{"id":9194,"date":"2026-02-09T06:30:00","date_gmt":"2026-02-09T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9194"},"modified":"2026-02-08T16:37:40","modified_gmt":"2026-02-08T15:37:40","slug":"digitalisierung-in-der-immobilienbewirtschaftung-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/02\/09\/digitalisierung-in-der-immobilienbewirtschaftung-2\/","title":{"rendered":"Digitalisierung in der Immobilienbewirtschaftung"},"content":{"rendered":"\n<p>Ein Artikel von: <a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/gian-castelberg-253254329\/\">Gian Castelberg<\/a> &amp; Emanuel Burch<\/p>\n\n\n\n<p>Digitale Technologien sind l\u00e4ngst keine Zukunftsvision mehr, sondern bestimmen den Arbeitsalltag in der Bewirtschaftung zunehmend. Effizienz entsteht jedoch erst, wenn digitale Prozesse konsequent umgesetzt und akzeptiert werden (Birchler, 2024, S. 14-15). Datenqualit\u00e4t, Schnittstellen und Fachkompetenzen sind zentrale Voraussetzungen, damit digitale L\u00f6sungen zu h\u00f6herer Servicequalit\u00e4t und Zufriedenheit beitragen (Ganz, 2024).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Vom Papierordner zur Cloud \u2013 der Paradigmenwechsel<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Die Immobilienbewirtschaftung war \u00fcber Jahrzehnte stark papierorientiert. Dies f\u00fchrt zu aufw\u00e4ndigen Ablagen, erschwertem Wissensmanagement und langen Einarbeitungen bei Personalwechsel. Gleichzeitig ist die Fluktuation im Bewirtschaftungsbereich hoch, was zu Effizienzverlusten, Kosten und Belastung der Teams f\u00fchrt (Hug, 2025, S. 4-5).<\/p>\n\n\n\n<p>Digitale Ablagen, strukturierte Prozesse und Wissensdatenbanken reduzieren diese Risiken deutlich. Informationen sind zentral verf\u00fcgbar, \u00dcbergaben klar dokumentiert und neue Mitarbeitende k\u00f6nnen schneller produktiv eingebunden werden. Digitalisierung schafft somit nicht nur Prozess-, sondern auch Personalstabilit\u00e4t. Sie ist kein optionales Projekt, sie ist ein unumkehrbarer Transformationsprozess (Ganz, 2024).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Der Digitalisierungsprozess in der Immobilienwirtschaft<\/strong><em><\/em><\/h2>\n\n\n\n<p>Die digitale Transformation verl\u00e4uft in der Branche stufenweise. Gem\u00e4ss K\u00fcnzel (2024) lassen sich drei Entwicklungsphasen unterscheiden:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Digitale Erfassung: Papierbasierte Abl\u00e4ufe werden 1:1 in digitale Systeme \u00fcbertragen<\/li>\n\n\n\n<li>Standardisierung: Prozesse werden harmonisiert und automatisiert<\/li>\n\n\n\n<li>Intelligenz: KI und Datenanalytik erm\u00f6glichen vorausschauende Steuerung<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Die Schweizer Bewirtschaftung befindet sich heute gr\u00f6sstenteils zwischen Phase 1 und 2. Erste KI-Anwendungen unterst\u00fctzen jedoch bereits operativ, zum Beispiel bei Marktanalysen oder Mieterkommunikation (Bonalumi, 2024; Knopf, 2024).<\/p>\n\n\n\n<p>Die Transformation verl\u00e4uft langsamer als in anderen Branchen, da Immobilien langlebige, individuelle G\u00fcter sind und regulatorische Anforderungen umfangreich sind. Dennoch ist der digitale Wandel unausweichlich, denn technologischer Stillstand f\u00fchrt langfristig zu Wettbewerbsnachteilen (K\u00fcnzel, 2024; Bonalumi, 2024; Knopf, 2024).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"552\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1-1024x552.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-9195\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1-1024x552.png 1024w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1-300x162.png 300w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1-768x414.png 768w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1-928x500.png 928w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1-600x324.png 600w, https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/1.png 1072w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><br>Abbildung 1: Die Grafik zeigt, wie die digitale Transformation Unternehmen, Kunden