{"id":8567,"date":"2025-02-24T06:30:00","date_gmt":"2025-02-24T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8567"},"modified":"2026-02-11T14:53:22","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:22","slug":"basel-iii-auswirkungen-auf-banken-eigentuemer-und-kaufinteressenten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/02\/24\/basel-iii-auswirkungen-auf-banken-eigentuemer-und-kaufinteressenten\/","title":{"rendered":"Basel III \u2013 Auswirkungen auf Banken, Eigent\u00fcmer und Kaufinteressenten"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von: Besnik Salihaj<\/a> und Marco Schaller<\/a><\/p>\n\n\n\n

Ver\u00e4nderungen im Hypothekarmarkt: Margenausweitung im Kontext von Basel III<\/h2>\n\n\n\n

Die h\u00f6heren Eigenkapitalanforderungen f\u00fchren zu erh\u00f6hten Finanzierungskosten bei den Banken. Diese zus\u00e4tzlichen Kosten werden h\u00e4ufig an die Endkunden weitergegeben, was insbesondere Investoren und potenzielle K\u00e4ufer von Renditeobjekten mit h\u00f6heren Hypothekarzinsen konfrontiert. (MoneyPark<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Die Zinsen f\u00fcr Festhypotheken sind zuletzt durch die Leitzinssenkung der SNB gefallen, folglich k\u00f6nnte man davon ausgehen, dass sich die Ausgangslage f\u00fcr Hypothekarfinanzierungen verbessert hat. Jedoch wird die Leitzinssenkung auf einen Zinssatz von 1% sichtbar nicht vollst\u00e4ndig an den Hypothekarmarkt weitergegeben, da die Banken diese durch Margenerh\u00f6hungen aufgefangen haben. Zus\u00e4tzlich haben gr\u00f6ssere Hypothekaranbieter h\u00f6here Zinsmargen durchgesetzt. Weitere Hypothekaranbieter sind den Markttreibern gefolgt und haben ihre Margen ausgeweitet.<\/p>\n\n\n\n

Die Banken nutzen den \u00abSwap-Satz\u00bb, um ihre Refinanzierungskosten zu bestimmen und so Ihre Hypothekenzinsen festzulegen. In der nebenstehenden Abbildung ist ersichtlich, dass diese Refinanzierungskosten seit Anfang des Jahres stetig gesunken sind. Der Richtzinssatz ist ein Durchschnittszinssatz f\u00fcr eine zehnj\u00e4hrige Festhypothek auf dem Hypothekarmarkt. Verglichen mit dem Swap-Satz ist zu erkennen, dass die Margen indes ausgebaut wurden. Eine konstante Margenh\u00f6hung wird erkenntlich.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1: Hypothekar-Zinsen; Quelle: MoneyPark, SNB<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Infolge der Leitzinssenkungen durch die SNB sind die Richts\u00e4tze der Hypothekar-Zinsen gesunken. Jedoch konnten die Finanzierer ihre Marge stetig ausbauen.<\/p>\n\n\n\n

Die Margenausweitung wird mitunter mit der h\u00f6heren Eigenmittelhinterlegung durch Basel III begr\u00fcndet. \u00abBanken stellen sich auf den Standpunkt, dass es f\u00fcr sie teurer wird und sie deswegen die Marge ausweiten m\u00fcssen – das stimmt aber nur bedingt\u00bb, sagt Lukas Vogt, CEO von Moneypark. Denn diese Regelung betreffe prim\u00e4r die Finanzierung von Renditeliegenschaften. F\u00fcr private Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer werde es in der Summe sogar eher g\u00fcnstiger. Unter Ber\u00fccksichtigung des Marktes sei die Zur\u00fcckhaltung der Banken jedoch vorwiegend auf ein \u00dcberangebot an Kreditkunden und gut gef\u00fcllte Kreditb\u00fccher und nicht auf die neuen Regulierungen zur\u00fcckzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Die Fusion von Credit Suisse und UBS hat die Marktkonzentration erh\u00f6ht, was den Wettbewerb auf dem Schweizer Bankenplatz weiter verschlechtert. Dies f\u00fchrt dazu, dass Banken selektiver bei der Kreditvergabe werden und vermehrt hohe Margen durchsetzen k\u00f6nnen. (Bloomberg<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Basel III: Neue Standards f\u00fcr Stabilit\u00e4t und Widerstandskraft der Banken<\/h2>\n\n\n\n

