{"id":7862,"date":"2024-01-22T06:30:00","date_gmt":"2024-01-22T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7862"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"verfuegbarkeit-vs-leistbarkeit-von-wohnraum-in-der-region-zuerich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/01\/22\/verfuegbarkeit-vs-leistbarkeit-von-wohnraum-in-der-region-zuerich\/","title":{"rendered":"Verf\u00fcgbarkeit vs. Leistbarkeit von Wohnraum in der Region Z\u00fcrich"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Leonard Fister<\/a>, Christian Kraft<\/a> und Daniel Steffen<\/a>, Hochschule Luzern<\/p>\n\n\n\n

Wohnraum in urbanen Zentren ist knapp, aber trotzdem bezahlbar?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Wohnsituation in urbanen Zentren ist angespannt: Im Verh\u00e4ltnis zur Gr\u00f6sse des Wohnungsbestands kommen nur sehr wenige Objekte auf den Markt, welche wiederum in k\u00fcrzester Zeit wieder vermietet sind. Gerade in Grossst\u00e4dten wird in diesem Zusammenhang oft auch von Wohnungsknappheit \u2013 oder sogar Wohnungsnot \u2013 und entsprechend hohen und weiter steigenden Mieten gesprochen. Naheliegend ist daher die Frage, ob es sich Haushalte \u00fcberhaupt noch leisten k\u00f6nnen, in diesen St\u00e4dten zu wohnen.<\/p>\n\n\n\n

Abbildung 1 zeigt, dass sich die Bev\u00f6lkerung in Z\u00fcrich ihre bestehenden Mietverh\u00e4ltnisse grossmehrheitlich gut leisten kann. Die Mietbelastung misst den Anteil des Bruttohaushaltseinkommens, der f\u00fcr die Bestandsmiete aufgebracht werden muss. Im Median tr\u00e4gt der Stadtz\u00fcrcher Haushalt eine Mietbelastung von rund 17% des Einkommens. Dies ist vergleichbar oder sogar leicht tiefer als die Mietbelastung in den umliegenden Arbeitsmarktregionen. Die Mietbelastung in der Stadt Z\u00fcrich ist sogar leicht tiefer als in der gesamten Schweiz mit 19%.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Mietbelastung in der Stadt Z\u00fcrich und umliegenden Arbeitsmarktregionen; Quelle: nachfragemonitor.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

Eine naheliegende Erkl\u00e4rung f\u00fcr die tiefe Mietbelastung in der Stadt Z\u00fcrich w\u00e4ren erh\u00f6hte Einkommen. Doch Abbildung 2 zeigt, dass die Haushaltseinkommen im Vergleich zu den umliegenden Arbeitsmarktregionen nur zum Teil leicht erh\u00f6ht sind. Mit einem Medianeinkommen von rund CHF 108’000 pro Jahr befindet sich Z\u00fcrich praktisch auf Augenh\u00f6he mit den Regionen Uster-D\u00fcbendorf, Kloten, Wetzikon oder Dietikon-Schlieren. Somit bewegen sich in Z\u00fcrich auch die Bestandsmieten im Bereich vieler umliegenden Regionen.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Bruttohaushaltseinkommen in CHF 1\u2019000 in der Stadt Z\u00fcrich und umliegenden Arbeitsmarktregionen; Quelle: nachfragemonitor.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

Wie ist das zu erkl\u00e4ren? Der Schl\u00fcssel liegt in unterschiedlichen Wohnungs- und Marktstrukturen:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Stadtz\u00fcrcher haben f\u00fcr vergleichbare Mieten weniger Fl\u00e4che zur Verf\u00fcgung. Haushalte leben mit einer vergleichbaren Mietbelastung auf kleinerem Raum (siehe Abbildung 3).<\/li>\n\n\n\n
  2. Der Lock-In Effekt trifft Z\u00fcrich besonders hart. Der Anreiz, in einer g\u00fcnstigen Wohnung zu bleiben, ist mangels Verf\u00fcgbarkeit und aufgrund des hohen Zuschlags f\u00fcr neue Wohnungen gross. Dadurch bekommen langfristige und g\u00fcnstige Mietverh\u00e4ltnisse im Vergleich zum Umland ein \u00dcbergewicht.<\/li>\n\n\n\n
  3. Im Umland funktionieren die M\u00e4rkte besser. Die Angebotsquoten sind deutlich h\u00f6her. Beim Wunsch einer neuen Wohnung haben Haushalte mehr M\u00f6glichkeiten und sind mobiler. Durch diese strukturell h\u00f6here Liquidit\u00e4t bekommen k\u00fcrzere Mietverh\u00e4ltnisse mit h\u00f6heren Mieten ein h\u00f6heres Gewicht.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
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    Abbildung 3: Bruttohaushaltseinkommen in CHF 1\u2019000 in der Stadt Z\u00fcrich und umliegenden Arbeitsmarktregionen; Quelle: nachfragemonitor.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

