{"id":9591,"date":"2026-03-02T06:30:00","date_gmt":"2026-03-02T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9591"},"modified":"2026-02-24T14:16:49","modified_gmt":"2026-02-24T13:16:49","slug":"rendite-durch-nachhaltigen-holzbau-mit-langfristigem-mehrwert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/03\/02\/rendite-durch-nachhaltigen-holzbau-mit-langfristigem-mehrwert\/","title":{"rendered":"Rendite durch nachhaltigen Holzbau mit langfristigem Mehrwert"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Basil Harder<\/a> und Kushtrim Isufi<\/a><\/p>\n\n\n\n

Holzbau: \u00d6kologisch f\u00fchrend, \u00f6konomisch konkurrenzf\u00e4hig<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Holzbau hat sich im Schweizer Immobilienmarkt als ernstzunehmende Alternative etabliert, da er \u00f6kologisch f\u00fchrend und \u00f6konomisch mit dem energetisch hochwertigen Massivbau konkurrenzf\u00e4hig ist. Die Entscheidungsgrundlagen hierf\u00fcr lieferten Studien von W\u00fcest Partner und Durable im Auftrag von Lignum und dem Bundesamt f\u00fcr Umwelt (BAFU), welche die \u00f6konomische und \u00f6kologische Auswertung von realisierten Wohn- und B\u00fcrobauten in Holzbauweise umfassten (7). Der Begriff Holzbau umfasst in diesem Kontext stets auch Hybridbauweisen. Dazu geh\u00f6ren Projekte bei denen einzelne Geb\u00e4udeteile, beispielsweise Treppenh\u00e4user oder Untergeschosse, in Massivbauweise ausgef\u00fchrt werden.<\/p>\n\n\n\n

Relevanz f\u00fcr Investoren: Nachhaltigkeit als Risikomanagement<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aus Investorensicht gewinnt der Holzbau zunehmend an Relevanz, da \u00f6kologische Kriterien immer st\u00e4rker regulatorisch verankert werden und damit direkten Einfluss auf die langfristige Werthaltigkeit von Immobilien haben. Internationale Studien von EY, JLL und UBS zeigen bereits heute, dass nachhaltig zertifizierte Geb\u00e4ude signifikante Bewertungs- und Marktvorteile aufweisen, darunter h\u00f6here Transaktionspreise (beispielsweise Zuschl\u00e4ge von rund 19 % bis 28 % in internationalen Grossst\u00e4dten) sowie tendenziell tiefere Kapitalisierungsraten, was auf ein reduziertes Risiko- und Stabilit\u00e4tsprofil aus Investorensicht hinweist.<\/p>\n\n\n\n

Insbesondere regulatorische Risiken \u2013 etwa das zunehmende Risiko sogenannter Stranded Assets<\/em>, also Geb\u00e4ude, die aufgrund unzureichender Energieeffizienz an Marktattraktivit\u00e4t oder Wert verlieren \u2013 veranlassen Investoren dazu, ESG-Kriterien nicht als Zusatz, sondern als strategisches Instrument zur Sicherung von Cashflows, Exit-Werten und Finanzierungskonditionen einzusetzen. [8]<\/p>\n\n\n\n

Vergleich des Kostenfaktors im Holzbau zu konventionellen Baukosten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Kennzahl BKP 1\u20135 pro HNF beschreibt die gesamten Baukosten eines Wohnprojekts \u2013 von Grundst\u00fcck und Rohbau \u00fcber Technik und Ausbau bis zur Umgebung \u2013 bezogen auf die tats\u00e4chlich nutzbare Hauptfl\u00e4che. Sie erm\u00f6glicht einen transparenten Vergleich verschiedener Bauweisen. Die Kostenanalyse realisierter Wohnbauten zeigt, dass Holzbauten im unteren Preissegment kostenm\u00e4ssig nahe an konventionelle Massivbauten heranreichen. Im Jahr 2023 lag der Median der Baukosten (BKP 1\u20135 pro HNF) bei CHF 1\u2019066 f\u00fcr Holzbauten und bei CHF 974 f\u00fcr Massivbauten. Damit sind Holzbauten im Median rund 10 % teurer.<\/p>\n\n\n\n

