{"id":8496,"date":"2024-12-16T06:30:00","date_gmt":"2024-12-16T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8496"},"modified":"2026-01-30T09:51:12","modified_gmt":"2026-01-30T08:51:12","slug":"herausforderung-wohnraum-wege-aus-der-knappheit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2024\/12\/16\/herausforderung-wohnraum-wege-aus-der-knappheit\/","title":{"rendered":"Herausforderung Wohnraum: Wege aus der Knappheit"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Karolina Wojtas<\/strong><\/a> und Mirco Wobmann<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Die Ursachen sind vielf\u00e4ltig und das Problem ist komplex, doch eines sticht besonders hervor: ein stetes Bev\u00f6lkerungswachstum <\/a>trifft auf eine stagnierende Neubaut\u00e4tigkeit, vor allem in den begehrten St\u00e4dten.
W\u00e4hrend der Anstieg der Einwohnerzahl haupts\u00e4chlich durch die Zuwanderung getrieben ist (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024), hat die schleppende Neubaut\u00e4tigkeit mehrere Gr\u00fcnde. Besonders ins Gewicht fallen die gestiegenen Zinsen. Vor der COVID-Pandemie konnten Bauprojekte zu historisch tiefen Zinss\u00e4tzen finanziert werden. Die inzwischen \u00abnormalisierten\u00bb Zinsen d\u00e4mpfen jedoch die Investitionen in den Immobiliensektor, da Immobilienentwicklungen klassischerweise zu einem hohen Anteil fremdfinanziert sind. Zudem haben pandemiebedingte Engp\u00e4sse die Baupreise in den weltweiten Lieferketten seit 2020 um \u00fcber 15 % steigen lassen (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). 
Strenge Bauvorschriften und lange Bewilligungsverfahren verz\u00f6gern Bauprojekte zus\u00e4tzlich. Das in der Schweiz oft vorkommende NIMBY-Ph\u00e4nomen (\u00abNot In My Backyard\u00bb, deutsch: \u00abNicht in meinem Hinterhof\u00bb) l\u00e4sst vermuten, dass die meisten Anwohner\/-innen die angespannte Wohnsituation ausschliesslich aus einer kurzfristigen Perspektive betrachten. Grunds\u00e4tzlich ist vielen bewusst, wie wichtig neue Wohnbauten f\u00fcr den Markt sind. Sobald jedoch in unmittelbarer N\u00e4he Bauprofile sichtbar werden, folgt h\u00e4ufig der soziale Widerstand in Form von Einsprachen.
Das Bauen wird ferner durch die restriktive Baulandpolitik erschwert, die mit der Revision des Raumplanungsgesetzes im Jahr 2014 eingef\u00fchrt wurde. Diese verfolgt das Ziel, Zersiedelung zu verringern und bestehende Siedlungsfl\u00e4chen durch gezielte Verdichtung effizienter zu nutzen (Eidgen\u00f6ssisches Departement f\u00fcr Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK<\/a>, 2013). Die beschr\u00e4nkte Ausweisung neuer Bauzonen stellt jedoch f\u00fcr Bautr\u00e4ger eine Herausforderung dar, da das Bauland weiter verknappt und dadurch teurer wird.<\/p>\n\n\n\n

