{"id":7728,"date":"2023-12-05T06:30:00","date_gmt":"2023-12-05T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7728"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"die-folgen-der-mietmarktregulierung-lock-in-effekt-ineffiziente-nutzung-von-wohnraum-und-planungsunsicherheit-fuer-neue-wohnungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/12\/05\/die-folgen-der-mietmarktregulierung-lock-in-effekt-ineffiziente-nutzung-von-wohnraum-und-planungsunsicherheit-fuer-neue-wohnungen\/","title":{"rendered":"Die Folgen der Mietmarktregulierung: Lock-In-Effekt, ineffiziente Nutzung von Wohnraum und Planungsunsicherheit f\u00fcr neue Wohnungen"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Leonard Fister<\/a>, Christian Kraft<\/a> und Daniel Steffen<\/a>, Hochschule Luzern<\/p>\n\n\n\n

Die Ver\u00e4nderung von Anpassungsmechanismen der Miete steht vor grossen Herausforderungen: 16.5% der Mieterhaushalte sind mit einer Mietbelastung von ein Drittel oder mehr ihres Haushaltseinkommens an der Belastungsgrenze und m\u00fcssen gesch\u00fctzt werden. Wird f\u00fcr deren Schutz die Mietzinsentwicklung jedoch f\u00fcr alle ged\u00e4mpft, verschlechtert man Anreize f\u00fcr den Bau neuer Wohnungen und verst\u00e4rkt den Lock-In-Effekt mit allen Konsequenzen.<\/p>\n\n\n\n

Der Lock-In-Effekt entsteht, weil Haushalte in neueren Mietverh\u00e4ltnissen (< 3 Jahre) gegen\u00fcber alten Mietverh\u00e4ltnissen (> 3 Jahre) in angespannten M\u00e4rkten im Median zus\u00e4tzliche 2.6% ihres Haushaltseinkommens pro Jahr f\u00fcr die Miete aufbringen m\u00fcssen und deshalb bei ver\u00e4nderten Bed\u00fcrfnissen seltener die Wohnung wechseln.<\/p>\n\n\n\n

Kurzfristige System\u00e4nderungen als Zugest\u00e4ndnisse f\u00fcr Mieter helfen somit auch nur sehr kurzfristig. Langfristig verfestigen sie strukturelle Fehlentwicklungen: Die Ungleichheit zwischen Alt und Neu nimmt weiter zu, die ineffiziente Allokation von Wohnraum wird zementiert. Das Signal kurzfristiger Regel\u00e4nderungen schafft weitere Planungsunsicherheit f\u00fcr private Anbieter und reduziert Anreize f\u00fcr neuen Wohnungen, die dringend ben\u00f6tigt werden.<\/p>\n\n\n\n

Im Gegensatz zu unbedachten kurzfristigen \u00c4nderungen bietet die grunds\u00e4tzliche \u00dcberpr\u00fcfung von Mietzinsregeln hingegen grosse Chancen. Dazu geh\u00f6ren nicht nur die Anpassungsmechanismen im Bestand, sondern auch die objektiv fragw\u00fcrdige einheitliche Deckelung der Renditen in Abh\u00e4ngigkeit des Referenzzinssatzes.<\/p>\n\n\n\n

Einfache Antworten gibt es jedoch nicht. Denn die F\u00f6rderung von besseren Rahmenbedingungen f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen geht weit \u00fcber das Mietrecht hinaus. Mit dem starken Nachfrage\u00fcberhang nach st\u00e4dtischen Wohnungen wird st\u00e4dtischer Wohnraum auch in Zukunft teuer bleiben.<\/p>\n\n\n\n

Deshalb ist es auch eine raumplanerische Aufgabe, die Erschliessung von g\u00fcnstigeren Fl\u00e4chen in Stadtn\u00e4he zu f\u00f6rdern, eine kommunale Aufgabe, dort wieder mehr Planungssicherheit zu schaffen und eine insgesamt politische Aufgabe zu kommunizieren, dass energetische Transformation, Einschr\u00e4nkung verf\u00fcgbarer Fl\u00e4che, komplexe Planungsvorgaben und F\u00f6rderung g\u00fcnstiger Wohnungen f\u00fcr einkommensschwache Haushalte grosse Aufgaben sind, an denen sich alle beteiligen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n

