{"id":7905,"date":"2024-02-07T05:30:00","date_gmt":"2024-02-07T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7905"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"warum-unueberbaute-bauzonen-das-bevoelkerungswachstum-nicht-bewaeltigen-koennen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/02\/07\/warum-unueberbaute-bauzonen-das-bevoelkerungswachstum-nicht-bewaeltigen-koennen\/","title":{"rendered":"Warum un\u00fcberbaute Bauzonen das Bev\u00f6lkerungswachstum nicht bew\u00e4ltigen k\u00f6nnen"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Leonard Fister<\/a>, Christian Kraft<\/a> und Daniel Steffen<\/a>, Hochschule Luzern<\/p>\n\n\n\n

Daten zu (un\u00fcberbauten) Bauzonen sind \u00f6ffentlich verf\u00fcgbar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Im Zusammenhang mit der Bauzonenstatistik Schweiz 2022 [1] ver\u00f6ffentlicht das Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung (ARE) Datens\u00e4tze mit geographischen Details der Bauzonen zum Stand 01.01.2022. Diese Datens\u00e4tze umfassen einerseits eine Registrierung aller Bauzonen [2], andererseits eine gesonderte Ausweisung der un\u00fcberbauten Bauzonen [3], jeweils nach Hauptnutzung der Bauzone. Ziel der folgenden Analyse ist es, die Verteilung und das Potenzial der verf\u00fcgbaren, noch nicht \u00fcberbauten Fl\u00e4chen zu betrachten, insbesondere in Hinblick auf das prognostizierte Bev\u00f6lkerungswachstum.<\/p>\n\n\n\n

Laut Bundesamt f\u00fcr Statistik BFS betrug die st\u00e4ndige Wohnbev\u00f6lkerung der Schweiz im Jahr 2022 rund 8.82 Millionen Menschen [4], wovon rund 95% innerhalb der Bauzonen leben [1]. Basierend auf dem Referenzszenario des BFS wird ein Anstieg der Bev\u00f6lkerungszahl bis 2050 auf 10.44 Millionen Menschen erwartet [5], was einem erwarteten Wachstum von 18.4% entspricht, was gr\u00f6sstenteils innerhalb der Bauzonen anzusiedeln w\u00e4re. Angesichts einer vielerorts bestehenden Wohnungsknappheit ergibt sich die Notwendigkeit einer gezielten st\u00e4dtebaulichen und raumplanerischen Strategie, um den Wohnungsbestand entsprechend der prognostizierten hohen Nachfrage durch Bev\u00f6lkerungswachstum zu erweitern. Er scheint naheliegend, dass hierf\u00fcr eine Kombination aus der Entwicklung bisher ungenutzter Fl\u00e4chen und eine Verdichtung bestehender Bebauungsgebiete notwendig ist. Welche Ausmasse die jeweiligen Ans\u00e4tze liefern k\u00f6nnen, ist Kern der aktuellen Diskussion.<\/p>\n\n\n\n

Die verbleibenden Ressourcen f\u00fcr freie B\u00f6den sind knapp<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Betrachtet man alle Wohn-, Misch- und Zentrumszonen, unabh\u00e4ngig davon, ob sie \u00fcberbaut oder un\u00fcberbaut sind, bel\u00e4uft sich deren Fl\u00e4che im Total auf 157\u2019041 Hektar. Der un\u00fcberbaute Anteil wird seitens ARE anhand von zwei Annahmen unterschieden. Unter Annahme 1 werden \u00abin erster Linie gr\u00f6ssere un\u00fcberbaute Fl\u00e4chen am Rand der Bauzonen erfasst\u00bb, unter Annahme 2 \u00abwerden zus\u00e4tzlich kleinere un\u00fcberbaute Fl\u00e4chen innerhalb des Siedlungsgebiets erfasst (z.B. Baul\u00fccken)\u00bb [3]. In beiden Annahmen werden un\u00fcberbaute Bauzonen bis 600 m2<\/sup> ausgeschlossen [1]. Die freien Fl\u00e4chen der oben genannten 3 Hauptnutzungen bieten nach Annahme 1 noch 13’198 Hektar, nach Annahme 2 noch 24’491 Hektar, was in Bezug auf die \u00fcberbaute oder nichtnutzbare Fl\u00e4che (Gesamtfl\u00e4che aller Bauzonen abz\u00fcglich un\u00fcberbaute Bauzonen nach Annahme 2) dieser Hauptnutzungen zus\u00e4tzlichen rund 10% bzw. 18.5% entspricht. Selbst unter der Hypothese vollst\u00e4ndiger Ausnutzung w\u00fcrden die zus\u00e4tzlichen 10% an Fl\u00e4che unter Annahme 1 f\u00fcr das erwartete Bev\u00f6lkerungswachstum von 18.4% bis im Jahr 2050 nicht ausreichen. Unter den beiden Annahmen prognostiziert das ARE bei vollst\u00e4ndiger Ausnutzung Reserven f\u00fcr 0.9 bis 1.6 Mio. Menschen, unter Annahme gleicher Dichte wie bislang [1].<\/p>\n\n\n\n

