{"id":8903,"date":"2025-09-29T06:30:00","date_gmt":"2025-09-29T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=8903"},"modified":"2026-02-11T14:53:23","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:23","slug":"rueckblick-auf-die-konferenz-indirekte-immobilienanlagen-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2025\/09\/29\/rueckblick-auf-die-konferenz-indirekte-immobilienanlagen-2025\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick auf die Konferenz \u00abIndirekte Immobilienanlagen 2025\u00bb"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Ein Artikel von\u00a0Jonas Haab<\/a><\/p>\n\n\n\n

Nach einem Begr\u00fcssungskaffee er\u00f6ffnete Prof. Dr. John Davidson<\/a> (HSLU<\/a>) gemeinsam mit Dr. Stephan Kloess<\/a> (KRE KloessRealEstate<\/a>) die Veranstaltung. In seiner Einf\u00fchrung skizzierte Davidson die Ausgangslage: Nach einer Phase sinkenden Zinsen und verhaltener M\u00e4rkte zeigten sich erste Stabilisierungstendenzen im Ausland und Rekordhohe Kaptialmarkttransaktionen in der Schweiz. Diskonts\u00e4tze liegen inzwischen bei unter zwei Prozent, was die Bewertungen st\u00fctzt, jedoch auch die Frage aufwirft, ob die bestehenden Risiken tats\u00e4chlich korrekt eingepreist sind. In den USA hingegen mussten Investoren sieben Quartale in Folge negative Returns hinnehmen. Erste Indikatoren deuten darauf hin, dass sich der Markt erholt und \u00abLicht am Ende des Tunnels\u00bb sichtbar wird. Historisch betrachtet folgten auf solche Korrekturphasen im Durchschnitt wieder f\u00fcnf Jahre mit soliden, positiven Renditen, was den Optimismus f\u00fcr die kommenden Jahre n\u00e4hrt. In der Schweiz bleibe die Frage, was die\u00a0\u00a0die \u00ab(Un-)endlichen Geschichte\u00bb beenden kann. Die diesj\u00e4hrige Immobilienstudie, welche im Laufe des Tages pr\u00e4sentiert wurde, gibt Hinweise.<\/p>\n\n\n\n

Makro\u00f6konomischer Einblick<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Den Auftakt der Fachvortr\u00e4ge machte Robert Kuert<\/a> (Swiss Life Asset Managers<\/a>).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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In seinem Vortrag zeichnete Kuert ein differenziertes Bild der wirtschaftlichen Lage. Er betonte, dass die Weltwirtschaft derzeit stark durch Handelsz\u00f6lle gebremst werde und eine erwartete Frankenaufwertung nach den angek\u00fcndigten Zinssenkungen der US-Notenbank zus\u00e4tzlichen Druck auf die Exportindustrie aus\u00fcben d\u00fcrfte. Im Swiss-Life-Basisszenario, das eine Wahrscheinlichkeit von 60% hat, geht er von einer moderaten Entwicklung aus: kurzfristig mit einem R\u00fcckgang der Produktion, mittelfristig begleitet von einer Verlagerung von Produktionskapazit\u00e4ten ins Ausland. Daneben formulierte Kuert zwei Alternativszenarien, mit 30% Wahrscheinlichkeit eine Finanzkrise mit entsprechend schwachem Wachstum und mit 10% einen Boom infolge dauerhaft tiefer Zinsen. F\u00fcr die Schweiz hob er hervor, dass sie mit einer gegenl\u00e4ufigen Zinsentwicklung zu Europa konfrontiert sei, wodurch Parallelen zur Finanzkrise deutlich w\u00fcrden, allerdings ohne die schnelle Erholung wie nach der COVID-Pandemie. Besonders robust zeigen sich Schweizer Immobilien: Schweizer Liegenschaften lieferten weiterhin die stabilsten Renditen im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen. W\u00e4hrend Onlinehandel nur leicht positiv wachse und hybrides Arbeiten nach dem H\u00f6hepunkt w\u00e4hrend der Pandemie wieder r\u00fcckl\u00e4ufig sei, blieben die Mobilit\u00e4tsdaten stabil, die Menschen pendelten weiterhin in die St\u00e4dte. Auch die B\u00fcromieten erwiesen sich widerstandsf\u00e4higer als erwartet: Anstatt zu sinken, blieben sie stabil und stiegen in Z\u00fcrich sogar an. Kuerts zentrale Botschaften lauteten: Z\u00f6lle begrenzen das globale Wachstumspotenzial, die Bodenbildung auf den europ\u00e4ischen Immobilienm\u00e4rkten d\u00fcrfte anhalten, und Schweizer Immobilien bleiben ein Stabilit\u00e4tsanker f\u00fcr Investoren.<\/p>\n\n\n\n