Im unteren Preissegment n\u00e4hern sich die Kosten jedoch weiter an: Das 50-%-Quantil der Holzbauten liegt bei CHF 958 und damit nur geringf\u00fcgig \u00fcber dem Median der Massivbauten. Zudem zeigt die Analyse, dass energetische Anforderungen (z. B. der Minergie-P-Standard) einen deutlich st\u00e4rkeren Einfluss auf die Baukosten haben als die Wahl der Prim\u00e4rkonstruktion selbst. Ein zentraler Vorteil des Holzbaus liegt in der hohen Kostensicherheit. Diese ergibt sich aus der pr\u00e4ziseren Planbarkeit, dem hohen Vorfertigungsgrad sowie der geringeren Abh\u00e4ngigkeit von witterungs- und bauablaufbedingten Risiken. [1]<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1: Darstellung der Kostenkennwerte BKP 1\u20135 bezogen auf die Hauptnutzfl\u00e4che (HNF); Quelle: W\u00fcest Partner AG, Bericht \u201eHolzbaukennzahlen f\u00fcr Investoren\u201c<\/em>. Die Bildrechte wurden eingeholt und liegen vor.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Hier stellte sich heraus, dass die Investitionskosten bei Ersteren leicht \u00fcber dem Median liegen. Durch bessere D\u00e4mmwerte und weniger Energieverluste sind allerdings die Betriebskosten oft niedriger. Bei fachgerechter Ausf\u00fchrung zeigen Holzbauten in den ersten 50 Jahren zudem geringere Wartungskosten. Der R\u00fcckbau ist einfacher und bietet ein deutlich h\u00f6heres Potenzial f\u00fcr stoffliche Wiederverwertung.<\/p>\n\n\n\n

Bei einer Betrachtung \u00fcber 80 Jahre \u00e4nderte sich die Einsch\u00e4tzung jedoch zum Vorteil der Massivbauweise. Die h\u00f6here Dauerhaftigkeit von Mauerwerksbauten wirkt sich nun signifikant aus. Anders als bei der Holzbauweise, bei der nach sp\u00e4testens 70 Jahren Bauteile ausgetauscht werden m\u00fcssen, entstehen hier keine zus\u00e4tzlichen Erneuerungskosten. Die 80-Jahre-Lebenszykluskosten von Holzbauten \u00fcbersteigen die vergleichbarer Mauerwerksobjekte um bis zu 30 Prozent. Das Bauen mit Holz ist nach dieser Untersuchung weder in der Herstellung noch im Lebenszyklus g\u00fcnstiger als Mauerwerk. [3]<\/p>\n\n\n\n

Nachhaltigkeitsmehrwert: Zahlt sich nachhaltiges Bauen aus?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die \u00f6kologische Bilanz f\u00e4llt zugunsten des Holzbaus aus. Im Variantenvergleich mit einem hypothetischen mineralischen Zwilling reduzieren Holzbauten die grauen Treibhausgasemissionen im Mittel um 20 Prozent, bei einzelnen Bauteilen sogar um bis zu 38 Prozent. Besonders eindr\u00fccklich ist der Vergleich zwischen einer Aufstockung in Holzbauweise \u00fcber 60 Jahre und einem Ersatzneubau in Massivbauweise \u00fcber 120 Jahre. Hier lassen sich bis zu 68 Prozent der Treibhausgas-Emissionen einsparen. Durch diese Optimierung verschiebt sich der Fokus der \u00d6kobilanzierung zunehmend auf Untergeschosse und Geb\u00e4udetechnik. [4, 13]<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: Determinanten des Marktwertes; Quelle: Kushtrim Isufi<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Eine Auswertung aus 42 internationalen Studien zur Wirtschaftlichkeit entsprechender Projekte kommt zum Schluss, dass Geb\u00e4ude mit Nachhaltigkeitszertifikat moderate bis signifikante Preis- und Mietpr\u00e4mien erreichen. Damit liefert sie einen Anhaltspunkt daf\u00fcr, dass der Markt nachhaltiges Bauen und Sanieren als sinnvoll erkennt und entsprechend bepreist. [5]<\/p>\n\n\n\n

