{"id":8510,"date":"2025-01-20T06:30:00","date_gmt":"2025-01-20T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8510"},"modified":"2026-02-11T14:53:21","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:21","slug":"hohe-anlagekosten-aber-tiefe-mieten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/01\/20\/hohe-anlagekosten-aber-tiefe-mieten\/","title":{"rendered":"Hohe Anlagekosten \u2013 aber tiefe Mieten? Die Kostenmiete im Kontext von Land- und Erstellungskosten, Subventionen und Leistbarkeit.\u00a0"},"content":{"rendered":"\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ein Artikel von Leonard Fister<\/a> und Christian Kraft<\/a><\/p>\n\n\n\n

Zusammenfassung<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Die Kostenmiete entsteht aus der kosten- und risikodeckenden Verzinsung der Anlagekosten eines Hauses. Aufgrund tiefer Diskontierung, hoher Planungsmehrwerte und knappem Wohnraum steigen die residualen Ertragswerte. Dadurch betr\u00e4gt der Wert des Landes nicht selten mehr als 50% der gesamten Anlagekosten eines Neubaus. Bei realistischer Landbewertung liegt die Kostenmiete deshalb nur noch geringf\u00fcgig unter der Marktmiete. Das Beispiel einer Wohnsiedlung in Z\u00fcrich Altstetten zeigt die verschiedenen Mechanismen auf. Der Vergleich mit der Einkommensverteilung der \u00f6rtlichen Haushalte veranschaulicht deren Mietzinsbelastung in unterschiedlichen Modellen. Im Hauptszenario mit Kostenmiete bei 4% Bruttorendite m\u00fcsste der Landwert zu mehr als einem F\u00fcnftel subventioniert werden, um zum Beispiel eine neue 70 m2<\/sup> Wohnung f\u00fcr weitere 7.1% der Zielgruppe zug\u00e4nglich zu machen (Anstieg der lokalen Leistbarkeit von 56.6% auf 63.7%). Angesichts dieses finanziellen Aufwandes sollten erstens die Ziele der \u00f6ffentlich finanzierten Wohnf\u00f6rderung sehr sorgf\u00e4ltig definiert und kontrolliert werden. Zweitens sollten Abgaben, die von Gemeinden auf Planungsmehrwerte (z.B. Aufzonung) erhoben werden, an den Zweck der Mietzinsreduktion oder Subjektf\u00f6rderung gebunden sein. So k\u00f6nnten Mieter mit planungsbedingten Bodenrenten unterst\u00fctzt werden. Drittens wird fr\u00fchzeitig Verbindlichkeit sp\u00e4ter geltender Vermietungsregeln ben\u00f6tigt, um mit einem regelkonformen residualen Ertragswert des Landes Fehlinvestitionen zu vermeiden.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Siedlung Werdwies in Altstetten: Heutige Verh\u00e4ltnisse im Vergleich zu 2007<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Die Siedlung Werdwies wurde 2007 erstellt. Erstellung und Erstvermietung sind durch das Projekt Kostenklarheit (Stadt Z\u00fcrich<\/a>) durch Adrian Streich Architekten (adrianstreich.ch<\/a>) gut dokumentiert. Die 152 Wohnungen wurden 2007 f\u00fcr CHF 71.27 Mio. erstellt und teilweise subventioniert verg\u00fcnstigt durch die Stadt Z\u00fcrich vermietet. Eine auf Benchmarks (keevalue.ch<\/a>) basierte Neukalkulation ergibt, dass die Planung und Erstellung der Siedlung heute mit CHF 94.43 Mio. um 32.5% teurer ausfallen w\u00fcrde. Der BfS-Baupreisindex (bfs.admin.ch<\/a>) f\u00fcr den Neubau von Mehrfamilienh\u00e4usern ist im gleichen Zeitraum um 21% gestiegen. Der Grossteil dieser Kostensteigerungen entf\u00e4llt auf die Jahre 2021 bis 2024.  <\/p>\n\n\n\n