Es stellt sich die Frage, welcher Anteil der un\u00fcberbauten Bauzonen unter den beiden Annahmen effektiv entwickelt werden kann. Die Bauzonenstatistik 2022 des ARE illustriert dies anhand einer Beispiellage in der Gemeinde Sch\u00f6nenwerd im Kanton Solothurn (Abbildung 1) [1]. In diesem Beispiel w\u00e4ren Baul\u00fccken unter Annahme 2 nur mit erheblichem Aufwand und unter Einbezug der umliegenden Geb\u00e4ude nutzbar. Somit erscheint eine signifikante Ausnutzung der zus\u00e4tzlichen Fl\u00e4chen unter Annahme 2 in grossem Masse in der Praxis unrealistisch. Doch selbst unter Annahme 1 sind Fl\u00e4chen als un\u00fcberbaute Bauzonen registriert, welche teilweise am Rand der Bauzonen liegen und wohl oft nicht effektiv genutzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Un\u00fcberbaute Bauzonen gem\u00e4ss Annahmen 1 und 2. Quelle: ARE, Bauzonenstatistik Schweiz 2022, Seite 21 [1]<\/p>\n\n\n\n

Un\u00fcberbaute Bauzonen oft an schlechten Lagen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Abgesehen von der Fl\u00e4che un\u00fcberbauter Bauzonen ist zus\u00e4tzlich deren Lage fundamental f\u00fcr den Planungsprozess, und ob die Standorte f\u00f6rderlich f\u00fcr eine hohe Lebensqualit\u00e4t und nachhaltige Entwicklung aus \u00f6kologischer, sozialer und wirtschaftlicher Sicht w\u00e4ren. Das ARE weist auf dieses Problem in der Bauzonenstatistik 2022 hin: \u00abDass sich ein hoher Anteil der ungenutzten Bauzonen an wenig geeigneten Lagen befindet, bleibt f\u00fcr Kantone und Gemeinden indes herausfordernd.\u00bb [1]. Die Quantifizierung dieser Feststellung steht im Fokus der nachfolgenden Analyse.<\/p>\n\n\n\n

Die \u00d6V-G\u00fcteklassen des ARE [6] beschreiben die Erschliessung durch den \u00f6ffentlichen Verkehr, welche stark mit guter Infrastruktur f\u00fcr Arbeit, Alltag und Freizeit korreliert [7]. Damit eignet sich die \u00d6V-G\u00fcteklasse eines Standorts als stellvertretende Variable f\u00fcr Lagequalit\u00e4t. Gut erschlossene Lagen bieten tendenziell hohe Lebensqualit\u00e4t mit viel Angebot, kurzen Wegen und geringem Individualverkehr, und sind f\u00fcr eine nachhaltige Entwicklung attraktiv aufgrund erwartet stabiler Nachfrage.<\/p>\n\n\n\n

In Abbildung 2 werden die un\u00fcberbauten Fl\u00e4chen der Hauptnutzung Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach ihrer \u00d6V-G\u00fcteklasse dargestellt, wobei die G\u00fcteklassen A eine sehr gute, B eine gute, C eine mittelm\u00e4ssige, D eine geringe Erschliessung bedeuten, und eine fehlende G\u00fcteklasse eine nur marginale oder gar keine Erschliessung durch den \u00f6ffentlichen Verkehr anzeigt.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Un\u00fcberbaute Bauzonen nach Lage hinsichtlich \u00d6V-G\u00fcteklasse. Quelle: Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung ARE, Kantonale Raumplanungsfachstellen [3] (eigene Darstellung)<\/p>\n\n\n\n

