{"id":8010,"date":"2023-11-06T06:30:00","date_gmt":"2023-11-06T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8010"},"modified":"2026-02-11T14:53:20","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:20","slug":"steigende-zinsen-institutionelle-anleger-hinterfragen-den-kurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2023\/11\/06\/steigende-zinsen-institutionelle-anleger-hinterfragen-den-kurs\/","title":{"rendered":"Steigende Zinsen: Institutionelle Anleger hinterfragen den Kurs"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Thierry Iten und Marc Stucki<\/a><\/p>\n\n\n\n

Anlagestrategie nach dem magischen Dreieck<\/h2>\n\n\n\n

Seefahrer meiden das Bermudadreieck \u2013 Investoren vertrauen daf\u00fcr aber dem magischen. Die Ziele dieser Investoren lassen sich n\u00e4mlich einfach nach drei Begriffen aufteilen: Liquidit\u00e4t, Rentabilit\u00e4t und Sicherheit. Grunds\u00e4tzlich stellt sich jeder Investor vor einem Investment die Frage, wie hoch die Rendite im Verh\u00e4ltnis zum Risiko (Sicherheit und Liquidit\u00e4t) sein soll. Aktien weisen beispielsweise in der Regel eine h\u00f6here Rendite auf und sind liquide, daf\u00fcr aber teilweise volatil. Anders sieht es bei einem Investor aus, welcher in Immobilien anlegt. Hier ist das Risiko zwar bedeutend tiefer, im Gegensatz zum Wertpapier ist das Geld aber \u2013 zumindest bei direkten Immobilienanlagen \u2013gebunden.<\/p>\n\n\n\n

Aufgrund des Klimawandels sowie dem damit verbundenen Druck auf die Investoren kann das Dreieck mit einem weiteren Begriff, n\u00e4mlich ESG, erweitert werden. Anleger sollten ihre Investitionen zuk\u00fcnftig auch hinsichtlich deren Einfluss auf Umwelt, soziales Umfeld sowie Governance hinterfragen. Dass dies aktuell geschieht, zeigt auch die Studie mit dem Titel «Lost in Transition» der Hochschule Luzern (J. Davidson, S. Kloess & D. Steffen, 2023). Deren Resultate zeigen, dass die Bereitschaft, kurzfristig zu Gunsten der Nachhaltigkeit auf Rendite zu verzichten, praktisch bei allen Arten von institutionellen Investoren gestiegen ist. Mit der zus\u00e4tzlichen Komponente \u00abESG\u00bb wurde aus dem Dreieck ein Viereck:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 2: Magisches Drei- resp. Viereck.<\/p>\n\n\n\n

Welche Anlageklassen nehmen Investoren mit an Bord? Ein \u00dcberblick<\/h2>\n\n\n\n

Werfen wir aber ein Blick auf einige Beispiele. Die Schweizer Pensionskassenstudie 2023<\/a> der Swisscanto hat die Zusammenstellung der Kapitalanlagen im Jahr 2022 diverser Pensionskassen analysiert:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 3: Asset Allocation von Pensionskassen gem\u00e4ss Schweizer Pensionskassenstudie 2023, durchgef\u00fchrt durch Swisscanto.<\/p>\n\n\n\n

Im Vergleich zum Jahr 2021 sank der Anteil von Aktien und Obligationen, Immobilien sind hingegen gestiegen. Je nach Pensionskasse gibt es selbstredend massive Unterschiede. Ein Detailblick auf jene der MPK Migros Pensionskasse (Stand August 2023) zeigt eine komplett andere Verteilung. Auffallend ist dort der sehr hohe Immobilienanteil von 39% (MPK, 2023<\/a>). Die Bernische Lebensversicherungskasse weist nochmals komplett unterschiedliche Werte auf. Die Obligationen haben einen Anteil von 31.5%, die Aktien 34.6% und die Immobilien \u201enur\u201c 21.2%. Ein Richtig oder Falsch gibt es \u2013 sofern die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden \u2013 nicht. Wenn jedoch keine Restriktionen vorhanden sind, so liegt die ideale Immobilienquote im Portfolio gem\u00e4ss diversen Studien zwischen 10 \u2013 25%. Pensionskassen und Versicherungen m\u00fcssen jedoch stets die n\u00f6tige Liquidit\u00e4t aufweisen k\u00f6nnen. Auch k\u00f6nnen regulatorische Bestimmungen dazu f\u00fchren, dass der Immobilienanteil zu hoch und ist und abgebaut werden muss. Auch die Studie der Hochschule Luzern, welche im Auftrag der UBS durchgef\u00fchrt wurde, brachte spannende Erkenntnisse. Es zeigte sich, dass sich seit 2015 das Hypothekarvolumen bei Pensionskassen verdoppelt hat. Rund zwei Drittel aller grossen Pensionskassen sind zudem in Hypotheken investiert. Auch zeigt die Studie im Vergleich zu jener aus dem Jahr 2022 auf, dass sich die Immobilienquote grosser Pensionskassen von 22% auf 29% erh\u00f6ht hat \u2013 dies infolge der stattgefundenen Korrektur der Bond- und Aktienm\u00e4rke.<\/p>\n\n\n\n

