{"id":8556,"date":"2025-02-17T06:30:00","date_gmt":"2025-02-17T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8556"},"modified":"2026-02-11T14:53:22","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:22","slug":"preisguenstiger-wohnraum-zwischen-markt-und-foerderung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/02\/17\/preisguenstiger-wohnraum-zwischen-markt-und-foerderung\/","title":{"rendered":"Preisg\u00fcnstiger Wohnraum: Zwischen Markt und F\u00f6rderung"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Sebastian Havlik<\/a> und Vinzenz Germann<\/a><\/p>\n\n\n\n

Wohnen in Schweizer St\u00e4dten wird immer teurer<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Wohnen in der Schweiz wird f\u00fcr viele Menschen zu einer immer gr\u00f6sseren finanziellen Belastung. Der Mietwohnungsmarkt ist angespannt. Die Mieten steigen, w\u00e4hrend der Wohnraum begrenzt bleibt. Die Ursachen sind vielschichtig. Das Bev\u00f6lkerungswachstum h\u00e4lt die Nachfrage hoch, w\u00e4hrend sich angebotsseitig die knappe Verf\u00fcgbarkeit von Bauland und steigende Bodenpreise negativ auswirken (W\u00fcest Partner AG, 2024, S.13).<\/p>\n\n\n\n

Der Preisanstieg betrifft zwar auch Agglomerationen und l\u00e4ndliche Gebiete aber st\u00e4dtische Zentren sind ganz besonders betroffen (Albrecht, 2023; W\u00fcest Partner AG, 2024, S. 24). In St\u00e4dten wie Z\u00fcrich sind die Mietpreise in den letzten zwei Jahren um bis zu 9 % gestiegen (Albrecht, 2023; Prader, 2024a).<\/p>\n\n\n\n

Angebotsseitig ist die Neubaut\u00e4tigkeit auf einem Tiefpunkt angelangt und vermag nicht mit dem Bev\u00f6lkerungswachstum Schritt zu halten (Albrecht, 2023). Im Jahr 2023 wurden schweizweit nur 24\u2018200 Neubaugenehmigungen erteilt, 15 % weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Besonders vom Angebotsr\u00fcckgang betroffen ist das preisg\u00fcnstige Segment, das heisst Wohnungen mit einem Mietzins unterhalb von 1’500 Franken pro Monat (ohne Nebenkosten), deren Anteil gegen\u00fcber dem Jahr 2020 um 39 % zur\u00fcckgegangen ist (W\u00fcest Partner AG, 2024, S. 24).<\/a><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abb. 1: Grosse St\u00e4dte: Wohnungsangebot in den verschiedenen Preissegmenten; Quelle: Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen, 2023, S.13<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Grafik zeigt, dass in den grossen Schweizer St\u00e4dten, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, ein erheblicher Mangel an Mietwohnungen und Eigentumsobjekten besteht. Das gemeinn\u00fctzige Wohnungsangebot wird ebenfalls als unzureichend wahrgenommen, w\u00e4hrend im oberen Preissegment ein \u00dcberangebot herrscht. Dies deutet auf eine Ungleichverteilung von Angebot und Nachfrage in den unterschiedlichen Preissegmenten auf den Wohnungsm\u00e4rkten der grossen Schweizer St\u00e4dte hin.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Genossenschaften schaffen nachhaltig bezahlbaren Wohnraum<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Zur L\u00f6sung des Problems, tr\u00e4gt das Angebot der gemeinn\u00fctzigen Wohnbautr\u00e4ger bei. Sie verfolgen das Prinzip der Kostenmiete und wirtschaften nicht renditeorientiert. Nebst Stiftungen und Vereinen, kommt insbesondere den Genossenschaften eine zentrale Rolle in der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu (Bodmer, 2023, S. 84; Meyer, 2024). Deren Mietpreise liegen oft 15 bis 30 % unter den markt\u00fcblichen Mieten. (Martel, 2018). Der Preisvorteil entsteht nicht, weil Genossenschaften g\u00fcnstiger bauen, sondern durch langfristige Bewirtschaftungshorizonte und staatliche F\u00f6rderungen, wie zinsg\u00fcnstige Darlehen oder verg\u00fcnstigte Baurechte (Pl\u00fcss, 2024). Zudem wohnen Mietende in Genossenschaften auf weniger Fl\u00e4che pro Kopf als auf dem freien Mietwohnungsmarkt (Martel, 2018). Unter diesen Voraussetzungen gelingt es Genossenschaften, auch in teuren St\u00e4dten wie Z\u00fcrich, bezahlbaren Wohnraum anzubieten.<\/p>\n\n\n\n