Green Premium durch Prozessvorteile: Zeit ist Rendite<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Green Premium des Holzbaus materialisiert sich vor allem durch messbare \u00f6konomische Prozessvorteile, die sich in k\u00fcrzeren Bauzeiten und h\u00f6herer Kostensicherheit widerspiegeln. Die modulare, BIM-erprobte Holzbauweise mit hohem Vorfertigungsgrad verk\u00fcrzt die Erstellungszeit vor Ort massiv. Eine verk\u00fcrzte Bauzeit f\u00fchrt direkt zu einem fr\u00fcheren Ertragseingang (durch Mieteinnahmen oder Ver\u00e4usserung). Eine Modellrechnung f\u00fcr ein Wohngeb\u00e4ude an guter Makrolage zeigte, dass eine Zeitersparnis von sechs Monaten die Baukosten (aus Investorensicht) um bis zu CHF 200\/m\u00b2 HNF reduzieren kann. [1, 7]<\/p>\n\n\n\n

Die Investorenperspektive: Interview-Impulse zu Holzbau und Rendite<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Sustainable Real Estate AG (SRE) verfolgt mit einem Immobilienfonds von rund 500 Mio. Franken eine konservative, auf Wohnimmobilien fokussierte und konsequent nachhaltige Anlagestrategie. Diese basiert auf einer Nachhaltigkeitspolitik, die sowohl ESG-Integration als auch Impact Investing umfasst und darauf ausgerichtet ist, messbare Energie- und Klimaziele zu erreichen. Im Gespr\u00e4ch mit Klaus K\u00e4mpf (Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer) und Michael Tr\u00fcbestein (Verwaltungsrat) beleuchten wir die strategische Rolle der Holz- und Hybridbauweise bei der Erreichung dieser Ziele sowie die damit verbundenen Vor-, Nachteile und Markth\u00fcrden. [14]<\/p>\n\n\n\n

Green Premium und Effizienz: Der finanzielle Mehrwert des Bauprozesses<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Frage:<\/strong> Ihr verfolgt eine konservative Anlagestrategie mit Fokus auf stabile Ertr\u00e4ge. Wie bewertet ihr bei der SRE den finanziellen Mehrwert der Holz- oder Hybridbauweise? Seht ihr den Mehrwert prim\u00e4r in messbaren Prozessvorteilen wie h\u00f6herer Kosten- und Planungssicherheit sowie fr\u00fcherem Ertragseingang, oder auch in sp\u00fcrbaren Aufschl\u00e4gen bei Mieten und Transaktionswerten?<\/p>\n\n\n\n

