{"id":8656,"date":"2025-04-15T06:30:00","date_gmt":"2025-04-15T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8656"},"modified":"2026-02-11T14:53:22","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:22","slug":"rueckblick-103-immobiliengespraeche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/04\/15\/rueckblick-103-immobiliengespraeche\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick: 103. Immobiliengespr\u00e4che \u00abTeure Mieten, emp\u00f6rte Politik und \u00d6ffentlichkeit: Werden private Immobilieninvestoren ins Abseits gedr\u00e4ngt?\u00bb"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von: Jonas Haab<\/a><\/p>\n\n\n\n

Prof. Dr. Markus Schmidiger<\/a> von der Hochschule Luzern<\/a> er\u00f6ffnete die Veranstaltung mit einem kurzen Ausblick \u00fcber die aktuellen Entwicklungen am Markt und stellte anschliessend die Gastreferenten des Abends vor.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Die soziale Dimension der Wohnungsknappheit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Bild: Prof. Dr. Christian Kraft; Quelle: Jacob Holger, BL Verlag, 2025<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Prof. Dr. Christian Kraft<\/a>, Leiter des Kompetenzzentrums Immobilien<\/a> an der Hochschule Luzern<\/a>, startete als erster Gastredner mit einer fundierten Analyse zur Leistbarkeit von Mietwohnungen in Z\u00fcrich. Zwar ist die Mietbelastung f\u00fcr 87,3\u202f% der Haushalte grunds\u00e4tzlich tragbar, gemessen an einem Schwellenwert von 30\u202f% des Bruttoeinkommens, doch eine differenzierte Betrachtung offenbart erhebliche soziale Spannungen. Besonders Haushalte im unteren Einkommensdrittel sind stark betroffen: Rund die H\u00e4lfte von ihnen tr\u00e4gt eine Mietbelastung von \u00fcber 30\u202f%. Trotzdem bewerben sich etwa 50\u202f% dieser Einkommensgruppe auf Wohnungen, deren Miete 34\u202f% oder mehr ihres Einkommens beansprucht. Ein Wohnungswechsel wird dadurch zur finanziellen Herausforderung, oft sogar zum un\u00fcberwindbaren Hindernis.<\/p>\n\n\n\n

Kraft zeigte zudem eindr\u00fccklich auf, wie sich die Bodenpreise in Z\u00fcrich seit 2007 mehr als verdreifacht haben. Im Vergleich dazu stiegen die reinen Baukosten im gleichen Zeitraum lediglich um 32,5\u202f%. Damit identifizierte er den Bodenpreis als zentralen Kostentreiber f\u00fcr steigende Mieten. Anhand eines konkreten Beispiels aus Altstetten illustrierte er, dass selbst bei einer kalkulierten Kostenmiete, basierend auf den effektiven Erstellungskosten, der Unterschied zur Marktmiete lediglich 5,7\u202f% betr\u00e4gt. Eine Senkung des Mietpreises in diesem Ausmass w\u00fcrde jedoch nur rund 4\u202f% mehr der umliegenden Haushalte den Zugang zu dieser Wohnung erm\u00f6glichen.<\/p>\n\n\n\n

Sein Fazit: Die Herausforderungen des Wohnungsmarkts lassen sich nicht prim\u00e4r \u00fcber das Mietrecht l\u00f6sen. Vielmehr braucht es gezielte Strategien in der Raum-, Stadt- und Projektentwicklung. Eine effizientere Fl\u00e4chennutzung, etwa durch Verdichtung oder die Einf\u00fchrung vier- und f\u00fcnfgeschossiger Bauweisen als Regelstandard, sowie pragmatische Einzonungen an Stadtr\u00e4ndern gegen periphere Auszonung k\u00f6nnten mittelfristig zu einer Entspannung beitragen.<\/p>\n\n\n\n

Hohe bauliche Reserven, aber fehlende Investitionssicherheit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Bild: Stefan Dambacher; Quelle: Jacob Holger, BL Verlag, 2025<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Als n\u00e4chster Redner folgte Stefan Dambacher<\/a>, Head of Development bei der Allreal Gruppe<\/a>. Dambacher fokussierte in seinem Beitrag auf die Potenziale, aber auch die H\u00fcrden der Innenverdichtung in der Stadt Z\u00fcrich. Im Rahmen seines Vortrags zeigte er das grosse Potenzial der revidierten Bau- und Zonenordnung (BZO) auf: In der Stadt Z\u00fcrich bestehen theoretisch rund 10,8 Millionen m\u00b2 Geschossfl\u00e4chenreserven, wovon etwa 4,3 Millionen m\u00b2 kurzfristig realisierbar w\u00e4ren. Dies entspricht einem Potenzial von bis zu 100\u2019000 neuen Wohneinheiten \u2013 rund 40\u2019500 davon k\u00f6nnten sofort gebaut werden.<\/p>\n\n\n\n