Dabei handelt es sich um ein von der Basel Committee on Banking Supervision (BCBS) entwickelten regulatorischen Rahmen, um die Stabilit\u00e4t des globalen Bankensystems zu verbessern. Im Zuge dieser werden die von der FINMA als aufsichtsrechtliche \u00abRichtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekar-finanzierungen\u00bb sowie die \u00abRichtlinien f\u00fcr die Pr\u00fcfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite\u00bb angepasst.<\/p>\n\n\n\n

Basel III schreibt unter anderem h\u00f6here Anforderungen an das Eigenkapital vor, f\u00fchrt Verschuldungsgrenzen ein und definiert strenge Liquidit\u00e4tsstandards. Das Ziel ist es, die Banken zu st\u00e4rken, das globale Finanzsystem stabiler zu machen und die Risiken zu verringern. (Bundesrat<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Die Mindestanforderungen regeln den Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers und geben die Eckwerte f\u00fcr die Amortisation vor. Es besteht eine direkte Verbindung zur Eigenmittelverordnung (ERV) der Banken. Sind die Richtlinien erf\u00fcllt, erh\u00e4lt der entsprechende Kredit ein tieferes Risikogewicht. Hingegen beinhalten die Grundpfandrichtlinien qualitative Vorgaben f\u00fcr den bankinternen Ablauf der Hypothekarkreditgesch\u00e4fte insbesondere in Bezug auf die Kreditvergabe, die Kredit\u00fcberwachung sowie die Berichterstattung.<\/p>\n\n\n\n

Die neuen Regelungen sind f\u00fcr die Mitglieder der Bank f\u00fcr Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) und somit auch f\u00fcr die Schweiz bindend. Der Bundesrat hat die finale Umsetzung per 01. Januar 2025 am 26. Juni 2024 zeitgleich mit der revidierten Eigenmittelverordnung des Bundesrats und den neuen FINMA-Verordnungen best\u00e4tigt.<\/p>\n\n\n\n

Umsetzungspflichten: Herausforderungen f\u00fcr Banken<\/h2>\n\n\n\n

Mit der Einf\u00fchrung der finalen Regulierung stehen Schweizer Banken vor grundlegenden Ver\u00e4nderungen im Bereich der Hypothekarfinanzierung. (SBVg<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Ein zentrales Prinzip der Regelungen ist die vertiefte Anwendung des Niederstwertprinzips. Dies soll \u00dcberbewertungen verhindern und das Risiko von Kreditausf\u00e4llen reduzieren. In M\u00e4rkten mit stabilen oder steigenden Immobilienpreisen stellt dies weniger ein Problem dar, doch bei fallenden Preisen kann es die Kreditvergabe deutlich einschr\u00e4nken.<\/p>\n\n\n\n

Zus\u00e4tzlich wird eine pr\u00e4zisere und strukturierte Erhebung von Daten erforderlich. Insbesondere kleinere und mittelgrosse Banken m\u00fcssen erheblich in IT-Systeme und Datenmanagement investieren, um die neuen Berechnungsmethoden der Risikogewichte und Eigenmittelunterlegung umzusetzen. Der Mehraufwand wird dabei auf einen hohen einstelligen Millionenbetrag gesch\u00e4tzt, was die Kostenstruktur der Banken belastet. (Avobis<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Weiter m\u00fcssen Banken k\u00fcnftig die Profitabilit\u00e4t ihrer Kreditportfolios neu bewerten. Kredite mit erh\u00f6hten Risikogewichten werden mit h\u00f6heren Margen versehen oder in ihrem Volumen reduziert. Umgekehrt k\u00f6nnten Kredite mit niedrigeren Risikogewichten und geringem Belehnungsgrad ausgeweitet werden. Diese Neuausrichtung beeinflusst das Angebot im Hypothekarmarkt und k\u00f6nnte je nach Nachfrage auch die Finanzierungskosten f\u00fcr Kunden erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n