Kotierte Schweizer Immobilien<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Im Anschluss pr\u00e4sentierten Christoph Bieri<\/a> (Swiss Finance & Property Group<\/a>) und Thomas Spycher <\/a>(Alphaprop<\/a>) die Situation der kotierten Schweizer Immobilienanlagen.<\/p>\n\n\n\n

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Christoph Bieri erl\u00e4uterte in seinem Referat die zentralen Unterschiede zwischen kotierten Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften. Fonds sind stark im Wohnsegment engagiert, im Durchschnitt liegt der Wohnanteil bei rund 60%. Gesellschaften hingegen sind st\u00e4rker in kommerzielle Immobilien investiert und weisen mit durchschnittlich 41% einen h\u00f6heren Leverage auf, w\u00e4hrend Fonds bei rund 26% liegen. Zudem d\u00fcrfen Fonds nur bereits bewilligte Projekte erwerben, w\u00e4hrend Aktiengesellschaften selbst entwickeln und damit h\u00f6here Wertsch\u00f6pfungspotenziale, aber auch Risiken haben. Mehr als die H\u00e4lfte der Verm\u00f6genswerte sind in Z\u00fcrich konzentriert, wobei B\u00fcros den gr\u00f6ssten Anteil stellen. Bei der Performance spielen langfristig Dividenden und NAV-Wachstum die wichtigste Rolle. Das Agio ist zwar zyklisch bedeutend, aber \u00fcber die Zeit weniger ausschlaggebend. Bieri betonte zudem, dass die Liquidit\u00e4t eingeschr\u00e4nkt bleibt: Das t\u00e4gliche Handelsvolumen ist vergleichsweise gering, und Bewertungen erfolgen nur einmal j\u00e4hrlich. Entsprechend hinken sie den schnellen Marktbewegungen hinterher. So entstehen h\u00e4ufig Diskrepanzen: In Aufschwungsphasen l\u00e4uft das Agio den Fundamentaldaten voraus. Ein aktuelles Beispiel sind die Fusionen mehrerer CS-Immobilienfonds, bei denen sich die Agios nach der Ank\u00fcndigung rasch angeglichen haben. F\u00fcr Bieri ist klar: Die Spielregeln m\u00fcssen verl\u00e4sslich bleiben und d\u00fcrfen nicht w\u00e4hrend des Spiels ge\u00e4ndert werden.<\/p>\n\n\n\n

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Thomas Spycher richtete den Fokus auf die realen Assets hinter den kotierten Immobilienprodukten. Rund 5\u2019000 Einzelobjekte mit einem Schwerpunkt im Wohnsegment bilden die Basis dieser Gef\u00e4sse. Die Wertentwicklung wird dabei wesentlich vom Boden getrieben: Nach dem Tiefpunkt von 2023 sind 2025 wieder deutliche Aufwertungsgewinne zu verzeichnen. Diese entstehen, wenn Mieten steigen oder Diskonts\u00e4tze sinken. Letztere passen sich allerdings nur verz\u00f6gert an und bewegen sich aktuell leicht nach unten. W\u00e4hrend die Bruttorenditen insgesamt r\u00fcckl\u00e4ufig sind, h\u00e4lt sich der kommerzielle Bereich noch vergleichsweise unbeeindruckt. Bei Wohnnutzungen konnten die Ertr\u00e4ge hingegen durch die h\u00f6heren Referenzzinssatz sogar gesteigert werden. Spycher warnte jedoch vor politischen Risiken: Die Wohnschutzinitiative in Z\u00fcrich sowie \u00e4hnliche regulatorische Eingriffe in VD, GE und BS k\u00f6nnten Mietsteigerungen blockieren und Investoren abschrecken, respektive das Angebot beschr\u00e4nken. So gebe es bereits Evidenz, dass sich institutionelle Entwickler aus Basel zur\u00fcckziehen. Zwar sei eine \u00dcbergangsphase mit Unsicherheit wahrscheinlich, langfristig rechnet Spycher aber mit einer erneuten Stabilisierung der Renditen.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Studie: Immobilienanlagen bei Pensionskassen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein H\u00f6hepunkt des Vormittags war die Pr\u00e4sentation der aktuellen Studie von Prof. Dr. Daniel Steffen<\/a> (HSLU<\/a>) und Prof. Dr. John Davidson<\/a> (HSLU<\/a>). Unter dem Titel \u00abDie (Un-)endliche Geschichte?\u00bb beleuchtete die Untersuchung das Anlageverhalten von 228 institutionellen Investoren, darunter Pensionskassen, Anlagestiftungen und Fonds.<\/p>\n\n\n\n

