{"id":7968,"date":"2024-02-26T06:30:00","date_gmt":"2024-02-26T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=7968"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"die-bedeutung-der-immobilien-fuer-den-oeffentlichen-verkehr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/02\/26\/die-bedeutung-der-immobilien-fuer-den-oeffentlichen-verkehr\/","title":{"rendered":"Die Bedeutung der Immobilien f\u00fcr den \u00f6ffentlichen Verkehr"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Mathias B\u00e4rtsch und Christina Wismer<\/a><\/p>\n\n\n\n

Die (Sonder-)Funktionen von Immobilien am Bahnhof<\/h2>\n\n\n\n

Bahnh\u00f6fe geh\u00f6ren zum Landschafts- und Siedlungsleitbild, seit die ersten Z\u00fcge vor \u00fcber 175 Jahren durchs Land fuhren. Das \u00abRistorante Stazione\u00bb oder das \u00abHotel de la Gare\u00bb zeugen davon. In vielen Gemeinden verk\u00f6rpern Gleisanlagen und die Bahnhofgeb\u00e4ude lokale Geschichte und Identit\u00e4t. Doch die Entwicklungen der letzten Jahrzehnte haben die Bahnh\u00f6fe in hohem Mass ver\u00e4ndert (Verband \u00f6ffentlicher Verkehr, 2023, S. 3<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Heute lassen sich die Liegenschaften am Bahnhof in die beiden Hauptkategorien \u00abBahninfrastruktur\u00bb und \u00abBahn-Liegenschaften\u00bb unterteilen.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 2: Bahn-Liegenschaften versus Infrastruktur (eigene Darstellung).<\/p>\n\n\n\n

Die Kategorie \u00abBahninfrastruktur\u00bb umfasst die ganzen Gleis- und betriebstechnischen Anlagen sowie Perrons und Haltestellen. Kurz \u2013 alles, was f\u00fcr die Bahn notwendig ist, damit die Z\u00fcge verkehren k\u00f6nnen. Verantwortlich f\u00fcr den Betrieb, den Bau und den Unterhalt sind die Eisenbahn-Infrastrukturunternehmen, wie beispielsweise die SBB und BLS.<\/p>\n\n\n\n

Hingegen ist die Kategorie \u00abBahn-Liegenschaften\u00bb heute nicht mehr bahnbetriebsrelevant und kann von der Bahninfrastruktur losgel\u00f6st weiterentwickelt und betrieben werden. In der Vergangenheit dienten diese Bahn-Liegenschaften jedoch vorwiegend dem Bahnverkehr, sei es als Aufenthaltsr\u00e4ume, Billettschalter, Bahnhofbuffet etc. Die k\u00fcnftige Umnutzung solcher Immobilien hat jedoch grosse Auswirkungen auf das soziale Umfeld.<\/p>\n\n\n\n

Bahn-Liegenschaften an peripheren Lagen unterst\u00fctzen die Funktionen des Bahnhofs als Verkehrsdrehscheibe f\u00fcr den \u00d6V und sollen deshalb m\u00f6glichst attraktiv ausgestaltet werden. Die Bev\u00f6lkerung erwartet \u00d6V-Umsteigeorte, die alle Angebote miteinander verbinden und f\u00fcr eine gute regionale und \u00fcberregionale Vernetzung der Umgebung sorgen.<\/p>\n\n\n\n

