{"id":8271,"date":"2024-09-23T06:30:00","date_gmt":"2024-09-23T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8271"},"modified":"2026-02-11T14:53:21","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:21","slug":"esg-und-digitalisierung-die-traditionelle-immobilienwelt-im-wandel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/23\/esg-und-digitalisierung-die-traditionelle-immobilienwelt-im-wandel\/","title":{"rendered":"ESG und Digitalisierung: Die traditionelle Immobilienwelt im Wandel"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Pascal Felder<\/a> und Roman Fehr<\/a><\/p>\n\n\n\n

Nachhaltigkeit \u2013 Beginn der Datensuche<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Immobilieneigent\u00fcmer sind gefordert. Das Thema Nachhaltigkeit hat sich im Immobilienbereich als strategisch wichtiger Eckpfeiler etabliert. Dies aus gutem Grund; der Geb\u00e4udepark in der Schweiz verbraucht rund 40% der gesamten Energie und ist f\u00fcr rund einen Drittel der inl\u00e4ndischen CO2<\/sub> Emissionen verantwortlich. Damit weist die Immobilienwirtschaft im Branchenvergleich die h\u00f6chsten absoluten CO2<\/sub>-Emissionen auf und ist bei der Erreichung der CO2<\/sub>-Reduktionsziele bis 2050 besonders gefordert (Bundesamt f\u00fcr Energie, 2023<\/a>), (BAFU, 2020<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Es ben\u00f6tigt ein rasches und konsequentes Handeln. Hierbei spielt auch das Voranschreiten der Digitalisierung eine wesentliche Rolle. Gem\u00e4ss einer Umfrage der Immobilienwirtschaft ZIA und Ernst & Young wurden rund 250 Mitarbeiter\/-innen aus der deutschen Immobilienbranche zur Digitalisierung befragt. Hierbei kam es zur Kernaussage, dass es ohne Digitalisierung auch kein ESG gibt, denn durch digitale Technologien wird eine Reduktion des Energie- und Ressourceneinsatzes erwartet. Rund 93 Prozent der befragten Unternehmen sind sich zudem einig, dass Datentransparenz die Chancen f\u00fcr eine erfolgreiche Integration von ESG-Kriterien massgebend erh\u00f6hen werden (ZIA und EY Real Estate, Kein Datum, S. 3<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Diese Aussagen st\u00fctzen sich auf den umfassenden Datenbedarf, welche beispielsweise bei der Teilnahme an Benchmarks wie GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), bei der standardisierten Umsetzung von Nachhaltigkeitsberichten oder zur Zertifizierung von Immobilien notwendig sind. So wird zum Beispiel bei GRESB neben der Erfassung des Energieverbrauchs auch die Erfassung vom Abfallverbrauch je Liegenschaft gefordert. Bei der Nachhaltigkeitsberichtserstattung m\u00fcssen die CO2<\/sub> Emissionen nach drei verschiedenen Scopes publiziert werden. Im Rahmen der BREEAM In-Use Zertifizierung muss der Wasserdurchfluss der WC- und Pissoir-Sp\u00fclungen angegeben werden. Es zeigt sich, \u00fcberall ben\u00f6tigt es eine umfassende Datenverf\u00fcgbarkeit der Geb\u00e4ude und Managementsysteme.<\/p>\n\n\n\n

Doch wo steht der Immobilienbereich in Zusammenhang mit der Digitalisierung und Datenqualit\u00e4t heute?<\/p>\n\n\n\n

Datenmisstand im Immobilienbereich<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Eine Immobilie ist standortgebunden, was den Eindruck erwecken k\u00f6nnte, dass die Daten jederzeit in guter Qualit\u00e4t schnell verf\u00fcgbar sind. In der Praxis zeigt sich jedoch oft ein anderes Bild bez\u00fcglich Datenqualit\u00e4t und -verf\u00fcgbarkeit.<\/p>\n\n\n\n

