{"id":8138,"date":"2024-06-13T08:57:11","date_gmt":"2024-06-13T06:57:11","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8138"},"modified":"2026-02-11T14:53:21","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:21","slug":"erschwinglichkeit-von-wohnraum-eine-literaturuebersicht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/06\/13\/erschwinglichkeit-von-wohnraum-eine-literaturuebersicht\/","title":{"rendered":"Erschwinglichkeit von Wohnraum – Eine Literatur\u00fcbersicht"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Valentina Maras<\/a><\/p>\n\n\n\n

Einleitung<\/h2>\n\n\n\n

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum[1] ist ein breit erforschtes Thema und eine der zentralen Fragen in der Wohnungsforschung, die jedoch in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen hat. Viele AutorInnen haben in j\u00fcngster Zeit ein Wiederaufleben des Themas festgestellt, bedingt durch den Anstieg der Immobilienpreise und Mieten. Diese Einsch\u00e4tzung wird auch durch die schnell wachsende Zahl von Ver\u00f6ffentlichungen zu diesem kritischen Thema best\u00e4tigt (Anacker, 2019; Lee et al., 2022; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Auch das \u00f6ffentliche Bewusstsein f\u00fcr die Erschwinglichkeit von Wohnraum, insbesondere in (wachsenden) St\u00e4dten, hat in letzter Zeit stark zugenommen. Ohnehin wird das Thema der Wohnraumerschwinglichkeit zunehmend als ein st\u00e4dtisches Problem wahrgenommen. So betont Wetzstein (2017), dass nach der globalen Finanzkrise eine weitere globale Krise im Gange sei, n\u00e4mlich die globale Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum in St\u00e4dten (Haffner und Hulse, 2021a; Peverini, 2023; Wetzstein, 2017).<\/p>\n\n\n\n

Insgesamt ergibt sich, dass bei der Beurteilung der Erschwinglichkeit von Wohnraum nicht nur die direkten Wohnkosten, sondern unter anderem auch die finanzielle Situation der Haushalte sowie die weiteren Lebenshaltungskosten eine wesentliche Rolle spielen. Wie Stone (2006a) betont, ist Erschwinglichkeit keine inh\u00e4rente Eigenschaft des Wohnraums selbst, sondern immer eine Beziehung zwischen Wohnraum und Menschen beziehungsweise Haushalten. Die Erschwinglichkeit kann also nicht allein anhand des Hauspreises oder der Miete gemessen werden, da erschwinglicher Wohnraum f\u00fcr jede Person etwas anderes sein wird, je nach finanziellen Umst\u00e4nden unter anderem. Daraus folgt, dass selbst Mieten unter dem Marktwert per se nicht zwangsl\u00e4ufig f\u00fcr alle Haushalte erschwinglich sind (Earl et al., 2017; Stone, 2006a; Stone et al., 2011). Napoli (2017) fasst es wie folgt zusammen: Erschwinglichkeit und mangelnde Erschwinglichkeit von Wohnraum sind immer das Ergebnis einer Wechselwirkung zwischen Menschen und dem Wohnraum (sei es der Kaufpreis oder die Miete). Bei gleichem Einkommen werden diese Beziehungen durch Schwankungen auf dem Immobilienmarkt und durch Wohnungstypen beeinflusst. Bei gleichem Preis variieren diese Beziehungen aber je nach Haushaltstyp, Einkommensklasse, Wohnungskauf und Miete (Napoli, 2017). Diese Unterschiede sind also f\u00fcr die Bewertung der Erschwinglichkeit von Wohnraum relevant. Napoli (2017) f\u00fcgt weiter hinzu, dass folglich die spezifischen Einkommensgruppen, auf die sich das Mass der Erschwinglichkeit bezieht, sowie der Standard der Erschwinglichkeit vorab definiert werden m\u00fcssen (Napoli, 2017). Eindimensionale Konzepte wie Marktbenchmarks oder Kostenmieten k\u00f6nnen somit irref\u00fchrend sein, da sie nicht das individuelle Einkommen noch sonstige Bedingungen und Charakteristiken eines Haushalts ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n

Zunehmende Besorgnis um die Erschwinglichkeit von Wohnraum <\/h2>\n\n\n\n

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist seit langem ein Thema f\u00fcr politische Entscheidungstr\u00e4ger und Regierungen weltweit. Thalmann (2003, S.291) stellte bereits zu Beginn des 21. Jahrhunderts fest: \u00abIn those countries where housing standards and supply are generally adequate, affordability has become the central concern of housing policy, topping the lack of amenities and overcrowding<\/em>.\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

In den letzten Jahren haben sich diese Sorgen jedoch versch\u00e4rft, da der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zunehmend schwieriger geworden ist (Ben-Shahar et al., 2019). Auch in der Schweiz wird die Wohnungsfrage immer st\u00e4rker thematisiert und politisiert. Vor allem f\u00fcr die mittleren und unteren Einkommensgruppen in den st\u00e4dtischen Gebieten wird hierzulande das Wohnen immer weniger erschwinglich (Glaser, 2017; Wicki et al., 2024).<\/p>\n\n\n\n

