{"id":8584,"date":"2025-03-03T06:30:00","date_gmt":"2025-03-03T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8584"},"modified":"2026-02-11T14:53:22","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:22","slug":"neue-anforderungen-an-bueroflaechen-flexibles-arbeiten-veraendert-den-zuercher-markt-und-erhoeht-die-ansprueche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/03\/03\/neue-anforderungen-an-bueroflaechen-flexibles-arbeiten-veraendert-den-zuercher-markt-und-erhoeht-die-ansprueche\/","title":{"rendered":"Neue Anforderungen an B\u00fcrofl\u00e4chen: Flexibles Arbeiten ver\u00e4ndert den Z\u00fcrcher Markt und erh\u00f6ht die Anspr\u00fcche"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von Saskia Engeler<\/a> und Eugenia Furrer<\/a><\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4ss Prognosen der Stadt Z\u00fcrich wird die Zahl der Besch\u00e4ftigten im terti\u00e4ren Sektor bis 2050 von derzeit rund 500\u2019000 auf 580\u2019000 ansteigen. Dieses Wachstum der Erwerbsbev\u00f6lkerung stellt nicht nur den Arbeits-markt vor neue Herausforderungen, sondern hat auch direkte Auswirkungen auf die B\u00fcrofl\u00e4chennachfrage. W\u00e4hrend flexible Arbeitsmodelle kurzfristig den Bedarf an B\u00fcrofl\u00e4chen verringern k\u00f6nnten, d\u00fcrfte das Wachstum der Erwerbsbev\u00f6lkerung langfristig zu einer erh\u00f6hten Nachfrage nach modernen, flexiblen Arbeitsumgebungen f\u00fchren (H&B Real Estate AG, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Hybride Arbeitsmodelle und die Zukunft der Arbeitswelt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Vor der Pandemie war das Arbeiten im Homeoffice in vielen Branchen eine seltene Ausnahme. Die Krise wirkte jedoch wie ein Beschleuniger f\u00fcr die Einf\u00fchrung flexibler Arbeitsmodelle. Laut dem \u201cHybrid Work Compass\u201d der Universit\u00e4t St. Gallen setzen heute 77 % der Schweizer Unternehmen auf hybride Arbeitsmodelle \u2013 ein signifikanter Anstieg gegen\u00fcber den 35 % die vor der Pandemie verzeichnet wurden (Universit\u00e4t St.Gallen, 2021<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Weiter treibt die Generation Z den Wandel der Arbeitswelt voran, indem sie mehr Flexibilit\u00e4t und eine ausgewogene Lebensgestaltung fordert. Hybride Arbeitsmodelle, die Homeoffice und B\u00fcroarbeit kombinieren, sind daf\u00fcr ideal. Diese technikaffine Generation setzt auf moderne Technologien wie ChatGPT und Kollaborationssoftware, um die Produktivit\u00e4t zu steigern und die Zusammenarbeit zu erleichtern. Ya\u00ebl Meier, Unternehmerin und Expertin f\u00fcr die Generation Z, betont, wie essenziell Vertrauen und die \u00dcbertragung von F\u00fchrungsverantwortung f\u00fcr junge Talente sind. Sie sieht innovative Ans\u00e4tze wie Reverse Mentoring als Schl\u00fcssel, um eine \u201eManagementl\u00fccke\u201c zu vermeiden. Dieses Konzept erm\u00f6glicht \u00e4lteren Mitarbeitenden, ihr Wissen zu teilen, w\u00e4hrend sie gleichzeitig von den digitalen Kompetenzen der j\u00fcngeren Generation profitieren. Flexible Arbeitsmodelle bilden die ideale Basis f\u00fcr generationen\u00fcbergreifendes Lernen und ben\u00f6tigen moderne, gut ausgestattete B\u00fcrofl\u00e4chen, die diese Arbeitsweise f\u00f6rdern (Marti, 2024a<\/a>). Viele Unternehmen haben