Die Ursachen des Lock-In-Effektes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Lock-In-Effekt entsteht aus unterschiedlichen Preisentwicklungen und -niveaus zwischen neuen und alten Mietverh\u00e4ltnissen. Im Bestand ist die Entwicklung der Mieten (noch) zu 40% an die Inflation und mit einer bestimmten \u00dcberw\u00e4lzungsregel zus\u00e4tzlich an die Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes gebunden. Bei Neuvermietungen k\u00f6nnen Vermieter die Mietzinsen an das lokale Marktniveau anpassen. Hier gilt h\u00e4ufig die Orts- und Quartiers\u00fcblichkeit. Neu vermietete Wohnungen m\u00fcssen sich in das lokale Preisgef\u00fcge einordnen. Um Transparenz hinsichtlich der Mietspr\u00fcnge bei der Neuvermietung zu schaffen, gibt es bei knapper Wohnungsverf\u00fcgbarkeit in einigen Kantonen zus\u00e4tzlich die Formularpflicht. Neue Mieter k\u00f6nnen dann den alten Mietzins der Wohnung einsehen und bei Bedarf Einsprache einlegen.<\/p>\n\n\n\n

Verorten Mieter einen missbr\u00e4uchlichen Mietzins, k\u00f6nnen sie gem\u00e4ss Bundesgerichtsentscheid den Vermieter zur Offenlegung seiner Renditeberechnung auffordern. Die Nettorendite sollte den momentan g\u00fcltigen hypothekarischen Referenzzinssatz nicht mehr als 200 Basispunkte \u00fcbersteigen. Diese Berechnungspraxis ist umstritten, weil sie sowohl immobilien\u00f6konomische Grunds\u00e4tze der lokalen Risikoadjustierung als auch Zusammenh\u00e4nge g\u00e4ngiger Bewertungsverfahren ignoriert.<\/p>\n\n\n\n

So ist es erstens nicht m\u00f6glich, eine angemessene Rendite landesweit unabh\u00e4ngig von Standort- und Objektqualit\u00e4ten zu definieren. Zweitens besteht ein direkter positiver Zusammenhang zwischen H\u00f6he der Miete und der Renditen nur unter ausser Achtlassung der Kosten und Risiken. Ber\u00fccksichtigt man letztere, ist es oft umgekehrt: Hohe Mieten werden dort verlangt, wo das Risiko f\u00fcr die Investition aufgrund der hohen Nachfrage tief ist. Da die hohe Nachfrage auch die Preise von Boden und Immobilien erh\u00f6ht, fallen daher dort trotz hoher Mieten die Renditen dennoch tief aus. Dagegen sind die Renditen in alten H\u00e4usern mit Instandhaltungsm\u00e4ngeln oft sehr hoch, obwohl die Mieten dort im lokalen Marktvergleich niedriger sind. Missbr\u00e4uche werden jedoch oft in neuen Geb\u00e4uden mit h\u00f6heren Mieten vermutet, und daher nicht dort, wo sie tendenziell eher stattfinden, n\u00e4mlich in \u00e4lteren Geb\u00e4uden mit Sanierungsstau.<\/p>\n\n\n\n

