{"id":7879,"date":"2024-01-29T06:30:00","date_gmt":"2024-01-29T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7879"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"esg-zunehmender-einfluss-auf-den-immobilienmarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/01\/29\/esg-zunehmender-einfluss-auf-den-immobilienmarkt\/","title":{"rendered":"ESG: Zunehmender Einfluss auf den Immobilienmarkt"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Paul Schreider<\/a> und Simone Vasoli<\/a><\/p>\n\n\n\n

Politik und Gesetzgebung fordern mehr Nachhaltigkeit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Mit der Verabschiedung des Pariser Klimaabkommens der Vereinten Nationen im Jahr 2015 hat sich die Schweiz gemeinsam mit 55 Staaten einer Reduktion der Treibhausemissionen verschrieben. 2017 folgte die Ratifizierung des Abkommens, bei der das Ziel definiert wurde, die Treibhausgasemissionen bis 2030 um 50 Prozent gegen\u00fcber dem Stand von 1990 zu reduzieren. Die Forderungen nach Emissionsreduktion f\u00fchrten nicht zuletzt zur Best\u00e4tigung des \u00abKlima- und Innovationsgesetzes\u00bb per Volksabstimmung 2023, nach dem der Verbrauch fossiler Brennstoffe weiterhin bis hin zur Klimaneutralit\u00e4t 2050 gesenkt werden soll (BAFU, 2023<\/a>). Da die Konvention bestimmte Richtlinien aufzeigt, die nicht nur zu einer klaren Zielsetzung, sondern auch zu Berichterstattung sowie internationaler \u00dcberpr\u00fcfung verpflichten und Anpassungsmassnahmen fordern, ist es naheliegend, ESG-Standards heranzuziehen.<\/p>\n\n\n\n

Die Realit\u00e4t des Abkommens sowie die Definition der miteinhergehenden Ziele legt nahe, dass sich der globale Trend in den kommenden Jahren immer mehr auf die Versch\u00e4rfung von Klimaschutzbestimmungen ausrichten wird. Es steht ausser Zweifel, dass diese potentielle Ausrichtung erhebliche Folgewirkungen auf Industrie und Wirtschaft, so auch auf den Immobilienmarkt haben wird.<\/p>\n\n\n\n

ESG-Kriterien im Kontext des Immobilienmarktes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Bei genauerer Betrachtung der Definition der einzelnen Aspekte von ESG steht E f\u00fcr Environmental und beinhaltet Themen wie Umweltschutz, Ressourcenschonung, Energieeffizienz sowie das Ziel zur Verminderung der Treibhausemissionen. Bei Bezugnahme auf folgende Zahlen ist klar ersichtlich, welch grosse Verantwortung der Immobilienmarkt in diesem Kriterium tr\u00e4gt: Gem\u00e4ss dem \u201c2022 Global Status Report for Buildings and Construction\u201d <\/em>der UNO ist die Immobilienbranche weltweit f\u00fcr 37% der energiebezogenen CO\u2082-Emissionen verantwortlich (UNO, 2022, S.42<\/a>). Europaweit sind aktuell nahezu 75% der Geb\u00e4ude als nicht energieeffizient zu beurteilen. Von diesen sind jedoch rund 85-95% genutzt und sollen es auch bis 2050 bleiben (Paul & Schafer, 2023<\/a>). Nach letztem Informationsstand des Schweizer Bundesamts f\u00fcr Umwelt fallen bundesweit 26% der Treibhausemissionen auf den nationalen Bausektor (BAFU, 2023<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die zweite Komponente von ESG – S f\u00fcr Social ist in Bezug auf den Immobiliensektor beispielsweise mittels bezahlbarem Wohnraum und guter Verkehrsinfrastruktur zu \u00fcbersetzen. G- wie Governance, als dritter Aspekt, schafft Standards in Bezug auf Unternehmensf\u00fchrung in der Immobilienwirtschaft, nicht zuletzt in Bezug auf F\u00fchrungsebenen und Aufsichtsstrukturen sowie Regeltreue. Gleichzeitig setzt das Kriterium die Besch\u00e4ftigung mit Chancengleichheit und ein Bewusstsein daf\u00fcr voraus, wie sich wirtschaftliches Handeln auf gesellschaftliche Strukturen auswirkt (EXPO REAL, 2023<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Nachhaltige Wertsicherung als Chance f\u00fcr die Investorenseite<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Notwendigkeit der Einhaltung neuer Parameter f\u00fchrt zur Infragestellung der bisher existenten Grundprinzipien von Immobilieninvestitionen, die bislang solide erschienen. Betrachtet man das Zieldreieck von Investorenzielen, welche die Liquidit\u00e4t, Rentabilit\u00e4t und Sicherheit im strategischen Gleichgewicht \u00fcber die Zeit darstellen, so scheint es durchaus plausibel, dass ESG-Kriterien, wie in Abbildung 2 dargestellt, ein zus\u00e4tzliches Kriterium darstellen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Ziele der Investoren (Fahrl\u00e4nder & Kloess, 2023, S. 412). <\/p>\n\n\n\n