Stand der Dinge<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Wohnraumkrise ist somit das Ergebnis mehrerer Faktoren, die in ihrer Summe einen zunehmend angespannten Wohnungsmarkt geschaffen haben. Im Jahr 2023 ist die Bev\u00f6lkerung der Schweiz fast doppelt so stark gewachsen wie 2022 (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). Gleichzeitig ist die Leerwohnungsziffer 2024 zum vierten Mal in Folge gesunken \u2013 von 1,54 % im Juni 2021 auf 1,08 % im Juni 2024 (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt (eigene Darstellung basierend auf den Daten vom Bundesamt f\u00fcr Statistik, 2024)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Schweiz ist somit nicht weit von der kritischen 1-Prozentmarke entfernt, bei welcher der Bund von einer Wohnungsnot spricht (Aktionsplan Wohnungsknappheit – Bund<\/a>, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Das geht ans Portemonnaie<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Verknappung des freien Wohnungsbestands bringt das Verh\u00e4ltnis von Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht. W\u00e4hrend die Mietpreise f\u00fcr Neuvermietungen stark ansteigen, bleiben die Bestandsmieten infolge der regulatorischen Vorschriften des Mietrechts vergleichsweise best\u00e4ndig.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: Abkopplung der Angebots- zu den Bestandesmieten (eigene Darstellung basierend auf den Daten vom Bundesamt f\u00fcr Statistik und der Schweizerischen Nationalbank, 2024)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Diese Preisunterschiede erschweren den Wohnungswechsel und f\u00fchren zunehmend zu einem Lock-in-Effekt; wobei \u00f6fters Familienwohnungen durch Kleinhaushalte mit einer oder zwei Personen unternutzt werden. Von 1970 bis 2023 sank die Anzahl Bewohnender pro Wohnung von 2,9 auf 2,2 (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). Der Pro-Kopf-Wohnfl\u00e4chenverbrauch stieg zeitgleich unabl\u00e4ssig, von 34 m2<\/sup> in den 1980er-Jahren, auf 45 m2<\/sup> im Jahr 2013 und schliesslich auf 46,5 m2<\/sup> im Jahr 2023 (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). 2023 sind nur noch 9.3 % der Schweizer Wohnbev\u00f6lkerung umgezogen \u2013 der tiefste Wert seit zehn Jahren (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). Dadurch ger\u00e4t der Wohnungsmarkt ins Stocken, und der Trend zu st\u00e4ndig steigenden Mieten nimmt weiter Fahrt auf.<\/p>\n\n\n\n

Kehrseite der Regulierung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der hohe Leidensdruck innerhalb der Bev\u00f6lkerung k\u00f6nnte die Politik veranlassen, mit Regulierungen in den Markt einzugreifen \u2013 allerdings besteht die Gefahr, dass dies zu einer sich selbst verst\u00e4rkenden Problematik f\u00fchrt. Die Kantone Genf und Basel-Stadt zeigen exemplarisch, dass Marktregulierungen die Lust auf Immobilieninvestitionen hemmen und damit dringend ben\u00f6tigter Wohnraum weiter verknappen. Es l\u00e4sst sich zum Beispiel noch nicht eindeutig sagen, ob die laut diskutierte Wohnschutzinitiative in Basel, die strikte Auflagen zum Schutz der Mieter\/-innen vorsieht und spekulative Praktiken eind\u00e4mmen soll, tats\u00e4chlich k\u00fcnftig zur Mietzinsbremse f\u00fchren wird. Was jedoch bereits heute sichtbar ist, ist eine Abk\u00fchlung der Investitionst\u00e4tigkeit (IMMOBILIEN Business, 11\/2024, S. 40).<\/p>\n\n\n\n

Nichts ist sicher, nichts ist fix<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00abAber das Problem betrifft mich ja doch nicht. Basel ist weit weg, und ich wohne in einer sch\u00f6nen, bezahlbaren Wohnung in einer gut angebundenen Umgebung. Die Baustellen in meinem Quartier machen mir keine grossen Sorgen\u00bb – zu Recht? Gentrifizierung ist ein weiterer bedrohlicher Trend, der heutzutage zu beobachten ist. Urspr\u00fcnglich g\u00fcnstigere Wohnviertel werden durch \u00fcberteuerte Neubauten und sogenannte \u00abPinselsanierungen\u00bb aufgewertet, wodurch einkommensschw\u00e4chere Bev\u00f6lkerungsgruppen verdr\u00e4ngt werden.
Der eingeschr\u00e4nkte Zugang zu bezahlbarem Wohnraum beeinflusst auch die wirtschaftliche Attraktivit\u00e4t der Schweiz, die 2023 das drittgr\u00f6sste Bruttoinlandsprodukt pro Kopf weltweit erreicht hat (Bundeszentrale f\u00fcr politische Bildung<\/a>, 2024). Unternehmen k\u00f6nnen zunehmend Schwierigkeiten haben, aufgrund der schwierigen Wohnmarktsituation, qualifiziertes Personal zu gewinnen, was langfristig die Wettbewerbsf\u00e4higkeit des Landes gef\u00e4hrdet. Die Wohnraumknappheit ist somit ein umfassendes Problem, dessen Auswirkungen weit \u00fcber den Immobiliensektor hinaus sp\u00fcrbar sind.<\/p>\n\n\n\n