Wie stark der Lock-In-Effekt ausf\u00e4llt, h\u00e4ngt von der Differenz ab, die Haushalte bei einem Wohnungswechsel zwischen alter und neuer Wohnung zahlen m\u00fcssten. Die H\u00f6he dieser Differenz variiert mit Markt- und Standortsituationen. Ist das Angebot an neuen Wohnungen knapp und die Nachfrage hoch, so m\u00fcssen Mietende h\u00f6here Aufschl\u00e4ge f\u00fcr neue Wohnungen zahlen, als wenn gen\u00fcgend neues Angebot zur Verf\u00fcgung steht und\/oder die Nachfrage schwach ist. Vor allem die Neumieten sind somit stark marktgetrieben. Und fallen sie hoch aus, geht das nicht immer gleichzeitig mit einer hohen Rendite einher und entsprechen damit an den meisten Orten den g\u00e4ngigen Regeln. So m\u00fcssen heute Neu-Mietende (Mietzeit unter 3 Jahren) in entspannten M\u00e4rkten im Median 11.2% mehr Miete pro Quadratmeter zahlen als Langzeitmietende (Mietzeit l\u00e4nger als 3 Jahre), in angespannten M\u00e4rkten sind es 16% mehr (Abbildung 1).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Vergleich der Mietpreise und Mietbelastung nach Mietdauer und Markttyp.<\/p>\n\n\n\n

In den vergangenen 5-10 Jahren hat dieser Effekt den Mietwohnungsmarkt zweigeteilt. \u00dcber weite Gebiete des Mittellandes war die Baut\u00e4tigkeit auch ausserhalb der St\u00e4dte so stark, dass sich Bestandes- und Neumieten angeglichen haben. Viele Haushalte konnten sich neue Wohnungen zu fast unver\u00e4nderten Konditionen leisten. Mit nur 4.2% h\u00f6herer Bruttomiete pro Quadratmeter f\u00fcr eine neu vermietete Medianwohnung in Agglomerationen und auf dem Land ist der Zuschlag entsprechend gering (Abbildung 2). Der Altbestand litt dadurch vielerorts unter erh\u00f6hten Leerst\u00e4nden.<\/p>\n\n\n\n

In den St\u00e4dten, allen voran Genf und Lausanne, setzte hingegen der gegenteilige Effekt ein. Aufgrund der dynamischen Mietzinsentwicklung bei Erstvermietungen und bei Mieterwechseln haben Mietende dort starke Anreize, ihre Mietvertr\u00e4ge zu behalten, da der Kostensprung bei der Bruttomiete pro Quadratmeter sonst sehr hoch ist (28.3% in Genf und 26% in Lausanne; Abbildung 2).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Vergleich des Mietpreises nach Mietdauer f\u00fcr ausgew\u00e4hlte Arbeitsm\u00e4rkte.<\/p>\n\n\n\n

Die Folgen des Lock-In-Effektes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das Problem des Lock-In-Effektes ist, dass er oftmals nur eindimensional von der Mietzinsseite aus betrachtet wird. Doch viele Haushalte, die sich f\u00fcr neue Mietwohnungen entscheiden, k\u00f6nnen sich diese auch leisten. In angespannten M\u00e4rkten liegt der Mietzinsaufschlag (der prozentuelle Anstieg der Bruttomiete pro Quadratmeter durch einen Wohnungswechsel) im Median bei 16%. Um diesen Aufschlag zu finanzieren, m\u00fcssen Medianhaushalte in diesen Regionen zus\u00e4tzliche 2.6% ihres Haushaltseinkommens aufbringen. Letztlich liegt die Mietbelastung im Median \u00fcber alle Haushalte in den angespannten M\u00e4rkten bei Mietdauern unter drei respektive \u00fcber drei Jahren bei 18.6% respektive 21.2% des Bruttohaushaltseinkommens.<\/p>\n\n\n\n

In tieferen Einkommensklassen und bei Haushalten mit unterdurchschnittlichen Lohnentwicklungen f\u00fchrt der Lock-In-Effekt dazu, dass die Haushalte in ihren Wohnungen verbleiben, auch wenn diese nicht ihren Bed\u00fcrfnissen entsprechen. Das untere Drittel der Haushaltseinkommen liegt im Median im Bestand bereits bei einer Mietbelastung von 28.9% (Abbildung 3). Bei einem Wechsel in eine neuere Wohnung steigt die Belastung im Median zwar nicht stark an, kratzt mit 29.9% aber bereits an der goldenen Regel, dass Haushalte m\u00f6glichst nicht mehr als ein Drittel ihres Einkommens f\u00fcr Wohnen ausgeben sollten. Und 25% aller Haushalte mit Einkommen im unteren Drittel m\u00fcssen bei neueren Mietverh\u00e4ltnissen bereits mehr als 40% des Einkommens f\u00fcr die Miete aufbringen. Dies entspricht etwa 8% aller Mieterhaushalte in der Schweiz.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Mietbelastung nach Mietdauer f\u00fcr niedrige Haushaltseinkommen.<\/p>\n\n\n\n