Eine konservative Grobkalkulation des residualen Ertragswertes ergibt einen aktuellen Landwert von rund CHF 6’000 pro Quadratmeter. Bezogen auf die Grundst\u00fcckfl\u00e4che von 15’353 m2<\/sup> liegt somit ein aktueller Landwert von gut CHF 90 Mio. zugrunde. Diese residuale Ertragswertsch\u00e4tzung1<\/sup> deckt sich mit der Statistik der Wohnbaulandpreise in der Stadt Z\u00fcrich. Abbildung 1 zeigt die langfristige Entwicklung. Der gepoolte Medianpreis, der aufgrund der Lage Altstettens am Stadtrand repr\u00e4sentativ sein d\u00fcrfte, lag in der letzten Erhebung bei CHF 5’814 pro m2<\/sup>, was die Basis f\u00fcr weitere Kalkulationen ist. Im Jahr 2007, bei Fertigstellung der Liegenschaft, lag dieser Wert bei CHF 1’419 pro m2<\/sup>. Der Landwert ist somit von CHF 22 Mio. im Jahre 2007 auf CHF 91 Mio.  im Jahr 2023 angestiegen. Mit dieser Zunahme von mehr als 300% hat sich der Landwert in diesem Zeitraum mehr als vervierfacht. <\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1<\/em>: Transaktionen und effektive Quadratmeterpreise von unbebautem Wohnland (inkl. Abbruchliegenschaften). Quelle: Statistisches Amt des Kantons Z\u00fcrich (eigene Darstellung).\u00a0<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Jede Person, nat\u00fcrlich oder juristisch, und jede Organisation, privat- oder \u00f6ffentlich-rechtlich, m\u00fcsste somit f\u00fcr eine vergleichbare Siedlung im Jahre 2024 rund CHF 185 Mio. Gesamtanlagekosten aufbringen. Davon entfallen 49% auf den Landerwerb oder auf die f\u00e4lligen Baurechtszinsen auf Basis dieses Landwertes. Gem\u00e4ss dieser einfachen Logik muss eine Person oder eine Organisation f\u00fcr eine 10%-ige Verteuerung des Landes rund 5% mehr Kostenmiete verlangen, solange alle anderen Faktoren konstant bleiben. Umgekehrt erm\u00f6glicht eine um 5% erh\u00f6hte Marktmiete es, das Land mit dem residualen Ertragswert um 10% h\u00f6her zu bewerten und zu erwerben. Der Mechanismus der Landbewertung und Landwertbilanzierung spielt deshalb in der Debatte um Wohnkosten eine elementare, jedoch in der \u00f6ffentlichen Debatte wenig beachtete Rolle. Zudem steht aufgrund der plakativen Vervierfachung der Landwerte oft die Stadt Z\u00fcrich im Zentrum. Doch ein Blick in den Kanton zeigt die fl\u00e4chendeckenden Kostensteigerungen.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Knappes Bauland, hohe Landwertsteigerungen \u2013 auch ausserhalb der Stadt Z\u00fcrich<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Abbildung 2 zeigt die Landwertsteigerungen gem\u00e4ss des Baulandpreismodells des Statistischen Amts Z\u00fcrich f\u00fcr alle Z\u00fcrcher Gemeinden von 2007 bis 2023 auf der y-Achse. Entgegen der Abbildung 1 handelt es sich um Modellwerte, die auch eine Preissch\u00e4tzung f\u00fcr kleinere Gemeinden mit weniger Transaktionen zulassen. Die x-Achse misst, wieviel Baulandreserven in der jeweiligen Gemeinde f\u00fcr Wohn-, Zentrums- und Mischzonen gemessen am Total noch verf\u00fcgbar sind. Die Kreisgr\u00f6sse visualisiert die Bev\u00f6lkerungszahl.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2<\/em>: Landwertsteigerungen 2007 bis 2023 (Stand: 31.12.2023), Baulandreserven (Stand 01.01.2022) und Bev\u00f6lkerungszahl (Stand 31.12.2019) in Gemeinden des Kantons Z\u00fcrich. Quellen: Statistisches Amt Kanton Z\u00fcrich, Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung ARE, Bundesamt f\u00fcr Statistik BFS (eigene Darstellung).\u00a0<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die grossen Gemeinden verzeichneten die h\u00f6chsten Landwertanstiege. 79% der Kantonsbev\u00f6lkerung lebte 2023 in Gemeinden, deren Median-Modellwert der Baulandpreise sich gegen\u00fcber 2007 mindestens verdoppelt hat (100%). 62% der Kantonsbev\u00f6lkerung lebte 2023 in Gemeinden, deren Median-Modellwert sich mindestens verdoppelt hat, denen zus\u00e4tzlich nur noch maximal 6% Wohnbaulandreserven zur Verf\u00fcgung stehen (inkl. Misch- und Zentrumszonen) und die lediglich 38% der gesamten Kantonsfl\u00e4che ausmachen. Die Landwertniveaus sind jedoch trotz Steigerungen zum Teil signifikant tiefer als in der Stadt Z\u00fcrich und fallen bei identischen Planungs- und Erstellungskosten bei der Kostenmiete weniger stark ins Gewicht. Bei einem Landwertanteil von 30% an den Gesamtinvestitionen k\u00f6nnen zehnprozentige Landwertanstiege bereits mit 3% zus\u00e4tzlicher Kostenmiete gedeckt werden \u2013 nicht wie im Beispiel der Stadt Z\u00fcrich erst mit 5%.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Beispiel Werdwies Altstetten: Welche Mietzinsgestaltung ist m\u00f6glich?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Die Marktmiete f\u00fcr neue Wohnungen liegt in Altstetten gem\u00e4ss W\u00fcest Partner bei rund CHF 440 pro m2<\/sup> <\/sup>und Jahr oder CHF 2’567 Monatsmiete f\u00fcr eine Wohnung mit 70 m2<\/sup> <\/sup>Wohnfl\u00e4che. Mit dieser Marktmiete liesse sich mit den gegebenen Anlagekosten der theoretischen Neuerstellung der Siedlung Werdwies eine Bruttoanfangsrendite von 4.25% erzielen. Diese Bruttorendite muss alles decken: Planung und Erstellung, laufende Kosten und L\u00f6hne, Eigen- und Fremdkapitalkosten, R\u00fcckstellungen f\u00fcr sp\u00e4tere Erneuerungen und Verg\u00fctung der eingegangenen Risiken. Diese Faktoren gelten f\u00fcr alle Eigent\u00fcmertypen, privat- oder \u00f6ffentlich-rechtlich. Jedoch ergeben sich aus unterschiedlichen Auspr\u00e4gungen dieser Faktoren auch unterschiedliche Spielr\u00e4ume bei der Mietzinsgestaltung. <\/p>\n\n\n\n