Wie kommen wir hier wieder raus?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das Problem ist klar, die potenziellen Gefahren der Wohnraumknappheit sind vielen bewusst. Was kann also gemacht werden, um der drohenden Krise entgegenzuwirken? Bauland ist und bleibt ein knappes Gut. Der Fokus sollte somit nicht allein auf die Anzahl der Neubauprojekte, sondern verst\u00e4rkt auf die Nutzungsqualit\u00e4t und Flexibilit\u00e4t des Bauens gelegt werden.
Ein zukunftsorientierter Ansatz ist die Entwicklung und F\u00f6rderung von architektonischen Massnahmen, die gezielt auf die Bed\u00fcrfnisse der von der Krise betroffenen Nutzergruppen eingehen \u2013 zum Beispiel der Einpersonenhaushalte. Co-Living-Konzepte oder der gezielte Ausbau gemeinschaftlicher Wohnbereiche, kombiniert mit kleinen, privaten Einzimmerwohnungen (Cluster-Wohnungen), bieten L\u00f6sungen f\u00fcr die sich ver\u00e4ndernden Wohnanforderungen. Wohnraumb\u00f6rsen oder Wohnungs-Tauschplattformen k\u00f6nnten zus\u00e4tzlich helfen, bestehende, unterbelegte R\u00e4ume effizienter zu nutzen.
Auch das Wohnen ausserhalb der Stadt k\u00f6nnte durch attraktive, kompakte Wohnl\u00f6sungen mit gemeinschaftlich genutzten Fl\u00e4chen wieder an Bedeutung gewinnen. Projekte am Stadtrand, die durch eine effiziente Anbindung an die urbanen Zentren \u00fcberzeugen, w\u00fcrden die Nachfrage innerhalb der Metropolen deutlich entlasten. Eine gezielte Erweiterung der Verkehrsknotenpunkte wie Bahnh\u00f6fe, der Ausbau von Zugverbindungen sowie die Entwicklung eines vielf\u00e4ltigen kommerziellen Angebots k\u00f6nnten Stadtbewohner\/-innen dazu bewegen, in nahegelegene Regionen zu ziehen.
Ein weiterer Aspekt, der die Baubranche positiv beeinflussen k\u00f6nnte, ist die Beschleunigung der Bauprozesse. Hier spielen neue Technologien und modulare Bauweisen eine zentrale Rolle. So werden vorgefertigte Elemente, beispielweise aus Holz, direkt auf der Baustelle montiert, wodurch sich die Bauzeiten verk\u00fcrzen. Die digitale Prozessplanung mit Geb\u00e4udedatenmodellierung BIM (Building Information Modeling) erm\u00f6glicht eine pr\u00e4zise und effiziente Steuerung des Bauablaufs. Dank der Modularit\u00e4t k\u00f6nnten leerstehende B\u00fcro- und Gewerbefl\u00e4chen, die in den letzten Jahren an Nachfrage verloren haben, effizienter in Wohnraum umgebaut werden.<\/p>\n\n\n\n

Jetzt sind die Entscheidungstr\u00e4ger gefragt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Bei den langwierigen Bauprozessen sind die Bewilligungszeiten nicht zu untersch\u00e4tzen. Effizientere und beschleunigte Genehmigungsverfahren k\u00f6nnten hier eine entscheidende Verbesserung bewirken. Durch klare, digitale Abl\u00e4ufe k\u00f6nnten Bauvorhaben rascher umgesetzt werden. Projekte, die auf den Wohnungsmangel reagieren, wie Sozial- und Genossenschaftswohnungen oder Co-Living-Konzepte, sollten bevorzugt behandelt werden. Sie k\u00f6nnten innerhalb des Bewilligungsprozesses Vorrang geniessen oder sogar weniger strenge Auflagen erf\u00fcllen m\u00fcssen, um ihre Realisierung zu beschleunigen.
Letztlich ist der Immobilienmarkt ein grosses Gesch\u00e4ft, bei dem finanzielle Mittel eine zentrale Rolle spielen. Private Investoren k\u00f6nnten durch steuerliche Anreize, Subventionen oder zinsg\u00fcnstige Kredite motiviert werden, in den Bau bezahlbarer Mietwohnungen zu investieren. Gleichzeitig k\u00f6nnte der Staat gezielte finanzielle Anreize schaffen, um bestimmte Nutzergruppen \u2013 wie Senioren oder Paare, deren Kinder bereits ausgezogen sind \u2013 dazu zu ermutigen, in kleinere Wohnungen umzuziehen und somit gr\u00f6ssere Wohnfl\u00e4chen freizugeben.<\/p>\n\n\n\n

