{"id":8305,"date":"2024-09-17T06:30:00","date_gmt":"2024-09-17T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8305"},"modified":"2026-02-11T14:53:21","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:21","slug":"rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/","title":{"rendered":"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Christian Kraft<\/a><\/p>\n\n\n\n

Wohnraumplanung und Verdichtung: Ein Silberstreif am Horizont<\/h2>\n\n\n\n

Die Neubauplanung zieht an, die Leerstandsquote sinkt dieses Jahr langsamer. Diese zwei aktuellen Entwicklungen sind ein Silberstreif am Horizont der knappen st\u00e4dtischen Wohnungsm\u00e4rkte. Eine positive strukturelle Ver\u00e4nderung ist, dass sich bei Weitem nicht alle neuen Wohnungen, die in den letzten Jahren tats\u00e4chlich entstanden sind, mit reinen Neubauprojekten erkl\u00e4ren lassen: 20% der neuen Wohnungen entstehen bereits durch Aufstockungen, Erweiterungen oder Grundrissanpassungen im Bestand. Zu einem gewissen Teil gelingt somit bereits die Mobilisierung des Bestandes. Ebenso sank gem\u00e4ss Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung ARE der Bauzonenverbrauch pro Kopf von 2012 bis 2022 um 8.7% von 309 m\u00b2 auf 282 m\u00b2. <\/p>\n\n\n\n

Langfristige Perspektive: Wenige realistische Reserven, zu wenige strukturelle Anpassungen in der Breite<\/h2>\n\n\n\n

Theoretisch sind noch grosse Landreserven vorhanden. Praktisch und kritisch betrachtet eignet sich aber nur ein kleiner Teil davon f\u00fcr neue Entwicklungen, wenn die Zersiedelung ernsthaft gestoppt und die Innenentwicklung gef\u00f6rdert werden soll. Die Reserven liegen am falschen Ort, sind \u00fcberwiegend schlecht erschlossen und schwierig entwickelbar hinsichtlich Topographie oder Gr\u00f6ssenstrukturen (siehe auch \u00abWarum un\u00fcberbaute Bauzonen das Bev\u00f6lkerungswachstum nicht bew\u00e4ltigen k\u00f6nnen<\/a>\u00bb). Viele Parzellen befinden sich im Privateigentum. Ihre Entwicklung birgt Risiken und erfordert grosse Investitionen. Die inneren Reserven sind zudem das Ergebnis einer technischen Sch\u00e4tzung, die nicht auf die g\u00fcltigen Baugesetze und auf vorhandene Nutzungsformen abgestimmt sind. Sie werden markant \u00fcbersch\u00e4tzt. Das sind die schlechten Nachrichten.<\/p>\n\n\n\n

Abbildung 1 zeigt diese Reservefl\u00e4chen (Wohn- und Arbeitszonen), wie sie vom ARE publiziert sind, am Beispiel von Zug und Nachbargemeinden. Zug, Baar und Steinhausen verf\u00fcgen trotz des starken Wachstums noch \u00fcber beachtliche Annahme-1-Reserven (rot), also solche Bauzonen, die verh\u00e4ltnism\u00e4ssig einfach entwickelbar w\u00e4ren bez\u00fcglich Parzellengr\u00f6sse und Lage. Aufgrund der langj\u00e4hrigen Verdichtungsstrategie sind die Innenentwicklungspotenziale (gr\u00fcn) hingegen zum einen limitiert, zum anderen auch unrealistisch, weil sie teilweise auf bestehende Nutzungen projiziert werden.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1: Baulandreserven nach Annahme 1 (rot) und theoretische innere Reserven (gr\u00fcn), Beispiel Zug; Quelle: OSM, ARE, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Weil sich, vor allem in Regionen mit stark wachsender Bev\u00f6lkerung, somit nur ein kleiner Teil der Reserven kurz- bis mittelfristig realistisch entwickeln l\u00e4sst, m\u00fcssen die bisherigen Erfolge der Verdichtung in Zukunft deutlich beschleunigt werden. Die Analyse der Geb\u00e4udestruktur zeigt hier enorme Potenziale auf. 85% aller Wohngeb\u00e4ude haben drei Geschosse oder weniger und verbrauchen im Median 75 m\u00b2 bis 105 m\u00b2 Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che pro realisierter Wohnung. Bei viergeschossigen Geb\u00e4uden liegt der Median des Grundfl\u00e4chenverbrauchs pro Wohnung rund bei der H\u00e4lfte, doch nur noch 9% der Geb\u00e4ude fallen noch in diese Kategorie (Abbildung 2).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: Fl\u00e4chenverbrauch (verbaute Grundfl\u00e4che pro realisierte Wohnung) & H\u00e4ufigkeit aller Wohngeb\u00e4ude nach ihrer Stockwerksanzahl; Quelle: BFS GWR, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Grossfl\u00e4chige, graduelle aber rechtssichere Aufzonungen sind dringend n\u00f6tig<\/h2>\n\n\n\n