Einfluss auf die Kapitalanlagen haben selbstverst\u00e4ndlich auch \u00e4ussere Einfl\u00fcsse. Einer der gr\u00f6ssten davon ist der Leitzins, welcher durch sie Schweizerische Nationalbank festgelegt wird.<\/p>\n\n\n\n

Der Leitzins sorgt wieder f\u00fcr Leid<\/h2>\n\n\n\n
\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 4: Entwicklung Leitzins Schweiz seit 2000 (www.leitzinsen.info<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Genau dessen Entwicklung ist aktuell in aller Munde. Seit dem Jahr 2015 befand sich die Schweiz in einem Negativzinsumfeld. Im Jahr 2022, genauer gesagt am 16. Juni 2022, reagierte die SNB auf die stark erh\u00f6hte Inflation und schraubte den Leitzins um 50 Basispunkte nach oben. Es sollte nicht die letzte Erh\u00f6hung gewesen sein. Heute, Stand Oktober 2023, liegt der Leitzins bereits auf 1.75%. Im europaweiten Vergleich steht die Schweiz aber weiterhin mit tiefen Zinsen da. Die norwegische Zentralbank liegt seit Juni 2023 bei einem Leitzins von 3.75%, die Bank of England bei 5%.<\/p>\n\n\n\n

Der Pirat der Finanzwelt: Einfluss der steigenden Zinsen auf Anlageklassen<\/h2>\n\n\n\n

Die wichtigsten Anlageklassen f\u00fcr institutionelle Anleger sind \u2013 zumindest prozentual gesehen \u2013 Aktien, Obligationen und Immobilien. Umso wichtiger ist es also, den Einfluss steigender Zinsen auf diese zu kennen.<\/p>\n\n\n\n

Bestehende Obligationen erleiden bei einer Zinserh\u00f6hung teilweise erhebliche Kursverluste. Vor allem bestehende Anleihen, welche vor der Zinssteigerung erworben wurden, verlieren stark an Wert[1]<\/a>. Grund daf\u00fcr ist die Tatsache, dass neue Obligationen infolge des gestiegenen Leitzinses resp. der Verzinsung der 10-Jahresobligation des Bundes ebenfalls h\u00f6her verzinst werden m\u00fcssen. Eine Zinssenkung wirkt sich gegenteilig resp. positiv auf den Kurs der Anleihe aus.<\/p>\n\n\n\n

Bei Aktien sieht es \u00e4hnlich aus. Schnell steigende Zinsen sorgen daf\u00fcr, dass Anteilsscheine vor allem in zwei Punkten unattraktiver gemacht werden.[2]<\/a> Andere Anlageklassen mit vergleichsweise weniger Risiko, also z.B. Staatsanleihen, werden h\u00f6her verzinst und gewinnen somit an Attraktivit\u00e4t. Auch wird es f\u00fcr die Unternehmen, welche die Aktien ausgeben, teurer, sich zu refinanzieren.<\/p>\n\n\n\n

Eisberg voraus? Steigende Zinsen schw\u00e4chen die Anlageklasse<\/h2>\n\n\n\n

Die dritte grosse Anlagem\u00f6glichkeit von institutionellen Investoren sind Immobilien, sei es nun direkt oder indirekt. W\u00e4hrend Zeiten von Negativzinsen erlebte diese Anlageklasse einen regelrechten Boom, da alternative Investitionsm\u00f6glichkeiten fehlten resp. diese nicht die n\u00f6tige Rendite aufwiesen. Dies f\u00fchrte zu massiven Preissteigerungen auf Immobilienanlagen. Auch in dieser Anlageklasse sind steigende Zinsen jedoch Gift. Diese f\u00fchren dazu, dass die Finanzierung von Immobilien teurer wird. Gleichzeitig sinkt die Nachfrage und damit auch der Preis \u2013 und dies im gesamten Spektrum der Investitionsm\u00f6glichkeiten im Immobiliensektor.<\/p>\n\n\n\n

