{"id":8792,"date":"2025-06-16T06:30:00","date_gmt":"2025-06-16T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8792"},"modified":"2026-02-11T14:53:22","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:22","slug":"rueckblick-104-immobiliengespraeche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/06\/16\/rueckblick-104-immobiliengespraeche\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick: 104. Immobiliengespr\u00e4che \u00abFinanzierungsstress am Schweizer Immobilienmarkt? Herausforderungen und Chancen f\u00fcr Entwickler und Investoren\u00bb"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein paradoxes Umfeld<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Prof. Dr. John Davidson<\/a> von der Hochschule Luzern<\/a> er\u00f6ffnete die Veranstaltung mit einem Verweis auf die scheinbar widerspr\u00fcchliche Lage: Die Zinsen sinken, doch der Zugang zu Finanzierungsmitteln wird schwieriger. W\u00e4hrend das Hypothekarwachstum noch bei 2,4\u202f% liegt, zeigt sich ein klarer Strukturwandel: Grossbanken reduzieren ihr Engagement, nicht zuletzt durch die CS-\u00dcbernahme durch die UBS, w\u00e4hrend Pensionskassen und kleinere Institute Marktanteile gewinnen.<\/p>\n\n\n\n

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Prof. Dr. John Davidson (HSLU); Quelle: Galledia Fachmedien AG<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Bankenregulierung als Bremsklotz<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Adrian Wenger<\/a>,\u00a0Mitglied der Gesch\u00e4ftsleitung vom VZ Verm\u00f6gens Zentrum<\/a>,\u00a0zeigte die massiven Auswirkungen der neuen Basel-III-Richtlinien auf. F\u00fcr Bauprojekte mit einer Belehnung \u00fcber 70\u202f% m\u00fcssen Banken neu mit einem Eigenkapitalgewichtungsfaktor von 150\u202f% kalkulieren, mehr als viermal so viel wie fr\u00fcher. Dies verteuert Baukredite drastisch und schr\u00e4nkt deren Verf\u00fcgbarkeit ein. <\/p>\n\n\n\n

Wenger verdeutlichte anhand konkreter Zahlen: Ein Kredit \u00fcber CHF\u202f1 Mio. erfordert heute bis zu CHF\u202f157\u2019500 Eigenmittel der Bank (statt CHF\u202f36\u2019750 zuvor), was die Margen belastet und die Kreditvergabe unattraktiver macht. Besonders betroffen sind Entwickler und Projektfinanzierungen, w\u00e4hrend private Bauherren mit tiefer Belehnung zur neuen Zielgruppe der Banken avancieren. Er betonte: \u201eDie Banken befinden sich noch in der Orientierungsphase und bis sich das eingespielt hat, wird die Finanzierung restriktiv bleiben.\u201c <\/p>\n\n\n\n

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Adrian Wenger (VZ); Quelle: Galledia Fachmedien AG<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Alternative Kapitalquellen\u00a0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Kevin Hinder<\/a>, Co-Founder und CEO von Property One<\/a>, stellte mit Private Real Estate Debt eine alternative Finanzierungsform vor, die in der Schweiz rasant an Bedeutung gewinnt. Er pr\u00e4sentierte den firmeneigenen ONE Real Estate Debt Fund (OREDF), der nachrangige Hypotheken vergibt und damit genau jene Finanzierungsl\u00fccke schliesst, die durch die restriktivere Kreditvergabe der Banken entstanden ist\u00a0.<\/p>\n\n\n\n

