeit sind.<\/p>\n

Folgendes Beispiel verdeutlicht die Problematik. An der Zentralstrasse in Luzern wird ein typisches Mehrfamilienhaus mit neun Geschossen und einer Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che von 162 m2 <\/sup>mit Gas geheizt. Das Geb\u00e4ude, im Jahr 1919 erstellt, beinhaltet 16 Wohnungen, f\u00fcr deren Be-heizung im Jahr 59 Tonnen CO2<\/sub> ausgestossen werden. In der l\u00e4ndlichen Gemeinde Buttisholz, nordwestlich der Stadt Luzern, befindet sich zum Vergleich ein typisches Einfamilienhaus mit zwei Geschossen und einer Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che von 110 m2<\/sup>, das mit einer \u00d6lheizung geheizt wird. Das Haus wurde 1985 erstellt und der CO2<\/sub>-Ausstoss wird auf 13.7 Tonnen pro Jahr gesch\u00e4tzt. Pro Energiebezugsfl\u00e4che kommen beide H\u00e4user auf vergleichbare Emissionswerte. Absolut gesehen emittiert das Einfamilienhaus 77 Prozent weniger CO2<\/sub>. Doch w\u00e4hrend im Einfamilienhaus ein Haushalt in einer Wohnung lebt, und im Mehrfamilienhaus an der Zentralstrasse 16 Haushalte in 16 Wohnungen, emittiert das Einfamilienhaus pro beheizte Wohneinheit rund 270 Prozent mehr CO2<\/sub> als das Mehrfamilienhaus an der Zentralstrasse.<\/p>\n

In der \u00f6ffentlichen Wahrnehmung werden beide H\u00e4user als \u00f6kologisch nicht nachhaltig eingestuft. Auch der CO2<\/sub>-Rechner des Bundesamtes f\u00fcr Umwelt stuft beide H\u00e4user kategorisch gleich schlecht ein. Beide verbrennen Gas oder \u00d6l, sind nicht saniert und schlecht isoliert. Und doch ist der durch Heizen verursachte CO2<\/sub>-Fussabdruck f\u00fcr die Haushalte an der Zentralstrasse deutlich kleiner als im Buttisholzer Einfamilienhaus. Selbst um die wesentlich kleinere Wohnfl\u00e4che der Wohnungen im Mehrfamilienhaus bereinigt, liegt der Ausstoss pro Haushalt noch wesentlich tiefer.<\/p>\n

Dieser Skaleneffekt relativiert damit den h\u00f6heren Anteil nicht-fossiler Brenntr\u00e4ger in l\u00e4ndlichen Gebieten und das dadurch vermutete h\u00f6here Niveau von Nachhaltigkeit auf dem Land: Abbildung 12 veranschaulicht die Anteile an CO2<\/sub>-Emissionen, Bev\u00f6lkerungszahlen und Fl\u00e4chenverbrauch nach dem Typ der Region. 16 Prozent der Schweizer Bev\u00f6lkerung leben in l\u00e4ndlichen Regionen und emittieren 19 Prozent des gesamten CO2<\/sub>-Ausstosses. Das st\u00e4dtische Gebiet beherbergt 63 Prozent der Bev\u00f6lkerung und verantwortet 58 Prozent der CO2<\/sub>-Emissionen, und weist somit gegen\u00fcber l\u00e4ndlichen Regionen ein leicht besseres Verh\u00e4ltnis von CO2<\/sub>-Emissionen pro Kopf auf. In Kombination mit dem geringeren Fl\u00e4chenverbrauch wird die positivere Bilanz der Stadt hinsichtlich Nachhaltigkeit verst\u00e4rkt. Zugleich bieten st\u00e4dtische Gebiete aufgrund der hohen Anzahl an fossilen Heiztr\u00e4gern gr\u00f6sseres Potenzial, sich nachhaltig zu verbessern.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 12: Anteile der Regionentypen an CO2<\/sub>-Emissionen, Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che und Wohnbev\u00f6lkerung. (Quelle: eigene Darstellung basierend auf BFS, 2021a, BAFU, 2023a und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Zwischen den Schweizer St\u00e4dten bestehen grosse Unterschiede hinsichtlich fossil beheizter Wohnungen. Abbildung 13 zeigt, dass in Basel bereits 63 Prozent der Haushalte nicht-fossil beheizt werden. In Genf hingegen sind es nur 8 Prozent. Insbesondere Grossst\u00e4dte bieten also viele M\u00f6glichkeiten, mit gezielten Investitionen in Erneuerungen von Heizsystemen eine grosse Nachhaltigkeitswirkung zu erzielen.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 13: Anteile der Haushalte nach CO2<\/sub>-Ausstoss und Grossst\u00e4dten. (Quelle: eigene Darstellung
basierend auf BFS, 2017, BAFU, 2023a und BFS, 2023)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Bei den Werten der CO2<\/sub>-Emissionen ist jedoch die Qualit\u00e4t der f\u00fcr die Sch\u00e4tzung verwendeten Daten zu beachten. Die meisten Inputfaktoren des CO2<\/sub>-Rechners werden dem GWR entnommen, dessen Daten aufgrund Qualit\u00e4t und Aktualit\u00e4t keine exakte Sch\u00e4tzung f\u00fcr alle Objekte zul\u00e4sst. Insbesondere Sanierungen von Geb\u00e4uden und Heizsystemen werden nicht vollst\u00e4ndig nachgef\u00fchrt. Da alle nicht-fossilen Heizungen gem\u00e4ss CO2<\/sub>-Rechner keinen CO2<\/sub>-Ausstoss haben, f\u00fchrt die fehlende Datenaktualit\u00e4t zu einer Verzerrung der Verteilung der CO2<\/sub>-Emissionen, deren Systematik und Richtung nicht akkurat bestimmt werden kann. Eine weitere Einschr\u00e4nkung des CO2<\/sub>-Rechners ist, dass granulare Daten nur f\u00fcr Einzelobjekte \u00f6ffentlich verf\u00fcgbar sind. Die Beurteilung des Geb\u00e4udeparks der Schweiz oder grosser Portfolios wird dadurch erschwert, dass als Gesamtdatensatz lediglich die kategorische Einteilung der CO2<\/sub>-Emissionen nach kg\/m2<\/sup> bezogen auf die Energiebezugsfl\u00e4che des Geb\u00e4udes verf\u00fcgbar ist. Die verf\u00fcgbaren Kategorien k\u00f6nnen Abbildung 13 entnommen werden. Nicht-fossile Heizungen fallen gesamt in die Kategorie von 0 kg\/m2<\/sup>. Alle anderen Kategorien differenzieren fossile Tr\u00e4ger, wobei haupts\u00e4chlich zwischen \u00d6l und Gas bzw. dem Alter der Anlage unterschieden wird, und der CO2<\/sub>-Ausstoss durch fehlende Information \u00fcber Sanierungen potenziell \u00fcbersch\u00e4tzt wird. Zudem ist die h\u00f6chste Kategorie > 25 kg\/m2<\/sup> im Verh\u00e4ltnis tief angesetzt und erlaubt keine pr\u00e4zise Einordnung.<\/p>\n