    Haushalte aus dem Umland k\u00f6nnten sich oft auch Stadtz\u00fcrcher Mieten leisten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Im Gegensatz zum Bestand gestaltet sich die Situation aufgrund der Stadtz\u00fcrcher Knappheit f\u00fcr neue Wohnung etwas anders. Doch auch hier ist es beachtlich, wie viele Haushalte aus benachbarten Regionen sich eine neue Miete in Z\u00fcrich leisten k\u00f6nnten. Wir analysieren, welcher Anteil der Haushalte einer Arbeitsmarktregion sich die Miete einer bestimmten Wohnung in der jeweiligen Stadt leisten k\u00f6nnte. Dazu nehmen wir Angebots<\/em>mietpreise von drei verschiedenen Wohnungstypen (50m2<\/sup>, 90m2<\/sup>, 140m2<\/sup>) und drei verschiedenen Preisklassen (g\u00fcnstigste 20%, 50% und 75%)[1]<\/a> aus der jeweiligen Stadt und vergleichen diese mit den Einkommen von Haushalten, die momentan in \u00e4hnlich grossen Wohnungen in umliegenden Arbeitsmarktregionen leben. Ein Wohnung wird als leistbar betrachtet, wenn die Miete weniger als 1\/3 des Haushaltseinkommens ausmacht.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

    Abbildung 4: Leistbarkeit von Wohnraum in Z\u00fcrich f\u00fcr Haushalte in umliegenden Arbeitsmarktregionen; Quelle: nachfragemonitor.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

    Das oberste Panel in Abbildung 4 zeigt, dass sich z.B. 28.8% (roter Balken) der Haushalte, die momentan in der Arbeitsmarktregion Baden in einer Wohnung bis 60m2<\/sup> wohnen, die g\u00fcnstigsten 75% Stadtz\u00fcrcher Wohnungen[2]<\/a> \u00e4hnlicher Gr\u00f6sse leisten k\u00f6nnte, ohne mehr als ein Drittel ihres Einkommens daf\u00fcr aufwenden zu m\u00fcssen. 48% der Badener Haushalte k\u00f6nnten sich die g\u00fcnstigsten 50% der Wohnungen in Z\u00fcrich leisten (roten und gr\u00fcner Balken) und 66.9% k\u00f6nnten sich die g\u00fcnstigsten 20% der Wohnungen leisten (roter, gr\u00fcner und blauer Balken zusammen). Im Vergleich dazu k\u00f6nnen sich z.B. 57% der Haushalte, die schon in Z\u00fcrich wohnen, die 50% g\u00fcnstigsten Wohnungen in Z\u00fcrich leisten. D.h. die Leistbarkeit f\u00fcr kleinere Wohnungen in Z\u00fcrich ist f\u00fcr Haushalte aus Baden etwas geringer als f\u00fcr Haushalte, die bereits in Z\u00fcrich wohnen. Neben Baden ist die Leistbarkeit von kleineren Wohnungen auch f\u00fcr Haushalte in den Arbeitsmarktregionen Wetzikon und Winterthur beschr\u00e4nkt, w\u00e4hrend sich die Leistbarkeit f\u00fcr Haushalte in allen anderen Arbeitsmarktregionen kaum von derjenigen von Haushalten, die bereits in Z\u00fcrich sind, unterscheidet.<\/p>\n\n\n\n

    Bei mittelgrossen Wohnungen (Abbildung 4, mittleres Panel) sind die g\u00fcnstigsten 75% und die g\u00fcnstigsten 50% in der Stadt Z\u00fcrich in allen Arbeitsmarktregionen f\u00fcr einen vergleichsm\u00e4ssig grossen Teil der Haushalte leistbar. F\u00fcr gr\u00f6ssere Wohnungen w\u00e4re die Leistbarkeit in den Arbeitsmarktregionen Baden, Dietikon-Schlieren, Kloten, Wetzikon und Winterthur deutlich tiefer als f\u00fcr Haushalte, die bereits in Z\u00fcrich wohnen. Bei gr\u00f6sseren Wohnungen ist die Leistbarkeit hingegen f\u00fcr Haushalte aus vier Arbeitsmarktregionen deutlich geringer aus f\u00fcr Haushalte, die bereits in Z\u00fcrich wohnen. Abbildung 5 zeigt diese Zusammenh\u00e4nge f\u00fcr mittelgrosse Wohnungen grafisch.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

    Abbildung 5: Verf\u00fcgbarkeit (Angebotsziffer=Kreisgr\u00f6sse) und Leistbarkeit (Anteil der Haushalte in der Region, die sich die g\u00fcnstigsten 50% der Wohnungen in der Zielregion gem\u00e4ss Drittelregel leisten k\u00f6nnen); mittelgrosse Wohnungen; Quelle: nachfragemonitor.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

    Die Leistbarkeit scheint f\u00fcr Haushalte im Umland also oft (und abgesehen von gr\u00f6sseren Wohnungen) sehr \u00e4hnlich zu sein wie f\u00fcr Haushalte, die bereits in Z\u00fcrich wohnen. Damit d\u00fcrfte das Argument, dass sich viele Haushalte aus der Agglomeration Z\u00fcrcher Wohnungen nicht leisten k\u00f6nnen, nicht ausschlaggebend sein.<\/p>\n\n\n\n

