{"id":9642,"date":"2026-03-30T06:30:00","date_gmt":"2026-03-30T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9642"},"modified":"2026-03-29T15:17:55","modified_gmt":"2026-03-29T13:17:55","slug":"eigenmietwert-ade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/03\/30\/eigenmietwert-ade\/","title":{"rendered":"Eigenmietwert ad\u00e9 \u2013 eine Prognose f\u00fcr die Auswirkungen auf die Schweizer Immobilienlandschaft"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von: Christophe Beer<\/a> und Philipp W\u00fcst<\/a><\/p>\n\n\n\n

Nach jahrzehntelanger Kritik wird ein steuerpolitisches Monument beseitigt: Der Eigenmietwert verschwindet. Am 28. September 2025 stimmten 57.73\u202f% der Stimmberechtigten sowie 16.5 Kantone f\u00fcr die Abschaffung dieser umstrittenen Besteuerung. Mit dem Volksentscheid erhalten die Kantone zus\u00e4tzlich die Kompetenz, k\u00fcnftig eine Zweitliegenschaftssteuer einzuf\u00fchren. Die vollst\u00e4ndige Umsetzung erfolgt jedoch nicht sofort: Fr\u00fchestens ab dem 1. Januar 2028 wird der Eigenmietwert endg\u00fcltig aus den Steuererkl\u00e4rungen verschwinden. Bis dahin bleibt das bisherige System mit Abz\u00fcgen f\u00fcr Unterhalt, Schuldzinsen und energetische Massnahmen bestehen (HEV, 2025). <\/p>\n\n\n\n

Damit endet ein System, das Generationen von Wohneigent\u00fcmern besch\u00e4ftigt und gespalten hat. Die Eigenmietwertbesteuerung wurde 1934 eingef\u00fchrt und 1940 ins ordentliche Steuerrecht \u00fcberf\u00fchrt. Ihr urspr\u00fcngliches Ziel war die Gleichbehandlung von Mietern und Eigent\u00fcmern: Wer im eigenen Haus wohnt, sollte ein fiktives Einkommen versteuern, das dem Mietwert entspricht. Doch die Praxis erwies sich zunehmend als problematisch. Unterschiedliche kantonale Bewertungsverfahren f\u00fchrten zu hohem administrativem Aufwand, h\u00e4ufigen Einsprachen und steigenden Verwaltungskosten. Besonders Rentnerinnen und Rentner mit abbezahltem Wohneigentum f\u00fchlten sich \u00fcberm\u00e4ssig belastet, w\u00e4hrend H\u00e4rtefallregelungen uneinheitlich griffen. Hinzu kam der Schuldzinsabzug, der hohe Hypotheken beg\u00fcnstigte und damit Fehlanreize zur Verschuldung setzte.<\/p>\n\n\n\n

Nun steht die Schweiz vor einem tiefgreifenden Wandel: Der Systemwechsel ver\u00e4ndert nicht nur die Steuerlogik, sondern auch den Wohnungsmarkt, die Bauwirtschaft und die Finanzierung von Eigentum. Die zentrale Frage lautet: Wer profitiert, wer verliert \u2013 und welche potenziellen Folgen hat der Abschied vom Eigenmietwert f\u00fcr die Schweizer Immobilienlandschaft?<\/p>\n\n\n\n

Auswirkungen auf das Finanzsystem<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Systemwechsel ver\u00e4ndert die Rahmenbedingungen f\u00fcr die Finanzierung von Wohneigentum grundlegend. K\u00fcnftig werden selbstgenutzte Immobilien steuerneutral behandelt, das heisst, es erfolgt keine Besteuerung des Eigenmietwerts und es k\u00f6nnen keine Schuldzinsen oder Unterhaltskosten abgesetzt werden. Die Reform reduziert somit nicht nur den administrativen Aufwand, sondern beseitigt auch einen zentralen Anreiz f\u00fcr hohe Verschuldung: Bereits im Jahr 2020 machten laut LUSTAT 34,2 % aller nat\u00fcrlichen Personen einen Schuldzinsabzug geltend \u2013 bei einer Wohneigentumsquote von ebenfalls 34 % (LUSTAT, 2024, S.349). Die OECD und der IWF warnten wiederholt vor den Risiken dieses Systems, das die Beibehaltung hoher Hypotheken beg\u00fcnstigte und die Schweiz international zu einem der L\u00e4nder mit der h\u00f6chsten privaten Verschuldung machte (Schweizerische Eidgenossenschaft, 2021, S. 12\u201316). Im internationalen Vergleich nahm die Schweiz mit der Eigenmietwertbesteuerung eine weitgehend einzigartige Stellung ein. In den meisten europ\u00e4ischen L\u00e4ndern gibt es \u2013 mit wenigen Ausnahmen \u2013 keine fl\u00e4chendeckende Besteuerung von selbstbewohntem Wohneigentum (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2021, S.7).<\/p>\n\n\n\n

