{"id":7596,"date":"2023-11-03T06:30:00","date_gmt":"2023-11-03T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7596"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"wachsende-knappheit-und-ineffiziente-nutzung-von-wohnraum-ein-makroblick-auf-die-soziale-nachhaltigkeit-des-wohnungsmarktes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/11\/03\/wachsende-knappheit-und-ineffiziente-nutzung-von-wohnraum-ein-makroblick-auf-die-soziale-nachhaltigkeit-des-wohnungsmarktes\/","title":{"rendered":"Wachsende Knappheit und ineffiziente Nutzung von Wohnraum: Ein Makroblick auf die soziale Nachhaltigkeit des Wohnungsmarktes"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Christian Kraft<\/a>, HSLU<\/p>\n\n\n\n

Mit einer 12-Monatssumme von 35\u00b4800 neu geplanten Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern n\u00e4herte sich die Neubauplanung von Mietwohnungen im Juli einem historischen Tief, das bereits jetzt 23% unter dem Niveau von 2018 und 15% unter dem langj\u00e4hrigen Mittel seit 2009 liegt (Abbildung 1).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Geplante Bauaktivit\u00e4t im Wohnungsbau gem\u00e4ss Baugesuchen (Baublatt\/Bauinfo-Center Docu Media, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Die schwache Planung steht in einem starken Kontrast zur Bausumme, also jenem Wert, den Planer und Eigent\u00fcmer als Summe der Gesamterstellungskosten in der Baueingabe notieren. Die Bausumme der Baugesuche im Neubau ist \u00fcber den gleichen Zeitraum (2018-2023) nahezu konstant. Es wird also nicht weniger investiert. Aber aus dem investierten Kapital resultiert heute ein rund 20% tieferer Output an Wohnungen. Im Bereich Umbau & Erweiterung gestaltet sich diese Situation anders. Aus leicht gestiegenen Investitionen resultieren mehr umgebaute Wohnungen. Die Projektgr\u00f6ssen sind geschrumpft. Anstatt grosszyklischer Sanierungen werden viele Einzelmassnahmen vorgezogen.<\/p>\n\n\n\n

Der Output f\u00e4llt bei konstanter Bausumme im Neubau so schwach aus, weil die St\u00fcckkosten der Wohnungen markant angestiegen sind. So sch\u00e4tzen Planer und Bauherren gem\u00e4ss Baueingaben die durchschnittlichen Erstellungskosten einer Wohnung heute auf CHF 600\u00b4000. Im Jahr 2018, bevor die Materialpreissteigerungen aufgrund internationaler Bauaktivit\u00e4t, Lieferkettenprobleme und Energieknappheit anstiegen, wurde noch mit Durchschnittskosten von CHF 472\u00b4000 kalkuliert. Der offizielle Baupreisindex des Bundesamtes f\u00fcr Statistik reflektiert diesen Kostenanstieg mit +15.5% nur partiell. Offenbar werden heute bereits weitere Faktoren, die \u00fcber die reinen Materialpreis- und Fremdfinanzierungskosten hinausgehen, eingepreist (Abbildung 2).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Gesch\u00e4tzte St\u00fcckkosten = Bausumme pro Wohnung in Baugesuchen (Baublatt\/Bauinfo-Center Docu Media, 2023); BFS Baupreisindex, Neubau MFH (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Dabei verteuern nicht isolierte Einzelfaktoren den Wohnraum, sondern eine Kumulation verschiedener, zum Teil interagierender Entwicklungen. Durch das im Raumplanungsgesetz erkl\u00e4rte Ziel der Innenentwicklung entstehen zum Beispiel zus\u00e4tzliche Komplexit\u00e4ten im Planungsprozess, Einspracherisiken und l\u00e4ngere Bewilligungszeiten. Denn im dichten Raum zu bauen ist komplexer als auf der gr\u00fcnen Wiese und das Bauland ist an nachfragestarken urbanen Lagen signifikant teurer. Viele Gemeinden reagieren mit mehr Vorschriften, um den Druck zu kanalisieren und um das Wachstum zu steuern.<\/p>\n\n\n\n

Eine systematische Analyse des Einflusses der Raumplanung auf die Wohnkosten wurde im Oktober im Auftrag des Bundesamtes f\u00fcr Wohnungswesen (BWO, 2023) von einem Forschungsteam des Center for Regional Economic Development (CRED) in Zusammenarbeit mit dem Beratungsunternehmen IAZI AG publiziert. Je nach Betrachtungsweise, ob konkrete raumplanerische Instrumente im Fokus stehen oder ob die resultierenden Einschr\u00e4nkungen der Bodennutzung auf Gemeindeebene betrachtet werden, liegt der erkl\u00e4rende Anteil der Raumplanung an der Variation der Preise bei 2%-8% (B\u00fcchler et al., 2023).<\/p>\n\n\n\n

