{"id":8338,"date":"2024-10-28T07:30:46","date_gmt":"2024-10-28T06:30:46","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8338"},"modified":"2026-02-11T14:53:21","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:21","slug":"rueckblick-konferenz-indirekte-immobilienanlagen-chancen-und-risiken-im-in-und-ausland","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/10\/28\/rueckblick-konferenz-indirekte-immobilienanlagen-chancen-und-risiken-im-in-und-ausland\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick: Konferenz \u00abIndirekte Immobilienanlagen: Chancen und Risiken im In- und Ausland\u00bb"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Jonas Haab<\/a><\/p>\n\n\n\n

Am 19.9.2024 haben Prof. Dr. John Davidson<\/a> und Dr. Stephan Kloess<\/a> zu der Konferenz \u00abIndirekte Immobilienanlagen: Chancen und Risiken im In- und Ausland\u00bb im Swiss Life Geb\u00e4ude am General-Guisan-Quai in Z\u00fcrich eingeladen.<\/p>\n\n\n\n

\u00abListed Real Estate hat den Boden gefunden!\u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In seiner Er\u00f6ffnungsrede begr\u00fcsste Prof. Dr. John Davidson<\/a> die Anwesenden und gab einen kurzen \u00dcberblick \u00fcber die aktuelle Marktsituation. Er erl\u00e4uterte, dass der anhaltende Abw\u00e4rtstrend im Bereich der b\u00f6rsennotierten Immobilien seinen Tiefpunkt erreicht habe und eine Trendwende im Markt erkennbar sei. Das Zinsumfeld sei inzwischen attraktiver geworden, und die Inflation befinde sich wieder im Zielbereich der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Dennoch bleibe der Immobilienzyklus ungew\u00f6hnlich, da es sich in den USA um den ersten R\u00fcckgang der Immobilienpreise handle, der nicht durch eine Rezession ausgel\u00f6st wurde.
Dar\u00fcber hinaus stellte Davidson die aktuelle Studie zu Immobilienanlagen bei Pensionskassen mit dem Titel \u201eAlice \u2013 raus aus dem Wunderland?<\/a>\u201c kurz vor und erl\u00e4uterte das Tagesprogramm.<\/p>\n\n\n\n

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\u00abDie SNB hat ihre Mission erf\u00fcllt\u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der erste Gastredner, Marc Br\u00fctsch<\/a>, Mitglied der Gesch\u00e4ftsleitung und Chef\u00f6konom bei Swiss Life<\/a>, gab einen R\u00fcck- und Ausblick auf die Entwicklungen des Gesamtmarktes. Er lobte die Arbeit der Zentralbanken, insbesondere der Schweizerischen Nationalbank (SNB), durch die die Inflationsziele wieder in greifbare N\u00e4he r\u00fccken. Br\u00fctsch erl\u00e4uterte zudem die Auswirkungen dieser Inflationspolitik auf die Realwirtschaft: Die Konjunktur hat sich aufgrund der zuletzt hohen Zinsen leicht abgek\u00fchlt. Besonders betroffen ist das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP), das in den letzten drei Jahren r\u00fcckl\u00e4ufig war und derzeit deutlich unter dem Potenzialwachstum liegt. Auch die aktuellen Entwicklungen in China belasten die deutsche Wirtschaft. China befindet sich am Rand einer Deflation, was Investitionen und Konsum schw\u00e4cht. Die sinkende Nachfrage aus Deutschland und China ist auch in der Schweiz sp\u00fcrbar und f\u00fchrt zu einer leicht erh\u00f6hten Arbeitslosenquote.
In seinen abschliessenden Worten betonte Marc Br\u00fctsch, dass der Boden des europ\u00e4ischen Immobilienmarktes erreicht sei und sich das Marktumfeld wieder normalisiere \u2013 eine Einsch\u00e4tzung, die auch Prof. Dr. John Davidson teilt. Br\u00fctsch prognostiziert zudem eine R\u00fcckkehr zu einer Situation wie vor 2010, wobei Negativzinsen nur noch in Krisenzeiten zu erwarten seien.<\/p>\n\n\n\n

Nicolas di Maggio<\/a>, CEO der Swiss Finance & Property Group<\/a>, sprach als n\u00e4chster Referent \u00fcber das aktuelle Umfeld f\u00fcr b\u00f6rsennotierte Schweizer Immobilien. Er betonte, dass langfristig die Dividenden und die NAV-Wachstumsrate (Net Asset Value) die wichtigsten Faktoren f\u00fcr die Performance von Immobilienfonds seien, w\u00e4hrend die Preisvolatilit\u00e4t kurzfristig durch die Kapitalm\u00e4rkte beeinflusst werde. Dabei sieht er einen Vorteil f\u00fcr Immobilien, da sie aufgrund ihrer geringeren Volatilit\u00e4t \u00fcber einen Zeitraum von f\u00fcnf Jahren besser prognostizierbar seien als Aktien.
Di Maggio erkennt zudem eine deutliche Entspannung im Markt, was sich in einer Zunahme an Kapitalerh\u00f6hungen zeigt. Hinsichtlich der Immobilienklassen bem\u00e4ngelt er den starken Fokus auf Wohnimmobilien in der Schweiz, wodurch kommerzielle Immobilien weniger Beachtung f\u00e4nden und daher leicht unterbewertet seien. Obwohl der Trend zum Home-Office in der Schweiz weniger stark ausgepr\u00e4gt sei als in anderen L\u00e4ndern, g\u00e4be es viele qualitativ hochwertige B\u00fcro- und Gewerbeimmobilien, die mehr Aufmerksamkeit verdienten.<\/p>\n\n\n\n