Pom+ f\u00fchrt seit 2016 j\u00e4hrlich eine Umfrage mit rund 180 F\u00fchrungs- und Fachkr\u00e4ften aus der Bau- und Immobilienbranche durch. Anhand von 25 Indikatoren wird der digitale Reifegrad am \u00abDigital Index Real Estate\u00bb gemessen. Wie die folgende Abbildung 1 eindrucksvoll zeigt, ist der Wert seit 2019 praktisch unver\u00e4ndert und stagniert damit nach Einsch\u00e4tzung der Befragten seither im Immobilienbereich (Pom+, 2024<\/a>):<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 1: Digital Index Real Estate Immobilienbranche (Pom+, 2024, S. 6<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Umfrage EY Real Estate Asset Management mit Schwerpunkt \u00abESG im Asset Management\u00bb gibt an, dass rund 89% der Befragten zustimmt, dass die Datenverf\u00fcgbarkeit auf Objektebene eine massgebende Herausforderung ist (EY, 2020<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Daten entstehen entlang vom gesamten Lebenszyklus der Immobilie. In der Erstellungsphase gibt es eine Vielzahl von Applikationen wie BIM, Software f\u00fcr Kostenmanagement, Ingenieurapplikationen, Bewirtschaftungstools etc. Dies f\u00fchrt zu einer hohen Datenredundanz und Inkonsistenz. Diese Herausforderung wird im Verlauf der Nutzungsphase nicht besser. Gepr\u00e4gt von Mitarbeiterfluktuationen, Immobilientransaktionen, Umbauarbeiten und unterschiedlich beteiligter Unternehmen, liegt eine strukturelle Herausforderung vor, welche bislang noch nicht gel\u00f6st ist (Pom+, 2022, S. 9<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Immobilienbranche ist im Vergleich zu anderen Branchen deutlich heterogener und in der Aus\u00fcbung der verschiedenen Dienstleistungen rund um die Immobilie gibt es diverse Beteiligte, welche wiederum mit unterschiedlichen Systemen arbeiten. Wie in der untenstehenden Abbildung 2 visualisiert, ist der Facility Manager am n\u00e4chsten an der Objektebene dran und kennt das Geschehen auf dieser Ebene am besten. Auch aufgrund der entsprechenden Auftragserteilung sind die FM-Mitarbeiter noch immer \u00abHands-On\u00bb unterwegs und k\u00f6nnen die Relevanz der Daten in keinen \u00fcbergeordneten Kontext bringen (Pom+, 2024<\/a>), (Senn, 2022).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 2: Visualisierung der Abgrenzung innerhalb des mehrstufigen Ansatzes im Real Estate Invest-ment Management (Teichmann, 2009, S. 63).<\/p>\n\n\n\n

Sei es zur Steuerung auf Managementebene oder f\u00fcr das Vorantreiben der Energieeinsparungen auf Objektebene, die Datenverf\u00fcgbarkeit ist entscheidend. F\u00fcr das nachhaltige Managen braucht es neue Denkans\u00e4tze und Modelle, die eine fundierte Planung und Umsetzung von Massnahmen erm\u00f6glichen. (Pom+, 2022<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Im Gegensatz zu den institutionellen Anlegern ist die Datenbasis bei den privaten Anlegern tendenziell etwas breiter. F\u00fcr Entscheidungen im Sinne der Nachhaltigkeit spielen auch bei den Privaten die politische Meinung und die eigene Einstellung zum Thema eine gr\u00f6ssere Rolle als eine fundierte Datengrundlage.<\/p>\n\n\n\n

Der Weg zum digitalen Immobilienabbild<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00abUm Immobilien(-portfolios) intelligent und nachhaltig zu managen, f\u00fchrt kein Weg daran vorbei, die Vielzahl von Datenquellen, Systemen und globalen Geb\u00e4udestandards auf einer Plattform zu vereinheitlichen\u00bb<\/em> (M\u00fcller, 2018, S. 19).<\/p>\n\n\n\n

Entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie fallen relevante Daten an, welche kontinuierlich erfasst und verarbeitet werden m\u00fcssen. Es ist unabdingbar, dass in jedem Prozessschritt der gegenseitige Wissenstransfer \u00fcber aktuelle und sich wandelnde Zust\u00e4nde \u2013 von der Planungs- und Umsetzungsphase bis hin zur Nutzung und dem Abriss \u2013 sichergestellt wird. Diese Bestrebungen setzen somit voraus, dass die heutigen Insell\u00f6sungen auch anderen Beteiligten oder Systemen zug\u00e4nglich gemacht werden.<\/p>\n\n\n\n

Dies erfordert Schnittstellen, die die Nutzung gemeinsamer Daten aus verschiedenen Anwendungen oder die Integration dieser Daten \u00fcber datenbasierte Plattformen erm\u00f6glichen. W\u00e4hrend der gemeinsame Datenpool f\u00fcr alle Anwendungen zug\u00e4nglich ist, kann jede Anwendung dar\u00fcber hinaus ihre eigenen Daten f\u00fcr den internen Gebrauch eigenst\u00e4ndig verwalten.<\/p>\n\n\n\n