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Davidson hob hervor, dass grosse Pensionskassen st\u00e4rker direkt in Schweizer Immobilien investieren, w\u00e4hrend kleinere vermehrt auf indirekte Gef\u00e4sse zur\u00fcckgreifen. Mit zunehmender Gr\u00f6sse nehme auch der Anteil an Auslandsinvestitionen zu. Bei Hypotheken zeigt sich ein \u00e4hnliches Bild: W\u00e4hrend kleinere Kassen eher indirekt in Hypotheken investieren, bevorzugen gr\u00f6ssere Pensionskassen die direkte Vergabe. Zudem werde der Bereich Infrastruktur zwar noch zur\u00fcckhaltend genutzt, doch sei ein klarer Wille zum Ausbau erkennbar. <\/p>\n\n\n\n

Steffen ordnete die Ergebnisse der Studie in verschiedene Thesen ein und machte dabei deutlich, wohin sich die institutionellen Immobilienportfolios in den kommenden Jahren bewegen d\u00fcrften. Zum einen ist momentan eine Reduzierung vomAnteil an Auslandsinvestitionen zu erkennen.. Gr\u00fcnde daf\u00fcr seien die hohen Kosten f\u00fcr W\u00e4hrungsabsicherungen, die in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und den Renditevorteil von Auslandsanlagen weitgehend aufzehren. Zweitens bleibe der Schweizer Wohnsektor das R\u00fcckgrat institutioneller Immobilienportfolios. Trotz der sehr tiefen Renditeniveaus ist die Nachfrage stabil und kontinuierlich hoch, da Wohnraum in der Schweiz ein knappes Gut darstellt. Des Weiteren stellten die Befragten klar, dass Regulierung das gr\u00f6sste Risiko f\u00fcr ein m\u00f6gliches Ende des Immobilienzyklus sei. Politische Initiativen wie die Wohnschutzinitiative in Z\u00fcrich oder fr\u00fchere Abstimmungen in Basel h\u00e4tten bereits gezeigt, dass neue gesetzliche Rahmenbedingungen den Markt stark beeinflussen k\u00f6nnen.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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In der anschliessenden Diskussion brachte Stefan Beiner<\/a> (C-ALM<\/a>) eine klare Einsch\u00e4tzung zum Anlageverhalten von Pensionskassen ein. Er widersprach der verbreiteten Ansicht, dass diese prozyklisch agieren w\u00fcrden. Vielmehr f\u00fchre das regelm\u00e4ssige Rebalancing dazu, dass automatisch tief bewertete Positionen aufgestockt und hoch bewertete reduziert w\u00fcrden, ein Mechanismus, der antizyklisches Verhalten f\u00f6rdere. Beiner betonte zudem, dass die Erfahrungen vieler Pensionskassen mit Auslandsengagements bislang wenig \u00fcberzeugend gewesen seien, weshalb das Exposure zu internationalen Immobilienm\u00e4rkten zunehmend zur\u00fcckgefahren werde. Besonders positiv \u00e4usserte er sich hingegen \u00fcber den Hypothekenmarkt: Dieser sei sehr effizient organisiert und biete im Vergleich zu Obligationen bessere Konditionen, was ihn f\u00fcr institutionelle Investoren zunehmend attraktiv mache.<\/p>\n\n\n\n