Un\u00fcberbaute Bauzonen an sehr gut angebundenen Lagen sind gem\u00e4ss Annahme 1 in der gesamten Schweiz auf lediglich 288 Hektar verf\u00fcgbar. Dies entspricht einer Fl\u00e4che von weniger als 1’700 m x 1’700 m. In \u00d6V-G\u00fcteklassen A, B und C befinden sich insgesamt 4\u2019737 Hektar un\u00fcberbauter Fl\u00e4chen innerhalb der Bauzonen, was 3.5% der \u00fcberbauten Fl\u00e4chen dieser Hauptnutzung entspricht.<\/p>\n\n\n\n

Faktisch sind jedoch noch weniger Ressourcen zu erwarten, einerseits, da gut angebundene Lagen gr\u00f6sstenteils von bereits \u00fcberbauten Fl\u00e4chen umgeben sind und die Planung daher gr\u00f6ssere Unsicherheiten hinsichtlich Baubewilligung hat, was die Entwicklung erschwert. Andererseits, weil genannte Parzellen tendenziell fragmentierter sind, sich f\u00fcr eine Entwicklung oft aber nur grosse, zusammenh\u00e4ngende Areale rentieren.<\/p>\n\n\n\n

Setzt man die un\u00fcberbauten Fl\u00e4chen ins Verh\u00e4ltnis mit allen Bauzonen (Abbildung 3), \u00fcberbaut oder un\u00fcberbaut, zeigen sich zum einen die beschriebenen geringen Reserven an Bauzonen, zum anderen auch ein struktureller Unterschied. Die Reserven an Wohnzonen in Gebieten ohne \u00d6V-Erschliessung sind unter Annahme 1 gr\u00f6sser als die in jeder einzelnen \u00d6V-G\u00fcteklasse. Vergleicht man diese Verteilung mit jener aller Bauzonen, sind bei Letzteren die gr\u00f6ssten Fl\u00e4chen mit \u00d6V-G\u00fcteklassen C und D an den \u00f6ffentlichen Verkehr angebunden. Eine Ausnutzung vorhandener Bodenreserven w\u00fcrde somit an anteilig schlechter angebundenen Lagen geschehen, zumindest bezogen auf das derzeitige \u00d6V Netz. Um adverse Effekte f\u00fcr eine nachhaltige Entwicklung zu vermeiden, m\u00fcsste bei Ausnutzung dieser Fl\u00e4chen der \u00f6ffentliche Verkehr gezielt ausgebaut werden. \u00d6V-G\u00fcteklassen D und Fl\u00e4chen ohne \u00d6V-G\u00fcteklasse sind aufgrund ihrer Erschliessung f\u00fcr eine nachhaltige Entwicklung kaum geeignet.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Bauzonen nach Lage hinsichtlich \u00d6V-G\u00fcteklasse. Quelle: Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung ARE, Kantonale Raumplanungsfachstellen [2] [3] (eigene Darstellung)<\/p>\n\n\n\n

Implikationen f\u00fcr die raumplanerische Strategie zur Bew\u00e4ltigung des Bev\u00f6lkerungswachstums<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In Anbetracht der knappen Verf\u00fcgbarkeit von Baugrundst\u00fccken in Gebieten mit hoher Nachfrage erscheint es wenig realistisch, dass Neubauten auf noch un\u00fcberbauten Arealen das Wachstum der Bev\u00f6lkerung vollst\u00e4ndig auffangen k\u00f6nnen. Sie w\u00fcrden bestenfalls eine erg\u00e4nzende und wohl eher kleine Rolle spielen.<\/p>\n\n\n\n

