{"id":9627,"date":"2026-03-23T06:30:00","date_gmt":"2026-03-23T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9627"},"modified":"2026-03-22T14:00:27","modified_gmt":"2026-03-22T13:00:27","slug":"erfolgsfaktoren-lebendiger-innenstaedte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/03\/23\/erfolgsfaktoren-lebendiger-innenstaedte\/","title":{"rendered":"Nutzungsmix, Mobilit\u00e4t und soziale Partizipation sind die Erfolgsfaktoren lebendiger Innenst\u00e4dte"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von: Marc Blaesi<\/a> und Philipp Reichen<\/a><\/p>\n\n\n\n

Die zentralen Elemente einer lebendigen Innenstadt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Life \u2013 Space \u2013 Buildings: Lebendige Innenst\u00e4dte zeichnen sich durch ein Zusammenspiel mehrerer ineinandergreifender Faktoren aus. Im Zentrum steht die Idee, St\u00e4dte f\u00fcr Menschen und nicht prim\u00e4r f\u00fcr Autos oder ausschliesslich f\u00fcr den Konsum (Gehl, 2010) zu bauen. Es geht in erster Linie darum, den Raum zwischen den Geb\u00e4uden auf der menschlichen Wahrnehmungsebene (Human Scale) so zu planen, dass er erlebbar, sicher und vielgestaltig nutzbar ist – und dabei jeweils individuell gestaltbar bleibt.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 1: Cities for People; Quelle: Jan Gehl, 2010<\/p>\n\n\n\n

Nutzungsmischung<\/strong> ist dabei der zentrale Baustein. Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Gastronomie und Kultur m\u00fcssen r\u00e4umlich eng miteinander verflochten sein. Diese Diversit\u00e4t sorgt f\u00fcr Angebote zu unterschiedlichen Tageszeiten und schafft Synergien im Beleben der Innenstadt zwischen verschiedenen Nutzergruppen. Wer hier wohnt, nutzt lokale Angebote; wer hier arbeitet, belebt Mittagsgastronomie und Freizeitangebote. Eine ausgewogene Nutzungsmischung f\u00f6rdert nicht nur die \u00f6konomische Stabilit\u00e4t, sondern auch die soziale Koh\u00e4sion und urbane Resilienz, also die F\u00e4higkeit von Innenst\u00e4dten, wirtschaftliche, soziale oder funktionale Ver\u00e4nderungen ohne nachhaltigen Funktionsverlust zu absorbieren (Rauhut & Humer, 2020; ARE, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Die Qualit\u00e4t des \u00f6ffentlichen Raums<\/strong> bildet den zweiten Baustein. Attraktive Pl\u00e4tze, sichere Gehwege, Gr\u00fcnfl\u00e4chen und Verweilm\u00f6glichkeiten machen den Unterschied zwischen einer bloss durchquerten und einer am Ort gelebten Innenstadt. Untersuchungen der ETH Z\u00fcrich zeigen, dass die wahrgenommene Lebensqualit\u00e4t stark mit der Gestaltungsqualit\u00e4t und Zug\u00e4nglichkeit \u00f6ffentlicher R\u00e4ume einher geht (L\u00fcscher & Thierstein, 2021). Aufenthaltsqualit\u00e4t ist somit ein Schl\u00fcsselfaktor urbaner Vitalit\u00e4t.<\/p>\n\n\n\n