Um die kurzfristig h\u00f6heren Kosten und den Anpassungsdruck zu bew\u00e4ltigen, setzen Banken auf eine Kombination aus Digitalisierung, Prozessoptimierung, Neuausrichtung des Hypothekarportfolios und Anpassung der Margenstrategien. Zuk\u00fcnftig wird der Fokus auf weniger risikoreiche Segmente gelegt, das Portfolio diversifiziert sowie die Wettbewerbsstrategie angepasst, um in einem streng regulierten Markt attraktive Konditionen bieten zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Selbstgenutztes Wohneigentum: Einschr\u00e4nkungen f\u00fcr Kreditnehmer mit h\u00f6herem Risiko<\/h2>\n\n\n\n

Die neuen Regulierungen \u00fcben einen direkten Einfluss auf die Neu- und Refinanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum aus, auch wenn sich die die tats\u00e4chlichen Risiken der zugrundeliegenden Liegenschaft oder des Bauprojektes in sich nicht ver\u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n

Im Rahmen von selbstgenutztem Wohneigentum sinken die Eigenmittelanforderungen der Banken und schaffen so Anreize deren Kreditvolumen zu erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Risikogewichte f\u00fcr selbstbewohnte Liegenschaften; Quelle: ERV
(Vertikale Achse stellt die Risikogewichte dar, horizontale Achse zeigt Belehnungswerte)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Finanzierungen von Wohneigentum sollten an Attraktivit\u00e4t gewinnen, aufgrund der tendenziell niedrigeren Eigenmittelanforderungen.<\/p>\n\n\n\n

Die neuen Verordnungen sehen tendenziell niedrigere Risikogewichte f\u00fcr Bestandsbauten vor, w\u00e4hrend sie f\u00fcr Baukredite oder Kredite f\u00fcr Bauland weitgehend gleichbleibende Risikogewichte festlegen. Von diesen Vorteilen profitieren jedoch nur Hypothekarnehmer, welche von der Bank als erstklassiges Risiko eingestuft werden. Wer diese Einstufung nicht erf\u00fcllt, muss hingegen mit h\u00f6heren Zinsen oder sogar einer Ablehnung der Finanzierung rechnen, da die Banken h\u00f6here Eigenkapitalanforderungen erf\u00fcllen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n

Trotz der gesunkenen Risikogewichtung d\u00fcrften die Kosten f\u00fcr Hypothekarnehmer, selbst wenn sie als erstklassiges Risiko eingestuft werden, nur geringf\u00fcgig oder gar nicht sinken. Der Grund daf\u00fcr liegt vor allem in der Margenausweitung der Banken, wodurch die Vorteile der neuen Regelungen nicht vollst\u00e4ndig an die Kunden weitergegeben werden. (MoneyPark<\/a>, 2024) Zudem wird bei einer Refinanzierung eine m\u00f6gliche Wertsteigerung der Immobilie weniger ber\u00fccksichtigt, da die Frist zur Beibehaltung des urspr\u00fcnglichen Belehnungswertes in der ERV von zwei auf f\u00fcnf Jahre verl\u00e4ngert wurde.<\/p>\n\n\n\n

Basel III und der Kauf von Renditeobjekten: Fokus Wohnimmobilien<\/h2>\n\n\n\n

Burak Er von der Avobis Advisory AG geht davon aus, dass die Anpassungen vor allem bei h\u00f6her belehnten Objekten mit einer Finanzierung von \u00fcber 60% einen entscheidenden Einfluss haben werden. Aus Sicht der Banken d\u00fcrfte bei h\u00f6her belehnten Anlagen aufgrund der geringeren Rentabilit\u00e4t ein Kreditaufschlag erforderlich sein. Theoretisch d\u00fcrften durch die Lockerung der Mindestanforderung eine Belehnung von bis zu 90% m\u00f6glich sein.<\/p>\n\n\n\n