In der Folge des Lock-In-Effekts wird Wohnraum somit nicht optimal genutzt. Denn grosse Wohnungen, die vor langer Zeit gemietet wurden, k\u00f6nnen g\u00fcnstiger als kleinere neue Wohnungen sein. Vor allem Haushalte mit \u00e4lteren Menschen bevorzugen deshalb oftmals, die grossen Wohnungen zu behalten, obwohl sie sich als Ein- oder Zweipersonenhaushalte auch kleinere Wohnungen mit zwei- oder dreieinhalb Zimmern w\u00fcnschen.<\/p>\n\n\n\n

Besonders deutlich wird die ineffiziente Nutzung des Wohnraums in der Auswertung der Zimmer pro Person nach Mietdauer f\u00fcr grosse Wohnungen (4.5 oder mehr) (Abbildung 4). In langj\u00e4hrigen Mietverh\u00e4ltnissen stehen jeder Person im Haushalt im Median 2.5 Zimmer zur Verf\u00fcgung, im 75%-Quartil sind es 3 Zimmer. In k\u00fcrzen Mietverh\u00e4ltnissen (bis 3 Jahre) sinken diese Werte auf 2 respektive 2.5 Zimmer pro Person. Auf neue Wohnungen bewerben sich Haushalte im Median hingegen mit einer Nutzung von 1.5 Zimmern pro Person. Den Zuschlag bekommen jedoch kleinere Haushalte, in denen jeder Personen 1.83 Zimmer zur Verf\u00fcgung stehen. Dies l\u00e4sst zwei Schl\u00fcsse zu: Erstens wird insbesondere der Wohnraum in langj\u00e4hrigen Mietverh\u00e4ltnissen u.a. aufgrund des Lock-In-Effektes sehr ineffizient genutzt. Zweitens bewerben sich offensichtlich viele grosse Haushalte auf die entsprechend grossen Wohnungen. Den effektiven Zuschlag erhalten jedoch kleinere Haushalte.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 4: Zimmer pro Person in Haushalt nach Mietdauer f\u00fcr Wohnungen mit 4.5 oder mehr Zimmern.<\/p>\n\n\n\n

Aufgrund der Singularisierung der Gesellschaft, also der zunehmenden Bildung von Einpersonenhaushalten, ist der Lock-In-Effekt mit Blockade grosser Wohnungen ein Problem. Denn schon jetzt bewohnen 58% aller Singlehaushalte in der Schweiz Wohnungen mit drei oder vier Zimmern (Abbildung 5). Die weiter zunehmenden Kleinhaushalte konkurrenzieren besonders Familien bei der Bewerbung auf gr\u00f6ssere Wohnungen. Im Kontrast zu Single- und Paarhaushalten steht in Familien im Median jedem Haushaltsmitglied genau ein Zimmer zur Verf\u00fcgung. Die Bandbreite ist sehr klein. Insgesamt stehen 90% aller Familien in der Schweiz nur 1.33 Zimmer oder weniger pro Familienmitglied zur Verf\u00fcgung. 50% aller Familien m\u00fcssen sich mit weniger als einem Zimmer pro Familienmitglied begn\u00fcgen. F\u00fcr Familien \u00e4ndern sich die Fl\u00e4chenverh\u00e4ltnisse auch kaum zwischen angespannten und entspannten Markttypologien. Single- und Paarhaushalte haben in entspannten M\u00e4rkten hingegen noch mehr Fl\u00e4che als in angespannten.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 5: Zimmer pro Person in Haushalt nach Haushaltstyp.<\/p>\n\n\n\n