Nachhaltige Mobilit\u00e4t<\/strong> <\/strong>fungiert als drittes Element. Fussg\u00e4ngerfreundliche Infrastrukturen, Velowege und ein leistungsf\u00e4higer \u00f6ffentlicher Verkehr schaffen Raum f\u00fcr Menschen statt f\u00fcr parkende Autos. Verkehrsberuhigte Zonen mit nutzbaren Infrastrukturen, versickerungs-f\u00e4higen Fl\u00e4chen und schattenspendenden B\u00e4ume steigern die Attraktivit\u00e4t f\u00fcr Aufenthalt, Gastronomie und Gewerbe und leisten zugleich einen wertvollen Beitrag zur Klimaanpassung urbaner R\u00e4ume. Ein h\u00e4ufig zitiertes Referenzbeispiel f\u00fcr diesen Ansatz ist das sogenannte Kopenhagener Modell, das auf einer langfristigen, schrittweisen Reduktion des motorisierten Individualverkehrs zugunsten des Fuss- und Veloverkehrs basiert. Seit den 1960er-Jahren wurden in der Innenstadt Kopenhagens grossfl\u00e4chige Fussg\u00e4ngerzonen geschaffen und der \u00f6ffentliche Raum konsequent auf menschliche Massst\u00e4be ausgerichtet. Empirische Untersuchungen zeigen, dass diese verkehrliche Neupriorisierung nicht nur die Lebens- und Aufenthaltsqualit\u00e4t erh\u00f6ht, sondern auch positive wirtschaftliche Effekte auf Handel und Gastronomie entfaltet (Gehl, 2010).<\/p>\n\n\n\n

Soziale und kulturelle Angebote<\/strong> <\/strong>sind <\/strong>entscheidend f\u00fcr die emotionale Bindung an den Stadtraum. M\u00e4rkte, Kulturinstitutionen und \u00f6ffentliche Veranstaltungen machen die Innenstadt zu einem Ort der Begegnung und der Identit\u00e4t. Und nicht zuletzt bildet Partizipation<\/strong> aller Art das verbindende Element \u2013 gelebte Mitgestaltung f\u00fchrt zu Akzeptanz, Identifikation, Image und langfristiger Stabilit\u00e4t (Smart City Hub Schweiz, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Massgeblich geht es darum, das Leben f\u00fcr die Menschen im st\u00e4dtischen Raum durch die Infrastrukturen, Nutzungen und schlussendlich durch die umgebenden Geb\u00e4ude zu gestalten. Dies kann nie durch eine einzelne Massnahme erfolgen, sondern entsteht stets im Zusammenspiel all der genannten Bausteine.
<\/p>\n\n\n\n

Zukunftsaussichten: Investment generiert gewinnbringenden Lebensraum<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Zukunft der Innenst\u00e4dte liegt in der Erkenntnis, dass wirtschaftlicher Erfolg und Lebensqualit\u00e4t keine Gegens\u00e4tze darstellen, sondern sich gegenseitig verst\u00e4rken. Investitionen in gemischt genutzte, nachhaltige Innenst\u00e4dte sind \u00f6konomisch rational und gesellschaftlich sinnvoll.<\/p>\n\n\n\n

Flexibilit\u00e4t<\/strong> wird zum zentralen Wettbewerbsfaktor. Geb\u00e4ude, die sich an ver\u00e4nderte Bed\u00fcrfnisse anpassen lassen, behalten oder steigern ihren Wert. Investoren m\u00fcssen deshalb langfristig denken sowie lokale Eigenheiten ber\u00fccksichtigen und antizipieren.<\/p>\n\n\n\n

Partizipative Verfahren<\/strong> <\/strong>erweisen sich erfahrungsgem\u00e4ss als wirtschaftlich vorteilhaft. Fr\u00fchzeitige Einbindung der Bev\u00f6lkerung erh\u00f6ht die Akzeptanz und senkt Widerst\u00e4nde. Der anf\u00e4ngliche Mehraufwand wird durch reibungslosere Realisierung, stabile Nutzerzufriedenheit und Identifikation kompensiert (Smart City Hub Schweiz, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Forschung zur Urban Resilience<\/strong> belegt, dass gemischt genutzte und sozial diverse Innenst\u00e4dte Krisen besser bew\u00e4ltigen k\u00f6nnen. Sie verf\u00fcgen \u00fcber ein h\u00f6heres Anpassungsverm\u00f6gen und stabilere Ertragsstrukturen (Rauhut & Humer, 2020).<\/p>\n\n\n\n

