{"id":7485,"date":"2023-08-31T07:30:00","date_gmt":"2023-08-31T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7485"},"modified":"2026-02-11T14:53:19","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:19","slug":"verdichtungspotenzial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/08\/31\/verdichtungspotenzial\/","title":{"rendered":"Regulatorisches Informationssystem: Neues Forschungsprojekt zur Navigation im Dschungel der Baugesetze"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Christian Kraft<\/a> & Daniel Steffen<\/a> (HSLU<\/a>); Peter Staub<\/a> & Martin Cremosnik<\/a> (pom+<\/a>)<\/p>\n

Bund, Kantone und Gemeinden stimmen raumwirksame T\u00e4tigkeiten aufeinander ab. Dabei achten die mit Planungsaufgaben betrauten Beh\u00f6rden darauf, \u201e\u2026 den ihnen nachgeordneten Beh\u00f6rden den zur Erf\u00fcllung ihrer Aufgaben n\u00f6tigen Ermessensspielraum zu lassen.\u201c<\/em> So regelt das Schweizer Raumplanungsgesetzt die Zusammenarbeit der Instanzen. Am Ende der Planungskette stehen rund 2000 St\u00e4dte und Gemeinden mit Ermessensspielraum innerhalb der kantonalen Richtplanung. Doch wer plant und baut weiss, dass der Teufel im Detail steckt. Die Konkretisierung der Ermessenspielr\u00e4ume entscheidet h\u00e4ufig \u00fcber den wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und \u00f6kologischen Erfolg der resultierenden Geb\u00e4ude.<\/p>\n

Eine aus der Komplexit\u00e4t bereits sichtbare Konsequenz ist die zunehmende Dauer des Bewilligungsprozesses. Sowohl die Bewilligungsdauer im Median als auch die Streuung der Zeiten liegt sowohl im Neubau als auch bei Sanierungen heute markant h\u00f6her als noch vor zehn Jahren (siehe Abbildungen). Das bedeutet, dass sowohl die Dauer insgesamt zunimmt als auch die Anzahl an Sonderf\u00e4llen, bei denen vieles unklar ist. So betrug die Bewilligungsdauer der Wohnneubauten in der Schweiz im Jahr 2022 34 Tage l\u00e4nger als 2016. Das ist eine Steigerung von 32% gegen\u00fcber 2016 und 57% gegen\u00fcber 2011. Bei Umbauten hat sich die mittlere Bewilligungsdauermit zwischen 2013 und 2018 auf den Tag konstant gehalten, ist seither aber um 14 Tage oder 17% angestiegen. Die Spannbreite der mittleren 50% der Gemeinden (Interquartilsbreite) hat seit 2011 um \u00fcber 52% zugenommen. Dies deutet auf eine zunehmende Unsicherheit bez\u00fcglich der Bewilligungsdauer hin.<\/p>\n\n\n

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Abbildung 1: Verteilung der Medianbewilligungsdauer (Tage) von Wohnneubauten auf Gemeindeebene (eigene Darstellung, Datenquelle: DocuMedia)
Bemerkung: Einzelne Bauprojekte wurden zun\u00e4chst auf Gemeindeebene aggregiert (Median); Beobachtungen mit weniger als 5 Neubauprojekten in ein einem Jahr werden ausgeschlossen; aufgrund der Lesefreundlichkeit werden Ausreisser nicht abgebildet. Box entspricht IQR (mittlere 50% der Gemeinden); Whiskers 1.5 x IQR.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
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Abbildung 2: Verteilung der Medianbewilligungsdauer (Tage) von Umbauten (inkl. Anbauten) auf Gemeindeebene (eigene Darstellung, Datenquelle: DocuMedia)
Bemerkung: Einzelne Bauprojekte wurden zun\u00e4chst auf Gemeindeebene aggregiert (Median); Beobachtungen mit weniger als 5 Neubauprojekten in ein einem Jahr werden ausgeschlossen; aufgrund der Lesefreundlichkeit werden Ausreisser nicht abgebildet. Box entspricht IQR (mittlere 50% der Gemeinden); Whiskers 1.5 x IQR.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n