Mit systematischen, fl\u00e4chendeckenden und in Regelbauweise rechtlich geltenden Regeln k\u00f6nnte graduell eine h\u00f6here Dichte erreicht werden, als dies durch einzelne Hochh\u00e4user und Gross\u00fcberbauungen mit Sondernutzungsplanung gelingt \u2013 und dabei zugleich weniger abschrecken. Besonders die architektonisch geschickte Umsetzung von vier oder f\u00fcnf Geschossen anstatt den weitverbreiteten drei Geschossen bietet viel Fl\u00e4chen- und Verdichtungspotenzial und liesse sich als Regelbauweise mit hoher Planungssicherheit schneller umsetzen als einzeln und partizipativ ausgehandelte Gestaltungspl\u00e4ne f\u00fcr Gross\u00fcberbauungen.<\/p>\n\n\n\n

Dabei geht es jedoch nicht um eine kategorische Entscheidung, Grossprojekte und Hochh\u00e4user sind und bleiben wichtige Elemente des st\u00e4dtischen Wachstums. Sie alleine k\u00f6nnen das Wachstum aber nicht auffangen, Hochh\u00e4user sind gar ein Tropfen auf den heissen Stein: Alle seit 2000 landesweit errichteten Hochh\u00e4user bieten gerade mal Platz f\u00fcr \u00bc des letztj\u00e4hrigen Bev\u00f6lkerungswachstums. Anders ausgedr\u00fcckt: Um einmalig ein Jahr Zuwanderung in Hochh\u00e4usern aufzunehmen, m\u00fcssten viermal mehr Hochh\u00e4user gebaut werden als in den letzten 20 Jahren.<\/p>\n\n\n\n

Ausserdem ziehen Grossprojekte schnell die Aufmerksamkeit auf sich, spielen in ihrer Singularit\u00e4t aber oft eine untergeordnete Rolle. Ein Blick in die Mengenstruktur reicht aus, um die wirklichen Potenziale zu identifizieren: Die mittlere Projektgr\u00f6sse neuer Mehrfamilienh\u00e4user liegt seit 10 Jahren in urbanen Gebieten konstant bei rund 18 Wohnungen. Insgesamt schafft das mittlere Mehrfamilienhausprojekt \u00fcber alle R\u00e4ume hinweg knapp 15 neue Wohnungen. Ein Anstieg des Mittelwertes von 15 auf 20 Wohnungen w\u00fcrde bei konstanter Anzahl an Projekten 14’500 zus\u00e4tzliche Wohnungen pro Jahr generieren. Zum Vergleich: In den letzten 12 Monaten wurden rund 10’000 neue Wohnungen in 61 Grossprojekten mit 100 Wohnungen oder mehr geplant. Die Anzahl der j\u00e4hrlich geplanten Gross\u00fcberbauungen m\u00fcsste weit mehr als verdoppelt werden, um eine vergleichbare Wirkung zu erzielen. Aufgrund der grossen Widerst\u00e4nde gegen grossmassst\u00e4bliche Entwicklungen, aufgrund der langen Partizipations- und Planungsprozesse und aufgrund der schnell schrumpfenden Landreserven ist das die falsche Strategie f\u00fcr zuk\u00fcnftiges Wachstum. Der Schl\u00fcssel liegt in der graduellen, aber grossfl\u00e4chigen Verdichtung in Regelbauweise \u2013 zus\u00e4tzlich zu den Grossprojekten. Wie auch bei der Realisierung von Grossprojekten, muss dabei auch in der Breite auf die Leistungsf\u00e4higkeit der Infrastruktur geachtet werden.<\/p>\n\n\n\n