Motivation und Treiber der Innenstadtakteure<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Innenstadtakteure wie Einzelhandel Gastronomie und Kulturinstitutionen pr\u00e4gen das Alltagsleben und die Atmosph\u00e4re. Ihre Interessen sind oft unterschiedlich, doch ihr Erfolg h\u00e4ngt vom gemeinsamen Ziel einer sicheren, vielf\u00e4ltigen, attraktiven und damit belebten Innenstadt ab.<\/p>\n\n\n\n

Der Einzelhandel<\/strong> steht unter starkem Druck durch den Onlinehandel. Zukunftsf\u00e4hig bleibt er nur, wenn er Erlebnis, Beratung und Authentizit\u00e4t bietet. Belebte Strassenr\u00e4ume und hochwertige Gestaltung sind dabei direkte Standortfaktoren.<\/p>\n\n\n\n

Die Gastronomie<\/strong> agiert als Frequenzbringer auch an Abend- und Wochenendzeiten belebend. Sie schafft Aufenthaltsqualit\u00e4t und verleiht der Innenstadt soziale W\u00e4rme.<\/p>\n\n\n\n

Kulturelle Einrichtungen<\/strong> wie Theater, Museen oder Galerien tragen zur Identit\u00e4t einer Stadt bei. Die Seestadt Aspern<\/em> in Wien etwa integriert Kultur- und Bildungseinrichtungen als identit\u00e4tsstiftende Elemente in die Quartiersentwicklung (Stadt Wien, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Nicht zuletzt leisten Quartier-, Standortvereine und lokale Initiativen<\/strong> einen entscheidenden Beitrag zur Belebung. Sie organisieren M\u00e4rkte, Feste und Aktionen und schaffen soziale Koh\u00e4sion. Formate wie Business Improvement Districts (BIDs)<\/em> zeigen, dass gemeinsames Engagement von Gewerbe und Eigent\u00fcmern zu signifikanten Verbesserungen f\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n

Funktion und Handlungsspielraum der Beh\u00f6rden<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Beh\u00f6rden sind zentrale Akteure der Transformation von Innenst\u00e4dten. Sie verf\u00fcgen \u00fcber strategische, planerische, und rechtliche Instrumente, um Nutzungsmischung, Mobilit\u00e4t und soziale Partizipation zu f\u00f6rdern, zu fordern und zu moderieren.<\/p>\n\n\n\n

\u00dcber Zonenpl\u00e4ne und Nutzungsbestimmungen<\/strong> <\/strong>k\u00f6nnen sie gezielt Vielfalt erm\u00f6glichen. Das Bundesamt f\u00fcr Raumentwicklung (ARE, 2021) betont die Bedeutung flexibler Planungsinstrumente, welche Innenentwicklung mit Qualit\u00e4t verbinden. So lassen sich Mischnutzungen nicht nur erlauben, sondern gezielt einfordern.<\/p>\n\n\n\n

Die Verkehrs- und Mobilit\u00e4tsplanung stellt ein zentrales Steuerungsinstrument f\u00fcr die Belebung von Innenst\u00e4dten dar. Begegnungszonen sowie die Umnutzung vormals dem ruhenden Verkehr vorbehaltener Fl\u00e4chen, etwa oberirdischer Parkpl\u00e4tze oder Fahrbahnr\u00e4nder, zu durchg\u00e4ngigen Fuss- und Velowegverbindungen, Aufenthaltsfl\u00e4chen und kleinr\u00e4umigen Pl\u00e4tzen schaffen Raum f\u00fcr soziale Interaktion. Das Beispiel Kopenhagen zeigt, dass jede Fl\u00e4che, die dem motorisierten Verkehr entzogen und dem Menschen zur\u00fcckgegeben wird, wesentlich zur Attraktivit\u00e4t und Nutzungsvielfalt des Stadtraums beitr\u00e4gt (Gehl, 2010).<\/p>\n\n\n\n

