{"id":8526,"date":"2025-01-27T06:30:00","date_gmt":"2025-01-27T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8526"},"modified":"2026-02-11T14:53:22","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:22","slug":"wohnraum-neu-gedacht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/01\/27\/wohnraum-neu-gedacht\/","title":{"rendered":"Wohnraum neu gedacht: Chancen und Herausforderungen der Umnutzung"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von: Nicole Di Stefano<\/a> und Roland M\u00fcller<\/a><\/p>\n\n\n\n

Knapper Wohnraum trifft auf ver\u00e4nderte Arbeitswelt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die st\u00e4dtische Wohnraumknappheit steht im Kontrast zu einem zunehmenden Leerstand von B\u00fcrofl\u00e4chen und Industriebrachen. So sinkt die Leerwohnungsziffer im vierten Jahr in Folge und liegt 2024 national bei 1.08% (Bundesamt f\u00fcr Statistik<\/a>, 2024). In den Grosszentren ist die Quote noch tiefer. Die Stadt Z\u00fcrich beispielsweise verzeichnet aktuell nur knapp 0.07% Leerwohnungen. (Stadt Z\u00fcrich<\/a>, 2024)  In den meisten Kantonen liegt die Leerstandsquote deutlich unter dem optimalen Niveau (W\u00fcest Partner<\/a>, 2024). <\/p>\n\n\n\n

Aufgrund struktureller Ver\u00e4nderungen der Arbeitsweise werden seit der Corona-Pandemie vor allem hochwertige Fl\u00e4chen an sehr guten Lagen nachgefragt. F\u00fcr dezentrale und in die Jahre gekommene Objekte kann zunehmend ein \u00dcberangebot beobachtet werden (vgl. Meyer<\/a>, 2024) Gem\u00e4ss CBRE steigt der B\u00fcro-Leerstand in Z\u00fcrcher Vororten per Ende 2023 auf 14.6 % an. Ein noch schlimmeres Schicksal ereilt Industrieareale, die durch einen verst\u00e4rken Konzentrations- und Wandlungsprozess nicht oder nur noch teilweise f\u00fcr ihren urspr\u00fcnglichen Zweck genutzt werden oder ganz brach liegen.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: B\u00fcroleerstandsquote per Ende 2023 (REIDA, UBS)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Diese Situation er\u00f6ffnet eine Chance: Die Umnutzung leerstehender Fl\u00e4chen zu neuem Wohnraum. Dies tr\u00e4gt nicht nur zur Entsch\u00e4rfung der Wohnungsknappheit bei, sondern schont auch Ressourcen durch die Einsparung von grauer Energie und leistet somit einen wichtigen Beitrag zur \u00f6kologischen Nachhaltigkeit. <\/p>\n\n\n\n

Technische Machbarkeit und Grenzen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Technisch sehen sich Architekten und Ingenieure bei Umnutzungsprojekten mit vielen Herausforderungen konfrontiert. Machbar ist grunds\u00e4tzlich vieles, die Frage ist nur, zu welchem Preis. W\u00fcest Partner sch\u00e4tzt die Kosten f\u00fcr Umnutzungen auf 2.500 bis 4.000 Franken pro Quadratmeter (vgl. Blick<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Besonders die Geb\u00e4udetiefe in B\u00fcrokomplexen stellt hinsichtlich der Lichtverh\u00e4ltnisse ein Problem dar. Zudem sind die Anforderungen an die Raumaufteilung und die haustechnischen Installationen h\u00f6her. Es sind zus\u00e4tzliche Sanit\u00e4ranlagen und K\u00fcchen erforderlich und bestehende L\u00fcftungssysteme m\u00fcssen angepasst oder neu installiert werden. Eine gr\u00fcndliche Beurteilung der Geb\u00e4udestruktur ist unerl\u00e4sslich, da h\u00e4ufig Deckendurchbr\u00fcche notwendig sind, um den h\u00f6heren Technisierungsgrad von Wohnungen zu erm\u00f6glichen. Zudem muss die Erdbebensicherheit und die erh\u00f6hten Anforderungen an den Brandschutz gepr\u00fcft und gegebenenfalls verbessert werden. <\/p>\n\n\n\n