\u00abWie machen es die anderen\u00bb versus \u00abSchweizer Spezialit\u00e4t\u00bb<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Blick auf erfolgreiche Modelle in anderen L\u00e4ndern kann dar\u00fcber hinaus Inspiration bieten. Wien beispielsweise ist f\u00fcr seinen sozialen Wohnungsbau bekannt, bei dem die Stadt selbst als Bautr\u00e4ger fungiert und Wohnungen langfristig zu erschwinglichen Preisen anbietet (ZDFheute<\/a>, 2024). In Singapur sichert der staatlich gef\u00f6rderte Wohnungsbau dem Grossteil der Bev\u00f6lkerung g\u00fcnstigen Wohnraum und dient als Vorbild f\u00fcr viele Grossst\u00e4dte (ARD-aktuell<\/a>, 2022).
In der Schweiz bietet die direkte Demokratie einen einzigartigen Vorteil bei der Umsetzung politischer Massnahmen zur Wohnraumversorgung. B\u00fcrger\/-innen haben die M\u00f6glichkeit, durch Initiativen und Referenden direkt Einfluss auf wohnungspolitische Entscheidungen zu nehmen. Die Akzeptanz und Legitimit\u00e4t der Massnahmen werden gest\u00e4rkt, weil sie auf demokratischer Grundlage basieren und direkt die Bed\u00fcrfnisse der Bev\u00f6lkerung widerspiegeln.<\/p>\n\n\n\n

Blick in die Zukunft<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die drohende Wohnraumkrise in der Schweiz zeigt, dass es h\u00f6chste Zeit ist, gemeinsam aktiv zu werden. Zugang zu lebenswertem Wohnraum ist nicht nur ein Grundbed\u00fcrfnis, sondern auch die Basis f\u00fcr sozialen Zusammenhalt und wirtschaftliche Stabilit\u00e4t. Jeder von uns kann dazu beitragen, dass Wohnm\u00f6glichkeiten f\u00fcr alle zug\u00e4nglich und bezahlbar bleiben: durch die Unterst\u00fctzung sozialer Bauprojekte in der Umgebung, die F\u00f6rderung nachhaltiger Wohnmodelle, die Teilnahme an gemeinschaftlichen Diskussionen und das aktive Engagement in politischen Entscheidungsprozessen. 
Dabei spielen die mediale Darstellung des Problems und die Anregung einer \u00f6ffentlichen Debatte eine zentrale Rolle. Vertreter\/-innen aller Bereiche \u2013 von Investitionen, Politik und Raumplanung bis hin zu den Beh\u00f6rden und der Bev\u00f6lkerung selbst \u2013 sind gemeinsam gefordert, Verantwortung im Kampf gegen die Wohnraumkrise zu \u00fcbernehmen. Es ist entscheidend, dass jeder seine Rolle im Prozess versteht und aktiv dazu beitr\u00e4gt, die Situation zu verbessern. Nur wenn alle Beteiligten Hand in Hand arbeiten und ihre spezifischen St\u00e4rken und Einflussm\u00f6glichkeiten einbringen, kann eine echte Ver\u00e4nderung erreicht werden. Dass das Problem heute \u201eNot In My Backyard\u201c scheint, bedeutet nicht, dass es in ein paar Jahren nicht alle von uns betreffen k\u00f6nnte. Gemeinsam k\u00f6nnen Grundlagen f\u00fcr eine Zukunft geschaffen werden, in der ausreichender, bezahlbarer Lebensraum f\u00fcr alle gew\u00e4hrleistet ist.<\/p>\n\n\n\n

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Die Schweiz steht vor einer Wohnraumkrise, die vor allem in st\u00e4dtischen Regionen sichtbar wird. Wer beispielweise in Z\u00fcrich, Basel oder Genf eine Wohnung sucht, erlebt das Problem hautnah: Die Nachfrage \u00fcbersteigt das Angebot, was die Wohnungssuche zu einem frustrierenden und oft endlosen Unterfangen macht. Lange Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen, st\u00e4ndige Absagen und steigende Mietpreise sind Teil des heutigen Wohnungsmarktes. 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