Dies d\u00fcrfte jedoch mit h\u00f6heren Finanzierungskosten verbunden sein. Auch stellt sich die Frage, welche Banken eine solche Nachfrage effektiv befriedigen m\u00f6chte. (Avobis<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Risikogewichte f\u00fcr Wohnrenditeliegenschaften; Quelle: ERV
(Vertikale Achse stellt die Risikogewichte dar, horizontale Achse zeigt Belehnungswerte)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Bei Wohnrenditeliegenschaften wird aufgrund der erh\u00f6hten Eigenmittelanforderungen ein Kreditrisikoaufschlag ab einer Belehnung von 60% erwartet.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 4: Auswirkung auf das Kreditrisiko-RWA im Hypothekargesch\u00e4ft unter dem Standardansatz (links) und unter dem IRB-Ansatz (rechts); Quelle: EFD<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Es wird ein R\u00fcckgang der Risk Weighted Assets (RWA) um 9% im Hypothekargesch\u00e4ft prognostiziert, bedingt durch niedrigere Risikogewichte f\u00fcr selbstgenutzte Liegenschaften, w\u00e4hrend die f\u00fcr Wohnrenditeliegenschaften stark ansteigen.<\/p>\n\n\n\n

Weiter werden bei Wohnrenditeliegenschaften die Risikogewichtungen mit einer Belehnung unter 60% neu von 30 % und nicht mehr wie bisher von 35 % angewendet. Bei Anlageobjekten mit einer h\u00f6heren Belehnung steigt die Risikogewichtung jedoch erheblich an. Somit steigen die Eigenmittelanforderungen bei h\u00f6her belehnten Wohnrenditeliegenschaften ebenfalls an, was wiederum zu h\u00f6heren Finanzierungskosten f\u00fchren d\u00fcrfte. Somit steigen die H\u00fcrden durch strengere Bewertungen von Risiken wie Leerst\u00e4nden, Klumpenrisiken und potenziellen Wertverlusten. (Avobis<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

Im Gegenzug profitieren die Besitzer von Wohnrenditeimmobilien wieder von den gleichen Amortisationsvorgaben wie vor der 2019 eingef\u00fchrten Versch\u00e4rfung f\u00fcr Renditeobjekte.<\/p>\n\n\n\n

Neuausrichtung: Die Zukunft des Hypothekarmarkts<\/h2>\n\n\n\n

Das Ziel ist es das Bankensystem sicherer und stabiler zu machen. Dies betrifft jedoch nicht nur die Banken, sondern hat auch direkte Auswirkungen auf den Hypothekarmarkt und die Immobilienwirtschaft. Insbesondere die h\u00f6heren Eigenkapitalanforderungen und Risikogewichtszuschl\u00e4ge werden die Kreditvergabe und die Finanzierungskosten beeinflussen.<\/p>\n\n\n\n

Die st\u00e4rkere Differenzierung bei der Hypothekarvergabe wird bei Krediten mit h\u00f6herem Risikogewicht sp\u00fcrbar, da diese mit h\u00f6heren Eigenmittelanforderungen verbunden sind. F\u00fcr Investoren wird es daher schwieriger, Finanzierungen zu erhalten, was potenziell zu weniger Transaktionen f\u00fchren k\u00f6nnte. Insbesondere der Markt f\u00fcr Renditeobjekte ist betroffen, da die Risikobereitschaft deutlich reduziert wird. Die Kombination aus steigenden Margen, strengeren Vorschriften und einem eingeschr\u00e4nktem Wettbewerb erschwert kosteng\u00fcnstige Kredite f\u00fcr Akquisitionen und Neubauprojekte. Dies kann eine weitere Verlangsamung des Bau- und Immobilienmarkts nach sich ziehen \u2013 ein kritischer Faktor in einem Land mit hoher Nachfrage nach Wohnraum.<\/p>\n\n\n\n