Gerade im Nachhaltigkeitsbereich ist eine strukturierte Erfassung und automatisierte Plausibilisierung dieser Datengrundlagen eine grosse Herausforderung. Gleichzeitig steigen die Regulatorien im Rahmen der Reporting-Anforderungen an ESG-Kennzahlen. Unternehmen m\u00fcssen immer detailliertere Daten zur F\u00f6rderung der Transparenz offenlegen. Diese Entwicklung zeigte sich auch durch die Einf\u00fchrung der EU-Taxonomie der europ\u00e4ischen Union 2020. Hierbei werden die unternehmerischen T\u00e4tigkeiten hinsichtlich Nachhaltigkeit bewertet. Die Anforderungen sind enorm komplex und f\u00fcr die k\u00fcnftigen Berichterstattungen m\u00fcssen weitere KPIs erarbeitet werden (Jurt, 2023<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Abbildung 3 zeigt ein Marktbeispiel einer ESG-Plattform auf, wo die komplexen Anforderungen an die Nachhaltigkeitsdaten\/-kennzahlen und strukturiert werden k\u00f6nnen. Diese Plattform hat unter anderem Wincasa AG k\u00fcrzlich als Pilot f\u00fcr einen gr\u00f6sseren Schweizer Immobilieneigent\u00fcmer realisiert. Die Plattform erm\u00f6glicht eine strukturierte Informationsbeschaffung durch verschiedene Schnittstellen und wertet die Daten automatisiert nach den gegebenen Standards und Regulatorien aus.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 3: ESG-Plattform Novalytica (Novalytica, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Nachhaltigkeitsbestrebungen durch Digitalisierung ausgebremst?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein Grossteil der Immobilieneigent\u00fcmer hat sich klar f\u00fcr die Nachhaltigkeit ausgesprochen und verfolgt seit mehreren Jahren entsprechende Zielsetzungen. So haben verschiedene institutionelle Immobilieneigent\u00fcmer sich klar daf\u00fcr ausgesprochen, keine fossilen Heizenergietr\u00e4ger mehr zu verbauen, PV-Anlagen zu installieren und Energieoptimierungsmassnahmen im Portfolio zu f\u00f6rdern.<\/p>\n\n\n\n

Zus\u00e4tzliche Regulatorien und erh\u00f6hte Betriebskosten infolge von CO2<\/sub>-Abgaben fordern auch die privaten Haushalte auf, nachhaltiger zu werden. Die Digitalisierung unterst\u00fctzt hier zunehmend mit Smart-Home-Systemen und Echtzeitdarstellung des Energie- und Wasserverbrauchs und der Energieeffizienz. Im Vergleich zu institutionellen Immobilieneigent\u00fcmern ist der private Eigent\u00fcmer deutlich n\u00e4her beim Objekt und der hohe Aufwand zur Datenkonsolidierung f\u00fcr Reportings und Benchmarks fallen weg.<\/p>\n\n\n\n

Insgesamt zeigt sich, dass Digitalisierung unabh\u00e4ngig ob privat oder institutionell gehalten, einen Impact auf die Nachhaltigkeit haben. Die eingangs erl\u00e4uterten Ausf\u00fchrungen verdeutlichen, dass bereits heute umfassende und sinnvolle Massnahmen zur Dekarbonisierungen umgesetzt wurden. Dennoch sind die gesetzten Zielsetzungen zur CO2<\/sub> Reduktion sehr ambitioniert und anspruchsvoll zu erreichen. Damit das definierte Ziel von netto Null bis 2050 erreicht werden kann, bedarf es somit der Umsetzung aller vorhandenen Massnahmen.<\/p>\n\n\n\n

Die Digitalisierung dient dabei als grundlegendes Instrument, um einerseits die Energieeffizienz und andererseits die Transparenz vom Portfolio bis zum einzelnen Objekt zu f\u00f6rdern. Insbesondere institutionelle Immobilieneigent\u00fcmer k\u00f6nnen auf dieser Basis Strategien entwickeln und Entscheidungen treffen.<\/p>\n\n\n\n

Der Einfluss der Digitalisierung wird immer gr\u00f6sser und rund um das Thema Nachhaltigkeit dr\u00e4ngt die Zeit. Der Markt bewegt sich in Richtung ESG-Datenplattformen. Es bleibt zu hoffen, dass sich diese integralen L\u00f6sungen zur Datenerhebung m\u00f6glichst rasch fl\u00e4chendeckend etablieren, um weitere Schritte in Richtung CO2<\/sub> Netto Null zu gehen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Schweizer Immobilienbranche ist f\u00fcr einen Drittel der nationalen CO2-Emissionen verantwortlich und setzt zeitgleich ehrgeizige Reduktionsziele. Die Notwendigkeit und der Handlungsbedarf zur Dekarbonisierung wurde erkannt, wobei die Digitalisierung eine Schl\u00fcsselrolle bei der Datenerfassung und Effizienzsteigerung einnimmt. 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