Reaktion der Investoren auf die raue See<\/h2>\n\n\n\n

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die steigenden Zinsen auf alle drei grossen Anlageklassen negative Einfl\u00fcsse haben. Dies jedoch in unterschiedlicher Form. W\u00e4hrend im Anlagejahr 2022 die Werte von Aktien und Obligationen zusammenbrachen, st\u00fctzten immerhin die Immobilienverm\u00f6gen im Portfolio ein wenig die Performance. Es hat sich gezeigt, dass ein \u00fcber alle Anlageklassen diversifiziertes Portfolio vor allem in kurzfristigen Zeitr\u00e4umen, welche von massiven Wirtschaftsschwankungen gepr\u00e4gt sind, unverzichtbar ist. Klar ist aber auch, dass die unterschiedlichen Kursverluste teilweise dazu f\u00fchren, dass der Immobilienanteil im Portfolio wertm\u00e4ssig zu hoch ist, was sogar zu Zwangsverk\u00e4ufen infolge gesetzlicher Bestimmungen f\u00fchren kann. Doch wie reagieren nun die institutionellen Anleger auf die Zinsver\u00e4nderungen? Aufschluss dar\u00fcber gibt unter anderem die Equilibrium Global Institutional Investor Survey 2022.<\/a> Diese befragte rund 800 institutionelle Investoren. Rund 59% der befragten Anleger wollen ihre Portfolios aktiv hinterfragen, neu definieren, umschichten oder sogar ganz neu aufsetzen. Bei Versicherungsunternehmen ist die Wahrscheinlichkeit dazu nochmals um 70% h\u00f6her, was mit Sicherheit auch auf die \u00dcberkollokation in Immobilienanlagen zur\u00fcckzuschliessen ist. Infolge Megatrends wie Risiken in der Energieversorgung und demografische \u00c4nderungen in der Bev\u00f6lkerung sind sich 80% der Anleger einig, dass die Anlagestrategie mit der sich rasch ver\u00e4ndernden Welt mithalten muss. Auch die Inflationsbek\u00e4mpfung geniesst einen hohen Stellenwert, weshalb auch zuk\u00fcnftig in Rohstoffe, inflationsgebundene Anleihen und \u2013 nat\u00fcrlich \u2013 private Immobilien investiert wird. Verglichen mit den letzten Umfrageergebnissen wird klar, dass das Interesse an alternativen Anlagen angestiegen ist. Bis zu 58% der Befragten haben angegeben, zuk\u00fcnftig auch in alternative Anlageklassen wie z.B. Infrastruktur zu investieren.<\/p>\n\n\n\n

Korrektur der Ladung<\/h2>\n\n\n\n

Viele institutionelle Anleger planen aktuell einen Verkauf von kleinen Teilen ihrer Best\u00e4nde. Vor allem die Reduzierung der Fremdfinanzierungsquoten steht dabei im Vordergrund. Der Helvetica Swiss Living Fund kommunizierte im August 2023, Liegenschaften im Wert von sch\u00e4tzungsweise CHF 100 Millionen zu ver\u00e4ussern. Der Erl\u00f6s soll prim\u00e4r zur Reduzierung der Verschuldung eingesetzt werden. Doch auch andere Marktteilnehmer sind zu Verk\u00e4ufen von Liegenschaften gezwungen. Einige Pensionskassen \u00fcberschreiten aktuell die in Art. 55 lit. C BVV2 (Verordnung \u00fcber die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge) festgehaltene Obergrenze von 30% Immobilienanteil am Gesamtverm\u00f6gen, was sie zu Anpassungen zwingt. \u00a0Die negative Marktstimmung wirkt sich auch auf Kapitalerh\u00f6hungen aus. Als gutes Beispiel kann der Raiffeisen Futura Immo Fonds genannt werden. Geplant w\u00e4re eine Erh\u00f6hung um 40 Millionen Franken gewesen. Nur 19.7 Millionen, also weniger als die H\u00e4lfte, konnte man jedoch tats\u00e4chlich realisieren. Der Respekt davor, dass die Marktkorrekturen noch nicht abgeschlossen sind, hemmt daher die Investitionsbereitschaft.<\/p>\n\n\n\n

Die Stimmung an Bord bleibt getr\u00fcbt<\/h2>\n\n\n\n

Der j\u00e4hrlich durch KPMG erhobene Swiss Real Estate Sentiment Index, kurz \u00a0SRESI bildet das aktuelle Marktumfeld gut ab. Er misst die Erwartung der Entwicklung im Immobilienmarkt \u00fcber die kommenden zw\u00f6lf Monate. Die Stimmung der Marktteilnehmer ist aktuell schlechter als je zuvor. Eine Premiere ist auch die Preiserwartung der Befragten in den jeweiligen Segmenten. Diese wird in allen Sektoren negativ eingesch\u00e4tzt \u2013 ein absolutes Novum seit der Erhebung der Daten. Als gr\u00f6sstes Risiko sch\u00e4tzen die Umfrageteilnehmer das Zinsrisiko ein. Dieses l\u00f6st den bisherigen Spitzenreiter, die Angst vor weiteren Regulatorien im Immobiliensektor, ab. Spannend hingegen ist, dass das Risiko von sinkenden Immobilienwerten geringer eingesch\u00e4tzt und somit auf Platz drei verdr\u00e4ngt wird. Klar ist jedoch, dass der Index nur die Erwartungen und somit auch die Stimmung der Teilnehmer misst. Ein Eintreten der Bef\u00fcrchtungen ist dementsprechend nat\u00fcrlich nicht in Stein gemeisselt.<\/p>\n\n\n\n