Nirgendwo sonst in der Schweiz ist der Anteil an gemeinn\u00fctzigen Wohnungen so hoch wie in Z\u00fcrich (Martel, 2018). Die Stadt plant bis 2050 ein Drittel aller Wohnungen als gemeinn\u00fctzig auszuweisen. Ein ambitioniertes Vorhaben, in Anbetracht knapper Baulandverf\u00fcgbarkeit und steigender Bodenpreise. Abhilfe schaffen soll das Ersetzen und Verdichten im Bestand. Doch dadurch steigt die Komplexit\u00e4t der Vorhaben, und damit die Gefahr von Verz\u00f6gerungen im Umsetzungsprozess (M\u00fcller, 2023; Pl\u00fcss, 2024).<\/p>\n\n\n\n

\u00dcberregulierte M\u00e4rkte sind nicht zielf\u00fchrend<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Institutionelle Anleger, wie Banken und Pensionskassen kontrollieren mittlerweile erhebliche Teile der st\u00e4dtischen Wohnungsm\u00e4rkte und maximieren ihre Renditen. Dies f\u00fchrt dazu, dass Kapitalinteressen dominieren und die Bed\u00fcrfnisse von Mietenden in den Hintergrund treten (SRF-Redaktion, 2024; Tobler, 2023). Dadurch entsteht ein Insider-Outsider-Problem: Langzeitmieter profitieren von g\u00fcnstigen Bestandsmieten, w\u00e4hrend neue Mieter stark \u00fcberh\u00f6hte Angebotsmieten zahlen m\u00fcssen (Zulliger & Honegger, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Gleichzeitig ist der Schweizer Mietwohnungsmarkt kein freier Markt ohne Regeln. Doch die Mietzinsregulierung in der Schweiz weist Schw\u00e4chen auf. Obwohl die zul\u00e4ssige Nettorendite gesetzlich gedeckelt ist, gibt es kaum staatliche Kontrollen. \u00dcberh\u00f6hte Angebotsmieten werden selten angefochten, weil sich viele Betroffene davor scheuen. Dies f\u00fchrt zu einer schleichenden Umverteilung von Mietenden hin zu institutionellen Anlegern (Tobler, 2023).<\/p>\n\n\n\n