    St\u00e4rker ins Gewicht f\u00e4llt dagegen die mangelnde Verf\u00fcgbarkeit von Wohnungen in Z\u00fcrich. Die Angebotsziffer ist f\u00fcr alle Wohnungstypen mit 0.3% bis 0.6% ausserordentlich tief. Die Angebotsziffer in den umliegenden Arbeitsmarktregionen liegt um ein Vielfaches h\u00f6her (Abbildung 6). Das heisst, f\u00fcr Haushalte, die in Z\u00fcrich wohnen m\u00f6chten, ist die gr\u00f6sste H\u00fcrde, dass es schlicht keine freien Wohnungen gibt.<\/p>\n\n\n\n

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    Abbildung 6: Angebotsziffer in Z\u00fcrich und umliegenden Arbeitsmarktregionen nach Wohnungsgr\u00f6sse; Quelle: nachfragemonitor.ch<\/a><\/p>\n\n\n\n

    Diese Auswertungen zeigen, dass der Versuch, die Preisentwicklung neuer Wohnungen in der Stadt Z\u00fcrich mit zus\u00e4tzlichem Angebot zu d\u00e4mpfen, einem Kampf gegen Windm\u00fchlen gleicht. Der Nachfrage\u00fcberhang ist sehr hoch und neue, teurere Angebote werden von Haushalten mit erh\u00f6hten Einkommen aus dem Umland schnell absorbiert. Die strukturellen Gr\u00fcnde f\u00fcr hohe Neumieten in der Stadt Z\u00fcrich mit Verdichtung zu bek\u00e4mpfen, ist ein ausserordentlicher Kraftakt. Genossenschaften bieten mit moderaten Mieten im kostendeckenden Modell eine gute L\u00f6sung auch f\u00fcr neue Wohnungen. Doch dieses Angebot erreicht auch nicht immer die Haushalte, die es eigentlich ben\u00f6tigen.<\/p>\n\n\n\n

    In der n\u00e4heren Agglomeration sind die M\u00e4rkte jedoch noch weitestgehend intakt. Das Grundangebot ist h\u00f6her, Bestands- und Neuvermietungsm\u00e4rkte liegen noch n\u00e4her zusammen, gesellschaftlicher Widerstand und Prozessh\u00fcrden f\u00fcr zus\u00e4tzliche Angebote sind tiefer. Investitionen in Neubau und Erweiterungen k\u00f6nnen in diesen Regionen viel schneller eine preisd\u00e4mpfende Wirkung entfalten als in der Stadt Z\u00fcrich. Der Versuch, mehr Ressourcen zur Verdichtung in die Stadt Z\u00fcrich zu lenken, darf somit keinesfalls auf Kosten der Entwicklungsaktivit\u00e4t im Umland gehen. Oder anders ausgedr\u00fcckt: Die Funktionssicherung der Agglomerationsm\u00e4rkte ist gesamtgesellschaftlich wichtiger als wenige, teuer erk\u00e4mpfte neue Wohnungen in der Stadt Z\u00fcrich.<\/p>\n\n\n\n

    Im Housing Lab des nachfragemonitor.ch<\/a> werden diese Zusammenh\u00e4nge ebenfalls f\u00fcr die Regionen Genf und Lausanne diskutiert.<\/p>\n\n\n\n

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    \n\n\n\n

    [1]<\/a> G\u00fcnstigste 75% heisst, dass wir den Mietpreis des 75. Perzentils genommen haben. Das heisst, 75% der Wohnungen in dieser Gr\u00f6sse sind billiger und 25% teurer.<\/p>\n\n\n\n

    [2]<\/a> Oft schauen sich Akteure auf dem Immobilienmarkt das 75. Perzentil der Angebotsmieten an, um einen Richtwert f\u00fcr Mietpreisgestaltung f\u00fcr Neubauwohnungen zu sch\u00e4tzen. D.h. die g\u00fcnstigsten 75% Wohnungen k\u00f6nnen auch als Richtwert genommen werden, wie viele Haushalte sich Wohnungen in Neubauten (Erstbezug) leisten k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n

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    In Z\u00fcrich ist weniger das allgemeine Preisniveau insgesamt das Problem, sondern die sehr wenigen und teuren neuen Wohnungen. Haushalte mit h\u00f6heren Einkommen aus dem Umland absorbieren diese Wohnungen schnell. Der Nachfrage\u00fcberhang ist hoch. Knappheit und erh\u00f6hte Neumieten in der Stadt mit Verdichtung zu bek\u00e4mpfen, gleicht einem Kampf gegen Windm\u00fchlen. Im Umland sind die M\u00e4rkte jedoch intakt, der kleinere Lock-In Effekt sorgt f\u00fcr mehr Liquidit\u00e4t. 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