\n

K\u00e4mpf\/ Tr\u00fcbestein (SRE):<\/strong> Finanzielle Vorteile von Holzbauweise resultieren prim\u00e4r aus der k\u00fcrzeren Zeitspanne von der Planung bis zur Fertigstellung. Holzbauten k\u00f6nnen somit fr\u00fcher vermietet werden. Dies ist ein eindeutiger und nachgewiesener finanzieller Vorteil. Dem stehen jedoch h\u00f6here Baukosten gegen\u00fcber. Ob sich auch h\u00f6here Mieten erzielen lassen, h\u00e4ngt vom \u00f6rtlichen Mietmarkt und der Preissensitivit\u00e4t der Mieter ab. Wir gehen davon aus, dass Holzbauten in der Regel keine h\u00f6heren Mieten erzielen als konventionelle Geb\u00e4ude. Daher sehen wir auch keine Unterschiede in den Bewertungen. Inwieweit es auf dem sich erst entwickelnden Transaktionsmarkt f\u00fcr Renditeliegenschaften f\u00fcr Holzbauten geben wird, wird sich noch weisen m\u00fcssen. F\u00fcr uns liegt der Mehrwert von Holzbauweise vornehmlich auf der \u00f6kologischen Seite.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Graue Energie und Stranded Assets: Die Rolle des Holzbaus in Klimazielen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Frage:<\/strong> Angesichts des kompromisslosen Nachhaltigkeitsansatzes und der Gefahr, dass Geb\u00e4ude mit hoher grauer Energie in Zukunft an Wert verlieren: Wie entscheidend ist der strategische Einsatz von Holz- und Hybridbauten f\u00fcr euch, um die graue-Energie-Bilanz des Fonds aktiv zu verbessern? Ist die Nutzung dieser Bauweise f\u00fcr euch inzwischen ein notwendiges Kriterium bei Neubauten, um das regulatorische Risiko (insbesondere hinsichtlich der k\u00fcnftigen Offenlegung des Lebenszyklus-Treibhausgaspotenzials ab 2030) zu minimieren?<\/p>\n\n\n\n

\n

K\u00e4mpf\/ Tr\u00fcbestein (SRE):<\/strong> Die Reduktion der grauen Energie ist ein Kriterium in unserem Nachhaltigkeitsrating f\u00fcr bestehende Geb\u00e4ude und Neubauten und fliesst damit auch in alle Investitionsentscheidungen ein. Bei Bauprojekten versuchen wir die graue Energie m\u00f6glichst zu reduzieren, ohne aber zwingend ausschliesslich auf Holzbau zu setzen. Und gerade auch bei der Frage \u00abErsatzneubau oder Sanierung\u00bb spielt f\u00fcr uns die graue Energie eine Rolle. Nicht zuletzt deshalb haben wir uns bei unserem j\u00fcngsten Sanierungsprojekt gegen den Ersatzneubau entschieden. \u00dcbrigens: Auch beim Holzbau gibt es noch Optimierungspotenzial betreffend graue Energie, da erdber\u00fchrende Bereiche und h\u00e4ufig auch Teile von Geschossdecken aus Beton bestehen.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Potenzial im Bestand: Aufstockung und Nachverdichtung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Frage:<\/strong> Da eure Strategie die Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen vorsieht und Aufstockungen in Holzbauweise Studien zufolge wirtschaftlich besser abschneiden als Ersatzneubauten: Setzt ihr die Holz- oder Holz-Hybridbauweise konsequent als prim\u00e4res Instrument f\u00fcr k\u00fcnftige Sanierungs- und Erweiterungsprojekte im Bestand ein?<\/p>\n\n\n\n

\n

K\u00e4mpf\/ Tr\u00fcbestein (SRE):<\/strong> Bei allen von uns initiierten Bauprojekten pr\u00fcfen wird Holzbauweise und konventionelle Bauweise und entscheiden uns in jedem Einzelfall f\u00fcr die beste Variante. Weder graue Energie noch Kosten sind bei der Entscheidung allein matchentscheidend. Bei Aufstockungen schneidet die Holzbauweise in der Gesamtbetrachtung praktisch immer am besten ab. Hingegen ziehen wir bei Altbauten die Kernsanierung im Hinblick auf die graue Energie einem Ersatzneubau aus Holz vor.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Marktfaktoren und Standardisierung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ihr habt beim Neubauprojekt Oensingen regionales Holz verwendet, was euer Engagement f\u00fcr Nachhaltigkeit unterstreicht. Dennoch scheint der Holzbau im Gesamtportfolio noch nicht der Standard zu sein, obwohl er \u00f6kologische und \u00f6konomische Prozessvorteile bietet.<\/p>\n\n\n\n