Zwei wesentliche Faktoren tragen zur steigenden \u00f6ffentlichen Besorgnis \u00fcber die Erschwinglichkeit von Wohnraum bei. Erstens stellen die Wohnkosten f\u00fcr die meisten Haushalte den gr\u00f6ssten Ausgabenposten dar. Haushalte im obersten Einkommensquintil der OECD geben im Schnitt etwa ein Viertel ihres Einkommens f\u00fcr Wohnkosten aus, w\u00e4hrend \u00e4rmere Haushalte oft einen noch gr\u00f6sseren Anteil ihres Einkommens daf\u00fcr aufwenden (rund 37% im untersten Einkommensquintil). Bereits geringere Preissteigerungen bei Mieten und Hauspreisen k\u00f6nnen daher erhebliche Auswirkungen auf die Konsumausgaben und den Lebensstandard der Haushalte haben (Mineshima et al., 2021; OECD, 2021; Quigley und Raphael, 2004).<\/p>\n\n\n\n

Zweitens sind die Wohnkosten in den letzten zwei Jahrzehnten gestiegen, \u00fcberwiegend f\u00fcr Mietende. In der Schweiz ist insbesondere in st\u00e4dtischen Gebieten ein deutlicher Anstieg der Mieten zu beobachten. Insgesamt hat die Schweiz in letzter Zeit einen (\u00f6ffentlich) viel beachteten Anstieg der Immobilienpreise- und mieten erlebt, wobei beispielsweise der Anstieg des Referenzzinssatzes im Juni 2023 auf 1.5% ein entscheidender Wendepunkt war (Debrunner et al., 2024; Lutz et al., 2023; Rentsch, 2023; Wicki et al., 2024).<\/p>\n\n\n\n

In 31 OECD-L\u00e4ndern, einschliesslich der Schweiz, sind zwischen 2005 und 2019 die realen Hauspreise angestiegen, ebenso wie die Mieten in nahezu allen OECD-L\u00e4ndern, ebenfalls einschliesslich der Schweiz. Solche Preissteigerungen bei Wohnraum k\u00f6nnen sich direkt auf die finanziellen Belastungen der Haushalte auswirken. So ist beispielsweise in den 20 OECD-L\u00e4ndern[2] der Anteil der Wohnausgaben am Haushaltsbudget zwischen 2005 und 2015 im Durchschnitt um nahezu 5 Prozentpunkte angestiegen (OECD, 2021; Quigley und Raphael, 2004).<\/p>\n\n\n\n

Erschwinglichkeit von Wohnraum \u2013 Ein komplexer und vielschichtiger Begriff<\/h2>\n\n\n\n

Um das Ausmass eines potenziellen Erschwinglichkeitsproblems angesichts der zunehmenden Besorgnis zu beurteilen und gegebenenfalls geeignete Massnahmen einzuleiten, ist eine genaue Messung der aktuellen Wohnkostenbelastung der Haushalte erforderlich (Meen, 2018). Wie politische Entscheidungstr\u00e4ger die Erschwinglichkeit von Wohnraum am besten beurteilen k\u00f6nnen, ist jedoch komplex. Es besteht zwar Einigkeit dar\u00fcber, dass der Mangel an erschwinglichem Wohnraum ein kritisches Problem darstellt, doch gibt es keinen internationalen Konsens dar\u00fcber, was erschwinglicher Wohnraum eigentlich ist und wie er am besten gemessen werden kann (Ezennia und Hoskara, 2019; Galster und Lee, 2021a; Mazacek, 2023; Mineshima et al., 2021; OECD, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Earl et al. (2017) kommen zum Schluss, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum ein komplexer und vielschichtiger Begriff ist. Bereits Quigley und Raphael (2004) definierten die Erschwinglichkeit von Wohnraum als einen komplexen Begriff, der eine Reihe unterschiedlicher Aspekte umfasst wie Einkommensverteilung, Verschuldungsf\u00e4higkeit der Haushalte, Einfluss der \u00f6ffentlichen Politik auf Wohnungsm\u00e4rkte, Bedingungen des Wohnungsangebots und individuelle Konsumentscheidungen beziehungsweise individuelle Pr\u00e4ferenzen der Haushalte (Entscheidungen der Individuen dar\u00fcber, wie viel Wohnraum sie im Verh\u00e4ltnis zu anderen G\u00fctern konsumieren wollen) (Galster und Lee, 2021b, 2021a; Haffner und Heylen, 2011; Quigley und Raphael, 2004). Ezennia und Hoskara (2019) betonen ebenfalls, dass der Begriff der Wohnraumerschwinglichkeit ‚polysem'[3] ist. So wird dieser zur Beschreibung verschiedener Komponenten des Wohnbedarfs verwendet wie beispielsweise Wohnzustand, Wohnkosten, Wohnqualit\u00e4t, Haushaltseinkommen sowie \u00dcberbelegung und ist folglich (aufgrund des heuristischen Charakters) zu einem vielschichtigen Begriff geworden.<\/p>\n\n\n\n

Neben dieser Komplexit\u00e4t und Vielschichtigkeit des Begriffs kommt zus\u00e4tzlich hinzu, dass die Beurteilung der Erschwinglichkeit von Wohnraum teilweise subjektive Einsch\u00e4tzungen erfordert. Beispielsweise bei Fragen wie, ob Haushalte, die einen kleineren Teil ihres Einkommens f\u00fcr Wohnraum ausgeben, aber in minderwertigen Wohnobjekten oder unsicheren Gegenden leben, dennoch als von Erschwinglichkeitsproblemen betroffen gelten sollten (Belsky et al., 2005).<\/p>\n\n\n\n