Doch warum geschieht das nicht? Dambacher lieferte eine klare Antwort: Investoren w\u00fcrden deutlich mehr bauen, wenn beim Erwerb von Grundst\u00fccken klare und verl\u00e4ssliche Rahmenbedingungen herrschten. Fehlende Planungssicherheit, zunehmenden Rekurse, komplexe Gestaltungsplanverfahren, unzureichende Anreize durch den Arealbonus sowie eine zunehmend wachstumskritische politische Grundstimmung verhindern vielerorts eine effiziente Umsetzung selbst BZO-konformer Projekte.<\/p>\n\n\n\n

Dambacher schloss mit einem klaren Appell: F\u00fcr eine wirksame Innenverdichtung braucht es nicht nur bauliche Reserven, sondern vor allem den Abbau ideologischer Gr\u00e4ben und mehr Dialogbereitschaft aller Beteiligten. Er forderte ein mutigeres Auftreten der Beh\u00f6rden gegen\u00fcber wachstumskritischen Str\u00f6mungen sowie eine deutliche Reduktion regulatorischer H\u00fcrden, insbesondere durch die Einschr\u00e4nkung von Rekursm\u00f6glichkeiten und die Reform \u00fcberkommunaler Vorgaben wie der ISOS-Gesetzgebung. Zwei konkrete Vorschl\u00e4ge stellte er dabei in den Raum: Entweder eine verbindliche Quote von 30\u202f% preisg\u00fcnstigen Wohnungen bei stark verdichteten Arealen oder eine Erh\u00f6hung des Arealbonus von 10% auf 30% bei gleichzeitig gesenkten Mindestarealgr\u00f6ssen von 6\u2019000m2<\/sup> auf 3\u2019000m2<\/sup>. Nur so k\u00f6nne der Wohnraumengpass wirksam entsch\u00e4rft werden.<\/p>\n\n\n\n

Gemeinn\u00fctziger Wohnungsbau und die Bodenfrage<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Bild: Peter Schmid; Quelle: Jacob Holger, BL Verlag, 2025<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Zum Abschluss brachte Peter Schmid<\/a>, Vize-Pr\u00e4sident der Wohnbaugenossenschaften Schweiz<\/a>,\u00a0eine alternative Perspektive in die Diskussion ein. Er widmete seinen Vortrag der Rolle des Bodens als gesellschaftliches Gemeingut und stellte die Frage, weshalb gemeinn\u00fctzige Bautr\u00e4ger g\u00fcnstigere Wohnungsmieten anbieten k\u00f6nnen. Ausgangspunkt seiner Analyse ist die kontinuierlich steigende Mietbelastung: Im vergangenen Jahr stiegen die Mieten um 4,5\u202f%, 60\u202f% der Mietenden f\u00fcrchten inzwischen den Verlust ihrer Wohnung.<\/p>\n\n\n\n

Anhand eines Praxisbeispiels zeigte Schmid, wie Bodenpreissteigerungen die Leistbarkeit von Wohnraum massiv untergraben. Eine Genossenschaft, die im Jahr 2003 Land f\u00fcr CHF\u202f1\u2019000\/m\u00b2 erwarb, m\u00fcsste heute bei einem Marktwert von CHF\u202f8\u2019000\/m\u00b2 rund CHF\u202f875 Mehrmiete pro Monat allein durch den gestiegenen Landwert einkalkulieren. Nur Anhand des Kostenmieten-Modelles ist es weiterhin m\u00f6glich tiefe Mieten anzubieten. Dabei werden die Kosten auf den urspr\u00fcnglichen Landpreisen von 1\u2019000\/m2 <\/sup>berechnet. Gemeinn\u00fctzige Bautr\u00e4ger k\u00f6nnen mit steigenden Bodenpreisen kaum noch neue Projekte realisieren, ihr Anteil am Wohnungsbau sinkt entsprechend. <\/p>\n\n\n\n