Eine gr\u00f6ssere Wirkung m\u00fcssen entsprechend Verdichtungsstrategien haben, die es erm\u00f6glichen, an bereits \u00fcberbauten Standorten mehr Menschen unterzubringen, als dort bisher wohnhaft sind. Die Umsetzung solcher Strategien gestaltet sich jedoch aus mehreren Gr\u00fcnden schwieriger als der Bau im Gr\u00fcnen. Zum einen erfordert die Konstruktion dieser Geb\u00e4ude tendenziell einen h\u00f6heren Aufwand. Zum anderen bestehen im bereits bebauten Raum gr\u00f6ssere Planungsunsicherheiten. Denn wo der Raum bereits bebaut ist, gibt es auch mehr Partikularinteressen von z.B. Nachbarn oder Interessengruppen. Dies m\u00fcndet in h\u00f6herem Risiko auf Einspr\u00fcche und damit Verz\u00f6gerungen, aber auch in einer h\u00f6heren Regulierungsdichte und -komplexit\u00e4t. Dies reicht von immer h\u00f6heren und komplexeren b\u00fcrokratischen H\u00fcrden z.B. in Bau- und Zonenordnungen \u00fcber Mehrwertabgaben von bis zu 40% auf Aufstockungen bis zu regulatorischen Einschr\u00e4nkungen von Mietzinsentwicklungen.<\/p>\n\n\n\n

Auch wenn hinter diesen Eingriffen (meist) gute Absichten stecken, muss uns bewusst sein, dass diese nicht ohne Nebenwirkungen kommen. Einerseits reagieren Haushalte auf die Regulierungen. Oft kommt es zu einem Lock-In Effekt, der dazu f\u00fchrt, dass Haushalte mehr Fl\u00e4che konsumieren als sie eigentlich brauchen [8]. Insbesondere in einer Gesellschaft, in der die Zahl der Einpersonenhaushalte zunimmt [9], stellt die Belegung grosser Wohnungen durch einzelne Personen oder kleine Haushalte ein erhebliches Problem dar, dessen L\u00f6sung viel Potenzial f\u00fcr eine effizientere Nutzung und damit effektive Schaffung von Wohnraum bietet. Andererseits m\u00fcssen auch Investoren auf diese Eingriffe reagieren: Jede Verz\u00f6gerung und jede Erh\u00f6hung des Risikos muss in einer seri\u00f6sen Projektrechnung einkalkuliert werden und beeinflusst das Ergebnis negativ. Einen Teil dieser Kosten der Unsicherheit tr\u00e4gt der Investor, einen Teil kann er an Mietende \u00fcberw\u00e4lzen. Der Effekt sind also steigende Mieten und geringere Bauaktivit\u00e4t. Als Reaktion darauf folgt meist weitere Regulierung, womit die Kaskade weiter ins Rollen kommt.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Es verbleiben also 3.5% sinnvoll nutzbarer Reserven, die f\u00fcr ein gesch\u00e4tztes Bev\u00f6lkerungswachstum bis 2050 von 18.4% zur Verf\u00fcgung stehen. Der Rest des Wachstums muss vom Bestand aufgenommen werden. Das ist schwierig, weil die Entwicklung im Bestand anspruchsvoll ist, von B\u00fcrokratie und Einsprachen erschwert wird, und Zielkonflikte bestehen \u2013 wie zum Beispiel eine Mehrwertabgabe von bis zu 40% auf Aufstockungen, die als zus\u00e4tzliche Anlagekosten anfallen. Die Entwicklung im Bestand interagiert zus\u00e4tzlich eng mit dem Mietrecht und allen Bestrebungen, die Mietzinsentwicklung regulatorisch einzuschr\u00e4nken. Denn erstens sorgt der Lock-In-Effekt daf\u00fcr, dass viele Menschen im Bestand aus finanziellen Gr\u00fcnden zu viel Wohnraum blockieren. Und zweitens f\u00fchrt jede Initiative, die die \u00dcberw\u00e4lzung faktischer Kosten auf Nutzer einschr\u00e4nkt, zu tieferen oder ungew\u00fcnschten baulichen Anreizen. Bereits die Ank\u00fcndigung einschr\u00e4nkender Massnahmen in Kombination mit einer wahrscheinlichen Zustimmung k\u00f6nnen sich negativ auswirken. Denn sobald die M\u00f6glichkeit dieser Einschr\u00e4nkungen im Raum steht, muss die in der Projektrechnung als m\u00f6gliche Option bepreist werden. Das reduziert Anreize f\u00fcr Investitionen in den Bestand bis zur Abstimmung \u2013 und als Signal f\u00fcr Wiederholungen dar\u00fcber hinaus. Zu konkretisierende L\u00f6sungen sind:<\/p>\n\n\n\n