Der unmittelbare Einfluss von ESG im Zusammenhang mit den traditionellen Elementen des Zieldreiecks wie Sicherheit und Rentabilit\u00e4t kann als bereits evident betrachtet werden: Einer von UBS beauftragten Umfrage unter Immobilieninvestoren und -investorinnen ist zu entnehmen, dass ESG betreffende Investitionen, trotz des damit einhergehenden kurzfristigen Renditeverzichts, durchaus ein Mittel zu langfristiger Sicherheit darstellen. Auch wenn die Gewichtung der Investitionskriterien je nach Anlagestrategie variieren kann, ist auf Investorenseite dennoch eine eindeutige Priorisierung langfristiger Sicherheit gegen\u00fcber kurzfristigen Renditen erkennbar. Kurzfristiger Renditeverzicht bedeutet unter Ber\u00fccksichtigung der ESG-Kriterien im Regelfall nicht nur eine nachhaltige Wertsicherung der Immobilien, sondern auch zuk\u00fcnftige Konfliktvermeidung bez\u00fcglich neuer Regulierungen sowie die Vermeidung von nicht nachhaltig vermietbaren Fl\u00e4chen. ESG-Konformit\u00e4t kann also als vorbeugende Massnahme gegen Klimarisiken, geopolitische Risiken, Energiekosten sowie Regulierungsdruck verstanden werden. Insofern sehen die Autoren der Studie keinen Zielkonflikt bez\u00fcglich wirtschaftlicher Interessen und \u00f6kologischen Nachhaltigkeitsbestimmungen (Davidson et al., 2023, S.28).<\/p>\n\n\n\n

Eine weitere bemerkenswerte Tendenz, welche die Umfrage aufzeigt, ist die diversifizierte Schwerpunktsetzung der Anleger und Anlegerinnen innerhalb der ESG-Kriterien. Grunds\u00e4tzlich l\u00e4sst sich feststellen, dass umweltrelevante Themen und die Reduktion des CO\u2082-Ausstosses unter allen Umfragebeteiligten hohe Relevanz haben (Abbildung 4). Soziale Aspekte im Hinblick auf Mieterzufriedenheit und niedrige Fluktuation, die einen positiven Einfluss auf die Renditen und Wertstabilit\u00e4t haben, weisen ebenso eine verh\u00e4ltnism\u00e4ssig hohe Gewichtung auf. Faktoren, die zwar unter soziale Aspekte fallen, jedoch Themen wie bezahlbares Wohnen, tiefe Nebenkosten oder den sozialen Mietermix betreffen, scheinen hingegen weniger relevant zu sein. Dies hebt einmal mehr die klare Priorit\u00e4tensetzung auf Investorenseite hervor, die die Sicherung der Immobilienwerte, stabile Cashflows und wirtschaftliche Nachhaltigkeit betrifft (Davidson et al., 2023, S.32-33).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Priorisierung der ESG-Nachhaltigkeitsaspekte in der Anlagestrategie (Davidson et al., 2023, S. 31).<\/p>\n\n\n\n