Geschichtlicher Hintergrund<\/h2>\n\n\n\n

Die Thematik der Erschwinglichkeit von Wohnraum reicht \u00fcber 150 Jahre zur\u00fcck, als Friedrich Engels bereits in den 1870er Jahren \u00fcber ‚The housing question‘ schrieb. Heutzutage sprechen WissenschaftlerInnen von einer R\u00fcckkehr der Wohnungsfrage, besonders seit der globalen Finanzkrise von 2008 (Engels, 2021; Peverini, 2023). Historisch stammten die meisten Studien zur Erschwinglichkeit aus dem anglophonen Raum, mittlerweile wird das Thema jedoch global betrachtet und findet zunehmend Eingang in internationale und europ\u00e4ische Diskussionen (Haffner und Hulse, 2021b; Peverini, 2023). Gem\u00e4ss Haffner und Hulse (2021) l\u00e4sst sich die Debatte \u00fcber die Erschwinglichkeit von Wohnraum in drei Hauptphasen unterteilen:<\/p>\n\n\n\n

Erste Phase (sp\u00e4tes 19. Jahrhundert bis Mitte 20. Jahrhundert)
<\/strong>Fr\u00fche Messungen der Wohnraumerschwinglichkeit wurden durch Forschungen zu Lebenshaltungskosten und Armut gepr\u00e4gt. Konzepte wie das US-amerikanische «one week’s pay for one month’s rent» (Hulchanski, 1995, S.475), basierend auf den Arbeiten von Ernst Engel und Herman Schwabe zur Beziehung zwischen Haushaltsausgaben und Einkommen (sogenannte Engel-Kurve), legten den Grundstein f\u00fcr moderne Erschwinglichkeitskonzepte. Trotz zahlreicher empirischer Studien in der ersten H\u00e4lfte des 20. Jahrhunderts blieben konzeptionelle und praktische Schwierigkeiten bestehen, unter anderem bei der Definition von Wohnkosten und Einkommen (Haffner und Hulse, 2021b; Meen, 2018; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Zweite Phase (zweite H\u00e4lfte des 20. Jahrhunderts)
<\/strong>Die Erschwinglichkeit r\u00fcckte im Zusammenhang mit Budgets (d.h. dem Gesamteinkommen, das f\u00fcr alle relevanten Bed\u00fcrfnisse ben\u00f6tigt wird) in den Fokus. Hierbei wurde erstmals die Rolle der Ausgaben f\u00fcr Wohnraum im Verh\u00e4ltnis zu anderen Lebenshaltungskosten und der Armut untersucht. Dies f\u00fchrte zu einem neuen Ansatz, bei dem die zentrale Frage ist, ob das verbleibende Einkommen nach Abzug der Wohnkosten ausreicht, um ein anst\u00e4ndiges Leben zu f\u00fchren (Haffner und Hulse, 2021; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Dritte Phase (seit Anfang des 21. Jahrhunderts)
<\/strong>Besonders nach der globalen Finanzkrise wurde die Erschwinglichkeit von Wohnraum und das damit verbundene Wissen erneut hinterfragt. Haffner und Hulse (2021) betonen, dass der Begriff ‚Erschwinglichkeit von Wohnraum‘ heute viel komplexer und mehrdimensionaler ist als in den vorherigen Jahrhunderten. Neuerdings erforschen WissenschaftlerInnen die urbanen Dimensionen der Erschwinglichkeit und sprechen explizit von urbaner Wohnraumerschwinglichkeit (Haffner und Hulse, 2021; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Heute existieren nach vielen Jahrzehnten der Diskussion und Forschung eine Vielzahl unterschiedlicher Definitionen und Konzepte zur Erschwinglichkeit von Wohnraum. Diese Vielfalt hat zu einem sogenannten \u00abmethodological chaos\u00bb gef\u00fchrt (Ezennia und Hoskara 2019, S.22). Galster und Lee (2021) argumentieren, dass diese Inkonsistenzen verst\u00e4ndlich sind, da eben die Erschwinglichkeit von Wohnraum ein komplexer oder gar ein besonders ‚\u00e4rgerlicher‘ (Wilcox, 1999) und ’schl\u00fcpfriger‘ (Bourassa, 1996) Begriff sei, der aber wiederum klar und auf eine Weise definiert werden muss, die allgemeine Zustimmung findet (Galster und Lee, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Angesichts der Vielzahl unterschiedlicher und teilweise widerspr\u00fcchlicher Definitionen und Interpretationen zur Wohnraumerschwinglichkeit empfehlen Ezennia und Hoskara (2019), dass eine dringende Aufgabe der zuk\u00fcnftigen Literatur zur Wohnraumerschwinglichkeit darin besteht, diese Verwirrung \u00fcber die Definitionen, Konzepte und Messans\u00e4tze der Erschwinglichkeitsanalyse zu l\u00f6sen.<\/p>\n\n\n\n