In der aktuell angespannten Lage werden die beschriebenen Umst\u00e4nde politisch zum Anlass genommen, strengere Mietzinsregulierungen einzufordern. In mehreren St\u00e4dten und Kantonen wurden Initiativen dazu lanciert (Albrecht, 2023). Die Erfahrung zeigt jedoch, dass \u00fcberregulierte M\u00e4rkte wie beispielsweise in Berlin, Investorinnen und Investoren wenig Anreize bieten, neue Wohnungen zu erstellen. \u00abDie Warteschlangen bei den Wohnungsbesichtigungen werden noch l\u00e4nger. Das Insider-Outsider-Problem versch\u00e4rft sich\u00bb, sagt der Immobilien-\u00d6konom Christian Hilber in einem Interview mit der Neuen Z\u00fcrcher Zeitung (Zulliger & Honegger, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Mehr Wohnungen f\u00fchren zu mehr Widerstand<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Bau von zus\u00e4tzlichen Wohnungen leidet nicht nur unter den erl\u00e4uterten \u00f6konomischen Sachzw\u00e4ngen, es gibt auch politischen Widerstand gegen Entwicklungsprojekte. Das Schweizer Raumplanungsgesetz verfolgt seit Jahren das Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen, doch in der Praxis stossen Verdichtungsvorhaben oft auf Akzeptanzprobleme (Zulliger & Honegger, 2024). Insbesondere die Angst vor einer Verschlechterung der Lebensqualit\u00e4t in den betroffenen Quartieren hemmt die Realisierung neuer Wohnungen (Meyer, 2024). Ein zentrales Hindernis ist das \u00abNot-in-my-backyard\u00bb-Ph\u00e4nomen (NIMBY). Anwohner bef\u00fcrchten negative Auswirkungen wie L\u00e4rm oder erh\u00f6htes Verkehrsaufkommen. Um dieses Dilemma zu l\u00f6sen, schl\u00e4gt Hilber vor, die richtigen Anreize zu setzen, etwa eine h\u00f6here Ausn\u00fctzung zu erlauben und stattdessen die betroffenen Anwohner finanziell zu entsch\u00e4digen: \u00abEinen Teil dieses Planungsgewinns k\u00f6nnte man [bei den Projektentwicklern] absch\u00f6pfen und den umliegenden Anwohnern zugutekommen lassen.\u00bb (Zulliger & Honegger, 2024). Damit k\u00f6nnte nicht nur die Akzeptanz erh\u00f6ht, sondern auch die Rechtsunsicherheit f\u00fcr Projektentwickler verringert werden. Forschungsergebnisse der Eidgen\u00f6ssischen Technischen Hochschule (ETH) zeigen zudem, dass sozial und \u00f6kologisch orientierte Projekte ebenfalls auf eine h\u00f6here Akzeptanz stossen. Gr\u00fcnfl\u00e4chen, gemeinschaftliche Wohnformen oder Projekte von gemeinn\u00fctzigen Bautr\u00e4gern wirken sich beg\u00fcnstigend aus (Meyer, 2024).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abb. 2: Wohnbaugenossenschaft Huebergass in Bern; Quelle: M\u00fcller, 2023 \/ Foto: Damian Poffet<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Subventionen und Sozialbau mit unterschiedlichen Qualit\u00e4ten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Diskussion \u00fcber die beste Methode zur F\u00f6rderung von preisg\u00fcnstigem Wohnraum konzentriert sich auf zwei Ans\u00e4tze (Bodmer, 2023, S. 82): Die Subjektf\u00f6rderung umfasst finanzielle Unterst\u00fctzung f\u00fcr Mieterinnen und Mieter, w\u00e4hrend die Objektf\u00f6rderung den sozialen Wohnungsbau meint.<\/p>\n\n\n\n

Mietsubventionen bieten einkommensschwachen Haushalten kurzfristige finanzielle Entlastung. Ihr Vorteil besteht darin, Unterst\u00fctzung gezielt zu verteilen, \u00e4hnlich wie zum Beispiel Erg\u00e4nzungsleistungen in der Altersvorsorge. Allerdings fehlen in der Schweiz bisher die notwendigen Strukturen f\u00fcr eine effektive Umsetzung (Bodmer, 2023, S. 82). Zudem besteht die Gefahr, dass Subventionen die Mietpreise weiter erh\u00f6hen. Durch die gesteigerte Zahlungsf\u00e4higkeit der Mietenden k\u00f6nnte bei gleichbleibendem Wohnungsangebot die Nachfrage steigen, was zu h\u00f6heren Mieten f\u00fchrt. Die Subventionen k\u00f6nnten dadurch ihre Wirkung verfehlen und stattdessen den Vermieterinnen und Vermietern zugutekommen, die von steigenden Renditen profitieren (Albrecht, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Im Gegensatz dazu stellt der soziale Wohnungsbau eine langfristige L\u00f6sung zur Schaffung von erschwinglichem Wohnraum dar. So betont zum Beispiel der Dachverband der Z\u00fcrcher Wohnbaugenossenschaften, dass seine Mitglieder einen wesentlichen Beitrag zur Sicherstellung von Wohnraum f\u00fcr einkommensschwache Haushalte leisten und zur sozialen Vielfalt sowie Durchmischung der Stadtbev\u00f6lkerung beitragen (Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Regionalverband Z\u00fcrich, 2021, S. 19). Auch die st\u00e4dtischen Wohnbaustiftungen versprechen sozial nachhaltige L\u00f6sungen (Prader, 2024b).<\/p>\n\n\n\n