Die Realisierung privater Aussenr\u00e4ume wie Balkone oder Loggien muss ebenfalls ber\u00fccksichtigt werden, da sie ein wichtiges Vermietungskriterium f\u00fcr Wohnungen darstellen. Um den aktuellen Energiestandards zu entsprechen, sind meist umfangreiche energetische Sanierungsmassnahmen erforderlich. \u00dcblicherweise werden die Fassaden mit besseren Fenstern ersetzt und mit neuer W\u00e4rmed\u00e4mmung ausgestattet, um die geforderten D\u00e4mmwerte zu erreichen. <\/p>\n\n\n\n

Die technischen Grenzen einer Umnutzung werden von Marktakteuren vor allem dort gesehen, wo die Ausn\u00fctzungsziffer um ein Vielfaches h\u00f6her ist als der aktuelle Bestand Fl\u00e4che aufweist. Ein bestehendes Geb\u00e4ude kann aufgrund der Tragstruktur nicht beliebig aufgestockt werden, ohne dass die Kosten daf\u00fcr ins Unermessliche steigen. Soll das volle vorhandene Fl\u00e4chenpotenzial ausgesch\u00f6pft werden, bleibt fast nur ein Abbruch-Neubau-Szenario (vgl. Blick<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Wirtschaftliche Attraktivit\u00e4t \u2013 Potenziale und Grenzen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die wirtschaftliche Attraktivit\u00e4t wird durch ein komplexes Zusammenspiel verschiedener Faktoren bestimmt. An erster Stelle steht eine gr\u00fcndliche Standortanalyse, wobei Gebiete mit hoher Wohnraumnachfrage und entsprechender Zahlungsbereitschaft besonders vielversprechend sind, vor allem dann, wenn die Mietpotenziale f\u00fcr B\u00fcromieten gleichzeitig sinken.<\/p>\n\n\n\n

Eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse, die Umbaukosten gegen potenzielle Mieteinnahmen abw\u00e4gt und langfristige Wertsteigerungspotenziale ber\u00fccksichtigt, ist unerl\u00e4sslich. Zudem kann ein Vergleich der Renditen von B\u00fcro- und Wohnimmobilien wertvolle Erkenntnisse \u00fcber die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit liefern. So sind Umnutzungen vor allem dann finanzierbar, wenn die Miete resp. die Wertsch\u00f6pfung f\u00fcr eine Wohnnutzung an einem Standort pro Quadratmeter substanziell h\u00f6her ist als f\u00fcr B\u00fcros. Um die Wirtschaftlichkeit weiter zu optimieren, sind kreative und kosteng\u00fcnstige Ans\u00e4tze gefragt. Der Einsatz modularer Bauelemente oder die geschickte Nutzung bestehender Strukturen k\u00f6nnen dabei helfen, die Umbaukosten im Rahmen zu halten.<\/p>\n\n\n\n

Rechtlicher Rahmen \u2013 Politische H\u00fcrden<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die rechtlichen Rahmenbedingungen stellen eine nicht zu untersch\u00e4tzende H\u00fcrde dar. Bauvorschriften, insbesondere Anforderungen an L\u00e4rm- und Brandschutz, sind f\u00fcr Wohnraum viel h\u00f6her als f\u00fcr Gewerbe und B\u00fcro. Zonenpl\u00e4ne lassen sich nicht von heute auf morgen \u00e4ndern, da sie rechtsverbindlich sind und ihnen ein gewisser Ordnungscharakter zukommt. Der Bund hat die Problematik erkannt und hat im Februar 2024 einen Aktionsplan zur Bek\u00e4mpfung der Wohnungsnot vorgestellt: \u00abDie Trennung von Arbeits- und Wohnbereichen, die urspr\u00fcnglich auch dem Schutz vor sch\u00e4dlichen Immissionen diente, hat heute vielerorts einen Teil ihrer Bedeutung verloren, da viele handwerkliche und industrielle T\u00e4tigkeiten emissionsarm sind\u00bb, stellt ein vom Bund ver\u00f6ffentlichtes Dokument fest. Es ist zu vermuten, dass der Bund damit die Kantone, St\u00e4dte und Gemeinden ermutigen will, Machbarkeitsanalysen durchzuf\u00fchren (vgl. Blick<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