Abbildung 3 zeigt m\u00f6gliche Spannweiten bei der Mietzinsgestaltung am hypothetischen Beispiel einer Neuerstellung der Siedlung Werdwies zu aktuellen Verh\u00e4ltnissen. Im Zentrum steht die Marktmiete von CHF 440 pro m2<\/sup> mit einer Bruttorendite von 4.25% bei Gesamtanlagekosten von CHF 185 Mio. Mit einer Senkung\/Erh\u00f6hung der Bruttorendite um 0.25 Prozentpunkte k\u00f6nnte die resultierende Kostenmiete um rund 6% gesenkt\/erh\u00f6ht werden. Soll die Bruttorendite auf 5% gesteigert werden, m\u00fcssten die Wohnungen gegen\u00fcber der Marktmiete um rund 18% teurer vermietet werden. Gem\u00e4ss Bundesgerichtsentscheid (4A_339\/2022) liegt die derzeit maximal zul\u00e4ssige Bruttorendite bei 5.25%, nach erwarteter Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ab M\u00e4rz bei 5%.2<\/sup> Eine Verzinsung der Anlagekosten in diesem Ausmass w\u00fcrde jedoch, obwohl rechtlich zul\u00e4ssig, zu Marktmieten mit erheblichen Vermietungsrisiken mit negativen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Konsequenzen f\u00fchren. <\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3<\/em>: Mietzinsgestaltung f\u00fcr kostendeckende Miete bei Zielbruttorendite, Modell des Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO f\u00fcr Kostenmiete und Marktmiete. Quellen: keevalue.ch, Bundesamt f\u00fcr Statistik BFS, Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen BWO, W\u00fcest Partner (eigene Darstellung).\u00a0<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Deshalb scheinen die kostendeckenden Varianten, die mit plus\/minus 6% um die Marktmiete schwanken, die M\u00f6glichkeiten der Mietzinsgestaltung realistisch abzubilden. Die rechtlich zul\u00e4ssige Bruttorendite von 5% w\u00fcrde den lokalen Markt \u00fcberfordern, die zwei g\u00fcnstigsten Varianten nach dem Modell Kostenmiete des BWO sind hingegen mit einer Vollkostenrechnung zu Marktbedingungen schwierig umzusetzen. Obwohl das System mit einer differenzierten Betrachtung von Kapitalverzinsung und Kostenpauschale wohldurchdacht ist, fallen die Anlagekostenlimiten mit Kostenstand 2021 bei den Erstellungskosten und Landwertanteilen zu tief aus. <\/p>\n\n\n\n