erkannt, dass hybride Arbeitsmodelle nicht nur die Produktivit\u00e4t f\u00f6rdern, sondern auch die Zufriedenheit der Mitarbeitenden nachhaltig steigern k\u00f6nnen. Eine Studie von Sotomo belegt, dass die Mehrheit der Mitarbeitenden flexible Arbeitszeiten als sehr vorteilhaft empfindet (Leu, 2024<\/a>). Laut dem UBS Real Estate Focus 2024 best\u00e4tigt sich zudem eine zunehmende Nachfrage nach flexiblen B\u00fcrofl\u00e4chen und Coworking Spaces, die es den Mitarbeitenden erm\u00f6glichen, ortsunabh\u00e4ngig zu arbeiten. Zentrale Lagen  bleiben weiterhin beliebt, doch gleichzeitig steigt die Nachfrage nach dezentralen und wohnortnahen Arbeits-pl\u00e4tzen. Dies spiegelt den Trend wider, dass viele Mitarbeitende k\u00fcrzere Pendelzeiten und eine bessere Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben bevorzugen (UBS, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Home Office (Foto von Ismael Weege<\/a> auf Unsplash<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Neue Anforderungen an B\u00fcrofl\u00e4chen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Unternehmen passen ihre Fl\u00e4chenstrategien zunehmend an, um flexible Arbeitsumgebungen zu schaffen, die sowohl Remote-Arbeit als auch B\u00fcropr\u00e4senz optimal unterst\u00fctzen. Diese Ver\u00e4nderungen f\u00fchren dazu, dass die Nachfrage nach traditionellen, fest zugewiesenen B\u00fcrofl\u00e4chen sp\u00fcrbar abnimmt, w\u00e4hrend flexible und multifunktionale Arbeitsbereiche an Bedeutung gewinnen (H&B Real Estate, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Laut einer Umfrage von W\u00fcest Partner im Herbst 2024 bewerten «59 % der Unternehmen die Qualit\u00e4t der Arbeitspl\u00e4tze als sehr wichtig», weitere 37 % als «eher wichtig». Entscheidend sind moderne Ausstattung, ergonomisches Mobiliar, nachhaltige Bauweise sowie eine gute Anbindung an den \u00f6ffentlichen Verkehr und die Erreichbarkeit mit dem Auto. Unternehmen legen zudem Wert auf energieeffiziente B\u00fcros, um Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und Kosten zu senken. Diese neuen B\u00fcrofl\u00e4chenkonzepte f\u00f6rdern Kommunikation und Zusammenarbeit, bieten aber auch R\u00fcckzugsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr konzentriertes Arbeiten. Sie spiegeln die wachsenden Anspr\u00fcche an flexible und multifunktionale Arbeitsumgebungen wider (W\u00fcest Partner, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

H&B Real Estate betont ebenfalls: \u00abFlexible Arbeitsmodelle erfordern mehr Raum f\u00fcr Gemeinschafts- und Kollaborationsfl\u00e4chen, um den Bed\u00fcrfnissen moderner Arbeitsumgebungen gerecht zu werden.\u00bb Unternehmen, die im Wettbewerb um Talente stehen, setzen verst\u00e4rkt auf modern gestaltete B\u00fcros, die als integraler Bestandteil ihres Employer Brandings dienen. Ein attraktives Arbeitsumfeld unterst\u00fctzt nicht nur dabei, talentierte Mitarbeitende zu gewinnen, sondern auch, sie langfristig an das Unternehmen zu binden (H&B Real Estate AG, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Trends und Entwicklungen im Z\u00fcrcher B\u00fcromarkt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Gem\u00e4ss Angaben der Stadt Z\u00fcrich sind seit 2022 insbesondere die Bereiche \u201efreiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen\u201c