Wichtige Definitionen und Konzepte der Wohnraumerschwinglichkeit <\/h2>\n\n\n\n

Im Einklang mit dieser Komplexit\u00e4t wird in der Literatur zunehmend versucht, bei der Frage nach Wohnraumerschwinglichkeit mehr als nur das Verh\u00e4ltnis zwischen den direkten Wohnkosten und dem Haushaltseinkommen zu ber\u00fccksichtigen (Earl et al., 2017). Auf die Frage, was Wohnraumerschwinglichkeit ist, antwortet Stone (2006): \u00abMost fundamentally, it is an expression of the social\u00a0<\/em>und\u00a0\u00a0material experiences of people, constituted as households, in relation to their individual housing situations.<\/em>\u00bb (Stone, 2006, S.151). Weiter h\u00e4lt Stone (2006a) fest, dass Wohnraumerschwinglichkeit die Herausforderung ausdr\u00fcckt, die jeder Haushalt hat, wenn es darum geht, die Kosten f\u00fcr den tats\u00e4chlichen oder potenziellen Wohnraum einerseits und die sonstigen Ausgaben andererseits innerhalb der Grenzen des Einkommens auszugleichen (Heylen und Haffner, 2013; Stone, 2006a). Zudem f\u00fchren Stone et al. (2011) weiter aus, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum ein Konzept ist, das auf der Beziehung zwischen Haushalten und ihren Wohnr\u00e4umen beruht. Folglich ist die Erschwinglichkeit keine inh\u00e4rente Eigenschaft des Wohnobjekts selbst, sondern h\u00e4ngt immer von der individuellen finanziellen Situation der Haushalte ab. Die Autoren f\u00fcgen hinzu, dass f\u00fcr einige Menschen jede Wohnung bezahlbar ist, unabh\u00e4ngig vom Preis oder der Miete, wohingegen f\u00fcr andere Menschen keine Wohnung erschwinglich ist, es sei denn, sie wird kostenlos angeboten (Stone 2006a; Stone et al. 2011). Die Erschwinglichkeit kann also nicht allein anhand des Hauspreises oder der Miete gemessen werden, da erschwinglicher Wohnraum f\u00fcr jede Person je nach finanziellen Umst\u00e4nden unterschiedlich ist. Selbst Preise oder Mieten unter dem Marktwert sind daher nicht zwangsl\u00e4ufig f\u00fcr alle Haushalte erschwinglich. Begriffe wie erschwinglicher oder bezahlbarer Wohnraum sind daher f\u00fcr solche Wohnobjekte mit einem Preis oder einer Miete unterhalb des Marktwerts nicht ganz zutreffend, da sie die Erschwinglichkeit f\u00fcr alle implizieren. Solche Begriffe, im Englischen ‚affordable housing‘, machen laut den Autoren nur dann Sinn, wenn unter anderem die wesentliche Frage ‚F\u00fcr wen erschwinglich?‚<\/em>\u00a0gleichzeitigt beantwortet wird (Earl et al., 2017; Stone, 2006a, 2006b; Stone et al., 2011).<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4ss Heylen und Haffner (2013) betonen unter anderem Hancock (1993) und Freeman et al. (2000), dass die Definition der Erschwinglichkeit auch Qualit\u00e4tsstandards f\u00fcr Wohnraum ber\u00fccksichtigen muss. Denn h\u00e4ufig sind zu kleine Wohnungen oder fehlender Komfort keine freie Wahl, sondern vielmehr ein Zwang, weil eine angemessene Wohnung zu einem erschwinglichen Preis nicht erreichbar ist (Freeman et al., 2000; Hancock, 1993; Heylen und Haffner, 2013).<\/p>\n\n\n\n

Diese Aspekte wurden bereits von Maclennan und Williams (1990) in ihrer Definition der Erschwinglichkeit ber\u00fccksichtigt. Laut dieser Definition bedeutet Erschwinglichkeit, einen bestimmten Wohnstandard zu einer Miete oder einem Preis zu sichern, welche\/r nach Ansicht eines Dritten (meistens der Regierung) keine unzumutbare Belastung f\u00fcr das Haushaltseinkommen darstellt. Bramley (1990) f\u00fchrte weiter aus, dass Haushalte in der Lage sein sollten, eine Wohnung zu bewohnen, die den etablierten (Sozialwohnungs-)Normen der Angemessenheit (bei gegebenem Haushaltstyp und -gr\u00f6sse) entspricht, und zwar zu einer Nettomiete, die ihnen ein ausreichendes Einkommen zum Leben l\u00e4sst, ohne dass sie unter einen bestimmten Armutsstandard fallen. Gem\u00e4ss Hancock (1993) scheinen beide Definitionen die Nichtwohng\u00fcter als ein meritorisches Gut[4] zu betrachten, d.h. es gibt eine bestimmte Menge an Nichtwohng\u00fcter, welche aus Sicht der Gesellschaft als sozial erw\u00fcnschtes Minimum gilt. Bei Bramley (1990) ist es ein Armutsstandard w\u00e4hrend Maclennan und Williams (1990) von einer ‚unzumutbaren Belastung‘ sprechen. Hancock (1993) erg\u00e4nzt weiter, dass beide Definitionen die Opportunit\u00e4tskosten des Wohnens betrachten, was auch die Essenz des Konzepts der Erschwinglichkeit von Wohnraum sei. Bereits Whitehead (1991) definierte Erschwinglichkeit als die Opportunit\u00e4tskosten von Wohnraum im Vergleich zu anderen Nichtwohng\u00fctern. Bei den Opportunit\u00e4tskosten des Wohnens geht es also darum, worauf Haushalte verzichten m\u00fcssen, um Wohnraum zu erwerben oder zu mieten und inwiefern dieser Verzicht angemessen oder unverh\u00e4ltnism\u00e4ssig ist (Hancock, 1993, S. 129).<\/p>\n\n\n\n