Aus dieser Perspektive ist auch die weitl\u00e4ufige Aussage, der hohe Fl\u00e4chenkonsum sei ein Wohlstandsproblem, nicht ganz eindeutig. Viele Singles fallen aufgrund nur eines Einkommens in die Kategorie der niedrigen Haushaltseinkommensklasse. Sie haben also ein geringes Haushaltseinkommen bei gleichzeitig hohem Fl\u00e4chenverbrauch pro Person. Dadurch liegt der Fl\u00e4chenverbrauch pro Person aller Mieterhaushalte im unteren Einkommensdrittel im Median 15.8% \u00fcber dem gesamtschweizerischen Median und 35.8% \u00fcber jenem aller Mieterhaushalte mit hohen Einkommen. Denn letztere sind oftmals Doppelverdiener mit Familie und nutzen den Raum entsprechend effizienter. Aufgrund der Kosten, die mit einem Umzug in eine kleinere Wohnung verbunden sind, d\u00fcrften viele Singlehaushalte somit davor zur\u00fcckschrecken, auch wenn sie eigentlich eine kleinere Wohnung bevorzugen.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 6: Fl\u00e4chenverbrauch der Singlehaushalte nach Einkommensklasse.<\/p>\n\n\n\n

Betrachtet man jedoch Singlehaushalte isoliert, ist der Einkommenseffekt im Fl\u00e4chenverbrauch eindeutig erkennbar (Abbildung 6). 50% aller Singlehaushalte im oberen Einkommensdrittel bewohnen 85 m2 Fl\u00e4che oder mehr und damit 30.8% mehr als der Median Singlehaushalt im unteren Einkommensdrittel. Insgesamt liegt der Fl\u00e4chenverbrauch pro Person im Median bei 48 m2, 25% der Schweizer Haushalte in Miete beanspruchen pro Kopf 70 m2 oder mehr Wohnfl\u00e4che (Abbildung 7). Neueste Zahlen vom Bundesamt f\u00fcr Statistik zeigen, dass bereits 37% aller Haushalte in der Schweiz Einpersonenhaushalte sind, Tendenz weiter steigend. Dieser Trend wird zusammen mit dem Lock-In-Effekt den Fl\u00e4chenkonsum und die ineffiziente Nutzung von Wohnraum weiter antreiben.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 7: Fl\u00e4chenverbrauch pro Person in Haushalt nach Haushaltstyp.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/h2>\n\n\n\n

Wohnungen sind in der Breite bezahlbar, der Wohnraum wird jedoch ineffizient genutzt. Mietwohnungen sind f\u00fcr 50% der Schweizer Mieterhaushalte mit bis zu 20% ihres Bruttoeinkommens sehr gut bezahlbar. Insgesamt bleiben drei von vier Mieterhaushalten mit 26% deutlich unter der Grenze von 33% des Bruttohaushaltseinkommens, die ein Haushalt maximal f\u00fcr Wohnkosten aufbringen sollte. F\u00fcr einen Umzug in eine neue Wohnung m\u00fcssen im Median zus\u00e4tzlich rund 2.4% des Haushaltseinkommens aufgewendet werden. Dadurch entsteht ein Lock-In-Effekt, der vor allem f\u00fcr Haushalte des unteren Einkommensdrittels deutlich sp\u00fcrbar ist. Diese sind im Median bereits bei \u00e4lteren Mietverh\u00e4ltnissen am Tragbarkeitslimit von einem Drittel und \u00fcberschreiten dieses bei neueren Mietverh\u00e4ltnissen. Das entspricht rund 16.5% aller Mieterhaushalte, die sich mit ihren heutigen Einkommensverh\u00e4ltnissen am Limit der goldenen Drittelregel bewegen und durch den Lock-In-Effekt besonders an einer Wohnraumoptimierung gehindert werden. Das heisst, viele Mieterhaushalte mit tieferem Einkommen k\u00f6nnen sich keinen Wohnungswechsel leisten, selbst wenn die neue Wohnung kleiner ist.<\/p>\n\n\n\n