stark gewachsen und z\u00e4hlen nun zu den besch\u00e4ftigungsst\u00e4rksten Wirtschaftszweigen. Frauen stellen fast die H\u00e4lfte der Besch\u00e4ftigten, arbeiten jedoch \u00fcberdurchschnittlich h\u00e4ufig in Teilzeit. In Vollzeit\u00e4quivalenten liegt der Frauenanteil bei 42 %, w\u00e4hrend M\u00e4nner 58 % ausmachen. Trotz des Anstiegs des Frauenanteils in vielen Branchen bestehen weiterhin erhebliche Geschlechterunterschiede, die bei der Planung moderner Arbeitsumgebungen gezielt ber\u00fccksichtigt werden sollten. Flexible Arbeitsmodelle und Homeoffice-Optionen m\u00fcssen bei der Gestaltung von B\u00fcrofl\u00e4chen noch st\u00e4rker integriert werden, um den vielf\u00e4ltigen Bed\u00fcrfnissen der Besch\u00e4ftigten gerecht zu werden (Stadt Z\u00fcrich, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Im Jahr 2024 haben Schweizer Investoren ihre Ausgaben f\u00fcr den Bau von B\u00fcrofl\u00e4chen deutlich reduziert. Im dritten Quartal lag das Investitionsvolumen f\u00fcr Neubaubewilligungen rund  40 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Dieser Trend zeichnete sich bereits w\u00e4hrend der Pandemie ab, als Bauherren aufgrund der Ver\u00e4nderungen im B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt und der damit verbundenen Unsicherheiten vorsichtiger wurden. Aktuell tragen zudem die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten zur r\u00fcckl\u00e4ufigen Baut\u00e4tigkeit im B\u00fcrofl\u00e4chensektor bei (Meier, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4ss JLL setzt sich der Anstieg der verf\u00fcgbaren B\u00fcrofl\u00e4chen in der Region Z\u00fcrich fort, begleitet von einer stabilen Nachfrage nach erstklassigen B\u00fcrofl\u00e4chen und einer leichten Erh\u00f6hung der Angebotsquote. In den zentralen Stadt-Lagen bleiben die Mietpreise f\u00fcr B\u00fcrofl\u00e4chen hoch, mit Spitzenmieten von CHF 925 pro Quadratmeter und Jahr netto. Herausfordernd gestaltet sich hingegen die Vermietung von Fl\u00e4chen in \u00e4lteren Geb\u00e4uden an weniger gut erschlossenen Standorten. In peripheren Lagen wie Opfikon\/Glattbrugg besteht derzeit ein deutliches \u00dcberangebot an B\u00fcrofl\u00e4chen, mit einer Angebotsquote von 29,9% – der h\u00f6chsten in der Schweiz (Jones Lang LaSalle AG, 2023<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Angebots- und Spitzenmiete in der Region Z\u00fcrich (Jones Lang LaSalle AG, 2023<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Gebiete wie Z\u00fcrich West und Z\u00fcrich Nord sind derzeit besonders gefragt bei Unternehmen aus der Hightech-Industrie und von internationalen Firmen. Diese Stadtbezirke zeichnen sich durch hervorragende Verkehrsanbindungen, eine lebendige Umgebung und die N\u00e4he zur ETH Z\u00fcrich aus, was die Zusammenarbeit mit akademischen Institutionen erleichtert und f\u00f6rdert. Auch serviced und flexible Offices haben sich als wichtiger Bestandteil des B\u00fcromarktes etabliert. In Z\u00fcrich gibt es diverse Anbieter, darunter Regus, Spaces und FlexOffice, die meist in zentralen Lagen wie dem CBD (Central Business District – zentrales Gesch\u00e4ftsviertel), Z\u00fcrich West und dem Bahnhof Oerlikon vertreten sind. Diese flexiblen B\u00fcros bieten zahl-reiche Vorteile: schnelle