Dichte in Regelbauweise hat neben der Breitenwirkung gegen\u00fcber Sondernutzungsplanungen einen entscheidenden weiteren Vorteil: Sie ist im Baugesetz zonenspezifisch rechtlich verankert. Das erh\u00f6ht die Investitions- und Planungssicherheit und reduziert Planungs- und Bewilligungskosten. Damit entsteht in der Breite nicht nur mehr Kapazit\u00e4t durch Verdichtung, sondern auch in k\u00fcrzerer Zeit. Klare Regeln w\u00e4ren auch f\u00fcr die Baulandmobilisierung unbebauter Grundst\u00fccke in der bestehenden Bauzone (Art. 15a RPG) wichtig. Die einzelnen kantonalen Regelungen werden hier<\/a> von EspaceSuisse zusammengefasst. F\u00fcr lange Gestaltungsplanverfahren d\u00fcrften viele der gesetzten Fristen bis zur Sanktion kaum ausreichen.<\/p>\n\n\n\n

Rechtssicherheit beschleunigt Projekte und reduziert Kosten<\/h2>\n\n\n\n

Rechtssicherheit ist zudem eine entscheidende Gr\u00f6sse f\u00fcr Planungskosten und Bewilligungsrisiken und beeinflusst damit die Kostenstruktur von Neu- und Umbauten. Die Kostenstruktur hat sich seit 2019 markant ver\u00e4ndert. Bis 2019 wurden neu geplante Wohnungen bei der Baueingabe im Mittel mit St\u00fcckkosten von knapp 500’000 Franken kalkuliert. 2019 wurden die Ver\u00e4nderungen schnell eingepreist und heute wird mit einem um 21% h\u00f6heren Niveau von knapp 600’000 Franken pro Wohnung kalkuliert. Mit einer fast zweij\u00e4hrigen Verz\u00f6gerung best\u00e4tigt der Baupreisindex diese Entwicklung (Abbildung 3).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: St\u00fcckkosten in Neubau und Sanierung; Quelle: Infopro Digital, BFS, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Durch die Kostenanstiege resultieren weniger Wohnungen aus der Bausumme. Die Jahressumme der gesch\u00e4tzten Baukosten in Baueingaben liegt aktuell 4% \u00fcber dem Niveau von 2019. Dennoch resultieren 14% weniger neugeplante Wohnungen (Abbildung 4). Ein Teil der gegenw\u00e4rtig tiefen Baut\u00e4tigkeit ist somit nicht schwachem Investitionswillen anzulasten, sondern steigenden Kosten. Material, L\u00f6hne und Honorare sind eindeutige direkte Treiber. Gestiegene Zinsen erh\u00f6hen zus\u00e4tzlich die Finanzierungskosten und verteuern Bauverz\u00f6gerungen. Unklare Prozesse verteuern die Planung und diese Rechtsunsicherheit muss als Risikofaktor einkalkuliert werden.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 4: Strukturelle Ver\u00e4nderung im Wohnungsbau; Quelle: Infopro Digital, HSLU<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Das Bauland ist in Abbildung 3 nicht ber\u00fccksichtigt, l\u00e4sst sich jedoch einfach zus\u00e4tzlich sch\u00e4tzen: Je nach Lagequalit\u00e4t liegen die Landwertanteile einer Wohnung zwischen 30% bis 50%. Werden also 600’000 Franken f\u00fcr die Planung und Erstellung einer \u00abmittleren\u00bb Wohnung f\u00e4llig, gesellen sich mit (zum Beispiel) 40% Landwertanteil nochmal 400’000 Franken f\u00fcr das Bauland hinzu. Ohne Risikozuschl\u00e4ge oder eigent\u00fcmerseitige Gewinne kostet eine derzeit geplante mittlere Wohnung somit ca. 1 Mio. Franken. Mit einer kostendeckenden Eigenkapitalrendite von 3% (Verzinsung und Deckung Risiken und laufender Kosten) muss diese aktuell geplante mittlere Wohnung f\u00fcr 30’000 Franken pro Jahr oder f\u00fcr 2’500 Franken pro Monat vermietet werden. Bis 2019 konnte diese Wohnung im gleichen kostendeckenden Modell mit tieferen Erstellungskosten und ansonsten identischen Parametern hingegen f\u00fcr 10% weniger und somit f\u00fcr 2’250 Franken monatlich vermietet werden.<\/p>\n\n\n\n