Ein Projekt von pom+ und der Hochschule Luzern (HSLU) geht jetzt der Frage nach, wie konkret Gemeinden die Regeln auf ihrem Gebiet definieren und formulieren. Was ist klar geregelt, was nicht, und wer entscheidet \u00fcber Ausnahmen, Interpretationsspielr\u00e4ume, \u00c4sthetik, \u00fcber den gesellschaftlichen Nutzen und die \u00f6kologischen Auswirkungen?<\/p>\n

Mittels maschineller Verarbeitung nat\u00fcrlicher Sprache (Natural Language Processing \u2013 NLP) werden alle Baugesetze nach inhaltlichen und sprachlichen Komplexit\u00e4ten strukturiert. Klar geregelte Bereiche, die textlich oder tabellarisch eindeutig formuliert sind, werden kodiert und damit f\u00fcr teilautomatisierte Planungsprozesse nutzbar gemacht.<\/p>\n

So ist zum Beispiel die Aussage \u00abDie<\/em> Firsth\u00f6he, wie oben definiert, darf nie mehr als 20 m betragen\u201c <\/em>eine klare Regel (Firsth\u00f6he \u2264 20m<\/em>). Sind jedoch zun\u00e4chst vermeintlich klare Regeln mit Ausnahmen gekennzeichnet, ist Vorsicht geboten. So ist h\u00e4ufig vermerkt, dass zum Beispiel der Stadtrat die beschriebenen Regeln \u201eunter Beachtung der Planungsgrunds\u00e4tze und unter Abw\u00e4gung der \u00f6ffentlichen und privaten Interessen im Einzelfall festlegt.\u201c <\/em>In diesem Fall ist auf die geschriebenen Regeln kein Verlass. Der Stadtrat kann \u00fcber Abweichungen, positiv oder negativ, entscheiden. In diesem Falle ist f\u00fcr planende Grundeigent\u00fcmer die schnelle Kontaktaufnahme mit den zust\u00e4ndigen Instanzen unumg\u00e4nglich.<\/p>\n

Auch im Hinblick auf die nachhaltige Entwicklung ist die Klarheit textlich formulierter Regeln wichtig. So werden f\u00fcr die Genehmigung von Solaranlagen in vielen der bisher manuell gesichteten Baugesetze \u201egute Gestaltung\u201c <\/em>und\/oder \u201esorgf\u00e4ltige Einordnung in Dach- und allenfalls Fassadenfl\u00e4chen sowie in die Umgebung\u201c <\/em>gefordert. Dies, obwohl gute Gestaltung und sorgf\u00e4ltige Einordnung im Auge des Betrachters liegen und das \u00fcbergeordnete Raumplanungsgesetz vorsieht, dass \u201edie Interessen an der Nutzung der Solarenergie auf bestehenden oder neuen Bauten den \u00e4sthetischen Anliegen grunds\u00e4tzlich vorgehen.\u201c <\/em><\/p>\n

In einigen F\u00e4llen beginnt die Suche nach planerischer Klarheit aber noch viel fr\u00fcher. Denn es ist nicht immer einfach, das aktuell g\u00fcltige Baugesetz oder die im Revisionsprozess befindliche aktuelle Dokumentenversion zu finden. Von 1400 Deutschschweizer Baugesetzen wurden bereits 600 Texte manuell gesammelt und verifiziert. Dabei stellte sich in einigen F\u00e4llen heraus, dass die Gesetze auf den \u00f6ffentlichen Gemeindeseiten nicht aktuell sind. In Einzelf\u00e4llen waren auch die im \u00d6REB-Kataster (\u00f6ffentliche-rechtliche Eigentumsbeschr\u00e4nkungen) verlinkten Gemeindedokumente nicht aktuell oder Gemeinden pr\u00e4sentieren mehre Dokumente unterschiedlicher Aktualit\u00e4t.<\/p>\n\n