Verf\u00fcgbarkeit, flexible Mietlaufzeiten, Erweiterungsm\u00f6glichkeiten, transparente Kosten, gemeinsame Ressourcen, Networking-M\u00f6glichkeiten sowie eine hochwertige Infrastruktur. (H&B Real Estate, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Debatte um Pr\u00e4senzpflicht und Homeoffice<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die R\u00fcckkehr zur B\u00fcropr\u00e4senz wird zunehmend kontrovers diskutiert. Viele Unternehmen, darunter Sulzer, Schindler, Swisscom und Novartis, haben ihre Homeoffice-Regelungen eingeschr\u00e4nkt und verlangen nun mehrere Tage Pr\u00e4senz pro Woche (Janssen, 2024<\/a>). Arbeitgeber argumentieren, dass die Produktivit\u00e4t leidet, wenn Mitarbeitende ausschliesslich von zu Hause aus arbeiten. Arbeitnehmer hingegen sch\u00e4tzen die Flexibilit\u00e4t und den Wegfall des Arbeitswegs. Diese unterschiedlichen Perspektiven f\u00fchren zu einer intensiven Debatte \u00fcber die zuk\u00fcnftige Arbeitsgestaltung.<\/p>\n\n\n\n

Professorin Heike Bruch von der Universit\u00e4t St. Gallen kritisiert den Entscheid von Sulzer, Homeoffice zu verbieten, als falsch und nicht zeitgem\u00e4ss. Sie betont, dass flexible Arbeitsmodelle, einschliesslich Homeoffice, entscheidend f\u00fcr Fortschritt und Produktivit\u00e4t sind. Ihrer Ansicht nach stellt die R\u00fcckkehr zu traditionellen Arbeitsmodellen eine verpasste Chance dar, die Vorteile moderner Arbeitsweisen zu nutzen (Kuhn-Spogat & BILANZ, 2024<\/a>). Auch der Schweizerische Arbeitgeberverband hebt hervor, dass flexible Arbeitsmodelle besonders angesichts des Arbeitskr\u00e4ftemangels wichtige Faktoren f\u00fcr die Attraktivit\u00e4t eines Arbeitgebers sind (Janssen, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Obwohl Unternehmen wie Sulzer international \u00e4hnliche Ans\u00e4tze verfolgen, zeigt ein prominentes Gegenbeispiel, wie es anders geht: Im Gegensatz zu Unternehmen wie Amazon und Dell, die auf B\u00fcropr\u00e4senz bestehen, setzt Spotify seit 2021 konsequent auf seine \u201cWork-from-Anywhere\u201d-Strategie. Laut HR-Chefin Katarina Berg ist Vertrauen zentral: \u201cDu kannst keine Erwachsenen einstellen und sie dann wie Kinder behandeln.\u201d Da die Produktivit\u00e4t stabil bleibt, sieht Spotify keinen Grund, Mitarbeitende ins B\u00fcro zu zwingen. Gleichzeitig betrachtet das Unternehmen das B\u00fcro als wichtigen Ort f\u00fcr Interaktion und Entwicklung und schafft mit attraktiven Erlebnissen Anreize f\u00fcr freiwillige Pr\u00e4senz. Diese Strategie hat die Fluktuation bei Spotify um 15 % reduziert, was auf eine h\u00f6here Mitarbeiterzufriedenheit und st\u00e4rkere Bindung ans Unternehmen hinweist (Bajrica, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Zukunftsaussichten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Prognosen von W\u00fcest Partner zeigen f\u00fcr das kommende Jahr eine Verschiebung im B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt: W\u00e4hrend die Neubaut\u00e4tigkeit im Gesch\u00e4ftsfl\u00e4chensegment um 14,5 % zur\u00fcckgehen d\u00fcrfte, wird gleichzeitig ein Anstieg bei Umbauten und Modernisierungen erwartet. Unternehmen konzentrieren sich zunehmend auf energetische Sanierungen, um ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und bestehende B\u00fcrofl\u00e4chen an ver\u00e4nderte