und Immobilien miteinander vernetzt; Quelle: K\u00fcnzel (2024, S. 69)<br><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Effizienz im Betrieb \u2013 digitale Routinen entlasten Bewirtschafter:innen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>In der Bewirtschaftung fallen t\u00e4glich eine Vielzahl repetitiver Aufgaben an: Schadensmeldungen, Terminfindungen, Dokumentenversand und Statusabfragen. Digitale Prozesse vereinfachen diese Abl\u00e4ufe deutlich:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Schadensmeldungen k\u00f6nnen per App mit Fotos und Pflichtfeldern eingereicht werden<\/li>\n\n\n\n<li>Workflows priorisieren Anliegen automatisch<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00fcckfragen werden reduziert, Bearbeitungszeiten gesenkt<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Birchler (2024, S. 14-15) betont, dass solche Automatisierungen besonders im Hinblick auf den Fachkr\u00e4ftemangel entscheidend sind: Weniger administrative Belastung f\u00fchrt zu h\u00f6herer Arbeitszufriedenheit und geringerer Fluktuation.<\/p>\n\n\n\n<p>Digitale Bewertungsmodelle unterst\u00fctzen zudem Entscheidungsprozesse, indem sie Marktdaten analysieren und Risiken quantifizieren, ohne die menschliche Kompetenz zu ersetzen (Bonalumi, 2024, S. 22-23).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Visualisierung und virtuelle 360\u00b0-Rundg\u00e4nge<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Virtuelle Rundg\u00e4nge bieten Interessierten einen ersten r\u00e4umlichen Eindruck, ohne vor Ort sein zu m\u00fcssen. O\u2019Grady (2024, S. 16-17) zeigt auf, dass dadurch Leerst\u00e4nde reduziert und Vermarktungszeiten verk\u00fcrzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p>K\u00fcnzel (2024) nennt f\u00fcr Investoren und Bewirtschaftung folgende Vorteile:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Zeit- und Kostenersparnis<\/li>\n\n\n\n<li>Internationaler Marktzugang<\/li>\n\n\n\n<li>Bessere Erstselektion<\/li>\n\n\n\n<li>Optimierter Transaktionsprozess<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Doch digitale Rundg\u00e4nge ersetzen die physische Besichtigung nicht vollst\u00e4ndig. Grenzen bestehen bei der:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>realen Raumwahrnehmung<\/li>\n\n\n\n<li>Materialanmutung (Haptik fehlt)<\/li>\n\n\n\n<li>Beurteilung von Umfeld &amp; Nachbarschaft<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Energetische Sanierungen \u2013 Smart Data macht Investitionen gezielter<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Sanierungsplanung ist komplex, zeitaufw\u00e4ndig und f\u00fcr Eigent\u00fcmer finanziell bedeutsam. KI-gest\u00fctzte Softwares wie beispielsweise das ETH-Spinoff Scandens erm\u00f6glichen eine schnelle, digitale Bestandsaufnahme:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>energetischer Zustand wird automatisch analysiert<\/li>\n\n\n\n<li>mehrere Sanierungsszenarien werden simuliert<\/li>\n\n\n\n<li>wirtschaftliche Auswirkungen (z. B. Mietzinsanpassungen) werden berechnet<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Sigrist (2024, S. 20-21) zeigt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Priorisierungen auf Portfolioebene k\u00f6nnen datenbasiert getroffen werden<\/li>\n\n\n\n<li>Investitionssicherheit steigt<\/li>\n\n\n\n<li>Ressourcen werden gezielter eingesetzt<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Damit entsteht Effizienz \u00fcber den Objektlebenszyklus hinweg.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>K\u00fcnstliche Intelligenz in Markt- und Investitionsentscheiden<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Digitale Analysen unterst\u00fctzen Preisvergleiche, Renditeprognosen und Markttransparenz. KI-Modelle k\u00f6nnen grosse Datenmengen auswerten, Muster erkennen und Vorschl\u00e4ge generieren.<\/p>\n\n\n\n<p>Doch: KI liefert Zahlen, Menschen treffen Entscheidungen.