Im kostendeckenden Modell l\u00e4sst sich grunds\u00e4tzlich jeder Franken, der zus\u00e4tzlich investiert werden muss, als Zusatzfranken in der Monatsmiete zeigen. Dazu geh\u00f6ren auch Zusatzfranken aus Verz\u00f6gerungen, Einsprachen, Baustandards, aus der Internalisierung externer Umweltkosten oder eben aus der Unsicherheit dar\u00fcber, wieviel Dichte, Fl\u00e4che und Auflagen ein Gestaltungsplan nach langen Verhandlungen vorsieht. Bauen in Regelbauweise ist deshalb schneller, zuverl\u00e4ssiger und g\u00fcnstiger. Deshalb muss eine h\u00f6here Dichte neben Sondernutzungsplanungen dringend auch in der Regelbauweise verankert werden.<\/p>\n\n\n\n

Tiefe Mieten im teuren Neubau: Ein nachweisbarer Widerspruch<\/h2>\n\n\n\n

Derartige Kostenwahrheit ist auch deshalb besonders wichtig, weil im Neubau immer \u00f6fter preisg\u00fcnstige Wohnungen gefordert werden, obwohl die Projekte mit Baulanderwerb und oben beschriebenen Einfl\u00fcssen sehr kostenintensiv sind. Die wirtschaftlichen und bau\u00f6konomischen Widerspr\u00fcche sind in dieser Forderung gross, zugleich das Potenzial klein, weil der Wohnungsbestand um nur rund 1% pro Jahr w\u00e4chst. Viel gr\u00f6sser ist das Potenzial f\u00fcr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.<\/p>\n\n\n\n

\u00c4ltere H\u00e4user, g\u00fcnstiger mit tieferen Baulandpreisen erstellt, bieten diesbez\u00fcglich mehr M\u00f6glichkeiten, wenn bei der Wiedervermietung nicht blind die Orts- und Quartiers\u00fcblichkeit angewendet wird. Stattdessen muss vermehrt darauf geachtet werden, dass sich die Mieten auch im Altbestand bei Wiedervermietungen an den faktischen Kostenstrukturen der Wohnungen und an den Einkommensstrukturen der Menschen orientieren, denn ob eine Miete g\u00fcnstig oder tragbar ist, l\u00e4sst sich nur unter Ber\u00fccksichtigung der Einkommen der Mietenden beurteilen.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Aspekt findet jedoch weniger Beachtung, da h\u00e4ufig die wenigen Neubauten mit hohen Mieten im Fokus des \u00f6ffentlichen Interesses stehen und pauschal dem Verdacht \u00fcberm\u00e4ssiger Rendite unterliegen. Dabei bietet der unzureichend bewirtschaftete Altbestand mit Investitionsstau deutlich gr\u00f6sseren Spielraum f\u00fcr hohe Renditen \u2013 aufgrund der Knappheit auf dem Markt bei geringem Risiko und vermeintlich fairen Mieten. Betrachtet man diese Mieten jedoch im Verh\u00e4ltnis zum baulichen Zustand der Objekte, zeigt sich, dass sie gerade dort oftmals \u00fcberh\u00f6ht sind.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Das k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/h2>\n\n\n\n

Entdecken Sie die Welt des Immobilienmanagements<\/a> und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den MAS Immobilienmanagement<\/a> und andere Angebote zum Thema Immobilien<\/a>. Gerne beantworten Ihnen Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a> und Prof. Dr. John Davidson<\/a> vom IFZ<\/a> Ihre Fragen.<\/p>\n\n\n\n