\u00c4hnlich sieht es die OECD (2021), welche die Erschwinglichkeit von Wohnraum im weitesten Sinne als die F\u00e4higkeit von Haushalten definiert, angemessenen Wohnraum zu kaufen oder zu mieten, ohne dadurch ihre F\u00e4higkeit zu beeintr\u00e4chtigen, weitere grundlegende Lebenshaltungskosten zu decken.<\/p>\n\n\n\n

Relevante Elemente der Wohnraumerschwinglichkeitsanalyse<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Galster und Lee (2021) fassen zusammen[5], dass sich jede Definition der Erschwinglichkeit von Wohnraum f\u00fcr einen einzelnen Haushalt auf drei Elemente beziehen sollte: die Preise f\u00fcr Wohn- und Nichtwohng\u00fcter, die finanziellen Mittel des Haushalts, um diese G\u00fcter zu bezahlen, und einen normativen Standard, der die minimal akzeptablen Mengen an Wohn- und Nichtwohng\u00fctern festlegt, die ein Haushalt konsumieren k\u00f6nnen sollte. Folglich kann die Erschwinglichkeit nur dann sinnvoll bestimmt werden, wenn in einer Gesellschaft festgelegt wird, was als minimal angemessener Konsum gilt, den alle B\u00fcrgerInnen aus Gr\u00fcnden der sozialen Gerechtigkeit erreichen sollten (Galster und Lee, 2021a).<\/p>\n\n\n\n

Haffner und Heylen (2011) dagegen sind der Ansicht, dass neben dem Preis oder der Miete zwei weitere Faktoren erforderlich sind, um den Grad der Erschwinglichkeit von Wohnraum f\u00fcr Haushalte zu bestimmen. Der erste ist ein Standard f\u00fcr die Angemessenheit des Preises, der f\u00fcr Wohnkonsum im Verh\u00e4ltnis zum Einkommen gezahlt wird. Mit diesem Standard kann festgestellt werden, wie gross die Gruppe der Haushalte ist, f\u00fcr die Wohnen potenziell nicht erschwinglich ist. Ohne einen Standard f\u00fcr die zu konsumierende Wohnqualit\u00e4t ist es jedoch nicht m\u00f6glich, sicherzustellen, ob Wohnraum tats\u00e4chlich unerschwinglich ist, da die Qualit\u00e4t des Wohnraums diese Bewertung beeinflusst (Haffner und Heylen, 2011; Heylen und Haffner, 2013; Thalmann, 2003). Denn Wohnraum kann unerschwinglich sein aufgrund von \u00dcberkonsum (z.B. grosse Wohnfl\u00e4che, qualitativ hochwertiger Wohnraum), w\u00e4hrend er aufgrund von Unterkonsum erschwinglich sein kann. Unterkonsum tritt auf, wenn Haushalte in minderwertigen oder zu kleinen Wohnungen im Verh\u00e4ltnis zur Haushaltsgr\u00f6sse leben (\u00dcberbelegung). Wenn es sich dabei um eine pers\u00f6nliche Entscheidung handelt, dann ist es kein Erschwinglichkeitsproblem. Auch bei \u00dcberkonsum liegt kein Erschwinglichkeitsproblem vor. Unerschwinglichkeit liegt hingegen bei Zw\u00e4ngen vor, etwa bei der Entscheidung zwischen Wohnen oder anderen Ausgaben und entweder dem Unterkonsum von Wohnraum oder der unzureichenden Deckung anderer Bed\u00fcrfnisse. Dies wird auch als ‚Shelter Poverty‘ bezeichnet (Haffner und Heylen, 2011; Heylen und Haffner, 2013; Stone, 2006b, S.459; Stone, 2006a).
Trotz der Beachtung, die diesem Qualit\u00e4tsmerkmal in der Literatur zugeteilt wird, bleibt es aber in vielen Analysen zur Erschwinglichkeit unber\u00fccksichtigt (Haffner und Heylen, 2011; Heylen und Haffner, 2013).<\/p>\n\n\n\n

Messkonzepte zur Bewertung der Wohnraumerschwinglichkeit \u2013 \u00dcberblick \u00fcber verschiedene Ans\u00e4tze<\/h2>\n\n\n\n

Es gibt verschiedene Ans\u00e4tze, die zur Bewertung der Erschwinglichkeit von Wohnraum verwendet werden k\u00f6nnen, wobei die gebr\u00e4uchlichsten der Verh\u00e4ltnisansatz und der Residualeinkommensansatz sind (Heylen und Haffner, 2013; Napoli, 2017). Nachfolgend eine (nicht abschliessende) Zusammenfassung bekannter Messkonzepte.<\/p>\n\n\n\n