Es gibt somit Spielraum, diesem sind vom Markt aber Grenzen gesetzt. Hohe Gewinne und \u00dcberrenditen sind im Kampf um das Bauland im Neubau selten. In der Folge sind Entwicklungsprojekte auch von privaten und marktorientierten Eigent\u00fcmern meist nahe an einer reinen Kostendeckung und bieten damit Mietzinse in der gleichen Gr\u00f6ssenordnung wie die Kostenmiete. Um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit der Projekte zu gew\u00e4hrleisten und steuerbasierte F\u00f6rdermittel effizient einzusetzen m\u00fcssen vor allem die Ziele klar definiert sein. Unterst\u00fctzung muss vor allem jenen Haushalten zukommen, welche finanziell am meisten belastet sind. <\/p>\n\n\n\n

Sind die Mieten aus Abbildung 3 leistbar? Um diese Frage zu beantworten, reicht es nicht, die Mietzinse isoliert zu betrachten, sondern man muss die Einkommenssituation der Haushalte in Relation betrachten. Abbildung 4 zeigt dies anhand der h\u00e4ufig gebrauchten \u00abDrittel-Regel\u00bb: Die Bruttomiete (Nettomiete zuz\u00fcglich rund 15%) sollte nicht mehr als ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens ausmachen. Die Haushaltseinkommen stammen aus einer Vollerhebung aus allen steuerpflichtigen Einkommen auf Stufe einzelner Personen, welches auf Haushaltsstufe aggregiert wurde. Im Beispiel wird eine 70 m\u00b2 grosse Wohnung betrachtet, die neu vermietet werden soll. Dabei werden alle Mieterhaushalte der Zielgruppe einbezogen, die hier als alle aktuellen Bewohnende von 2.5- bis 3-Zimmer-Wohnungen definiert sind.  <\/p>\n\n\n\n

Die Marktmiete w\u00fcrde sich f\u00fcr das Objekt Werdwies auf CHF 2’576 pro Monat belaufen, siehe Abbildung 4. Zuz\u00fcglich 15% Nebenkosten k\u00f6nnten sich eine solche Miete rund 52% der Zielgruppe aus Altstetten leisten. Eine Kostenmiete zu 4.5% Bruttorendite h\u00e4tte einen h\u00f6heren Mietzins und w\u00e4re nur f\u00fcr 49% der Zielgruppe leistbar. F\u00fcr tiefere Mietzinse, etwa aus einer tieferen Bruttorendite oder dem BWO Modell einer Kostenmiete, steigt die Leistbarkeit auf bis zu 64%. Die Abbildung zeigt weiter die Leistbarkeit f\u00fcr jene Haushalte, welche aus anderen Kreisen angezogen werden k\u00f6nnten. Zum Beispiel w\u00e4re das Objekt zum Mietzins aus dem BWO Modell f\u00fcr 76% der Haushalte in Kreis 8 leistbar.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 4<\/em>: Leistbarkeit 70 m2 Angebotsmiete in Werdwies f\u00fcr Haushalte, welche derzeit in 2.5-3 Zimmer Wohnungen im angegebenen Stadtkreis leben. Quelle: Bundesamt f\u00fcr Statistik (eigene Darstellung).\u00a0\u00a0<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

In der Entwicklung erzielbare bzw. geplante Mietzinse k\u00f6nnen nur in Kombination mit den Einkommen auf Leistbarkeit gepr\u00fcft werden. Dies erlaubt zudem die Identifizierung von Haushalten, welche auf Unterst\u00fctzung angewiesen w\u00e4ren. Es w\u00fcrden (im Umkehrschluss von 49% mit gegebener Leistbarkeit) 51% der Haushalte von dem Mietobjekt zur Marktmiete ausschliessen. Das Ziel von Subventionen oder F\u00f6rdermitteln sollte es sein, diese Haushalte strategisch zu unterst\u00fctzen.  <\/p>\n\n\n\n