Verm\u00f6gende Haushalte d\u00fcrften nach dem Systemwechsel ihre Portfolios umschichten, Hypotheken reduzieren und st\u00e4rker in steuerlich vorteilhafte Anlagen wie Vorsorgevehikel oder Dividendentitel investieren. Die direkte Amortisation wird an Bedeutung gewinnen. Mehr als 70 % der durch MoneyPark Befragten k\u00f6nnen sich eine (teilweise) R\u00fcckzahlung ihrer Hypothek vorstellen. Ein Drittel plant bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts konkret eine Amortisation. MoneyPark prognostiziert deshalb, dass der Schweizer Hypothekenmarkt in den kommenden f\u00fcnf Jahren ein Volumen von 50 bis 150\u202fMrd. CHF einb\u00fcssen k\u00f6nnte. (MoneyPark, 2025, S.1).<\/p>\n\n\n\n

Im Sinne der Finanz- und Makrostabilit\u00e4t ist die Reform daher positiv zu bewerten. Dennoch bestehen \u00dcbergangsrisiken: Sollten die Zinsen abrupt steigen und die Immobilienpreise gleichzeitig fallen, k\u00f6nnten Banken auf einen beschleunigten Schuldenabbau dr\u00e4ngen, w\u00e4hrend die weggefallenen Steuerabzugsm\u00f6glichkeiten eine zus\u00e4tzliche Belastung darstellen w\u00fcrden \u2013 mit potenziellen Folgen f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des Systems. Langfristig jedoch st\u00e4rkt die Reform die Solidit\u00e4t der Haushaltsbilanzen und reduziert systemische Risiken (Schneider & Schwarz & Staubli, 2019, S.37).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abb. 1: Bereitschaft zur Amortisation bei Abschaffung des Eigenmietwerts; Quelle: MoneyPark, Medienmitteilung, S.2<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Auswirkungen auf Eigent\u00fcmer und Mieter<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Reform hat unterschiedliche Effekte f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Mieter. Laut einer Analyse der BSS Volkswirtschaftliche Beratung AG profitieren Mieterinnen und Mieter nicht direkt vom Wegfall des Eigenmietwerts, m\u00fcssen jedoch indirekt zur Kompensation der Steuerausf\u00e4lle beitragen \u2013 etwa durch h\u00f6here Steuern oder den Abbau \u00f6ffentlicher Leistungen (BSS Volkswirtschaftliche Beratung, 2025, S.3).<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Eigent\u00fcmer stellt sich die Lage komplexer dar: Aktuell profitieren nahezu alle Eigenheimbesitzer von der Reform, unabh\u00e4ngig vom Verschuldungsgrad, da das Zinsniveau sehr tief ist. In diesem Umfeld \u00fcberwiegt die Steuerentlastung deutlich. Steigen die Zinsen jedoch, ver\u00e4ndert sich das Bild. Bereits bei einem Zinssatz von rund 3.5\u202f% erreichen Ersterwerber mit einem Verschuldungsgrad von 80% den Break-even-Point: Zins- und Unterhaltskosten gleichen dann den Vorteil des entfallenden Eigenmietwerts aus. Bei weiter steigenden Zinsen droht der Vorteil ins Gegenteil zu kippen \u2013 Eigent\u00fcmer w\u00e4ren schlechter gestellt als im bisherigen System.<\/p>\n\n\n\n

Die Zinsentwicklung ist somit ein entscheidender Faktor f\u00fcr die Verteilungswirkung der Reform. In einem Tiefzinsumfeld profitieren h\u00e4ufig Haushalte mit hoher Belehnung und geringem Eigenkapital, w\u00e4hrend in einem Hochzins-Szenario Eigent\u00fcmer mit kleinerer Hypothek oder hohem Eigenkapital im Vorteil sind (Grob & Bumann, 2019). Langfristig z\u00e4hlen daher vor allem schuldenfreie oder gering verschuldete Eigent\u00fcmer \u2013 meist \u00e4ltere Haushalte \u2013 zu den klaren Gewinnern. Junge Ersterwerber mit hohen Hypotheken hingegen, k\u00f6nnen k\u00fcnftig weder Schuldzinsen noch Unterhaltskosten steuerlich absetzen. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb. 2: \u00dcbersicht der Auswirkungen, In Anlehnung an Grob & Bumann, 2019<\/p>\n\n\n\n