Income Ratio Approach (Verh\u00e4ltnisansatz): Wie viel kostet das Wohnen im Verh\u00e4ltnis zum Einkommen? <\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Der \u00e4lteste und bekannteste Ansatz zur Beurteilung der Wohnraumerschwinglichkeit ist der sogenannte ‚Income Ratio Approach‘. Abh\u00e4ngig von den betrachteten Wohnkosten ergeben sich verschiedene Varianten wie beispielsweise die Housing-Expenditure-To-Income Ratio, Housing-Price-To-Income Ratio, Rent-To-Income Ratio oder Debt-To-Income Ratio (Ezennia und Hoskara, 2019; OECD, 2021). Bei all diesen Varianten werden die Wohnkosten jeweils ins Verh\u00e4ltnis zum Einkommen gesetzt[6] (Aubele et al., 2023; Heylen, 2023; Heylen und Haffner, 2013; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Eine g\u00e4ngige Faustregel ist die 30%- oder 1\/3-Schwelle, bei der Wohnraum als erschwinglich gilt, wenn die Haushalte nicht mehr als 30% beziehungsweise ein Drittel ihres Bruttoeinkommens f\u00fcr Wohnkosten ausgeben. Weitere Beispiele f\u00fcr Schwellenwerte: Eurostat und die OECD setzen die \u00dcberlastungsschwelle bei 40% des verf\u00fcgbaren Einkommens beziehungsweise bei 30% des Bruttoeinkommens und beziehen sich jeweils auf die Bruttomiete. In den USA gilt Wohnraum als erschwinglich, solange die Bruttomiete h\u00f6chstens 30% des Vorsteuereinkommens (‚pre-tax income‘) betr\u00e4gt, w\u00e4hrend in der Schweiz dieser Schwellenwert gem\u00e4ss Debrunner und Hartmann (2020) bei 25% des Nettoeinkommens liegt (Belsky et al., 2005; Mazacek, 2023; OECD, 2021; Peverini, 2023; Reynolds, 2011).<\/p>\n\n\n\n

Weiterentwicklung des klassischen Income Ratio Approach <\/h4>\n\n\n\n

Einige L\u00e4nder haben den klassischen Verh\u00e4ltnisansatz weiterentwickelt. In Australien gilt beispielsweise die 30:40-Regel, die nur Haushalte in den unteren beiden Einkommensquintilen (untere 40%) ber\u00fccksichtigt, die mehr als 30% ihres Einkommens f\u00fcr Wohnraum ausgeben (‚Low Income Renter Affordability Index‘) (Meen, 2018).<\/p>\n\n\n\n

Der Nurse-Index[7] in Norwegen misst die Erschwinglichkeit und Zug\u00e4nglichkeit von Wohnraum anhand der Anzahl der Wohneinheiten, die f\u00fcr eine Pflegekraft (bzw. ’nurse‘) mit einem durchschnittlichen Jahreslohn potenziell erschwinglich w\u00e4ren gem\u00e4ss dem klassischen Income Ratio Approach[8]. Folglich deutet eine hohe Anzahl auf das Fehlen von Erschwinglichkeitsproblemen hin (Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

In der Literatur wird zudem vermehrt versucht, standortbezogene Faktoren bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu ber\u00fccksichtigen. Vor allem hat die Literatur versucht, die Transportkosten einzubeziehen. Dieses sogenannte ‚Location Affordability‘ Konzept ber\u00fccksichtigt im Z\u00e4hler des klassischen Verh\u00e4ltnisansatzes neben den Wohnkosten auch die mit dem Standort verbundenen Kosten wie Transportkosten. Ein Beispiel hierf\u00fcr ist der US Housing and Transportation (H+T\u00ae) Affordability Index (Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Kritik am klassischen Verh\u00e4ltnisansatz <\/h4>\n\n\n\n

Der klassische Verh\u00e4ltnisansatz wird aber auch kritisiert, da er beispielweise das absolute Verbrauchsniveau nicht ber\u00fccksichtigt. Haushalte mit niedrigem Einkommen, die nur 10% oder 20% ihres Einkommens f\u00fcr Wohnkosten ausgeben, k\u00f6nnten dennoch wenig Geld f\u00fcr andere wichtige G\u00fcter und Dienstleistungen haben. Die Faustregel tendiert dazu, das gleiche Verh\u00e4ltnis f\u00fcr jeden Haushaltstyp und jeden Konsumstandard anzuwenden und ber\u00fccksichtigt damit nicht die Ausgaben- und Einkommensunterschiede zwischen verschiedenen Haushaltstypen (Heylen und Haffner, 2013; Napoli, 2017; OECD, 2021). Deshalb wird vorgeschlagen, zumindest eine differenzierte Kennzahl f\u00fcr unterschiedliche Einkommensgruppen und Haushaltstypen zu haben, um die \u00abcomedy of errors\u00bb (Hulchanski 1995, S.474) zu vermeiden, die entsteht, wenn unabh\u00e4ngig von Einkommen und Haushaltstyp nur ein Standard f\u00fcr alle verwendet wird (Hulchanski, 1995; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus fehlt eine normative Basis f\u00fcr die Schwellenwerte. Die Festlegung, dass beispielsweise 30% des Einkommens f\u00fcr Wohnkosten akzeptabel sind, ist vielmehr eine historisch gewachsene Faustregel und keine statistisch fundierte Norm. Zudem gibt es auch keine einheitlichen Standards f\u00fcr die Messung der Einkommen (z.B. Brutto oder Netto) und Wohnkosten (z.B. inklusive oder exklusive Nebenkosten) (Brooks, 2023; Mazacek, 2023; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Eine hohe Kosten-Einkommens-Relation kann schliesslich auch bedeuten, dass ein Haushalt viel oder hochwertigen Wohnraum bevorzugt. Haushalte mit hohem Einkommen k\u00f6nnten trotz hoher Wohnkosten genug Geld f\u00fcr andere notwendige Bed\u00fcrfnisse haben, weshalb eine hohe Kostenbelastung nicht unbedingt besorgniserregend ist (Kutty, 2005). Allgemein werden Qualit\u00e4tsmerkmale beim klassischen Verhaltensansatz nicht mitber\u00fccksichtigt, was zu Fehlinterpretationen f\u00fchren kann (OECD, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Aufgrund dieser M\u00e4ngel wird in der Literatur als Alternative zum herk\u00f6mmlichen Verh\u00e4ltnisansatz der sogenannte ‚Residual Income Approach‘ vorgeschlagen. <\/p>\n\n\n\n