Eine weitere Studie, die sich mit dem Zusammenhang der Umsetzung von ESG-Massnahmen und deren Auswirkung auf Renditen besch\u00e4ftigt, wurde dazu von W\u00fcest Partner AG im Auftrag des Bundesamts f\u00fcr Umwelt 2022 durchgef\u00fchrt. Untersucht wurden die unmittelbaren Konsequenzen bei Umstieg von \u00d6l- oder Gasheizung auf \u00f6kologisch nachhaltige Erdw\u00e4rmepumpen bei Wohnimmobilien (Schl\u00e4pfer et al., 2022). Dem Ergebnis ist zu entnehmen, dass in Anbetracht der h\u00f6heren Investitionskosten auch h\u00f6here Nettomietzinseinnahmen als bei Wohnungen mit konventionellen Heizungen festzustellen sind (Abbildung 3). Ferner ist auch hier die Bereitschaft zu erkennen, h\u00f6here Investitionskosten bei kurzfristig tieferen Renditeerwartungen zu akzeptieren. Dies resultiert unter anderem aus der Gegebenheit, dass auf \u00f6kologische Standards angepasste Immobilien auf dem Transaktionsmarkt im Durchschnitt als ca. 4 % wertvoller bewertet werden als jene, die mit fossilen Energietr\u00e4gern betrieben sind. Die Umsetzung der Nachhaltigkeitsaspekte hat somit auch einen direkten Effekt, der sich in h\u00f6heren Mietpreisen, daf\u00fcr im Gegenzug \u00fcblicherweise verh\u00e4ltnism\u00e4ssig niedrigeren Nebenkosten f\u00fcr Mieter und Mieterinnen ausdr\u00fcckt. Insgesamt weisen aus Investorensicht die klimafreundlich beheizten Immobilien also ein vorteilhafteres Risiko-Renditeprofil auf als jene mit fossilen Brennstoffen betriebene Liegenschaften (Schl\u00e4pfer et al., 2022).<\/p>\n\n\n\n

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\"\"<\/a><\/figure>\n<\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 4: CO\u2082-Ausstoss (Stand: 2020): Zusammenhang mit Marktwert pro Wohnung sowie mit H\u00f6he der Abschlussmieten (Stand: jeweils 3. Quartal 2021) (W\u00fcest Partner AG, online).<\/p>\n\n\n\n

Herausforderungen auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Prof. Dr. Thomas Beyerle am Lehrstuhl f\u00fcr Immobilienforschung an der Hochschule in Biberach erkl\u00e4rt die Relevanz von ESG in der Immobilienbranche in Bezug auf Bestandsgeb\u00e4ude wie folgt und verweist auf die Komplexit\u00e4t deren regulatorischer Anpassung: \u00abEs geht um Elementares, die Beibehaltung oder Steigerung der Immobilienwerte in den eigenen Portfolios. Angesichts der vielen Trends und des Themas ESG gilt es nicht zuletzt sogenannte Stranded Assets<\/em> zu vermeiden. Viele Bestandsgeb\u00e4ude sind nur schwerlich auf einen ESG-konformen Stand zu bringen, insofern werden die M\u00e4rkte eine grosse Portfoliobereinigung erleben. Kurz, auf die Branche kommt ein gewaltiger Wandlungsprozess zu und der wird uns nur wenige Jahre Zeit lassen.\u00bb (Immobilien-Fondsforum, 2022<\/a>). So liegt also ein wesentlicher Risikofaktor in der Anpassungsf\u00e4higkeit bestimmter Geb\u00e4ude, da bei Nichteinhaltung der Parameter akuter Wert- und Attraktivit\u00e4tsverlust s\u00e4mtlicher Objekte droht.<\/p>\n\n\n\n

Die Rolle von Ratings<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

W\u00e4hrend Neubauten bereits nach Nachhaltigkeitsstandards geplant und daher auch mittel- bis langfristig den gesetzlichen Anforderungen entsprechen werden (<\/a>Kraft, 2023<\/a>)<\/a>, weist der Bestandsmarkt, der einen hohen Anteil des Immobilienmarkts einnimmt, durch fehlende Informationen \u00fcber Bauqualit\u00e4t potentielle Unsicherheiten auf. F\u00fcr Klarheit bei Geb\u00e4udespezifikationen sollen ESG-Bewertungsstandards sorgen. Hierf\u00fcr bieten eine Vielzahl von Ratingagenturen Bewertungsdienstleistungen an, die jedoch keine einheitlichen Standards verfolgen und deren unterschiedliche Methoden die Vergleichbarkeit von ESG-Scores erschweren. Es sind somit einheitliche Ratingstandards zur Schaffung eines vergleichbaren ESG-Scores notwendig, der f\u00fcr die qualitative Beurteilung und die etwaige Eruierung \u00f6kologischer Optimierungsvorschl\u00e4ge herangezogen werden kann (Rinka, 2023<\/a>; <\/a>EXPO REAL, 2023<\/a>). Dies ist unter anderem essentiell, um Interessenskonflikte aufgrund differenzierter Bemessungsgrundlagen zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n