Immobilieninvestments am Nachmittag<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Der Nachmittag begann mit Markus Lienert<\/a> (Valvest Advisors<\/a>), der die Vorz\u00fcge von Real Estate Debt hervorhob. W\u00e4hrend Entwickler bei Direktanlagen oft vier bis sieben Jahre ben\u00f6tigen, um rund 30% Gesamtrendite zu erzielen, k\u00f6nne ein Hypothekarinvestor in den USA denselben Ertrag bereits nach drei Jahren realisieren, ohne Vermietungs- oder Entwicklungsrisiken. Besonders interessant seien erstrangige US-Hypotheken mit Renditen von 10\u201312% vor, respektive 6\u20138% nach W\u00e4hrungsabsicherung. In der Schweiz l\u00e4gen die Erwartungen bei 4\u20136%. Hypotheken bieten damit planbare und effiziente Ertr\u00e4ge im Vergleich zu Investitionen in der Eigenkapitalstruktur.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Christian Eder<\/a> (Invesco Real Estate<\/a>) stellte in seinem Vortrag die aktuelle Lage der europ\u00e4ischen Immobilienm\u00e4rkte dar und hob vor allem Zeichen von Bodenbildung und Stabilit\u00e4t hervor. Im Logistiksektor seien die Fertigstellungen wieder leicht r\u00fcckl\u00e4ufig, gleichzeitig gebe es in L\u00e4ndern wie Spanien und Polen erh\u00f6hte Leerst\u00e4nde, wobei sich innerhalb der nationalen M\u00e4rkte starke Unterschiede zeigten: In spanischen Hafenst\u00e4dten sei der Leerstand deutlich tiefer als im Binnenland. Auch bei Wohnungen bleibe das Angebot angespannt, betrachtet man die Fertigstellungen pro Einwohner. Im B\u00fcrosegment zeigten sich grosse Differenzen: In vielen St\u00e4dten sind die Spitzenmieten st\u00e4rker gestiegen als die Konsumentenpreise, w\u00e4hrend Durchschnittsmieten ein gemischtes Bild abgaben. Insgesamt wies Eder darauf hin, dass die Spitzenrenditen nach der j\u00fcngsten Korrektur wieder stabil seien, ein Signal, dass sich die M\u00e4rkte allm\u00e4hlich normalisieren.<\/p>\n\n\n\n

Den Blick \u00fcber den Atlantik richtete Christian Schulte Eistrup<\/a> (Clarion Partners<\/a>). Er r\u00fcckte in seinem Vortrag die Chancen im US-Immobilienmarkt in den Fokus und hob insbesondere den Logistiksektor hervor. Der klare Schwerpunkt liege auf Core+ Strategien mit hochwertigen, modernen Objekten. Zwar d\u00e4mpfen die Handelspolitik der Trump-Regierung und neue Z\u00f6lle kurzfristig die Renditeerwartungen im Logistikbereich, Prognosen nach Einf\u00fchrung der Z\u00f6lle fielen sp\u00fcrbar verhaltener aus als zuvor. Dennoch bleibe die Nachfrage nach modernen Logistikfl\u00e4chen hoch. Der E-Commerce wachse immer noch, das Sortiment werde breiter und die Lieferungen m\u00fcssten schneller erfolgen, was einen gr\u00f6sseren Bedarf an Lagerkapazit\u00e4ten mit sich bringe. H\u00e4ndler haben zudem mehr Inventar, um Lieferf\u00e4higkeit zu sichern, was die Fl\u00e4chennachfrage zus\u00e4tzlich verst\u00e4rke. Parallel dazu zeichne sich ein Trend zu mehr Produktion in den USA ab, der mit einem erheblichen Mehrbedarf an Logistikimmobilien einhergehe. Damit biete der US-Logistikmarkt trotz kurzfristiger Belastungen durch Z\u00f6lle langfristig attraktive Chancen f\u00fcr Investoren.<\/p>\n\n\n\n