Mit dieser Ausgangslage verfolgt das Projekt vier Ziele:<\/p>\n

    \n
  1. Erstens werden eindeutige Aussagen und Regeln maschinell so verarbeitet, dass sie kodiert in teilautomatisierte Planungstools einfliessen k\u00f6nnen und damit vor allem die Sicherheit und Effizienz der strategischen Planungsphasen steigern.<\/li>\n
  2. Zweitens werden unischere Aussagen nach Komplexit\u00e4t strukturiert und das n\u00f6tige Vorgehen daraus abgeleitet. So entsteht ein Leitfaden, welche Instanzen in Abh\u00e4ngigkeit der formulierten Ermessensspielr\u00e4ume und Ausnahmeregeln zu kontaktieren sind.<\/li>\n
  3. Drittens ist die Baugesetzgebung ein dynamischer und basisdemokratischer Prozess. Deshalb werden die Texte nicht einmalig erhoben, sondern kontinuierlich \u00fcberwacht. Erkennt das System Ver\u00e4nderungen der verlinkten Dokumentenquellen, erfolgt ein Abgleich mit automatischer Identifikation der Ver\u00e4nderungen.<\/li>\n
  4. Viertens wird das Projekt mit kausalanalytischen Arbeiten abgeschlossen. So wird herausgefunden, ob und wenn ja welche spezifischen Charakteristiken lokaler Baugesetzte die faktische bauliche Entwicklung systematisch beeinflussen.<\/li>\n<\/ol>\n

    Das Projekt erf\u00fcllt damit einen doppelten Zweck. Erstens werden die Outputs direkt zur Effizienzsteigerung und Risikoreduktion im Planungsprozess eingesetzt. Denn die von Planungsunsicherheiten verursachten Risiken m\u00fcssen in der Projektkalkulation als Kosten abgebildet werden. Sie verteuern somit Wohn- und Arbeitsr\u00e4ume. H\u00f6here Planungssicherheit reduziert damit direkt die Erstellungskosten von Geb\u00e4uden.<\/p>\n

    Zweitens unterst\u00fctzen die kausalanalytischen Forschungsarbeiten den Diskurs zum Einfluss der lokalen Baugesetzgebung auf Herausforderungen f\u00fcr Planer, Bauherren und Gemeinden in der st\u00e4dtischen Entwicklung. Es kann z.B. aufgezeigt werden, welche Paragrafen einen hemmenden bzw. f\u00f6rdernden Effekt auf Verdichtung oder nachhaltige Bauweise haben.<\/p>\n

    Das Projekt wird finanziell von der Schweizerischen Agentur f\u00fcr Innovationsf\u00f6rderung und pom+ Consulting AG getragen. Das Forschungsteam der HSLU besteht zu jeweils 50% aus Spezialisten des Departementes Informatik und des Departementes Wirtschaft (Kompetenzzentrum Immobilien). Docu Media Schweiz AG unterst\u00fctzt das Projekt mit detaillierten Daten zu Baueingaben und Baubewilligungen.<\/p>\n

    F\u00fcr R\u00fcckfragen wenden Sie sich bitte an Daniel Steffen (Projektleiter, dani.steffen@hslu.ch<\/a>), Christian Kraft (Leiter Kompetenzzentrum, christian.kraft@hslu.ch<\/a>), Peter Staub (Verwaltungsratspr\u00e4sident pom+, peter.staub@pom.ch<\/a>) oder Martin Cremosnik (Partner pom+, martin.cremosnik@pom.ch<\/a>).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    pom+ und HSLU starten Projekt zur maschinellen Gewinnung von Neubau- und Verdichtungspotenzialen aus lokalen Baugesetzen.<\/p>\n","protected":false},"author":128,"featured_media":7501,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"3253,5864,4644,2817,6200,2027","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153164,153162],"tags":[7089,153173,153174],"class_list":["post-7485","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-forschung","category-maerkte","tag-immobilien","tag-neubaupotenzial","tag-verdichtungspotenzial"],"acf":[],"yoast_head":"\nRegulatorisches Informationssystem: Neues Forschungsprojekt zur Navigation im Dschungel der Baugesetze - 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