Einen vielversprechenden Ansatz hierf\u00fcr bildet das 2023 eingef\u00fchrte System des REMM-Monitorings \u00abReal Estate Meta Rating and Monitoring on Sustainability\u00bb, welches ein fl\u00e4chendeckend standardisiertes Rating bei Neu- und Bestandsimmobilien erm\u00f6glichen soll. Die privaten und institutionellen Investoren erhalten Zugang zur REMM-Informationsdatenbank, auf der Immobilienkriterien erfasst und ausgewertet werden k\u00f6nnen. Die Plattform bietet also die M\u00f6glichkeit, die rund zwei Millionen Immobilien in der Schweiz detailliert und gesamtheitlich nach ESG-Kriterien zu beurteilen und ist somit ein wichtiger Versuch einen h\u00f6heren Grad an Transparenz zu schaffen. Thomas Beyerle sieht die Immobilienbranche insofern in der gr\u00f6ssten Transformation seit dem zweiten Weltkrieg und appelliert zur rechtzeitigen Entwicklung aussagekr\u00e4ftiger ESG-Benchmarks (Immobilien-Fondsforum, 2022)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

ESG ist aus der Realit\u00e4t des Immobiliensektors nicht mehr wegzudenken und hat seinen Preis, denn Sanierungsmassnahmen bed\u00fcrfen hoher Investitionen. W\u00e4hrend die Stabilhaltung der Immobilienwerte sowie die Sicherstellung zuk\u00fcnftiger Renditen als wesentliche Zielsetzungen betrachtet werden k\u00f6nnen, ist insgesamt eine Priorisierung des Teilaspekts Environment<\/em>al von ESG, gegen\u00fcber Social<\/em> und Governance<\/em> zu beobachten.<\/p>\n\n\n\n

W\u00e4hrend Investoren und Investorinnen zwar oftmals in der Situation sind, kurzfristig niedrigere Renditen in Kauf nehmen zu m\u00fcssen, scheint dies sich jedoch langfristig zu lohnen. ESG-Konformit\u00e4t ist ein relevanter Faktor beim Kauf sowie bei der Verwaltung von Immobilienassets geworden und wird systematisch in die Analyse, Entscheidungs- und Monitoringprozesse mit einbezogen. Die Schaffung von standardisierten Ratings zur Beurteilung von Neu- und Bestandsimmobilien ist hierbei von besonderer Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n

ESG ist schlussfolgernd ein wichtiges Instrument, um \u00f6kologische, \u00f6konomische und gesellschaftspolitische Nachhaltigkeit im Bauwesen sicherzustellen, und tr\u00e4gt damit eine grosse Verantwortung. Langfristig ist das Anstreben der ESG-Standards nicht nur auf Gesetzesebene unvermeidlich geworden, sondern wie diverse Studien belegen, k\u00f6nnen wirtschaftliche Interessen und regulatorische Nachhaltigkeitsbestrebungen durchaus miteinander vereinbar sein.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Nachhaltigkeitskriterien ESG (Environmental, Social, Governance) sind omnipr\u00e4sent, doch sind dessen Bedeutung und konkrete Anwendung im Immobilienmarkt nicht immer eindeutig. Die Umsetzung gesetzlicher Nachhaltigkeitsbestrebungen setzt Investoren unter Druck, er\u00f6ffnet aber zugleich auch neue Chancen. Die zuk\u00fcnftige Rentabilit\u00e4t und Sicherheit von Investitionen sind zunehmend an ESG gebunden.<\/p>\n","protected":false},"author":187,"featured_media":7886,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"2443,690,705,6399,2687,676","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153166],"tags":[153137,7089,7105,12594,7083,3851],"class_list":["post-7879","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-studentische-beitraege","tag-esg","tag-immobilien","tag-immobilieninvestitionen","tag-immobilienmarkt","tag-investment","tag-real-estate"],"acf":[],"yoast_head":"\nESG: Zunehmender Einfluss auf den Immobilienmarkt - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Die Nachhaltigkeitskriterien ESG (Environmental, Social, Governance) sind omnipr\u00e4sent, doch sind dessen Bedeutung und konkrete Anwendung im Immobilienmarkt nicht immer eindeutig. 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