Residual Income Approach (Residualeinkommensansatz): Wie viel Geld bleibt nach den Wohnkosten \u00fcbrig?  <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Der Residual Income Approach betrachtet die Erschwinglichkeit von Wohnraum aus der Perspektive der Ausgaben, die nicht f\u00fcr Wohnen verwendet werden, und zeigt somit die Wechselwirkung zwischen Wohnkosten, Einkommen und anderen Ausgaben. Dieser Ansatz konzentriert sich auf das Einkommen, das einem Haushalt nach Zahlung der Wohnkosten verbleibt (genannt Residualeinkommen) und verdeutlicht so die absoluten Konsmum\u00f6glichkeiten nach Abzug der Wohnkosten (Hancock, 1993; Heylen und Haffner, 2013; OECD, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Der Ansatz basiert auf der \u00dcberlegung, dass es f\u00fcr Haushalte nicht entscheidend ist, welchen Anteil ihres Einkommens sie f\u00fcr Wohnraum ausgeben, sondern ob sie nach den Wohnkosten noch gen\u00fcgend Einkommen f\u00fcr andere notwendige Ausgaben haben. Heylen und Haffner (2013) argumentieren zudem, dass Wohnkosten einen anderen Charakter haben als beispielsweise Ausgaben f\u00fcr Lebensmittel oder Kleidung. Da die Wohnkosten in der Regel den gr\u00f6ssten und am wenigsten flexiblen Teil des Haushaltsbudgets beanspruchen, ist es somit gem\u00e4ss den Autoren sinnvoll, das verbleibende Einkommen nach Abzug der Miet- oder Hypothekenzahlungen zu analysieren (Heylen und Haffner, 2013; OECD, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Ein Anwendungsbeispiel des Residual Income Approach ist der Shelter Poverty–<\/em>Indikator. Dieser beschreibt Haushalte als ’shelter poor‘, wenn nach Abzug der Wohnkosten nicht gen\u00fcgend Einkommen vorhanden ist, um einen (sozial akzeptablen) Mindestwarenkorb an Nichtwohnkosten zu decken. Shelter Poverty kann somit als eine Form der Armut betrachtet werden, die sich aus der Kombination von hohen Wohnkosten und unzureichendem Einkommen ergibt, und nicht nur aus einem begrenzten Einkommen (Stone, 2006b; Stone et al., 2011).<\/p>\n\n\n\n

Insgesamt umgeht dieser Ansatz einige (nicht alle) der Kritikpunkte am Income Ratio Approach, weist jedoch auch eigene Schw\u00e4chen auf. So leidet er unter anderem selbst an Willk\u00fcrlichkeit, da es keine einfache M\u00f6glichkeit oder Standardmethode gibt, das Mindesteinkommen zu quantifizieren, das Haushalte f\u00fcr andere Ausgaben ben\u00f6tigen. Dieser Mindestverbrauch kann auch als subjektiv angesehen werden und kann beispielsweise je nach Einkommensklasse, Region und Stadt variieren. Zudem wird der Residual Income Approach von einigen Autoren kritisiert, da er mit der Armutsmessung verwechselt werden k\u00f6nnte (Ezennia und Hoskara, 2019; OECD, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Wohnungsqualit\u00e4tsindikatoren und weitere Messkonzepte <\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Wohnungsqualit\u00e4tsindikatoren helfen zu bewerten, wof\u00fcr Haushalte in Bezug auf Wohnqualit\u00e4t und Standards bezahlen. Die \u00dcberbelegungsrate beispielsweise misst, ob Wohnungen gen\u00fcgend Platz bieten, gemessen an der Anzahl der R\u00e4ume pro Haushaltsmitglied. Wohnungsdeprivationsraten messen Wartungsm\u00e4ngel (z.B. undichte D\u00e4cher, feuchte W\u00e4nde, usw.) und das Fehlen wesentlicher Ausstattungen. Solche Qualit\u00e4tsmessungen sind im unteren Einkommensbereich besonders relevant, da diese Haushalte eher in minderwertigen Wohnobjekten leben. Die Wohnqualit\u00e4t wird in den beiden vorgestellten Messkonzepten nicht ber\u00fccksichtigt, w\u00e4re jedoch eine wichtige Erg\u00e4nzung zu Erschwinglichkeitsmessungen, wie bereits zuvor erl\u00e4utert wurde (OECD, 2021; Peverini, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Andere Ans\u00e4tze wie das ‚Below Market‘-Konzept definieren erschwinglichen Wohnraum als Wohnungen, deren Miete oder Kaufpreis unter dem Marktniveau liegt. In Grossbritannien beispielsweise definiert das ‚National Planning Policy Framework 2019‘ bezahlbaren Wohnraum als Wohnungen, die zu einem Mietpreis angeboten werden, der mindestens 20% unter den lokalen Marktpreisen liegt.<\/p>\n\n\n\n