Hinder hob die Flexibilit\u00e4t dieser Fonds hervor: Sie finanzieren Projekte bereits vor Baubewilligung, mit individueller Tragbarkeitspr\u00fcfung und eigenen Bewertungsmodellen. Dadurch er\u00f6ffnen sich neue Opportunit\u00e4ten, etwa in Form von Bridge-Finanzierungen oder zur Freisetzung gebundener Eigenmittel. Auch institutionelle Investoren profitieren: Dank tiefer Volatilit\u00e4t, hoher Sicherheit (z.\u202fB. Schuldbriefe auf Schweizer Immobilien) und einer tiefen Ausfallquote ist Private Real Estate Debt eine attraktive Anlageklasse mit stabilen Renditen.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Kevin Hinder (Property ONE); Quelle: Galledia Fachmedien AG<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Sicht eines Entwicklers\u00a0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Stefan Gabriel<\/a>, Vorsitzender der Gesch\u00e4ftsleitung der Fortimo Gruppe<\/a>, gab einen Einblick aus der Perspektive eines Entwicklers mit laufenden Projekten in der Schweiz, \u00d6sterreich und im Ausland. Trotz stabiler Eigenkapitalbasis (\u00fcber 40\u202f%) sieht sich Fortimo mit neuen Herausforderungen konfrontiert: H\u00f6here Eigenmittelanforderungen gehen zulasten der Liquidit\u00e4t, die Finanzierung grosser Projekte \u00fcber CHF\u202f50 Mio. wird zunehmend schwierig, insbesondere da Banken Klumpenrisiken meiden.<\/p>\n\n\n\n

Gabriel bem\u00e4ngelte auch die gestiegenen Vorverkaufsquoten f\u00fcr Stockwerkeigentum: Fr\u00fcher lag der geforderte Wert bei 30\u201335\u202f%, heute sind es im Schnitt 40\u202f%, was in der aktuellen Marktlage kaum zu erreichen ist. Zudem verlangen Banken vermehrt Zusatzgesch\u00e4fte, etwa in Form von Devisentransaktionen oder Festgeldanlagen, als Voraussetzung f\u00fcr eine Kreditvergabe. Fortimo begegnet diesen Herausforderungen durch konsequente Bankendiversifikation, auch mit internationalen Instituten und einer disziplinierten Projektakquisition.<\/p>\n\n\n\n

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Stefan Gabriel (Fortimo); Quelle: Galledia Fachmedien AG<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Marktkommentar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Zoltan Szelyes<\/a>, Inhaber Macro Real Estate AG<\/a>, ordnete die Situation n\u00fcchtern ein: Es handle sich weniger um eine Kreditklemme als um eine Normalisierung nach einer Phase des Kapital\u00fcberflusses. F\u00fcr stabile Wohnrenditeobjekte sei eine Finanzierung nach wie vor m\u00f6glich, wenn auch zu h\u00f6heren Margen. Die gr\u00f6ssten Engp\u00e4sse best\u00fcnden im Segment der Projektentwicklungen.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Zoltan Szelyes (Macro Real Estate AG); Quelle: Galledia Fachmedien AG<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Fazit & Ausblick<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Finanzierungsstress ist real, insbesondere f\u00fcr Entwickler grosser Volumenprojekte. Doch die Veranstaltung zeigte auch: Der Markt beginnt, sich anzupassen. Private Real Estate Debt Fonds, Bankendiversifikation und gezielte Partnerschaften bieten konkrete L\u00f6sungsans\u00e4tze. Gleichzeitig wird deutlich, dass sich die Branche auf dauerhaft h\u00f6here Margen und strengere Kapitalanforderungen einstellen muss.<\/p>\n\n\n\n

Das n\u00e4chste Immobiliengespr\u00e4ch findet am Dienstag der 23. September 2025<\/a> erneut im Z\u00fcrcher Restaurant Metropol statt.<\/p>\n\n\n\n

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Am 4. Juni 2025 fand im Z\u00fcrcher Restaurant Metropol das 104. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch statt. Moderiert von Prof. Dr. John Davidson, stand die Veranstaltung unter dem Titel \u201eFinanzierungsstress am Schweizer Immobilienmarkt, Herausforderungen und Chancen f\u00fcr Entwickler und Investoren\u201c. Die Beitr\u00e4ge beleuchteten eindr\u00fccklich, warum der Zugang zu Kapital schwieriger geworden ist und welche alternativen L\u00f6sungswege sich abzeichnen.<\/p>\n","protected":false},"author":227,"featured_media":8793,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"6378,294,3764,7334,5541,5641","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153162],"tags":[7089,7105,12594,3851,7087],"class_list":["post-8792","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maerkte","tag-immobilien","tag-immobilieninvestitionen","tag-immobilienmarkt","tag-real-estate","tag-wohnungsmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\nR\u00fcckblick: 104. 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