Somit werden alternative Finanzierungsformen wie Nachrangs-, Zwischen- und Mezzanine-Finanzierungen immer wichtiger. Auch institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen k\u00f6nnten als alternative Hypothekaranbieter profitieren, da sie nicht den gleichen Refinanzierungsgrundlagen wie die Banken unterliegen.<\/p>\n\n\n\n

Die Attraktivit\u00e4t von Hypothekargesch\u00e4ften wird je nach Eigenmittelanforderung variieren. (Avobis<\/a>, 2024) Kredite mit gesenkten Risikogewichten, wie bei gering belehnten Wohnliegenschaften, steigern die Eigenkapitalrendite, w\u00e4hrend diejenigen mit h\u00f6heren Risikogewichten, etwa bei Baufinanzierungen, die Rentabilit\u00e4t senken. Dies f\u00fchrt zur Stabilisierung des Marktes f\u00fcr selbstgenutztes Wohneigentum, w\u00e4hrend der Markt f\u00fcr Renditeobjekte tendenziell weniger liquide wird, was wiederum eine Neuausrichtung des Portfolios der Hypothekargeber nach sich ziehen wird. Um die Zielrendite auf das Eigenkapital zu erreichen, k\u00f6nnten Banken ihre Margen bei risikoreichen Gesch\u00e4ften noch weiter erh\u00f6hen oder deren Volumen reduzieren.<\/p>\n\n\n\n

Die Schweizerische Bankiervereinigung hat sich kritisch zur geplanten Umsetzung ge\u00e4ussert. Sie warnt vor den weitreichenden Folgen, insbesondere f\u00fcr den Immobilienmarkt und die Vergabe von Hypothekarkrediten. Ein zentraler Kritikpunkt ist die Einf\u00fchrung deutlich erh\u00f6hter Risikogewichts-Zuschl\u00e4ge f\u00fcr vermietete Wohnimmobilien. (SBVg<\/a>, 2024) Die dadurch entstehenden Mehrkosten k\u00f6nnten sich auf die Mietpreise auswirken. Somit besteht die Gefahr den Markt f\u00fcr Mietwohnliegenschaften erheblich unter Druck zu setzen.<\/p>\n\n\n\n

Basel-III wird das Finanzsystem in der Schweiz langfristig stabilisieren mit dem Risiko, die Wettbewerbsf\u00e4higkeit des Schweizer Bankensektors im internationalen Vergleich zu beeintr\u00e4chtigen. Die fr\u00fchzeitige Umsetzung in der Schweiz k\u00f6nnte zu einer Marktverzerrung f\u00fchren, die den einheimischen Immobiliensektor im Vergleich zu anderen L\u00e4ndern, wie der EU oder den USA, benachteiligt.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr die Immobilienbranche ist es wichtig, sich fr\u00fchzeitig auf diese Ver\u00e4nderungen einzustellen, um von den neuen Rahmenbedingungen zu profitieren. Die Anpassung wird zu einer differenzierten Marktlandschaft f\u00fchren, in der Banken st\u00e4rker auf die Bonit\u00e4t der Kreditnehmer und das Risiko der Kredite achten werden. (Avobis<\/a>, 2024)<\/p>\n\n\n\n

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Am 1. Januar 2025 treten durch Beschluss des Bundesrats die finalen Basel-III-Regulierungen in Kraft, die entscheidende \u00c4nderungen im Hypothekargesch\u00e4ft bringen: W\u00e4hrend die Eigenmittelanforderungen an Banken f\u00fcr selbstgenutzte Immobilien sinken, steigen sie bei hoch belehnten Renditeobjekten deutlich. Diese Anpassungen werden das Kreditvergabeverhalten der Banken massgeblich beeinflussen und damit auch Auswirkungen auf die Hypothekarnehmer von selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeimmobilien haben.<\/p>\n","protected":false},"author":227,"featured_media":8576,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"936,1464,4422,2817,1155,5671","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153166],"tags":[153225,7089,7105,12594,134],"class_list":["post-8567","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-studentische-beitraege","tag-basel-iii","tag-immobilien","tag-immobilieninvestitionen","tag-immobilienmarkt","tag-weiterbildung"],"acf":[],"yoast_head":"\nBasel 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