Trotz dieser Vorbehalte erlauben \u00f6ffentlich verf\u00fcgbare Daten des Bundesamts f\u00fcr Umwelt eine fl\u00e4chendeckende Betrachtung des CO2<\/sub>-Ausstosses nach Heizsystemen und schaffen damit Transparenz \u00fcber die aktuelle Situation in der Schweiz. Besonders f\u00fcr gezielte Investitionen in Einzelobjekte stehen erweiterte Kennzahlen zur Verf\u00fcgung, die mit dem anwenderfreundlichen CO2<\/sub>-Rechner gesch\u00e4tzt werden k\u00f6nnen. Die Flexibilit\u00e4t des Rechners erlaubt es, im GWR nicht-nachgef\u00fchrte oder geplante Sanierungen zu ber\u00fccksichtigen und damit die Nachhaltigkeitswirkung bez\u00fcglich der CO2<\/sub>-Emissionen im Betrieb zu bewerten.<\/p>\n

Insgesamt bieten diese Indikatoren eine gute Einordnungsm\u00f6glichkeit von Wohngeb\u00e4uden. Die kombinierten Implikationen aus diesen Indikatoren finden Sie im letzten Blogbeitrag<\/strong> oder im vollst\u00e4ndigen Sustainable Lending Monitor. https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/download\/sustainable-lending-monitor\/<\/a><\/p>\n

Der zugrundeliegende Datensatz basiert auf \u00f6ffentlichen Informationen. Wir stellen ihn allen interessierten Institutionen auf Anfrage (leonard.fister@hslu.ch<\/a>) zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

Sind Sie an weiteren Aspekten dieses Themas interessiert? Dann melden Sie sich f\u00fcr die Konferenz \u00abNachhaltige Wohnungswirtschaft 2023\u00bb<\/strong> am 15. November von 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr am IFZ\/Campus Zug-Rotkreuz an.<\/p>\n\n

[1]<\/a> ARE, 2023<\/p>\n

[2]<\/a> ETH, 2012<\/p>\n

[3]<\/a> SEM, 2023<\/p>\n

[4]<\/a> Statistisches Amt des Kantons Z\u00fcrich, 2014<\/p>\n

[5]<\/a> Statistisches Amt des Kantons Z\u00fcrich, 2023<\/p>\n

[6]<\/a> BFS, 2023<\/p>\n

[7]<\/a> Bodammer et al., 2023<\/p>\n

[8]<\/a> BAFU, 2023a<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In einer dreiteiligen Blogserie beleuchten wir die Fragen, (1) ob und wie Banken die Nachhaltigkeit von Geb\u00e4uden mit Finanzierungskonditionen beeinflussen k\u00f6nnen, (2) wie nachhaltige St\u00e4rken und Schw\u00e4chen von 1.8 Millionen Schweizer Wohngeb\u00e4uden verteilt sind und (3) welche Handlungsoptionen bestehen, um die Schw\u00e4chen zu verbessern. Weitere Ergebnisse und L\u00f6sungen pr\u00e4sentieren und diskutieren wir am 15. 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