Diese Erwartungen k\u00f6nnen jedoch nur erf\u00fcllt werden, wenn sich die Akteure ihrer Vielfalt bewusst sind und eine Mitverantwortung \u00fcbernehmen. Das heisst: Standortgemeinden, Mobilit\u00e4tsanbieter, Immobilien-Grundbesitzer usw. m\u00fcssen zusammenarbeiten (Verband \u00f6ffentlicher Verkehr, 2023, S. III<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 3: Bahn -Liegenschaften als Herz der Verkehrsdrehscheibe (Faktenblatt Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung, 2021<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Lokale Verkehrsdrehscheiben (vergleiche Abbildung 3) sind Orte, an denen Menschen vorbeikommen, um von einem Ort zum anderen zu gelangen, um sich zu verpflegen oder um etwas zu erleben. Saubere und sichere Immobilien k\u00f6nnen zur Kundenzufriedenheit beitragen, das Umsteigen vom Auto auf den \u00d6V f\u00f6rdern und zu einer besseren Vernetzung von Stadt und Land f\u00fchren (Verband \u00f6ffentlicher Verkehr, 2023, S. 11<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Der Leiter der BLS-Immobilien, Marco Imboden, spricht darum Klartext: \u00abEin Transportunternehmen braucht eine starke Immobilienabteilung!\u00bb\u00a0(Imboden, 2022)<\/p>\n\n\n\n

Was Klein- und Dorfzentren mit Bahnh\u00f6fen gemeinsam haben<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Rund um den Bahnhof befinden sich viele Begegnungszonen. Der Bahnhof hat somit auch eine Quartierfunktion, wo Leute sich treffen und verweilen. Die Positionierung des Angebots an Pendlerbahnh\u00f6fen ist \u00e4hnlich wie in Dorf- und Quartierzentren. Ein Abbau der kommerziellen Nutzung und der Vielfalt des Angebots f\u00fchrt zu einem Verlust der Quartierfunktion.<\/p>\n\n\n\n

Der Trend, die bestehenden Geb\u00e4udekomplexe an Bahnh\u00f6fen abzureissen und lediglich durch Haltestellen mit \u00fcberdachten Perrons zu ersetzen, f\u00fchrt zu einer Ver\u00e4nderung der Identit\u00e4t des Quartiers. Zudem f\u00e4llt das Angebot f\u00fcr Spontaneink\u00e4ufe und Verpflegungsm\u00f6glichkeiten weg. Dies ist vergleichbar mit Klein- und Dorfzentren, welche aufgrund fehlender Bezugspunkte ver\u00f6den und darum vom \u00abL\u00e4delisterben\u00bb stark betroffen sind (Koch & Skumpija, 2023<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Das f\u00fchrt dazu, dass kleinere Dienstleister und Verkaufsgesch\u00e4fte den Bahnhof-Standort verlassen und in grosse Superm\u00e4rkte oder Shoppingcenter umziehen. Um diesem Trend entgegenzuwirken, kommt den Eisenbahn-Infrastrukturbetreibern und den Immobilien-Grundbesitzern eine zentrale Rolle zu: Das Siedlungs- und Bahnsystem ist miteinander zu verkn\u00fcpfen. Durch einen R\u00fcckbau von bestehenden Immobilien ver\u00f6den Grundst\u00fcckfl\u00e4chen. Einmal abgebaute Geb\u00e4ude werden selten oder nicht mehr aufgebaut. Dies kann zus\u00e4tzlich zu abnehmenden Pendlerstr\u00f6men f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Eine weitere wichtige soziale Komponente ist der Verlust des Sicherheitsgef\u00fchls. Die Umgebung hat einen hohen Einfluss auf das Wohlbefinden der \u00d6V-Nutzer. An hoch frequentierten, belebten, \u00fcbersichtlichen und hellen Orten f\u00fchlen sich die Menschen sicher, verweilen gerne und kommen wieder dorthin. Belebte sichere Bahnh\u00f6fe tragen so zur Erreichung der vom Bund gesetzten CO2<\/sub>-Ziele bei (Verband \u00f6ffentlicher Verkehr, 2023, S. 23<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Wie Nebenbetriebe den Modalsplit erh\u00f6hen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Immer mehr Menschen in der Schweiz nutzen den \u00d6V. Trotzdem stagniert der Anteil des \u00d6V am Gesamtverkehrsaufkommen \u2013 dem sogenannten Modalsplit \u2013 seit Jahren. F\u00fcr die Steigerung des Modalsplits ist ein B\u00fcndel von Massnahmen notwendig. (Verband \u00f6ffentlicher Verkehr, kein Datum<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Nebst direkten Angeboten f\u00fcr die \u00d6V-Nutzer tragen ebenfalls attraktive Mobilit\u00e4tsangebote an den Bahnh\u00f6fen dazu bei, den motorisierten Individualverkehr zu reduzieren. Mobility-Hubs werden vor allem im Zusammenhang mit Bahnh\u00f6fen eine zentrale Bedeutung als Drehscheibe beigemessen. Auch Mobility-as-a-Service (ein auf den Kundenbedarf abgestimmtes Angebot mit diversen Mobilit\u00e4tsdiensten) k\u00f6nnte an Bedeutung gewinnen. Dies ergab eine Umfrage der Hochschule Luzern (Arnold & Grossenbacher, 2022<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr die Liegenschaftsbesitzer und -bewirtschafter sind attraktive Orte mit hohen Pendlerstr\u00f6men zudem besonders interessant. Ladenfl\u00e4chen an solchen Lagen mit konsequenter Ausrichtung auf die Nachfrage bringen am meisten Gewinn.<\/p>\n\n\n\n