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\u00abWendepunkt f\u00fcr REITs\u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Claudia Reich Floyd<\/a>, Managing Partner bei Hazelview Investments<\/a>, erg\u00e4nzte das Thema der b\u00f6rsennotierten Immobilien mit einem internationalen Ausblick. Sie hob hervor, dass der nordamerikanische Markt global den gr\u00f6ssten Einfluss habe und etwa 12% der Immobilien weltweit b\u00f6rsennotiert seien. Die historischen Renditen l\u00e4gen durchschnittlich bei rund 10%, wobei diese zur H\u00e4lfte aus Cashflows und zur anderen H\u00e4lfte aus der Wertsteigerung der Assets (Aktienperformance) resultierten.
Reich Floyd erl\u00e4uterte zudem das Wachstum von Nischensektoren wie Studentenwohnheimen in den letzten Jahren. W\u00e4hrend Investoren traditionell stark in B\u00fcroimmobilien investierten, sei die Nachfrage heute vermehrt auf spezialisierte Sektoren gerichtet. Diese Nischenbereiche h\u00e4tten in den letzten 15 Jahren kumulativ eine f\u00fcnfmal h\u00f6here Rendite erzielt als herk\u00f6mmliche Sektoren. Der b\u00f6rsennotierte Immobilienmarkt biete Investoren einen effizienten Zugang zu diesen Sektoren.
F\u00fcr die zuk\u00fcnftige Entwicklung von REITs (Real Estate Investment Trusts) sieht Reich Floyd mehrere positive Faktoren. Erstens seien REITs aktuell unterbewertet, da sie kurzfristig wie Aktien reagierten, jedoch langfristig das stabilere Wachstum von Immobilien aufwiesen. Ein deutlicher Spread zwischen b\u00f6rsennotierten und nicht b\u00f6rsennotierten Immobilien schaffe zudem Arbitragem\u00f6glichkeiten. Zweitens seien die Fundamentaldaten stark: Die Mietnachfrage bleibe robust, w\u00e4hrend das Angebot aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten stagniere \u2013 ein R\u00fcckenwind f\u00fcr REITs. Schliesslich sei auch der makro\u00f6konomische Ausblick positiv, insbesondere die Wende bei den Zinss\u00e4tzen, die voraussichtlich f\u00f6rderlich f\u00fcr die Entwicklung der REITs sei.<\/p>\n\n\n\n

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\u00abAlice \u2013 raus aus dem Wunderland\u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nach den drei Gastreferaten \u00fcbernahm Prof. Dr. Daniel Steffen<\/a>, Dozent an der HSLU<\/a>, die B\u00fchne und pr\u00e4sentierte die wichtigsten Ergebnisse der Studie \u201eAlice \u2013 raus aus dem Wunderland?<\/a>\u201c \u00fcber Immobilienanlagen bei Pensionskassen. Von den 208 teilnehmenden institutionellen Investoren waren die Mehrheit (120) Pensionskassen und Sammelstiftungen mit einem Gesamtverm\u00f6gen von CHF 542 Milliarden \u2013 das entspricht etwa 51% des Gesamtverm\u00f6gens aller Schweizer Pensionskassen.
Bez\u00fcglich der Immobilienallokation zeigte sich, dass kleinere Pensionskassen einen h\u00f6heren Immobilienanteil (33%) halten als mittelgrosse (25%) und grosse (24%). W\u00e4hrend grosse Pensionskassen \u00fcberwiegend in direkte Schweizer Immobilien investieren, setzen kleinere und mittelgrosse vermehrt auf indirekte Anlagen in Schweizer Immobilien. Das Interesse an ausl\u00e4ndischen Immobilieninvestitionen ist insgesamt gering; die befragten Investoren nannten als Hauptgr\u00fcnde hierf\u00fcr W\u00e4hrungsrisiken, Herausforderungen bei der Auswahl und hohe Kosten.
Die Studie beleuchtete auch die Einstellung der Investoren zur Nachhaltigkeit. Etwa die H\u00e4lfte der Befragten w\u00fcrde kurzfristig Rendite zugunsten nachhaltiger Massnahmen opfern, mit dem Ziel, langfristig den Wert ihrer Immobilien durch nachhaltige Investitionen zu steigern. Dieser tempor\u00e4re Verzicht wird als Investition in die Zukunft betrachtet, die sich langfristig auszahlen soll.
Ein weiteres Fazit der Umfrage ist, dass regulatorische Anforderungen das marktwirtschaftliche Handeln der Pensionskassen einschr\u00e4nken und die Wirtschaft vor allem berechenbares und verbindliches Verhalten seitens der Beh\u00f6rden ben\u00f6tige. Abschliessend wies Steffen auf den bemerkenswert hohen Anteil an Dienstleistungen hin, die von Pensionskassen an Dritte ausgelagert werden \u2013 insbesondere auch kritische Bereiche wie die Datenhoheit, die bei \u00fcber der H\u00e4lfte der Befragten extern vergeben ist. Als Hauptgrund f\u00fcr diese Auslagerung nannten die Teilnehmer fehlende Ressourcen.<\/p>\n\n\n\n