Auswirkungen auf Immobilienlandschaft und Baugewerbe<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird den Schweizer Immobilienmarkt nachhaltig ver\u00e4ndern. Mit dem Wegfall eines zentralen steuerlichen Instruments, das \u00fcber Jahrzehnte Investitions- und Verschuldungsanreize steuerte, entsteht eine neue Marktlogik. Gut unterhaltene und energetisch effiziente Objekte gewinnen an Wert, w\u00e4hrend \u00e4ltere und sanierungsbed\u00fcrftige Immobilien an Attraktivit\u00e4t verlieren. Diese Entwicklung d\u00fcrfte bestehende Preisunterschiede zwischen Stadt und Land sowie zwischen Neubau und Altbestand weiter versch\u00e4rfen. Zudem verschlechtert sich f\u00fcr verm\u00f6gensbeschr\u00e4nkte Erstk\u00e4ufer die Ausgangslage: Steigende Investitionskosten reduzieren ihren finanziellen Spielraum und erschweren den Markteintritt (Baumberger, 2000, S.76-82).<\/p>\n\n\n\n

W\u00fcest Partner bezeichnet die Reform als potenziellen Katalysator f\u00fcr strukturelle Ver\u00e4nderungen: Steuergetriebene Verschuldung wird abnehmen, ebenso die Impulse f\u00fcr Renovationen (siehe Abb. 3). Damit entf\u00e4llt ein Mechanismus, der bisher regelm\u00e4ssig Investitionen in den Geb\u00e4udebestand stimulierte (W\u00fcestPartner, 2025)<\/p>\n\n\n\n

Das Baugewerbe sp\u00fcrt die Folgen unmittelbar. In der \u00dcbergangsphase bis 2028 k\u00f6nnte es zu einem Investitionsschub kommen, da Sanierungen noch steuerlich geltend gemacht werden k\u00f6nnen. Der Wegfall des steuerlichen Unterhaltsabzugs reduziert danach aber die Anreize f\u00fcr kleinere Renovationen und Sanierungen, sodass nach Inkrafttreten der Reform eine Investitionsbremse droht (Baumberger, 2000, S. 67-75). Langfristig k\u00f6nnten sinkende Benutzerkosten jedoch neue Investitionen beg\u00fcnstigen, insbesondere wenn Eigent\u00fcmer die freiwerdenden Mittel f\u00fcr werterhaltende Massnahmen einsetzen. Die tats\u00e4chliche Wirkung h\u00e4ngt jedoch stark von Einkommen, Verschuldungsgrad und Eigent\u00fcmerstruktur ab.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb 3: Wichtigkeit verschiedener Faktoren f\u00fcr ein Sanierungsprojekt; Quelle: W\u00fcestPartner, Immo-Barometer, 2025<\/p>\n\n\n\n

Auswirkungen auf Gemeinden und Klimaziele<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat nicht nur steuerliche, sondern auch politische und \u00f6kologische Implikationen. F\u00fcr die \u00f6ffentliche Hand bedeutet die Reform erhebliche Einnahmeausf\u00e4lle: Bei einem Zinssatz von 1,5\u202f% sinkt der Steuerertrag um rund 1,78\u202fMrd. Franken, bei 1,0\u202f% sogar um 2,45\u202fMrd. Franken (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2025, S.1-2). Diese Mindereinnahmen k\u00f6nnten zu intensiven politischen Debatten \u00fcber Ersatzmassnahmen f\u00fchren. Denkbar sind neue Objektsteuern oder Anpassungen bei anderen Abgaben, um die fiskalische Stabilit\u00e4t zu sichern. Gleichzeitig entstehen neue b\u00fcrokratische Herausforderungen: Bei gemischt genutzten oder vermieteten Liegenschaften muss die Aufteilung der Schuldzinsen neu geregelt werden \u2013 ein potenziell komplexer Prozess (Eidgen\u00f6ssische Steuerverwaltung, 2021, S. 29-30).<\/p>\n\n\n\n