Um Nebenbetriebe und Services am Bahnhof abzubilden, haben Studenten der Uni Bern informative Visualisierungen aufgrund von Datens\u00e4tzen erstellt (Collapsing Trees, Stand 16.02.2016). Mit einem Klick wird angezeigt, welche Nebenbetriebe am gew\u00fcnschten Bahnhof verf\u00fcgbar sind. Solche Kundenangebote steigern die Aufenthaltsqualit\u00e4t der Konsumenten am Bahnhof und tragen zu einer h\u00f6heren Mieter- und Kundenzufriedenheit bei (SBB Visualized, kein Datum<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Abbildung 4 zeigt am Beispiel der SBB-Standorte Grenchen-S\u00fcd und Muttenz die vorhandenen Nebenbetriebe wie Restaurant, Fotoautomat oder Taxi Standplatz.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 4: Visualisierungen verf\u00fcgbarer Services und Nebenbetriebe an ausgew\u00e4hlten Bahnh\u00f6fen (SBB Visualized, Nebenbetriebe, kein Datum<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Erfolgsbeispiel Bahnhof Wabern<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein konkretes Erfolgsbeispiel f\u00fcr die In-Wertsetzung eines alten Bahnhofs ist der Bahnhof Wabern. Zusammen mit den Beh\u00f6rden hat die BLS den komplett modernisierten Bahnhof und eine Doppelspurstrecke im Jahr 2021 eingeweiht. Die beiden Perrons, s\u00e4mtliche Gleis- und Fahrleitungsanlagen wurden erneuert. Das bestehende Bahnhofgeb\u00e4ude (siehe Abbildung 5) aus der Gr\u00fcnderzeit wurde sanft renoviert.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 5: Erfolgsbeispiel Bahnhof Wabern mit dem sanft renovierten Restaurant Gross-Wabern (Thomas Telley, 2021<\/a>) & (Restaurant Gross-Wabern, kein Datum<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Das Bahnhofsgeb\u00e4ude war ehemals ein wichtiger Knotenpunkt f\u00fcr Kohlentransporte zum Gaswerkareal. Jetzt ist es ein kulinarischer Treffpunkt in Wabern. Mit der Instandsetzung des G\u00fcterschuppens konnte Bausubstanz erhalten und die Infrastruktur vom Kohle- zum kulinarischen Knotenpunkt transformiert werden. Das neue Restaurant Gross-Wabern l\u00e4dt dazu ein, in historisch sch\u00f6n restaurierten R\u00e4umen gemeinsam zu essen, zu trinken und Beziehungen zu st\u00e4rken.<\/p>\n\n\n\n