Ein in der Praxis h\u00e4ufig angewendeter Steuermechanismus zur Senkung der Mietzinse ist die Landsubvention aus \u00f6ffentlichen Mitteln. Abbildung 5 untersucht ihren Effekt auf die Leistbarkeit der Haushalte f\u00fcr die hypothetische Wohnung in Werdwies f\u00fcr die Kostenmietmodelle. Zum Beispiel k\u00f6nnen sich in der Zielgruppe 56.6% der Haushalte eine kostendeckende Miete bei 4% Bruttorendite ohne jegliche Landsubvention leisten. Bei einer Subvention von CHF 20 Mio. (\u00fcber ein F\u00fcnftel der Landkosten) w\u00fcrde dieser Anteil auf 63.7% steigen, im Falle einer Subvention von CHF 45 Mio. auf \u00fcber 73%. Landsubventionen sind also ein effizienter Mechanismus hinsichtlich der Erm\u00f6glichung der Leistbarkeit, bedingen aber wiederum eine zus\u00e4tzliche Steuerung der Vergabe der gef\u00f6rderten Objekte hin zu unterst\u00fctzungsbed\u00fcrftigen Haushalten. Zudem m\u00fcssen Subventionen aus \u00f6ffentlichen Mitteln (de facto aus Steuermitteln) finanziert werden, was dieses Instrument als grossskalige L\u00f6sung stark in Frage stellt.  <\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 5<\/em>: Leistbarkeit einer 70 m2 Angebotsmiete (mit und ohne Landsubvention) in Werdwies f\u00fcr Haushalte, welche derzeit in 2.5-3 Zimmer Wohnungen in Kreis 9 oder Z\u00fcrich Stadt leben. Quelle: Bundesamt f\u00fcr Statistik BFS (eigene Darstellung).\u00a0<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die direkteste Form der Subvention von unterst\u00fctzungsbed\u00fcrftigen Haushalten w\u00e4re die Subjektf\u00f6rderung, bei der Haushalte Zusch\u00fcsse aus \u00f6ffentlichen Mitteln bekommen, welche durch eine zweckgebundene Verwendung der Mehrwertabgabe teilfinanziert werden k\u00f6nnen.  <\/p>\n\n\n\n

Eine Alternative ist die Objektf\u00f6rderung, bei der die Entwicklung des Geb\u00e4udes z.B. von einer Reduktion der Mehrwertabgabe unter der Verpflichtung, g\u00fcnstigeren Wohnraum zu schaffen, profitiert. Auch hier m\u00fcssten aber zwingend Kontrollmechanismen in Kraft sein, die sicherstellen, dass dieser Wohnraum den unterst\u00fctzungsbed\u00fcrftigen Haushalten zum Angebot steht. Ansonsten w\u00fcrde die Wohnungsvergabe das geringste Risiko w\u00e4hlen und tendenziell Haushalte mit h\u00f6heren Einkommen bevorzugen. Damit w\u00fcrde das Ziel verfehlt werden.  <\/p>\n\n\n\n

Insgesamt w\u00fcrde letztere Variante erm\u00f6glichen, dass die Bodenrente, die bei Grundeigent\u00fcmern aufgrund restriktiver Raumplanung und mit Planungsmehrwerten durch Aufzonung entsteht, den Mietern zufliesst. Sch\u00f6pft die Gemeinde die Planungsmehrwerte hingegen f\u00fcr andere Zwecke ab, tragen die Mieter die Kosten der planungs- und politikbedingten Landkostensteigerungen. Die allgemein wichtigste Bedingung, damit Mieten nicht aufgrund zu hoher residualer Ertragswerte steigen, ist jedoch die Planungssicherheit. Sind die Konditionen, die sp\u00e4ter auf einem Grundst\u00fcck f\u00fcr Mieter gelten sollen, fr\u00fchzeitig bekannt, k\u00f6nnen sie im Landwert ber\u00fccksichtigt werden. Insofern ist nicht die Mietzinsregulierung an sich ein Problem im Neubau, sondern ihre fehlende Zuverl\u00e4ssigkeit und Planbarkeit.  <\/p>\n\n\n\n

Ein aktuelles Beispiel findet sich im Initiativtext der kantonalen Wohnschutzinitiative des Kantons Z\u00fcrich: Gemeinden, die Massnahmen zum Wohnschutz erlassen m\u00f6chten, m\u00fcssen die Anwendbarkeit der Vorschriften zwar \u00f6ffentlich bekannt machen, jedoch: \u00abDie Anordnungen betreffend Wohnschutz werden zusammen mit der Baubewilligung er\u00f6ffnet\u00bb (wohnraum-schuetzen.ch\/#initiative<\/a>). Diese vorgeschlagene Regelung ignoriert die bauwirtschaftliche Notwendigkeit, die Kostenkalkulation eines Projektes auf die gew\u00fcnschten Mieten auszurichten. Die gew\u00fcnschte Kostenmiete gibt letztlich vor, was baulich m\u00f6glich ist. Diese \u00dcberlegungen starten bereits weit vor der Baueingabe, auch bei Sanierungen. <\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