Anforderungen anzupassen. Diese Entwicklung tr\u00e4gt zur Stabilisierung des Marktes bei und verhindert ein \u00dcberangebot. Zugleich wird ein wachsendes Interesse am Hochbau prognostiziert, mit einem Anstieg von 4,6 % im kommenden Jahr. Diese Verschiebung hin zu Umbauten und gezielten Investitionen zeigt, dass der B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt sich zunehmend auf Nachhaltigkeit und neue Arbeitsmodelle ausrichtet (Meier, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Bereits 2024 lag die Zahl der ausgeschriebenen B\u00fcrofl\u00e4chen 11 % unter dem Niveau von 2019, was durch stabilisierte Homeoffice-Quoten und die Einf\u00fchrung von Pr\u00e4senztagen unterst\u00fctzt wurde. Viele Arbeitgeber setzen darauf, Mitarbeitende durch soziale Events, moderne Infrastruktur und IT-L\u00f6sungen zur\u00fcck ins B\u00fcro zu holen \u2013 oft jedoch im Spannungsfeld zwischen Unternehmenszielen und den Bed\u00fcrfnissen der Mitarbeitenden, die weiterhin Flexibilit\u00e4t sch\u00e4tzen (Meier, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Experten von Fahrl\u00e4nder Partner erwarten, dass die B\u00fcromietpreise in Z\u00fcrich in den n\u00e4chsten zw\u00f6lf Monaten stabil bleiben oder leicht sinken k\u00f6nnten. Ausschlaggebend ist die \u00dcbernahme der Credit Suisse durch UBS, die grosse B\u00fcrofl\u00e4chen, wie in Z\u00fcrich-Oerlikon, freisetzt und damit zus\u00e4tzlichen Druck auf den Markt aus\u00fcbt. Ein \u00dcberangebot k\u00f6nnte die Mietpreise weiter nach unten treiben. Moderne B\u00fcrokonzepte wie \u201cNew Work\u201d, die auf gemeinschaftlich genutzte Bereiche und Ruhezonen setzen, k\u00f6nnten diesen Trend jedoch ausgleichen. Sie richten sich an die Bed\u00fcrfnisse der Mitarbeitenden und f\u00f6rdern eine Arbeitsumgebung, die soziale Interaktion, Unternehmenskultur und Innovation unterst\u00fctzt \u2013 Aspekte, die das Homeoffice allein nicht leisten kann (Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung, 2024<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Die Zukunft des B\u00fcrofl\u00e4chensektors in Z\u00fcrich wird stark von der Anpassung an neue Arbeitsmodelle und Nachhaltigkeitsziele gepr\u00e4gt sein. Die verst\u00e4rkten Investitionen in Umbauten und Modernisierungen zeigen, dass Unternehmen nicht nur auf Effizienz, sondern auch auf Attraktivit\u00e4t f\u00fcr Mitarbeitende setzen. Flexible Arbeitskonzepte und nachhaltige Ans\u00e4tze k\u00f6nnten nicht nur die Nachfrage stabilisieren, sondern auch dazu beitragen, den Wert bestehender B\u00fcrofl\u00e4chen langfristig zu sichern. Zentral gelegene Fl\u00e4chen bleiben gefragt, w\u00e4hrend periphere Standorte verst\u00e4rkt von innovativen Nutzungskonzepten profitieren m\u00fcssen, um konkurrenzf\u00e4hig zu bleiben.<\/p>\n\n\n\n

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Der B\u00fcrofl\u00e4chenmarkt in Z\u00fcrich befindet sich in einem kontinuierlichen Wandel. Hybride Arbeitsmodelle, technologische Fortschritte und die Anspr\u00fcche einer neuen Generation von Mitarbeitenden pr\u00e4gen diese Transformation. W\u00e4hrend die Nachfrage nach klassischen Arbeitspl\u00e4tzen sinkt, investieren Unternehmen zunehmend in die Umgestaltung bestehender Fl\u00e4chen. 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