NIMBY \u2013 Es lebe der Rekur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Neben den rechtlichen Herausforderungen spielen auch politische Faktoren eine wichtige Rolle. Das sogenannte NIMBY-Ph\u00e4nomen («Not In My Back Yard») kann zu erheblichem Widerstand gegen die Verdichtung f\u00fchren, da Anwohner negative Auswirkungen auf ihre Lebensqualit\u00e4t bef\u00fcrchten. Einsprachen und Rekurse gegen konkrete Bauvorhaben kann jeder einreichen, der ein berechtigtes Interesse hat. Bauprojekt k\u00f6nnen damit verhindert oder zumindest lange aufhalten werden. Des Weiteren kann sich die Bev\u00f6lkerung auch auf \u00fcbergeordneter Ebene einbringen. Die Revision einer kommunalen Bau- und Zonenordnung muss in der Schweiz in der Regel durch eine Volksabstimmung best\u00e4tigt werden Mit einem \u201eNein\u201c an der Urne kann das Stimmvolk Versuche zur Schaffung von mehr Wohnraum somit ebenfalls verhindern (vgl. Zulliger<\/a>, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Transparente Kommunikation und partizipative Ans\u00e4tze k\u00f6nnen dazu beitragen, Vorbehalte der Bev\u00f6lkerung abzubauen und die Unterst\u00fctzung der Gemeinschaft zu gewinnen. Letztendlich erfordert die erfolgreiche Umsetzung von solchen Projekten nicht nur technisches und wirtschaftliches Know-how, sondern auch politisches Geschick und ein tiefes Verst\u00e4ndnis f\u00fcr die Bed\u00fcrfnisse und Bedenken der lokalen Bev\u00f6lkerung.<\/p>\n\n\n\n

Bewilligungsprozesse \u2013 Die M\u00fchlen mahlen langsam <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Komplexit\u00e4t und Dauer von Bewilligungsprozessen werden von Investoren und Entwicklern in den letzten Jahren vielfach als Hauptgrund f\u00fcr die zu geringe Baut\u00e4tigkeit genannt. Dies liegt u.a. daran, dass bei gr\u00f6sseren Bauvorhaben viele \u00c4mter involviert sind, die Vorschriften komplex und detailliert sind, aber auch die Qualit\u00e4t der Baugesuche mangelhaft ist. Die Anzahl bewilligter Bauprojekte ist seit mehreren Jahren r\u00fcckl\u00e4ufig. Aufgrund der erw\u00e4hnten rechtlichen Rahmenbedingungen f\u00e4llt die Bewilligungsquote f\u00fcr Umnutzungsprojekte nochmals tiefer aus (vgl. Kubli & Rappl<\/a>, 2021)<\/p>\n\n\n\n

Als erfolgsversprechender \u201eTipp\u201c f\u00fcr jegliche Entwicklungsvorhaben gilt, die verschiedenen \u00c4mter und Beh\u00f6rden fr\u00fchzeitig ins Boot zu holen und auch immer wieder mit Zwischeninformationen zu versorgen. Dies ist zwar noch keine Garantie daf\u00fcr, dass ein Projekt bewilligt wird, aber immerhin lassen sich dadurch Tendenzen erkennen und schafft Wohlwollen und gegenseitiges Vertrauen. <\/p>\n\n\n\n

Praktische Ans\u00e4tze und Beispiele<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Um die genannten Herausforderungen zu bew\u00e4ltigen, lohnt es sich, im Vorfeld mehr Zeit f\u00fcr die Projektanalyse und -vorbereitung zu investieren und eine gewisse Offenheit f\u00fcr kreative Vorschl\u00e4ge zu haben.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Beratungsansatz (W\u00fcest Partner)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ob sich ein Objekt zur Umnutzung eignen k\u00f6nnte, kann beispielsweise anhand eines Kriterienkatalogs f\u00fcr die Standortwahl bestimmt werden. Innovative Konzepte wie Co-Living oder Micro-Apartments k\u00f6nnen neue M\u00f6glichkeiten er\u00f6ffnen, um mit der bestehenden Geb\u00e4udesubstanz umzugehen und auf ver\u00e4nderte Wohnbed\u00fcrfnisse zu reagieren. Wichtig ist, die Zielgruppe sauber zu definieren und ein auf die Bed\u00fcrfnisse ausgerichtetes Angebot zu schaffen. Ein gutes Produkt am falschen Ort ist nur schwerlich rentabel. <\/p>\n\n\n\n