Besonders stark betroffen sind Singlehaushalte, die einen Grossteil des unteren Einkommensdrittels bilden und pro Kopf vergleichsweise viel Fl\u00e4che absorbieren. Singles im unteren Einkommensdrittel verbrauchen im Median 65 m2 Wohnfl\u00e4che, 25% aller Singles im unteren Einkommensdrittel verbrauchen 85 m2 oder mehr. Damit ist der Wohnfl\u00e4chenverbrauch kein reines Wohlstandsthema. Denn viele Singlehaushalte mit nur einem Einkommen d\u00fcrften auch deshalb an ihren grossen Wohnungen festhalten, weil sie sich eine Fl\u00e4chenreduktion nicht leisten k\u00f6nnen oder die damit einhergehenden Unsicherheiten scheuen. \u00dcber alle Einkommensklassen hinweg wird der Wohlstandseffekt innerhalb einzelner Haushaltstypen dennoch sichtbar. 50% aller Singlehaushalte im oberen Einkommensdrittel bewohnen 85 m2 Fl\u00e4che oder mehr und damit 30.8% mehr als der Median der Singlehaushalt im unteren Einkommensdrittel.<\/p>\n\n\n\n

Aufgrund der unterschiedlichen Anpassungsmechanismen von Mieten im Bestand gegen\u00fcber Neuvermietungen bestehen f\u00fcr diese Haushalte wenige Anreize, Fl\u00e4che zu reduzieren. F\u00fcr viele ist dieser Schritt aufgrund h\u00f6herer relativer Belastung und Unsicherheit nicht m\u00f6glich. Die zunehmende Knappheit in den urbanen Gebieten wird die Marktniveaus lokal anheben, was Vermietern im Rahmen der Orts- und Quartiers\u00fcblichkeit bei Neuvermietungen Mietzinssteigerungen erlaubt. Aufgrund gestiegener Zinsen und Kosten und aufgrund erh\u00f6hter \u00f6kologischer Standards und Vorschriften sind diese Anpassungen vielerorts gerechtfertigt. Ob sich der Lock-In-Effekt dadurch verst\u00e4rken wird, h\u00e4ngt zus\u00e4tzlich von den Anpassungen im Bestand ab. Der hypothekarische Referenzzinssatz wird 2024 erneut ansteigen. Der Mechanismus ist jedoch tr\u00e4ge und die Anpassungen gem\u00e4ssigter als die ansteigenden Marktmieten bei Knappheit. Deshalb ist davon auszugehen, dass der Lock-In-Effekt sich in urbanen Standorten weiter verst\u00e4rken und die effiziente Wohnraumallokation weiter behindern wird.<\/p>\n\n\n\n

Solange wenige neue Wohnungen in der Planung sind und bestehender Wohnraum zunehmend ineffizient genutzt wird, d\u00fcrfte sich die Knappheit versch\u00e4rfen. Rund 85% aller Mieterhaushalte k\u00f6nnen die Mietzinssteigerungen, die dadurch verursacht werden, aufgrund ihrer tiefen relativen Mietbelastung tempor\u00e4r verkraften. F\u00fcr rund 15% der Haushalte d\u00fcrften die Entwicklungen der Mieten im Bestand, besonders jedoch bei der Suche neuer Wohnungen zunehmend zum Problem werden. Deshalb ist es wichtig, neue Angebote zu schaffen und Anreize f\u00fcr verst\u00e4rkten Wohnungsbau in den St\u00e4dten und Agglomerationen zu schaffen. Wird der Markt zum Schutze der 15% jedoch st\u00e4rker reguliert, so besteht die Gefahr, dass die Bauaktivit\u00e4t weiter reduziert wird und somit eine nachhaltige Knappheit mit steigenden Kosten f\u00fcr alle eintritt.<\/p>\n\n\n\n

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Der neue Nachfragemonitor Wohnen beleuchtet Wohnsituationen von Mieterhaushalten auf Basis von Mikrodaten unterschiedlicher Quellen. Ein Teil des Monitors ist das Housing Lab, das ab jetzt regelm\u00e4ssig Einzelthemen genauer untersucht. 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