<\/p>\n\n\n\n<p>Softfaktoren wie Lageentwicklung, Mieterstruktur oder beh\u00f6rdliche Rahmenbedingungen bleiben hochrelevant f\u00fcr die Beurteilung. Die Rolle der Bewirtschafter:innen wandelt sich daher von der zur reinen Datenerfassung zunehmend zur Dateninterpretation (Bonalumi, 2024, S. 22-23).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Transparenz durch Online-Plattformen \u2013 Komfort f\u00fcr Mieter:innen, \u00dcberblick f\u00fcr Bewirtschafter:innen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Vornholz (2021) zeigt auf: Digitale Plattformen schaffen eine zentrale Anlaufstelle f\u00fcr Informationen und Anliegen. Mietdokumente, Abrechnungen und Statusmeldungen stehen 24\/7 zur Verf\u00fcgung. R\u00fcckfragen und Unsicherheiten nehmen ab.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Nutzungsquote h\u00e4ngt jedoch von der Usability ab:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>einfache Registrierung<\/li>\n\n\n\n<li>verst\u00e4ndliche Sprache<\/li>\n\n\n\n<li>mobile Optimierung<\/li>\n\n\n\n<li>schneller Anwendungserfolg<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Akzeptanz entsteht erst durch erlebbaren Nutzen. Wie Baldegger &amp; Gehrer (2024, S. 12-13) zeigen, besteht anfangs oft Skepsis gegen\u00fcber digitalen Portalen, diese wird jedoch \u00fcberwunden, sobald Effekte im Alltag sp\u00fcrbar sind. Chatbots sortieren Anliegen vor und geben Standardantworten. Dadurch steigen die Erstl\u00f6sungsquoten und Bewirtschafter:innen werden entlastet (Knopf, 2024).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiken und Herausforderungen der digitalen Transformation<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Die Digitalisierung schafft neue Abh\u00e4ngigkeiten und Kosten. Drei zentrale Risiken pr\u00e4gen die Praxis:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Datenschutz &amp; IT-Sicherheit<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Zugriffsrechte, Datenlecks und Cyberangriffe m\u00fcssen aktiv gemanagt bzw. bek\u00e4mpft werden (Bonalumi, 2024).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Wirtschaftlichkeit<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Einf\u00fchrungsprojekte sind kostenintensiv:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Lizenzgeb\u00fchren<\/li>\n\n\n\n<li>Schnittstellenentwicklung<\/li>\n\n\n\n<li>Stromverbrauch von Sensoren<\/li>\n\n\n\n<li>Schulungsaufwand<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Diese Faktoren nennt auch Buchschacher (2025).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Urheberrecht &amp; Haftung bei KI<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4ss Gonzalez (2024) sind rechtliche Fragen bei KI-generierten Texten und Bildern noch offen.<br>Nur interner Eigengebrauch ist klar erlaubt.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Technologie kann angeschafft werden \u2013 Akzeptanz muss erarbeitet werden.<\/li>\n\n\n\n<li>+ Organisatorische Realit\u00e4t<\/li>\n\n\n\n<li>Oft hat Tagesgesch\u00e4ft Vorrang vor Zukunftsprojekten.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das f\u00fchrt dazu, dass Digitalisierung theoretisch gewollt, praktisch aber gebremst wird (Baldegger &amp; Gehrer, 2024).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Digitalisierung bleibt menschlich \u2013 warum Technologie Bewirtschaftende nicht ersetzt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Digitalisierung in der Bewirtschaftung wirkt dort stark, wo sie den Menschen unterst\u00fctzt, nicht verdr\u00e4ngt. Denn Immobilien sind besondere G\u00fcter: Sie werden bewohnt, genutzt, erlebt. Sie sind emotional und sozial gepr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n<p>Mieteranliegen sind oft individuell:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Konflikte zwischen Nachbarn<\/li>\n\n\n\n<li>Heizungsprobleme mitten im Winter<\/li>\n\n\n\n<li>Notf\u00e4lle bei Abwesenheit der Eigent\u00fcmer: innen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Solche Situationen ben\u00f6tigen Einf\u00fchlungsverm\u00f6gen, Erfahrung und situative Intelligenz \u2013 Qualit\u00e4ten, die digitale Systeme nicht besitzen. Auch auf Investorenseite bleibt pers\u00f6nliche Interaktion zentral: Vertrauen entsteht im Gespr\u00e4ch, bei Objektbegehungen und in Verhandlungen.