Lessons Learned und Investorenperspektiven<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Zum Abschluss gaben Dr. J\u00fcrg Tobler<\/a> (PK Stadt Z\u00fcrich<\/a>) und Beatrice Stadler<\/a> (Vita Sammelstiftung<\/a>) Einblicke aus Investorensicht.<\/p>\n\n\n\n

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Tobler gab einen detaillierten Einblick in die Anlagestrategie der PKZH. Mit einem Gesamtverm\u00f6gen von 22,7 Milliarden Franken liegt die Immobilienquote bei 20,6%, wovon 15,6% in der Schweiz und 5% im Ausland investiert sind. Bemerkenswert ist der bewusste Entscheid, ausschliesslich indirekt zu investieren, sowohl \u00fcber kotierte als auch nicht-kotierte Gef\u00e4sse. Dabei erfolgt eine starke B\u00fcndelung \u00fcber Pensimo, wo rund 80% der nicht-kotierten Schweizer Anlagen gehalten werden. Tobler erl\u00e4uterte, dass kotierte REITs im Ausland eine einfache und breite Diversifikation erm\u00f6glichen, jedoch mit hoher Volatilit\u00e4t verbunden sind. Insgesamt setze die PKZH auf einen diversifizierten Mix, der die Vorteile von kotierten und nicht-kotierten Immobilienanlagen kombiniert und so langfristige Stabilit\u00e4t gew\u00e4hrleiste.<\/p>\n\n\n\n

Stadler betonte, dass Auslandimmobilien seit 2007 Teil der Anlagestrategie sind und wichtige Diversifikationschancen bieten. Angesichts der geringen Marktgr\u00f6sse der Schweiz (2,9% des globalen Immobilienmarkts) sei der Blick ins Ausland notwendig. Gleichzeitig verwies sie auf zentrale Herausforderungen: W\u00e4hrungsrisiken, regulatorische Vorgaben, komplexe Fondstrukturen sowie erh\u00f6hte Anforderungen an Know-how und Transparenz. Diversifikation bleibe sinnvoll, m\u00fcsse jedoch sorgf\u00e4ltig abgewogen werden, weshalb sie trotz hohen W\u00e4hrungsabsicherungen im Ausland weiter investieren.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Konferenz machte bei den zahlreichen Gespr\u00e4chen mit Investoren, Asset Managern und anderen Marktteilnehmer deutlich: Indirekte Immobilienanlagen bleiben f\u00fcr institutionelle Investoren ein zentrales Element der Verm\u00f6gensallokation. W\u00e4hrend Schweizer Wohnimmobilien und Hypotheken weiterhin eine hohe Nachfrage und Attraktivit\u00e4t  aufweisen, zeigen sich im Ausland Chancen vor allem in der Logistik und ausserhalb des Core-Segments. Zugleich bleibt die Branche gefordert, Risiken wie Regulierung, W\u00e4hrungseffekte und geopolitische Unsicherheiten aktiv zu managen.<\/p>\n\n\n\n

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Beim anschliessenden Ap\u00e9ro nutzten die Teilnehmenden die Gelegenheit zum Austausch und Networking, ein gelungener Abschluss der Fachveranstaltung.<\/p>\n\n\n\n

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Unter dem Leitthema \u00abChancen und Risiken im In- und Ausland\u00bb kamen f\u00fchrende Fachleute aus Wissenschaft und Praxis zusammen, um aktuelle Entwicklungen und Perspektiven bei\u00a0\u00a0indirekten Immobilienanlagen zu beleuchten.<\/p>\n","protected":false},"author":227,"featured_media":8904,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"2560,170,5984,8510,535,8250","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153162],"tags":[153269,3648,7089,7105,7538,1422,153268,3851,1265,4051],"class_list":["post-8903","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maerkte","tag-allokation","tag-ifz","tag-immobilien","tag-immobilieninvestitionen","tag-indirekte-immobilienanlagen","tag-konferenz","tag-pensionskassen","tag-real-estate","tag-research","tag-studie"],"acf":[],"yoast_head":"\nR\u00fcckblick auf die Konferenz \u00abIndirekte Immobilienanlagen 2025\u00bb<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Am 18. 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