Dagegen basiert das Konzept der Kostenmiete (‚Cost-Rent‘) lediglich auf der Summe der Produktionsfaktoren sowie der Instandhaltungskosten und impliziert somit den Verzicht auf Gewinn oder Mehrwert. Das \u00f6sterreichische Wohnungsgemeinn\u00fctzigkeitsgesetz zum Beispiel schreibt vor, dass Genossenschaften und gemeinn\u00fctzige Bautr\u00e4ger die Mieten ausschliesslich auf Basis der Produktions- und Instandhaltungskosten kalkulieren m\u00fcssen (Peverini, 2023). Wie jedoch eingangs bereits erw\u00e4hnt, ist gem\u00e4ss Stone (2006a;2011) die Erschwinglichkeit keine Eigenschaft von Wohnraum selbst, sondern immer eine Beziehung zwischen Wohnraum und Haushalt und kann folglich nicht allein anhand des Hauspreises oder der Miete gemessen werden.<\/p>\n\n\n\n

Zwei weitere, aber eher selten verwendete Ans\u00e4tze sind der Verhaltensansatz (‚Behavioral Approach‘) und der subjektive Ansatz (‚Subjective Approach‘). Ersterer bewertet die Erschwinglichkeit von Wohnraum anhand der tats\u00e4chlichen Wohnentscheidungen und Ausgabemuster von Haushalten. Der subjektive Ansatz erfasst die individuellen Wahrnehmungen der Haushalte \u00fcber ihre Wohnsituation. Beide Ans\u00e4tze bringen teilweise gr\u00f6ssere Herausforderungen betreffend Datenverf\u00fcgbarkeit mit sich (Ezennia und Hoskara, 2019).<\/p>\n\n\n\n

Neuere Studien empfehlen, neben wirtschaftlichen auch \u00f6kologische (z.B. \u00f6kologische Auswirkungen der Wohngebiete und deren Beitrag zur Gesundheit der Bewohnenden) und soziale (z.B. soziales Wohlbefinden oder Qualit\u00e4t und Sicherheit der Nachbarschaft\/des Standorts) Aspekte in die Erschwinglichkeitsbewertungen einzubeziehen (Ezennia und Hoskara, 2019). Dadurch steigt die Komplexit\u00e4t, aber daf\u00fcr wird die tats\u00e4chliche Erschwinglichkeit erfasst. Gem\u00e4ss Haffner und Hulse (2021) ist das, was wir im 21. Jahrhundert unter Erschwinglichkeit von Wohnraum verstehen, ohnehin viel komplexer und mehrdimensionaler als noch im neunzehnten und zwanzigsten Jahrhundert.<\/p>\n\n\n\n

Schlusswort<\/h2>\n\n\n\n

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist also sowohl in akademischen als auch in \u00f6ffentlichen und politischen Kreisen ein stark diskutiertes Thema, bleibt jedoch gleichzeitig oft ein unklarer und ungenauer Indikator f\u00fcr die Wohnsituation der Haushalte (Peverini, 2023). Schliesslich h\u00e4ngt die Beziehung zwischen Wohnen und wirtschaftlichen Bedingungen der Haushalte (also die Wohnsituation) stark davon ab, wie Erschwinglichkeit \u00fcberhaupt definiert und gemessen wird, was letztlich direkte Auswirkungen auf die Gestaltung der \u00f6ffentlichen Politik hat. Daher sollte eine umfassende Wohnungserschwinglichkeitspolitik idealerweise Elemente aus m\u00f6glichst vielen der heute vorhandenen Konzepte kombinieren und sich nicht nur auf einen einzigen Ansatz beschr\u00e4nken (Peverini, 2023). In Anlehnung an die Definition von Stone (2006a,b; Stone et al. 2011), dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum immer eine Beziehung zwischen Wohnraum und Haushalt ist, kommen Earl et al. (2017) zum Schluss: \u00abThus, it is advisable that the methodology for measuring affordability should sufficiently take into account all the human variables that such a relational concept implies.\u00bb (Earl et al. 2017, S.6).<\/p>\n\n\n\n

Fussnoten<\/strong>:
[1] In englischsprachiger Fachliteratur als \u00abHousing Affordability\u00bb bezeichnet. Im Deutschen werden mehrere Begriffe synonym verwendet wie z.B. Leistbarkeit, Bezahlbarkeit, Tragbarkeit oder eben Erschwinglichkeit von Wohnraum. 
[2] Zu den 20 OECD-L\u00e4ndern z\u00e4hlen \u00d6sterreich, Belgien, die Tschechische Republik, Finnland, Deutschland, Griechenland, Ungarn, Irland, Litauen, Luxemburg, Lettland, die Niederlande, Norwegen, Polen, Portugal, die Slowakische Republik, Slowenien, Spanien, Schweden und die T\u00fcrkei. 
[3] Mehrere Bedeutungen habend, vieldeutig. 
[4] Ein meritorisches Gut bedeutet, dass das Angebot oder die Nachfrage ohne staatliche Eingriffe nicht das gesellschaftlich gew\u00fcnschte Mass erreichen. 
[5] Unter anderem basierend auf den Arbeiten von Hancock (1993) und (Thalmann, 2003, 1999).
[6] Neben der Verwendung in der Wohnungsforschung wird dieser Ansatz auch h\u00e4ufig im Finanzsektor (z.B. zur Bewertung der Liquidit\u00e4t eines potenziellen Hypothekenschuldners) und im sozialen Wohnungsbau eingesetzt. 
[7] Laut Peverini (2023) geh\u00f6rt dieser Index in das sogenannte ‚Housing Accessibility‘ Konzept.
[8] Entspricht in etwa dem nationalen Durchschnittslohn.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Das Literaturverzeichnis ist hier<\/a> zu finden.<\/p>\n\n\n\n

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