Der neue CAS Real Estate Investment Management<\/a> bef\u00e4higt Sie, erfolgreich in Immobilien zu investieren und Immobilienportfolien erfolgreich zu f\u00fchren. Melden Sie sich hier an<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Mit dem MAS Immobilienmanagement<\/a> werden Sie zum Generalisten und sind in der Lage, anspruchsvolle Fach- und F\u00fchrungsaufgaben rund um das Immobilienmanagement erfolgreich zu \u00fcbernehmen. Melden Sie sich hier an.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Master of Science in Real Estate<\/a> \u2013 Die Ausbildung f\u00fcr k\u00fcnftige F\u00fchrungskr\u00e4fte in der Immobilienbranche.<\/p>\n\n\n\n

Das Studium des Master of Science in Real Estate bereitet auf anspruchsvolle T\u00e4tigkeiten in der Immobilienwirtschaft vor. Studierende erhalten ein vertieftes Verst\u00e4ndnis \u00fcber immobilienwirtschaftliche Zusammenh\u00e4nge mit besonderem Schwerpunkt im Bereich Investment, Finanzierung, Projektentwicklung und Management. Gerne beantworten Ihnen Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein<\/a> und Daniel Steffen<\/a> vom IFZ<\/a> Ihre Fragen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.<\/p>\n","protected":false},"author":224,"featured_media":8307,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"894,2011,754,3516,4048,1623","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153164,153162],"tags":[153210,146,3648,7089,153211,153104,3851,153212,7087],"class_list":["post-8305","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-forschung","category-maerkte","tag-bestand","tag-forschung","tag-ifz","tag-immobilien","tag-neubau","tag-preisguenstiger-wohnungsbau","tag-real-estate","tag-verdichtung","tag-wohnungsmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\nRechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum - Immobilienblog Hochschule Luzern<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum - Immobilienblog Hochschule Luzern\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Immobilienblog Hochschule Luzern\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2024-09-17T04:30:00+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-02-11T13:53:21+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"2048\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"1326\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"valentinamaras\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Geschrieben von\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"valentinamaras\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Gesch\u00e4tzte Lesezeit\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"11\u00a0Minuten\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"valentinamaras\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/d4b70134b0b07605dd7324a68da97531\"},\"headline\":\"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum\",\"datePublished\":\"2024-09-17T04:30:00+00:00\",\"dateModified\":\"2026-02-11T13:53:21+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/\"},\"wordCount\":1757,\"commentCount\":0,\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/wp-content\\\/blogs.dir\\\/443\\\/files\\\/sites\\\/9\\\/2024\\\/09\\\/Titelbild_Zug.jpg\",\"keywords\":[\"Bestand\",\"Forschung\",\"ifz\",\"Immobilien\",\"Neubau\",\"preisg\u00fcnstiger Wohnungsbau\",\"Real Estate\",\"Verdichtung\",\"Wohnungsmarkt\"],\"articleSection\":[\"Forschung\",\"M\u00e4rkte\"],\"inLanguage\":\"de-CH\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"CommentAction\",\"name\":\"Comment\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/#respond\"]}]},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/\",\"name\":\"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum - Immobilienblog Hochschule Luzern\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/wp-content\\\/blogs.dir\\\/443\\\/files\\\/sites\\\/9\\\/2024\\\/09\\\/Titelbild_Zug.jpg\",\"datePublished\":\"2024-09-17T04:30:00+00:00\",\"dateModified\":\"2026-02-11T13:53:21+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/d4b70134b0b07605dd7324a68da97531\"},\"description\":\"Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.\",\"inLanguage\":\"de-CH\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"de-CH\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/2024\\\/09\\\/17\\\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\\\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/wp-content\\\/blogs.dir\\\/443\\\/files\\\/sites\\\/9\\\/2024\\\/09\\\/Titelbild_Zug.