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Im Anschluss an die Pr\u00e4sentation der Studie diskutierten Prof. Dr. John Davidson<\/a>, Romano Gruber<\/a> und Dr. Stephan Kloess<\/a> in einer Panel-Diskussion vertiefend \u00fcber einige der zuvor pr\u00e4sentierten Punkte und beantworteten Fragen zu Regulierungen und Benchmarks. Romano Gruber<\/a> Managing Consultant bei PPC Metrics<\/a>, wies darauf hin, dass kleinere Pensionskassen vor allem in indirekte Immobilienanlagen investieren, um den Aufwand im Hinblick auf Regulierungen zu minimieren.
Ein weiterer Aspekt, den Gruber betonte, ist die eingeschr\u00e4nkte Portfoliogr\u00f6sse kleinerer Pensionskassen, die es ihnen oft nicht erm\u00f6glicht, ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio selbstst\u00e4ndig aufzubauen. F\u00fcr eine kosteneffiziente Diversifikation seien laut Gruber rund 1 Milliarde CHF an Portfoliovolumen erforderlich.<\/p>\n\n\n\n

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Nach der Mittagspause er\u00f6ffnete David Zumstein<\/a>, Managing Director bei Edmond de Rothschild<\/a>, mit einem Vortrag \u00fcber das Potenzial von Gesch\u00e4ftsliegenschaften, das er anhand von zwei Fallstudien veranschaulichte. Ein zentraler Erfolgsfaktor laut Zumstein ist der Zugang zu Objekten zu erlangen welche im Off-Market-Bereich sind.<\/p>\n\n\n\n

Anschliessend erl\u00e4uterte Christian Eder<\/a>, Senior Director im Bereich Research Europe bei Invesco Real Estate<\/a>, die aktuelle Marktlage und Chancen auf den europ\u00e4ischen M\u00e4rkten mit Fokus auf kommerzielle Immobilien. Ein zentraler Aspekt war die st\u00e4rkere Entwicklung der Spitzenmieten im Vergleich zu Durchschnittsmieten. Dies ist haupts\u00e4chlich auf die steigende Nachfrage nach ESG-konformen Immobilien im Stadtzentrum zur\u00fcckzuf\u00fchren, was zu einem deutlichen Anstieg der Mietpreise f\u00fchrte. Eder illustrierte seine Aussagen anhand von zwei Fallbeispielen, die zeigten, wie der Kauf und die Vermietung von kommerziellen Immobilien in der Praxis ablaufen.<\/p>\n\n\n\n

Christian Schulte Eistrup<\/a>, Managing Director bei Clarion Partners<\/a>, erg\u00e4nzte die Perspektiven mit einer Pr\u00e4sentation \u00fcber die aktuelle Lage kommerzieller Immobilien auf dem amerikanischen Markt. Er hob hervor, dass der Logistikimmobiliensektor in den letzten Jahren der wichtigste Treiber der Wertentwicklung war, verst\u00e4rkt durch die pandemiebedingte Nachfrage und den Wandel zum E-Commerce. Schulte Eistrup geht davon aus, dass in den USA in den kommenden Jahren rund 120 Millionen Quadratmeter zus\u00e4tzliche Logistikfl\u00e4che ben\u00f6tigt werden.<\/p>\n\n\n\n

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Im letzten Teil des Tages gaben Investoren einen Ausblick auf die Marktentwicklung, wobei Fabian Egg<\/a>, Senior Associate bei der Partners Group<\/a>, und Philip Signer<\/a>, Senior Investment Manager bei Pensimo<\/a>, zu Wort kamen. Sie sprachen \u00fcber aktuelle Marktver\u00e4nderungen, wie den zunehmenden Kapitalfluss in transparentere M\u00e4rkte wie Europa und die Abkehr von Investitionen in China. Zudem wiesen sie darauf hin, dass viele Investoren aufgrund der hohen Zinss\u00e4tze derzeit noch zur\u00fcckhaltend agieren, wodurch es momentan besonders attraktive Angebote auf dem Markt gebe.<\/p>\n\n\n\n

Nach der Konferenz ist vor der Konferenz: Mit Spannung wird bereits die Veranstaltung im kommenden Jahr, am 18. September 2025<\/a>, erwartet. Besonders wie sich die Markterholung nach den Zinssenkungen sowie die Auswirkungen der reduzierten Baut\u00e4tigkeit auf nationaler und internationaler Ebene in den Zahlen widerspiegeln werden.<\/p>\n\n\n\n

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