Zus\u00e4tzlich hat das lokale Start-up \u00abR\u00fcedu\u00bb im Juli 2020 einen Quartierladen in Wabern er\u00f6ffnet. Dieser ist ein 18 m2<\/sup> grosser Holzcontainer, wo t\u00e4glich lokale, regionale und vor allem saisonale Lebensmittel 24\/7 eingekauft werden k\u00f6nnen. Die angebotenen Waren werden von lokalen Produzenten direkt ins Quartier gebracht. So wie es der Claim \u00abdein Hofladen im Quartier\u00bb <\/a>zusammenfasst (R\u00fcedu Bern AG, kein Datum<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Fazit: Immobilien am Bahnhof haben einen hohen Stellenwert<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine attraktive Verkehrsdrehscheibe bietet auf engem Raum mehr als nur kurze Wege zum Umsteigen. Solche Knotenpunkte am Bahnhof sind ein zentraler Erfolgsfaktor f\u00fcr den \u00d6V. Sie haben eine hohe Relevanz f\u00fcr die Gesellschaft und bergen Potenzial, die vernetzte Mobilit\u00e4t voranzutreiben. Insgesamt f\u00fchrt dies zu tieferen Verkehrsbelastungen im Gesamtverkehrssystem und reduziert gleichzeitig die Umweltbelastungen.<\/p>\n\n\n\n

Die \u00d6V-Nutzer haben unterschiedliche Anforderungen, die erf\u00fcllt werden sollen. Neben sicheren Wegen soll auch Raum f\u00fcr Erlebnis und das Verweilen vorhanden sein. Eine Verkehrsdrehscheibe agiert als Gesamtsystem. Durch eine enge Zusammenarbeit der verschiedenen Akteure wie zum Beispiel Standortgemeinden, \u00d6V-Infrastrukturbetreiberinnen, Immobilien-Grundbesitzer und weiteren Interessensgruppen k\u00f6nnen innovative und vision\u00e4re Ideen umgesetzt werden. Dies unter Ber\u00fccksichtigung, dass das Angebot mit der Lage \u00fcbereinstimmt und wirtschaftlich betrieben werden kann. Das Beispiel Wabern ist hierf\u00fcr ein Leuchtturm. Damit wird ein Mehrwert f\u00fcr die Pendler und Anwohner generiert und der Bahnhof kann seine zentrale Quartiersfunktion erf\u00fcllen. Ein Pendler hat die M\u00f6glichkeit am Bahnhof ohne weiteren Zwischenstopp auf dem Arbeitsweg einzukaufen, kann dort essen gehen, Freunde auf ein Feierabendbier treffen und Mobility Angebote nutzen. Mehrere \u00d6V-Anbieter setzen die Steigerung der Aufenthaltsqualit\u00e4t bereits erfolgreich um (Ehrbar, 2023<\/a>). Zus\u00e4tzlich wird durch die Belebung des Bahnhofsquartiers Sicherheit geschaffen. Die Vernetzung solcher Massnahmen f\u00f6rdern die vom Bund angestrebte Verlagerung auf den \u00d6V und sind ein wichtiger Beitrag zur Erreichung der angestrebten CO2<\/sub>-Klimaschutz-Ziele.<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Immer mehr Bahnh\u00f6fe an peripheren Lagen werden um- und r\u00fcckgebaut. Oft verschwinden die Geb\u00e4ude und damit auch Warter\u00e4ume, Kioske oder Shops aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit und ver\u00e4nderten Gewohnheiten f\u00fcr immer. Ein solcher R\u00fcckbau ist mit dem \u00abL\u00e4delisterben\u00bb zu vergleichen und f\u00fchrt zu dauerhaften Verlusten von Infrastruktur und Dienstleistungen. Das Verschwinden von Angeboten hat gesellschaftliche Auswirkungen und die Standorte verlieren an Attraktivit\u00e4t. 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Ein solcher R\u00fcckbau ist mit dem \u00abL\u00e4delisterben\u00bb zu vergleichen und f\u00fchrt zu dauerhaften Verlusten von Infrastruktur und Dienstleistungen. Das Verschwinden von Angeboten hat gesellschaftliche Auswirkungen und die Standorte verlieren an Attraktivit\u00e4t. 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