In lange bestehenden, laufenden Mietvertr\u00e4gen haben nur wenige Haushalte Probleme mit der Leistbarkeit ihrer Mieten. Ernste Probleme entstehen mit dem Wohnungswechsel. Der Sprung aus dem gesch\u00fctzten Bestand auf das Marktniveau der Mieten wird in Z\u00fcrich in Zukunft noch gr\u00f6sser werden. Deshalb steht auch der Neubau im Fokus der Mietzinsgestaltung und es m\u00fcssen zun\u00e4chst die Ziele der Erschwinglichkeit f\u00fcr Neubauten definiert werden: Vermeidung von Verdr\u00e4ngung, Durchmischung oder Umverteilung sind g\u00e4ngige Motive.  <\/p>\n\n\n\n

Knappheit, Zinsen, Verdichtung und restriktive Raumplanung lassen Landwerte ansteigen. Landwertanteile von 50% sind an nachfragestarken Orten, wo die Verdichtung stattfinden soll, keine Seltenheit. Zusammen mit Kostensteigerungen in Planung und Erstellung kommt die Kostenmiete deshalb als Instrument der Erschwinglichkeit an ihre Grenzen. Die hohen Landwerte verhindern bei einer transparenten Vollkostenrechnung eine Differenzierung von kostendeckender und marktorientierter Miete. Im Landwert liegt der wichtigste Schl\u00fcssel f\u00fcr die Mietzinsgestaltung. Das Mietrecht allein kann deshalb die anstehenden Probleme nicht l\u00f6sen. Es besteht eine enge Verkn\u00fcpfung mit der Raumplanung. Eine effiziente und faire Verkn\u00fcpfung besteht darin, die Bodenrente, die aus Planungsmehrwerten aus Aufzonungen entsteht, f\u00fcr Mietzinsreduktionen einzusetzen.  <\/p>\n\n\n\n

Mit der Mehrwertabgabe von 20% bis 40% bei Auf- und Umzonungen besteht dieses Instrument bereits. Es m\u00fcsste allerdings stringent an den Zweck der Mietzinsreduktion oder an eine Verpflichtung der Gemeinden zur Subjektf\u00f6rderung gebunden werden. So entst\u00fcnde eine konsequente und kostenneutrale Umverteilung der planungsbedingten Bodenrente zu den Mietern. Weil der entsprechenden Gemeinde der Erl\u00f6s aus der Mehrwertabgabe dann nicht f\u00fcr andere Ausgaben zur Verf\u00fcgung steht, handelt es sich jedoch auch hier strenggenommen um eine Subvention. Die wichtigste Planungsmassnahme zur Kostenreduktion ist jedoch, Regeln fr\u00fchzeitig zu kommunizieren und verl\u00e4sslich umzusetzen. Nur so kann Land regelkonform bewertet und bezahlt werden.   <\/p>\n\n\n\n

Insgesamt prallen derzeit drei Faktoren aufeinander, die in Zukunft zu weiter steigenden Wohnkosten f\u00fchren werden: Bev\u00f6lkerungswachstum, restriktive Raumplanung und Investitionsunsicherheit. Das Modell der Kostenmiete eignet sich gut, um alle Kostenfaktoren transparent zu diskutieren und dar\u00fcber einen Konsens ihrer Verteilung zu suchen. Die Mietzins-, Bewertungs- und Verteilungsmodelle sind klar, die Daten sind vorhanden. Man muss es nur rechnen \u2013 sofern Klarheit erw\u00fcnscht ist. <\/p>\n\n\n\n

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<\/a>R\u00fcckblick: Schweizer Bau- und Immobilienforum<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Das Modell der Kostenmiete bestimmt die zur Kostendeckung minimal n\u00f6tige Miete anhand der Verzinsung der Gesamtanlagekosten einer Immobilie. In vielen St\u00e4dten entf\u00e4llt die H\u00e4lfte der Anlagekosten auf das Bauland. Die Bewertung von Bauland, die mit restriktiver Raumplanung weiter steigenden (Planungs-)Mehrwerte und das Ausmass der Baulandsubventionierung werden deshalb zu Schl\u00fcsselfragen der Kostenmiete. 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