Gleichzeitig stehen Beh\u00f6rden vor der Herausforderung komplexer Interessensabw\u00e4gungen<\/strong>: <\/strong>Gewerbe ben\u00f6tigt Frequenz, Anwohnende w\u00fcnschen Ruhe, Investoren verlangen Planungssicherheit. Erfolgreiches Stadtmanagement bedeutet daher Vision, Ausdauer und Moderation zwischen oft divergierenden Anspr\u00fcchen.<\/p>\n\n\n\n

Digitale Tools<\/strong> bieten neue Chancen. Plattformen und Online-Konsultationen wie sie vom Smart City Hub Schweiz (2023) dokumentiert werden, erh\u00f6hen Transparenz und Partizipation in der Stadtentwicklung. Sie erm\u00f6glichen es, Szenarien fr\u00fchzeitig zu diskutieren und tragf\u00e4hige Kompromisse zwischen den verschiedenen Interessengruppen zu finden.<\/p>\n\n\n\n

Rolle und Motivation der Immobilieninvestoren<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Investoren und Eigent\u00fcmer pr\u00e4gen mit ihren Geb\u00e4uden das Gesicht und die Funktionalit\u00e4t der Innenstadt in erheblichem Mass. Ihre gezielten Entscheidungen \u00fcber Nutzungsstrukturen, Mieterauswahl und Architektur bestimmen, ob st\u00e4dtische R\u00e4ume lebendig oder monofunktional bleiben.<\/p>\n\n\n\n

Gleichzeitig stehen Immobilieninvestoren vor erheblichen Zielkonflikten. Investitionen in attraktive Innenstadtlagen f\u00fchren h\u00e4ufig zu steigenden Boden-, Miet- und Kaufpreisen, wodurch kleinteilige Nutzungen, lokal verankerte Betriebe oder einkommensschw\u00e4chere Bev\u00f6lkerungsgruppen verdr\u00e4ngt werden k\u00f6nnen. Dieses Spannungsfeld wird in der Stadtentwicklungsdebatte unter dem Begriff der Gentrifizierung diskutiert.<\/p>\n\n\n\n

Aus \u00f6konomischer Sicht sind gemischt genutzte Immobilien in belebten, attraktiven Lagen langfristig profitabler. Die Diversifikation \u00fcber verschiedene Nutzungsarten reduziert Leerstandsrisiken und stabilisiert Ertr\u00e4ge. Das Projekt Greencity Z\u00fcrich<\/em> zeigt exemplarisch, wie konsequente Nutzungsmischung und Erdgeschossaktivierung zu lebendigen Quartieren mit hoher Aufenthaltsqualit\u00e4t f\u00fchren (Stadt Z\u00fcrich, 2021).<\/p>\n\n\n\n

Ein zentrales Handlungsfeld dabei ist die Erdgeschossaktivierung<\/strong>. \u00d6ffentliche und zug\u00e4ngliche Nutzungen wie Gastronomie, Kleingewerbe oder Kultur tragen zur Strassenbelebung bei und steigern den Gesamtwert einer Immobilie. Ebenso wichtig ist die bauliche Flexibilit\u00e4t<\/strong>. Anpassungsf\u00e4hige Strukturen mit grossen Raumh\u00f6hen im Erdgeschoss erm\u00f6glichen es, auf ver\u00e4nderte Markt- und Nutzerbedingungen zu reagieren. Der anf\u00e4nglich h\u00f6here Investitionsaufwand amortisiert sich durch nachhaltige Wertstabilit\u00e4t.<\/p>\n\n\n\n