Rennbahnklinik<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein anschauliches Beispiel f\u00fcr eine gelungene Umnutzung ist die ehemalige Rennbahnklinik in Muttenz (vgl. Kurz<\/a>, 2015). Das Projekt zeigt deutlich auf, welche M\u00f6glichkeiten sich durch Flexibilit\u00e4t, Kreativit\u00e4t und guter Zusammenarbeit aller Beteiligten ergeben k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Nach Auszug der Klinik stand das Objekt leer \u2013 eine Wiedervermietung erachtete der Eigent\u00fcmer Swissinvest als nahezu unm\u00f6glich. Durch die N\u00e4he zur Fachhochschule Nordwestschweiz kam die Idee zur Umnutzung in Wohnraum f\u00fcr Studenten. Dies klingt simpel, brachte aber viele H\u00fcrden mit sich, denn die durch den Quartierplan stark eingeschr\u00e4nkte Nutzung sah kein Wohnen vor. Die Beh\u00f6rden zeigten sich kulant und erteilten diverse Ausnahmebewilligungen unter der Bedingung, dass die Fl\u00e4chen ausschliesslich f\u00fcr studentisches Wohnen genutzt werden und die Dauer auf 10 Jahre beschr\u00e4nkt wird.<\/p>\n\n\n\n

Um das Projekt dennoch rentabel zu machen, brauchte es seitens Salath\u00e9 Architekten einen pragmatischen und radikalen Ansatz: So wurden beispielsweise rohe Betondecken und Unterlagsb\u00f6den belassen, auch unverkleidete St\u00fctzen sind sichtbar. Die K\u00fcchen sind als einfache K\u00fcchenzeilen ausgef\u00fchrt, die das N\u00f6tigste bieten und sich nahtlos in den Wohnraum einf\u00fcgen. Die Kosten pro Quadratmeter konnten so auf CHF 1000 pro Quadratmeter minimiert werden. Die Mietpreise sind mit 550 \u2013 800 Franken pro Einheit und Monat zwar eher am oberen Limit, durch die f\u00fcr Studenten g\u00fcnstige Lage stellt die Vermietung jedoch kein Problem dar.<\/p>\n\n\n\n

Und der Umweg \u00fcber die Zwischennutzung hat sich gelohnt. Inzwischen wurden die Quartierplanvorschriften \u00abRennbahn\u00bb beschlossen. Darin sind Wohnnutzungen zul\u00e4ssig mit dem Zweck, die Verdichtung voranzutreiben und ein hochwertiges und vielf\u00e4ltiges Angebot an Wohnraum zu schaffen. Die Eigent\u00fcmerin stellt nun \u00dcberlegungen an, wie es mit der ehemaligen Rennbahnklinik weiter geht. <\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3 und 4: Gemeinschaftsr\u00e4ume \u00abRennbahnklinik\u00bb, Muttenz (Fotograf: Julian Salinas, Basel)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Umnutzungsprojekt @ ZWHATT <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dass es hilfreich sein kann, \u00fcber den Tellerrand hinaus zu denken, zeigt auch das Beispiel eines geplanten Pilot-Projektes der Anlagestiftung Turidomus auf dem ehemaligen Industrieareal ZWHATT<\/a> in Regensdorf. Im Verlauf der fortschreitenden Gesamtarealentwicklung stellte die Eigent\u00fcmerin \u00dcberlegungen an, wie sie mit einem ehemaligen B\u00fcro- und Verwaltungsgeb\u00e4ude umgehen soll. Aus umwelttechnischen \u00dcberlegungen und aufgrund der soliden Substanz des Geb\u00e4udes erschien ein Abbruch nicht mehr zeitgem\u00e4ss. F\u00fcr die Wiedervermietung als B\u00fcro aufgrund des Objektzustands ungeeignet, entstand die Idee, zwei Pilot-Umnutzungsprojekte auf zwei verschiedenen Stockwerken zu realisieren. Ziel ist es, m\u00f6glichst viele Erkenntnisse f\u00fcr die Zukunft zu gewinnen. Die Investitionskosten sollen dabei auf einem moderaten Niveau gehalten werden. So wird beispielsweise die Fassade nicht vollst\u00e4ndig saniert, sondern versucht, mit minimalinvasiven Eingriffen die Kosten im Rahmen zu halten und vorrangig erneuerbare Energien zu nutzen: der Einsatz von Photovoltaikanlagen und einer Grundwasser-W\u00e4rmepumpe sorgt in Zukunft f\u00fcr das emissionsfreie Beheizen des Geb\u00e4udes. <\/p>\n\n\n\n