Zugleich profitieren Bodeneigent\u00fcmer von enormen leistungslosen Gewinnen: Rund 70\u202fMrd.\u202fCHF pro Jahr fliessen gem\u00e4ss Schmid in Form von Bodenrenten an Private und Unternehmen, w\u00e4hrend gleichzeitig 25,9\u202fMrd.\u202fCHF an gewinnorientierte Immobiliengesellschaften gehen. Diese Umverteilung wirft grundlegende gesellschaftliche Fragen auf, von der sozialen Durchmischung \u00fcber Mobilit\u00e4t bis hin zum sozialen Frieden.<\/p>\n\n\n\n

Sein Appell: Es brauche einen offenen, gesellschaftlichen Diskurs \u00fcber den Umgang mit Boden, erg\u00e4nzt durch politische Reformen in Bereichen wie Raumplanung, Mietrecht und Steuerpolitik. Dabei gehe es nicht um ein Gegeneinander von Gut und B\u00f6se, sondern um systemische Fragen und darum, was einer nachhaltigen und gerechten Gesellschaft langfristig dient.<\/p>\n\n\n\n

Podiumsdiskussion & Ausblick<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Von links: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Prof. Dr. Christian Kraft, Stefan Dambacher und Peter Schmid; Quelle: Jacob Holger, BL Verlag, 2025<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

In der abschliessenden Diskussion er\u00f6rterten die Referierenden gemeinsam mit dem Publikum, wie sich bestehende strukturelle H\u00fcrden in der Raumplanung abbauen lassen und welche Rolle der gemeinn\u00fctzige Wohnungsbau k\u00fcnftig spielen sollte. Konsens herrschte dar\u00fcber, dass ohne neue Anreizsysteme und eine besser abgestimmte Planung zwischen Marktakteuren und \u00f6ffentlicher Hand der Wohnraumbedarf in St\u00e4dten wie Z\u00fcrich kaum zu bew\u00e4ltigen ist.<\/p>\n\n\n\n

Uneinigkeit bestand hingegen bei der Frage, welche konkreten Massnahmen zielf\u00fchrend sind: Die Vorschl\u00e4ge reichten von punktuellen Reformen bis hin zu umfassenden Systemver\u00e4nderungen. Dennoch einigten sich alle beteiligten darauf, dass dringender Handlungsbedarf besteht und dass es einer Kombination verschiedener L\u00f6sungsans\u00e4tze bedarf, um die Herausforderungen nachhaltig zu bew\u00e4ltigen.<\/p>\n\n\n\n

Prof. Dr. Markus Schmidiger dankte abschliessend allen Referierenden und Teilnehmenden f\u00fcr die spannenden Beitr\u00e4ge und Diskussionen. Mit Spannung wird bereits das n\u00e4chste Immobiliengespr\u00e4ch<\/a> erwartet unter dem Titel: \u00abFinanzierungsstress am Schweizer Immobilienmarkt \u2013 Herausforderungen und Chancen f\u00fcr Entwickler und Investoren\u00bb<\/em>, das am 4. Juni 2025<\/a> im Restaurant Metropol in Z\u00fcrich stattfinden wird.<\/p>\n\n\n\n

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Am Dienstag, den 8. April 2025, fand im Restaurant Metropol in Z\u00fcrich das 103. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch statt unter der Leitung von Prof. Dr. Markus Schmidiger. Die Konferenz versammelte Experten aus Forschung, Entwicklung und Genossenschaftsverb\u00e4nden, um zentrale Herausforderungen im Schweizer Wohnungsmarkt zu diskutieren. Im Zentrum stand dabei die Frage, wie eine sozial gerechte und wirtschaftlich tragf\u00e4hige Entwicklung k\u00fcnftig gelingen kann, gerade im Hinblick auf steigende Mieten, Bodenknappheit und politische Zielkonflikte.<\/p>\n","protected":false},"author":227,"featured_media":8658,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"3985,2268,2418,8175,1350,8411","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153162,153161],"tags":[153236,7089,7093,12594,153237,153234,3851,121103,153235,7087],"class_list":["post-8656","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maerkte","category-unternehmen","tag-genossenschaften","tag-immobilien","tag-immobiliengesprach","tag-immobilienmarkt","tag-leistbarkeit","tag-metropol","tag-real-estate","tag-stadt-zuerich","tag-wohnugsmangel","tag-wohnungsmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\nR\u00fcckblick: 103. 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