Erfolgreiche Investoren suchen bewusst die Kooperation mit lokalen Akteuren<\/strong>. Authentische, lokal verankerte Mieter erh\u00f6hen Identit\u00e4t und Stabilit\u00e4t eines Quartiers. Die Lokstadt Winterthur<\/em> zeigt eindr\u00fccklich, wie durch Einbindung der Bev\u00f6lkerung, Nutzungsmix und ESG-orientierte Entwicklung ein neues St\u00fcck Stadt mit langfristiger Attraktivit\u00e4t geschaffen wurde (Stadt Winterthur, 2023).<\/p>\n\n\n\n

Die zuvor beschriebenen Faktoren lassen sich in einem Ebenenmodell zusammenf\u00fchren, welches die zentralen Handlungsbereiche systematisch ordnet:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abbildung 2: Innenstadtstrategie \u2013 Zuk\u00fcnftige Zentren; Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung ARE 2021 Nachhaltige Raumentwicklung Schweiz und BSSR, 2022<\/p>\n\n\n\n

Copenhagenizing: Kopenhagen als Vorbild f\u00fcr die Umgestaltung zu einer lebendigen Innenstadt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Kopenhagen gilt international als eine der lebenswertesten St\u00e4dte und damit Musterbeispiel einer menschenorientierten Stadt. Bereits in den 1960er Jahren begann die schrittweise Umgestaltung von einer auf Autos ausgerichteten zur fussg\u00e4ngerfreundlichen Innenstadt. Jan Gehl pr\u00e4gte diesen exemplarischen Prozess massgeblich.<\/p>\n\n\n\n

Strassen wurden verkehrsberuhigt, Radwege systematisch ausgebaut, Fussg\u00e4ngerverbindungen optimiert und Pl\u00e4tze neugestaltet. Der Transformationsprozess erfolgte schrittweise, begleitet von Forschung und Evaluation (Gehl, 2010). Heute nutzen \u00fcber 40 % der Kopenhagener t\u00e4glich das Fahrrad. Die Luftqualit\u00e4t hat sich verbessert und der Einzelhandel profitiert von h\u00f6herer Aufenthaltsdauer.<\/p>\n\n\n\n

Copenhagenizing bedeutet nicht, Kopenhagen zu kopieren, sondern die zugrunde liegenden Prinzipien kontextsensitiv zu \u00fcbertragen. Insbesondere sind die Priorisierung der Menschen vor dem motorisierten Individualverkehr, die St\u00e4rkung des Aufenthalts gegen\u00fcber reiner Transitfunktion sowie die F\u00f6rderung funktionaler und sozialer Vielfalt anstelle monofunktionaler Nutzungen voranzutreiben.<\/p>\n\n\n\n

Gleichzeitig zeigen aktuelle politische Debatten, dass solche verkehrs- und raumplanerischen Leitbilder gesellschaftlich und politisch umstritten sind. Insbesondere Eingriffe in bestehende Verkehrsregime werden h\u00e4ufig als Einschr\u00e4nkung individueller Mobilit\u00e4t oder wirtschaftlicher Freiheit wahrgenommen.<\/p>\n\n\n\n

Vor diesem Hintergrund ist Copenhagenizing weniger als normatives Ideal, sondern vielmehr als strategischer Orientierungsrahmen zu verstehen, der lokale Gegebenheiten, politische Mehrheiten und gesellschaftliche Akzeptanz voraussetzt. F\u00fcr Schweizer St\u00e4dte bedeutet dies, dass menschenorientierte Mobilit\u00e4ts- und Stadtraumkonzepte nicht linear \u00fcbertragbar sind, sondern im Rahmen partizipativer Prozesse und schrittweiser Umsetzung an die jeweiligen lokalen, kulturellen und politischen Kontexte angepasst werden m\u00fcssen (Deloitte, 2022).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: Principles for designing public spaces; Quelle: Newcastle University, 2024<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n


Fazit \u2013 Innenst\u00e4dte als gemeinschaftliches Projekt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Revitalisierung der Innenst\u00e4dte ist kein Projekt einzelner Akteure, sondern ein generationen\u00fcbergreifendes Gemeinschaftswerk.<\/p>\n\n\n\n