Allerdings ist die Zielgerechtigkeit des F\u00f6rdermittels nicht immer gegeben. Oft profitieren nicht nur einkommensschwache, sondern auch Haushalte mit h\u00f6heren Einkommen von den g\u00fcnstigen Mietpreisen (Bodmer, 2023, S. 84).<\/p>\n\n\n\n

Innovative L\u00f6sungen durch Zusammenarbeit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Frage nach bezahlbarem Wohnraum stellt eine der wichtigsten gesellschaftlichen Herausforderungen der aktuellen Zeit dar (gfs.bern, 2023). Die Rahmenbedingungen deuten auf weiterhin steigende Preise hin (W\u00fcest Partner AG, 2024) . Um einen geeigneten Umgang damit zu finden, sind der Einbezug aller Akteure und innovative Ans\u00e4tze gefragt.<\/p>\n\n\n\n

Es bedarf der verst\u00e4rkter Neubaut\u00e4tigkeit (W\u00fcest Partner AG, 2024, S. 28). Wenn Politik und Gesellschaft es sowohl mit der Verdichtung nach Innen als auch mit der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum ernst meinen, gilt es regulatorische H\u00fcrden und Akzeptanzprobleme abzubauen. Langwierige Bewilligungen und komplexe Regulierungen bremsen den Wohnungsbau. Vereinfachte Verfahren und beschleunigte Bearbeitung w\u00fcrden helfen, Bauvorhaben z\u00fcgiger umzusetzen (Zulliger & Honegger, 2024). Sozial nachhaltige Konzepte erzeugen positive gesellschaftliche Resonanz (Meyer, 2024). Um Widerstand zu vermeiden, sollte diesem Umstand in der Projektentwicklung mehr Ber\u00fccksichtigung geschenkt werden. Eine gerechtere Verteilung der Vorteile, etwa durch die Beteiligung der Anwohner an Planungsgewinnen, stellt zudem einen interessanten Ansatz dar, um Widerstand und Rechtsunsicherheit abzubauen (Zulliger & Honegger, 2024).<\/p>\n\n\n\n

\u00dcberregulierung gilt es zu verhindern, w\u00e4hrend sowohl Objekt- als auch Subjektf\u00f6rderung ihre Berechtigung haben. In welchem Ausmass welcher Ansatz zum Tragen kommen soll, gilt es laufend politisch zu verhandeln. Die starke Pr\u00e4senz der institutionellen Investoren auf dem Mietwohnungsmarkt f\u00fchrt zu einer zunehmenden Ausrichtung auf Renditeinteressen (Tobler, 2023). Dies weckt das Begehren nach verst\u00e4rkter Regulierung. Eine Alternative dazu bieten die gemeinn\u00fctzigen Wohnbautr\u00e4ger. Wenn der Presse jedoch zu entnehmen ist: \u00abBemerkenswert viele Z\u00fcrcher Politiker wohnen offenbar in gemeinn\u00fctzigen Wohnungen\u00bb (Pl\u00fcss, 2024), schadet dies der gesellschaftlichen Akzeptanz des Ansatzes. Genossenschaften schaffen zwar nachhaltig bezahlbaren Wohnraum, sind aber sozial nicht zwingend nachhaltig. Transparente Vergabekriterien w\u00fcrde helfen, dass die Bed\u00fcrftigsten davon profitieren und nicht Personen mit besseren Netzwerken (Martel, 2018). Diesem Missstand k\u00f6nnte zudem gezielt mit der Subjektf\u00f6rderung begegnet werden (Bodmer, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Literaturverzeichnis:<\/em><\/strong>
Das Literaturverzeichnis ist hier <\/a>zu finden.<\/p>\n\n\n\n

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Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Schweizer St\u00e4dten wird immer dringlicher, da steigende Mietpreise besonders einkommensschwache Haushalte belasten. Gemeinn\u00fctzige Bautr\u00e4ger leisten einen wichtigen Beitrag, indem sie kosteng\u00fcnstigen Wohnraum bereitstellen. Um die soziale Nachhaltigkeit in den St\u00e4dten langfristig zu erhalten, sind politische Entscheidungen und neue Formen der Zusammenarbeit erforderlich. 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