Bleiben Immobilien der sichere Hafen? Konservative Bewertungen als Puffer f\u00fcr den Immobilienbestand<\/h2>\n\n\n\n

Anlagen, welche sich bereits seit l\u00e4ngerer Zeit in den Portfolios der Investoren befinden, leiden weniger unter dem Wertverlust als jene, welche erst k\u00fcrzlich zu H\u00f6chstpreisen dazugestossen sind. Die Bestandesbewertungen der Immobilien in den Portfolios der Investoren waren in Vergangenheit jeweils konservativ. Konkret bedeutet dies, dass die auf dem Markt erzielten Verkaufserl\u00f6se f\u00fcr Immobilien h\u00f6her ausfielen als die Verkehrswertsch\u00e4tzungen im Bestand. Diese Differenz bildet im aktuellen Umfeld einen Puffer. Dennoch geraten diverse Investoren unter Druck, da ihre Immobilienquote aktuell zu hoch ist und entsprechend abgebaut werden muss. Dies zeigt auch ein Blick auf den Angebotsmarkt \u2013 zurzeit ist das Angebot von Renditeimmobilien gross. Auch gross ist die Verunsicherung der Investoren, weshalb sich das Transaktionsvolumen auf tiefem Niveau bewegt \u2013 die Preisvorstellungen von Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer klaffen aktuell noch zu weit auseinander. Gr\u00fcnde f\u00fcr die Verunsicherung sind nicht nur der Zinsanstieg, sondern auch die Volatilit\u00e4t der Aktienm\u00e4rkte, die Inflation sowie Krisen wie die hoffentlich vergangene Corona-Pandemie oder der noch anhaltende Ukraine-Krieg.<\/p>\n\n\n\n

Auch wird sich der Total Return der Immobilienanlagen, welcher sich aus Wert\u00e4nderungs- und Cashflow-Rendite zusammensetzt, negativ entwickeln. Die Wert\u00e4nderungsrendite, welche in Vergangenheit der gr\u00f6sste Treiber von positiven Returns war, nimmt aufgrund der gestiegenen Zinsen ab. Investoren m\u00fcssen somit ihr Augenmerk wieder vermehrt auf die Zahlungsstr\u00f6me der Liegenschaften fokussieren. Heisst, die Leerst\u00e4nde m\u00fcssen minimiert und die Aufw\u00e4nde optimiert werden. Die Werte von Renditeimmobilien sinken mittlerweile zwar ebenfalls stark, aber aufgrund des steigenden Zinses wird auch der Referenzzinssatz angehoben, was Eigent\u00fcmer zur Erh\u00f6hung der Mieten legitimiert. Gleichzeitig k\u00f6nnen Wohnobjekte in der Regel zu 40%, Gewerbeobjekte teilweise sogar bis zu 100% an die Teuerung angepasst werden, je nach Stipulierung im Mietvertrag. Dies hat zur Folge, dass die tieferen Immobilienwerte immerhin teilweise mit einem h\u00f6heren Cashflow aufgefangen werden k\u00f6nnen. Investitionen in Immobilien haben aber definitiv an Unwiderstehlichkeit verloren.<\/p>\n\n\n\n

Dennoch gilt zu erw\u00e4hnen, dass das aktuelle Marktumfeld auch Chancen bietet. Das Agio von Schweizer Immobilienfonds liegt aktuell unter dem historischen Durchschnitt. Seit dem Sommer 2021 sind nach Analyse der UBS die durchschnittlichen Agios von Fonds um 40 Prozent gesunken (Stand Oktober 2023). \u00abGemessen an der Preisdifferenz erscheinen Fonds heute so attraktiv wie nie zuvor seit der Jahrtausendwende.\u00bb, so UBS-Experte Saputelli gegen\u00fcber der Zeitschrift Immobilien Business.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> https:\/\/www.koeppel-legal.ch\/wie-wirken-sich-die-hoeheren-zinsen-auf-obligationen-aus\/<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> https:\/\/www.ig.com\/ch\/trading-strategien\/was-ist-der-leitzins-und-wie-beeinflusst-er-den-aktienmarkt–221114<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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