Besonders kritisch ist die klimapolitische Dimension. Mit der Reform entfallen die steuerlichen Abz\u00fcge f\u00fcr energetische Sanierungen, die bisher ein zentrales Instrument zur F\u00f6rderung von Investitionen in energieeffiziente Geb\u00e4ude, Solaranlagen und den Ersatz fossiler Heizsysteme waren. Dieser Schritt steht im klaren Widerspruch zu den j\u00fcngsten Volksentscheiden: Das Klima- und Innovationsgesetz (KlG) von 2023 sowie das Stromgesetz von 2025 setzen auf starke Anreize im Geb\u00e4udebereich. Durch den Wegfall der steuerlichen F\u00f6rderung und die drohenden K\u00fcrzungen im Geb\u00e4udeprogramm werden zentrale Pfeiler der Energiewende geschw\u00e4cht.<\/p>\n\n\n\n

Der Dachverband aeesuisse warnt, dass diese Entwicklung nicht nur die Versorgungssicherheit im Winter gef\u00e4hrdet, sondern auch die Erreichung der Klimaziele. Er appelliert an National- und St\u00e4nderat, das Verdikt des Stimmvolks ernst zu nehmen und die Klimapolitik nicht einem steuersystematischen Experiment zu opfern (aeesuisse, 2024, S.2). F\u00f6rderprogramme m\u00fcssen die entstandene L\u00fccke schliessen, um die Transformation des Geb\u00e4udesektors weiterhin voranzutreiben. Die Reform gef\u00e4hrdet nicht nur die Einnahmen der \u00f6ffentlichen Hand, sondern auch die Erreichung der Klimaziele. Ohne neue F\u00f6rderinstrumente droht ein R\u00fcckgang energetischer Sanierungen und eine Schw\u00e4chung der Energiewende.<\/p>\n\n\n\n

Zusammenfassender Ausblick<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen historischen Wendepunkt mit weitreichenden Implikationen f\u00fcr Steuerpolitik, Immobilienmarkt und Finanzsystem. Die Reform reduziert B\u00fcrokratie und st\u00e4rkt die makro\u00f6konomische Stabilit\u00e4t, indem sie Anreize f\u00fcr \u00fcberm\u00e4ssige Verschuldung beseitigt. Gleichzeitig entstehen jedoch neue Herausforderungen: soziale Verteilungsfragen, Abh\u00e4ngigkeiten von Zinsschwankungen sowie eine potenzielle Schw\u00e4chung klimapolitischer Instrumente.<\/p>\n\n\n\n

Zu den Gewinnern z\u00e4hlen vor allem schuldenfreie Eigent\u00fcmer und Besitzer energieeffizienter Immobilien. Potenzielle Verlierer sind junge Haushalte mit hoher Belehnung, insbesondere bei steigenden Zinsen, sowie das Baugewerbe nach der \u00dcbergangsphase. Die Immobilienlandschaft wird sich strukturell ver\u00e4ndern: Qualit\u00e4t und Energieeffizienz gewinnen an Bedeutung, w\u00e4hrend steuergetriebene Investitionen abnehmen.<\/p>\n\n\n\n

Ob die Reform zu einem faireren und nachhaltigeren System f\u00fchrt, h\u00e4ngt massgeblich von der politischen Begleitung ab. Erfolgsfaktoren sind gezielte F\u00f6rderprogramme f\u00fcr energetische Sanierungen, Unterst\u00fctzung f\u00fcr Ersterwerber und eine koordinierte Harmonisierung kantonaler Regelungen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist damit mehr als eine steuerliche Anpassung \u2013 sie ist ein Katalysator f\u00fcr tiefgreifende Ver\u00e4nderungen, deren langfristige Wirkung von wirtschaftlicher Entwicklung und politischem Gestaltungswillen bestimmt wird.<\/p>\n\n\n\n

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen fundamentalen Kurswechsel in der Schweizer Steuerpolitik. Die Reform ver\u00e4ndert nicht nur die steuerliche Behandlung von Wohneigentum grundlegend, sondern greift tief in den Immobilienmarkt ein und betrifft Bau-wirtschaft, Staatsfinanzen und Klimaschutz gleichermassen. W\u00e4hrend schuldenfreie Eigen-t\u00fcmer deutlich entlastet werden, stehen junge K\u00e4ufer, das Baugewerbe und staatliche F\u00f6r-derinstrumente vor neuen Herausforderungen. 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