Noch weiter gehen die \u00dcberlegungen betreffend Innenraum. Eines der beiden Umnutzungen wird durch ein Wohnforschungsprojekt der ETH begleitet und soll untersuchen, wie eine Raumaufteilung mit unterschiedlichen Temperaturzonen von Mietern angenommen wird. Das Konzept richtet sich vor allem an ein j\u00fcngeres Publikum, welches durch die gute Erreichbarkeit der ETH H\u00f6nggerberg auch gegeben sein d\u00fcrfte.<\/p>\n\n\n\n

Die Wohnungen werden loftartig gestaltet und mit K\u00fcchen- und Badmodulen versehen, die als \u201eKachel\u00f6fen\u201c funktionieren. Je n\u00e4her man diesen thermoaktiven Elementen kommt, desto w\u00e4rmer wird es. Das Prinzip ist einfach: Anstatt den Raum aufzuheizen und viel W\u00e4rme \u00fcber die Fassade zu verlieren, heizt man mittels Strahlungsw\u00e4rme nur unmittelbare Umgebung auf. Die beachtlichen Raumtiefen werden von den Architekten (EMI Architekten) <\/sup>durch Verglasungen zu den Erschliessungsfl\u00e4chen gel\u00f6st (vgl. EMI<\/a>). Das Innenraumklima soll mittels spezieller Vorhangstoffe und -systemen in Temperaturzonen eingeteilt und je nach Bed\u00fcrfnis variiert werden k\u00f6nnen. Aufgrund der durch das Areal angebotenen grossz\u00fcgigen und vielseitig nutzbaren \u00f6ffentlichen Aussenr\u00e4ume, sieht die Eigent\u00fcmerin den Verzicht auf private Aussenfl\u00e4chen als vertretbar.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 5 und 6: Grundrissplan und Visualisierung Innenraum (EMI Architekten)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Nutzugsdauer ist zwar unbestimmt, durch die modulare Bauweise und die wenigen baulichen Eingriffe l\u00e4sst sich ein R\u00fcckbau aber vergleichsweise leicht bewerkstelligen. Somit wird eine grosse Flexibilit\u00e4t bewahrt und l\u00e4sst der Eigent\u00fcmerschaft einen gewissen Handlungsraum. <\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Umnutzung von Gewerbe- und B\u00fcrofl\u00e4chen zu Wohnraum bietet enorme Chancen f\u00fcr die Innenverdichtung, birgt aber auch vielf\u00e4ltige Herausforderungen. Mit innovativen L\u00f6sungsans\u00e4tzen, einem konstruktiven Dialog zwischen allen Beteiligten und der Bereitschaft zu flexiblen Regelwerken kann dieses Potenzial genutzt werden. Es liegt an Investoren, Beh\u00f6rden, Mietern und Nachbarn gleichermassen, sich aktiv f\u00fcr solche Projekte einzusetzen und damit einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung zu leisten. Nicht zuletzt dank der gesellschaftlichen Debatte \u00fcber den nachhaltigen Umgang mit Bestandsbauten wird das Thema einer klimagerechten Umnutzung weiter an Bedeutung gewinnen. Kostenoptimierte und nutzungsorientierte Umnutzungskonzepte leisten einen entscheidenden Beitrag f\u00fcr die Zukunftsf\u00e4higkeit von nachhaltig ausgerichteten Immobilienportfolios.<\/p>\n\n\n\n

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Die Wohnungsknappheit in Schweizer Grossst\u00e4dten spitzt sich weiter zu.\u00a0Die Umwandlung von B\u00fcro- und Gewerbefl\u00e4chen in Wohnraum ist ein Weg, um die angespannte Marktlage zu lindern. Gleichzeitig entspricht dies dem politischen Bestreben, die Innenverdichtung voranzutreiben und tr\u00e4gt dem neuen \u00f6kologischen Bewusstsein Rechnung, noch nutzbare Strukturen zu erhalten.\u00a0Das ist leichter gesagt als getan. Denn trotz technischer Machbarkeit und wirtschaftlicher Attraktivit\u00e4t stehen Investoren, Architekten und Projektentwickler vor vielf\u00e4ltigen komplexen Herausforderungen. 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