<br>Digitale Tools verbessern Vorbereitung und Transparenz, aber Entscheidungen bleiben menschlich. Digitalisierung ver\u00e4ndert Rollen, sie macht Bewirtschaftung beratender und weniger administrativ.<\/p>\n\n\n\n<p>Damit digitale Transformation wirkt, braucht es:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Prozesse standardisieren &amp; Datenqualit\u00e4t sichern<br>Ohne saubere Stammdaten sind Automatisierung und KI nutzlos. \u201eGarbage in \u2013 garbage out\u201c (Ganz, 2024).<ol><li>Mitarbeitende bef\u00e4higen<br>Akzeptanz entsteht durch Nutzen und der muss erlebbar sein. Schulung, Coaching, Zeit f\u00fcr Einarbeitung (Hug, 2025).<\/li><\/ol><ol><li>Nutzungsfreundliche Tools ausw\u00e4hlen<br>Portale m\u00fcssen so funktionieren, dass sie routinem\u00e4ssig genutzt werden.<br>Mobile First, klare Sprache, schnelle Erfolgserlebnisse (Baldegger &amp; Gehrer, 2024).<\/li><\/ol><ol><li>Small Wins zuerst<br>Start mit Mieterportal &amp; Ticketing, dann Automatisierung, dann KI. Transformation ist ein Marathon, kein Sprint (Baldegger &amp; Gehrer, 2024).<\/li><\/ol>\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Investitionen messbar machen<br>KPIs definieren: Bearbeitungszeit, Erstl\u00f6sungsquote, R\u00fcckfragen, Zufriedenheit, Beweisf\u00fchrung, Motivation, Fortschritt. (Birchler, 2024)<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Digitalisierung ist Evolution, kein Ersatz menschlicher Kompetenz<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Die Immobilienbewirtschaftung befindet sich auf einem klaren Weg: Weg vom analogen Verwaltungsjob, hin zu einer datenbasierten Dienstleistung mit st\u00e4rkerem Fokus auf Kundenerlebnis und Nachhaltigkeit. Digitale Transformation bringt: Effizientere Abl\u00e4ufe, h\u00f6here Transparenz, messbare Verbesserungen in Service und Qualit\u00e4t. Doch sie erfordert: Kompetenzen, saubere Prozesse, Vertrauen &amp; Kommunikation und aktive F\u00fchrung.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Branche wird evolution\u00e4r digitaler, denn Immobilien sind einzigartig, werden bewohnt und erlebt. Digitalisierung unterst\u00fctzt diesen pers\u00f6nlichen Kern, ohne ihn zu ersetzen. K\u00fcnzel (2024, S. 30) bringt es auf den Punkt:&nbsp;\u00abEines steht fest: Die F\u00e4higkeit, digitale Technologien strategisch einzusetzen und gleichzeitig die Bedeutung pers\u00f6nlicher Interaktionen zu wahren, wird entscheidend sein, um in dieser dynamischen Branche zu florieren.\u00bb<\/p>\n\n\n\n<p>Die Quellen finden Sie <a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/wp-content\/blogs.dir\/443\/files\/sites\/9\/2026\/01\/Quellen-1.pdf\">Hier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Das k\u00f6nnte Sie ebenfalls interessieren:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Entdecken Sie die&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/themen\/immobilien\/?sourceurl=\/immobilien\">Welt des Immobilienmanagements<\/a>&nbsp;und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/weiterbildung\/mas\/ifz\/immobilienmanagement\/\">MAS Immobilienmanagement<\/a>&nbsp;und andere Angebote zum Thema&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/themen\/immobilien\/?sourceurl=\/immobilien\">Immobilien<\/a>. 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Durch den Einsatz digitaler Tools kann Routinearbeit reduziert, die Transparenz gesteigert und das Nutzererlebnis f\u00fcr Eigent\u00fcmer- sowie Mieterschaft verbessert werden. Gleichzeitig zeigt die Praxis, dass technische Systeme nur funktionieren, wenn Datenqualit\u00e4t, interne Kompetenzen und Akzeptanz mitwachsen. Die Bewirtschaftung entwickelt sich vom papiergetriebenen Verwaltungsprozess hin zu einer digital vernetzten Dienstleistung. Dabei bleibt der Mensch zentral: Pers\u00f6nlicher Austausch, Erfahrung und Empathie k\u00f6nnen durch Digitalisierung unterst\u00fctzt, aber nicht ersetzt werden. 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