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/wp-content\\\/blogs.dir\\\/443\\\/files\\\/sites\\\/9\\\/2024\\\/09\\\/Titelbild_Zug.jpg\",\"width\":2048,\"height\":1326,\"caption\":\"Abbildung: Baulandreserven nach Annahme 1 (rot) und theoretische innere Reserven (gr\u00fcn), Beispiel Zug; Quelle: OSM, ARE, HSLU\"},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/\",\"name\":\"Immobilienblog Hochschule Luzern\",\"description\":\"Immobilienmanagement am Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug - IFZ\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"de-CH\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/hub.hslu.ch\\\/immobilienblog\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/d4b70134b0b07605dd7324a68da97531\",\"name\":\"valentinamaras\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum - Immobilienblog Hochschule Luzern","description":"Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/","og_locale":"de_DE","og_type":"article","og_title":"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum - Immobilienblog Hochschule Luzern","og_description":"Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.","og_url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/","og_site_name":"Immobilienblog Hochschule Luzern","article_published_time":"2024-09-17T04:30:00+00:00","article_modified_time":"2026-02-11T13:53:21+00:00","og_image":[{"width":2048,"height":1326,"url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"valentinamaras","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Geschrieben von":"valentinamaras","Gesch\u00e4tzte Lesezeit":"11\u00a0Minuten"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/"},"author":{"name":"valentinamaras","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/#\/schema\/person\/d4b70134b0b07605dd7324a68da97531"},"headline":"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum","datePublished":"2024-09-17T04:30:00+00:00","dateModified":"2026-02-11T13:53:21+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/"},"wordCount":1757,"commentCount":0,"image":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","keywords":["Bestand","Forschung","ifz","Immobilien","Neubau","preisg\u00fcnstiger Wohnungsbau","Real Estate","Verdichtung","Wohnungsmarkt"],"articleSection":["Forschung","M\u00e4rkte"],"inLanguage":"de-CH","potentialAction":[{"@type":"CommentAction","name":"Comment","target":["https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/#respond"]}]},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/","url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/","name":"Rechtssicherheit in Baugesetzen und Nutzung des Bestandes: Zwei Schl\u00fcssel f\u00fcr grossfl\u00e4chige Verdichtung und mehr preisg\u00fcnstigen Wohnraum - Immobilienblog Hochschule Luzern","isPartOf":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","datePublished":"2024-09-17T04:30:00+00:00","dateModified":"2026-02-11T13:53:21+00:00","author":{"@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/#\/schema\/person\/d4b70134b0b07605dd7324a68da97531"},"description":"Dieser Beitrag basiert auf einem Referat des Autors beim Zug Estates Nachhaltigkeitsforum 2024. Auf Basis verschiedener Datenquellen wird aufgezeigt, wie in der Verdichtung eine Breitenwirkung erzielt werden k\u00f6nnte, warum daf\u00fcr mehr Rechtssicherheit in Baugesetzen notwendig ist, warum die Rechtssicherheit kostenrelevant ist und warum sich neue Wohnungen im Gegensatz zum Altbestand weniger f\u00fcr preisg\u00fcnstige Wohnungen eignen, wenn sie zu Marktkonditionen entwickelt, erstellt und unterhalten werden m\u00fcssen. Wie im Falle der Verdichtung und der gr\u00fcnen Transformation liegt auch der Schl\u00fcssel f\u00fcr mehr g\u00fcnstige Wohnungen im Bestand.","inLanguage":"de-CH","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"de-CH","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/09\/17\/rechtssicherheit-in-baugesetzen-und-nutzung-des-bestandes-zwei-schluessel-fuer-grossflaechige-verdichtung-und-mehr-preisguenstigen-wohnraum\/#primaryimage","url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","contentUrl":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","width":2048,"height":1326,"caption":"Abbildung: Baulandreserven nach Annahme 1 (rot) und theoretische innere Reserven (gr\u00fcn), Beispiel Zug; Quelle: OSM, ARE, HSLU"},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/#website","url":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/","name":"Immobilienblog Hochschule Luzern","description":"Immobilienmanagement am Institut f\u00fcr Finanzdienstleistungen Zug - IFZ","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"de-CH"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/#\/schema\/person\/d4b70134b0b07605dd7324a68da97531","name":"valentinamaras"}]}},"featured_image_src":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","featured_image_src_square":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2024\/09\/Titelbild_Zug.jpg","author_info":{"display_name":"valentinamaras","author_link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/author\/vale\/"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8305","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/224"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8305"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8305\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9527,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8305\/revisions\/9527"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8307"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8305"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8305"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8305"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}