Rein aus den Entwicklungen der Baueingaben k\u00f6nnte man einfach schliessen, dass ein Anstieg des Investitionsvolumens um 20% erfolgen m\u00fcsste, um den Wohnungsoutput wieder auf das Vor-Corona-Niveau zu steigern. Doch der Markt hat sich ver\u00e4ndert. Durch Zinsanstiege wird Kapital anders alloziert und steht dem Immobilienmarkt nicht mehr im gleichen Ausmass zur Verf\u00fcgung. Die Zinsanstiege verteuern zus\u00e4tzlich Hypotheken, die von vielen Eigent\u00fcmern f\u00fcr den Neubau ben\u00f6tigt werden. Und letztlich wird viel vom verf\u00fcgbaren Kapital bereits zur \u00f6kologischen und qualitativen Aufwertung des Bestandes eingesetzt. Auch das geht deutlich aus Wachstumsbeitr\u00e4gen der Anzahl Wohnungen in Baugesuchen hervor (Abbildung 3).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Jahreswachstumsraten mit Wachstumsbeitr\u00e4gen, Anzahl Wohnungen und Bausumme gesamt in Baugesuchen (Baublatt\/Bauinfo-Center Docu Media, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Deshalb steht die Versorgung mit neuem Wohnraum vor grossen Herausforderungen. Besonders unter Ber\u00fccksichtigung des seit 2022 starken Bev\u00f6lkerungswachstums. Die effizientere Nutzung bestehender Wohnungen ist dabei eine wichtige L\u00f6sungskomponente. Ab dem 3. November besch\u00e4ftigt sich der Nachfragemonitor Wohnen (Nachfragemonitor.ch<\/a>) u.a. mit diesen Fragestellungen. In einem ersten Beitrag wird die Rolle der Lock-In-Effekt des Mietsystems f\u00fcr die effiziente Allokation von Wohnraum beleuchtet. Damit wird der Nachfragemonitor einen Beitrag zur Frage leisten, welche Ziele der sozialen Nachhaltigkeit sich in einem zunehmend knappen und teuren Wohnumfeld umsetzen lassen, ohne die Rahmenbedingungen f\u00fcr die Erstellung neuer Wohnungen zu verschlechtern. Denn entsteht aufgrund kontraproduktiver Rahmenbedingungen grunds\u00e4tzlich zu wenig Wohnraum, er\u00fcbrigt sich die Frage dessen nachhaltiger Ausgestaltung.<\/p>\n\n\n\n

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Am Mittwoch, 15. November 2023, findet die Konferenz Nachhaltige Wohnungswirtschaft 2023 statt. Ein schlagkr\u00e4ftiger Mix aus Forschung und Praxis beleuchtet den aktuellen Stand nachhaltiger Investitionen, zuk\u00fcnftige Herausforderungen und L\u00f6sungsans\u00e4tze. Das Ziel ist eine kritische und faktenbasierte Auseinandersetzung f\u00fcr eine zielf\u00fchrende Priorisierung der nachhaltigen Entwicklung. Melden Sie sich hier<\/a> an.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt steht erst am Anfang der Knappheit. Die Planung neuer Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern steuert auf einen historischen Tiefstand zu. Die \u00f6kologische Aufwertung des Bestandes bindet viel Kapital und Kapazit\u00e4ten. Bestehende Wohnungen werden systembedingt ineffizient genutzt. Das Raumplanungsgesetz lenkt neue Entwicklungen an Orte mit teurem Bauland, komplizierten Planungsverfahren und langen Bewilligungszeiten. Kumuliert gef\u00e4hrden diese Entwicklungen die Grundversorgung mit Wohnraum \u2013 einer Grundvoraussetzung f\u00fcr die Umsetzung sozial nachhaltiger Ziele.<\/p>\n","protected":false},"author":187,"featured_media":7607,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"423,2279,5565,4472,2570,6415","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153164,153162],"tags":[146,7089,12594,3851,1265,7087],"class_list":["post-7596","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-forschung","category-maerkte","tag-forschung","tag-immobilien","tag-immobilienmarkt","tag-real-estate","tag-research","tag-wohnungsmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\nWachsende Knappheit und ineffiziente Nutzung von Wohnraum: Ein Makroblick auf die soziale Nachhaltigkeit des Wohnungsmarktes - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Der Schweizer Mietwohnungsmarkt steht erst am Anfang der Knappheit. 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