Immobilieninvestoren<\/strong> sind gefordert, \u00fcber kurzfristige Renditeziele hinauszudenken und nachhaltig in Flexibilit\u00e4t, Qualit\u00e4t und Nutzungsmischung zu investieren.
Beh\u00f6rden<\/strong> m\u00fcssen Mut und Willen zeigen, Vielfalt zu erm\u00f6glichen und Planungsprozesse f\u00fcr echte Mitgestaltung zu \u00f6ffnen und einzufordern.
Innenstadtakteure<\/strong> wie der Handel, Gastronomie, Kultur und Zivilgesellschaft sollten Kooperation und gemeinsame Strategien als Chance sehen und \u00fcber Konkurrenz stellen.<\/p>\n\n\n\n

Erfolgreiche Beispiele aus der Schweiz und Europa wie die Lokstadt Winterthur, Greencity Z\u00fcrich, Seestadt Aspern<\/em> und Kopenhagen<\/em> zeigen, dass lebendige Innenst\u00e4dte m\u00f6glich sind, wenn alle Beteiligten an der Vision partizipieren und an einem Strang ziehen.<\/p>\n\n\n\n

Die Zukunft der Innenst\u00e4dte ist offen, aber gestaltbar. Sie findet in der geduldigen und systematischen Anwendung der Prinzipien statt: Nutzungsmix und einfordern von publikumswirksamen Erdgeschossnutzungen, nachhaltige Mobilit\u00e4t mit dem Menschen im Fokus und das Leben zwischen den Geb\u00e4uden f\u00f6rdern. Dies und die soziale Partizipation sind dabei keine theoretischen Konzepte, sondern konkrete Handlungsfelder, die \u00fcber die Lebensqualit\u00e4t der St\u00e4dte von morgen entscheiden. Packen wir es an!<\/p>\n\n\n\n

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Innenst\u00e4dte stehen unter Druck und genau hier entscheidet sich die Zukunft urbaner Lebensqualit\u00e4t. Leerstehende Ladenlokale, verwaiste Fussg\u00e4ngerzonen sowie abwandernde Bev\u00f6lkerung sind Symptome einer tiefgreifenden Transformation. Strukturwandel im Einzelhandel, ver\u00e4nderte Mobilit\u00e4tsbed\u00fcrfnisse und die Auswirkungen der Pandemie haben deutlich gemacht: Monofunktionale Innenst\u00e4dte als reine Einkaufsorte haben ausgedient.
\nDoch wie jede Krise birgt auch diese eine Chance: Raum zur Um- und Neugestaltung. Dort wo vielf\u00e4ltige Nutzungen, nachhaltige Mobilit\u00e4t und gelebte Mitgestaltung aufeinandertreffen, entstehen Orte mit Identit\u00e4t und Image, die Menschen anziehen und Investitionen in mehrfacher Hinsicht lohnend machen.
\nDie Frage lautet nicht, ob Innenst\u00e4dte eine Zukunft haben, sondern wie wir diese gemeinsam gestalten: Immobilieninvestoren, Beh\u00f6rden und Innenstadtakteure sind dabei gleichermassen gefordert und k\u00f6nnen gleichermassen profitieren.<\/p>\n","protected":false},"author":227,"featured_media":9633,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"6016,2229,936,7334,2959,484","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153166],"tags":[153303,146,7089,7105,12594,153301,153287,153302,153288,3851,134,7087],"class_list":["post-9627","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-studentische-beitraege","tag-erfolgssfaktoren","tag-forschung","tag-immobilien","tag-immobilieninvestitionen","tag-immobilienmarkt","tag-innenstaedte","tag-lebendig","tag-mobilitaet","tag-nutzungsmix","tag-real-estate","tag-weiterbildung","tag-wohnungsmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\nErfolgsfaktoren 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