Frage:<\/strong> Wenn Holz- und Hybridbauten erwiesenermassen so viele Vorteile bieten: Was sind aktuell die gr\u00f6ssten Markt- oder Kostenfaktoren, die euch oder andere institutionelle Investoren in der Schweiz noch davon abhalten, diese Bauweise zum Standard zu etablieren? Liegt das Haupthindernis eher in den initialen Gestehungskosten, der mangelnden Verf\u00fcgbarkeit geeigneter Objekte, oder in der Bewertung dieser Bauweise durch Sch\u00e4tzungsexperten, die Datenlage im Vergleich zum Massivbau noch spezifischer sein m\u00fcsste?<\/p>\n\n\n\n

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K\u00e4mpf\/ Tr\u00fcbestein (SRE):<\/strong> Auf dem Transaktionsmarkt sind bestehende Renditeliegenschaften in Holzbauweise praktisch nicht verf\u00fcgbar. Bei Neubauprojekten besteht das Problem darin, dass die angebotenen Entwicklungsprojekte in der Regel in konventioneller Bauweise geplant und bewilligt sind. Eine Umplanung auf Holzbauweise ist zeit- und kostenintensiv. Am besten ist es, wenn von vornherein ein Holzbau geplant wird.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Fazit und Ausblick<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Dass durch die \u00f6kologische Holzbauweise Mehrkosten entstehen, l\u00e4sst sich nicht von der Hand weisen. Zu den wichtigsten Gr\u00fcnden z\u00e4hlen h\u00f6here Materialkosten, ein gr\u00f6sserer Planungsaufwand und Zertifizierungsanforderungen. Der Holzbau hat sich jedoch als \u00f6konomisch konkurrenzf\u00e4hige und \u00f6kologisch \u00fcberlegene Bauweise etabliert. Ein Green Premium wird durch die Reduktion von Risiken und die Generierung von Prozessvorteilen erm\u00f6glicht.<\/p>\n\n\n\n

Der Green Premium entsteht haupts\u00e4chlich durch:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Prozesssicherheit und Effizienz: K\u00fcrzere Bauzeiten und h\u00f6here Kostensicherheit f\u00fchren zu einem fr\u00fcheren Ertragseingang.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 \u00d6kologischer Vorsprung: Die signifikante Reduktion der grauen Treibhausgasemissionen hilft, k\u00fcnftige regulatorische Anforderungen zu erf\u00fcllen und Stranded Assets zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Bauen im Bestand: Holz ist aufgrund seiner Leichtigkeit die prim\u00e4re Wahl f\u00fcr Aufstockungen, die bei gleicher Fl\u00e4chennutzung wirtschaftlich besser abschneiden als Ersatzneubauten.<\/p>\n\n\n\n

Obwohl die Vorteile erkannt sind, gibt es H\u00fcrden f\u00fcr eine breitere Adoption des Holzbaus als Standard:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Verf\u00fcgbarkeit auf dem Transaktionsmarkt: Bestehende Renditeliegenschaften in Holzbauweise sind auf dem Transaktionsmarkt praktisch nicht verf\u00fcgbar.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Planungsaufwand bei Neubauprojekten: Angebotene Entwicklungsprojekte sind in der Regel in konventioneller Bauweise geplant und bewilligt. Eine nachtr\u00e4gliche Umplanung auf Holzbauweise ist zeit- und kostenintensiv. Es ist am besten, wenn ein Holzbau von vornherein geplant wird.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 H\u00f6here Baukosten: Die Kosten f\u00fcr Holzbauten sind im Median somit fast 10% h\u00f6her als f\u00fcr Massivbauten<\/p>\n\n\n\n

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Holzbau wird oft als nachhaltige Alternative zum Massivbau gefeiert. Doch lohnt sich diese Bauweise auch aus Sicht von Investoren? Ja, insbesondere aufgrund messbarer wirtschaftlicher Vorteile. Der Mehrwert entsteht weniger durch h\u00f6here Mieten, sondern vielmehr durch Kostensicherheit, verk\u00fcrzte Bauzeiten und eine deutliche Reduktion von Projekt- und Betriebsrisiken. 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