{"id":9715,"date":"2026-05-11T06:30:00","date_gmt":"2026-05-11T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9715"},"modified":"2026-05-08T16:13:17","modified_gmt":"2026-05-08T14:13:17","slug":"schweizer-immobilien-bleiben-anker-der-pensionskassen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/05\/11\/schweizer-immobilien-bleiben-anker-der-pensionskassen\/","title":{"rendered":"Trotz internationaler Chancen: Schweizer Immobilien bleiben Anker der Pensionskassen"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von: Luca Petta<\/a> und Marc Sch\u00f6pfer<\/a><\/p>\n\n\n\n

Schweizer Immobilienmarkt im internationalen Vergleich weniger dynamisch<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt stabil, wirkt im internationalen Vergleich jedoch renditeseitig weniger dynamisch und deutlich weniger liquide. W\u00e4hrend globale Kernm\u00e4rkte nach dem Zinsanstieg wieder an Momentum gewinnen, bleibt die Schweiz ein defensiver und niedrig verzinster Anlagehafen.<\/p>\n\n\n\n

Das Transaktionsvolumen zeigt die Unterschiede klar: Die Schweiz erreichte 2025 rund EUR 5 Mrd., w\u00e4hrend einzelne europ\u00e4ische L\u00e4nder wie Grossbritannien auf bis zu EUR 60 Mrd. kamen (PwC, 2025). Parallel dazu bewegt sich 2024 der Schweizer Total Return mit 4.3 Prozent, davon 3.3 Prozent Cash Return, im moderaten Bereich (W\u00fcest Partner, 2025). Deutlich h\u00f6her fallen 2025 die Transaction Yields (Cash Return) in internationalen Metropolen aus: London 5.25 Prozent, Paris 4.6 Prozent und zentrale deutsche St\u00e4dte 4.8 Prozent (MSCI, 2025). Besonders dynamisch pr\u00e4sentiert sich Asien: Der AC Asia Pac IMI Core Real Estate Index weist ein YTD-Wachstum von 20.6 Prozent aus (MSCI, 2025).<\/p>\n\n\n\n

Auch bei der Marktliquidit\u00e4t \u00f6ffnet sich die Schere. Die hohe Umschlagsh\u00e4ufigkeit globaler Immobilienm\u00e4rkte wird in der folgenden Abbildung sichtbar, welche zeigt, dass asiatische und europ\u00e4ische M\u00e4rkte ein deutlich h\u00f6heres Transaktionsvolumen pro Bestand aufweisen als die Schweiz.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb. 1: Quelle: MSCI Real Estate Market Size Report, Juli 2025. \u00a9 MSCI Inc.<\/p>\n\n\n\n

Bei den B\u00fcroleerst\u00e4nden zeigt sich dasselbe Muster: W\u00e4hrend die Schweiz weiterhin im Bereich von 4\u20135 Prozent liegt (JLL, 2025), verzeichnen internationale M\u00e4rkte h\u00f6here strukturelle Vakanzen, etwa 15\u201335 Prozent in den USA und rund 8\u201311 Prozent in vielen europ\u00e4ischen Grossst\u00e4dten (JLL, 2025). Auch die Mietniveaus unterstreichen die Spreizung: In globalen Toplagen wie London oder Hongkong liegen Spitzenmieten umgerechnet weit \u00fcber jenen in Z\u00fcrich (BNP Paribas Real Estate, 2025).<\/p>\n\n\n\n

Kleiner Anteil, grosser Wandel bei internationalen Immobilienanlagen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Internationale Immobilienanlagen machen heute rund 9 Prozent des gesamten Immobilienverm\u00f6gens der Schweizer Pensionskassen aus. Ihr Anteil am Gesamtverm\u00f6gen ist in den vergangenen Jahren leicht gestiegen \u2013 von etwa 1,7 Prozent im Jahr 2015 auf 2,3 Prozent im Jahr 2024 (Swisscanto, 2025). W\u00e4hrend sich die quantitativen Ver\u00e4nderungen moderat entwickeln, zeigen die Gesch\u00e4ftsberichte der Anlagestiftungen, dass sich Struktur und Ausrichtung internationaler Immobilienanlagen deutlich wandeln.<\/p>\n\n\n\n

Ein besonders pr\u00e4gnantes Beispiel liefert die AFIAA Anlagestiftung. Im Gesch\u00e4ftsbericht 2014\/15 war das Portfolio klar von direkt gehaltenen B\u00fcroimmobilien an internationalen Standorten gepr\u00e4gt; \u00fcber 80 Prozent der Nutzungsarten entfielen auf das B\u00fcrosegment (AFIAA, 2014\/15). Im aktuellen Bericht 2023\/24 zeigt sich ein anderes Bild: B\u00fcro bleibt zwar dominierend, doch wurde das Spektrum durch indirekte Strategien erg\u00e4nzt, die auch Logistik-, Wohn- und Mixed-Use-Immobilien einschliessen (AFIAA, 2023\/24). <\/p>\n\n\n\n

Auff\u00e4llig ist zudem, dass internationale Immobilienanlagen institutioneller Anleger heute praktisch ausschliesslich \u00fcber indirekte Vehikel wie Anlagestiftungen und spezialisierte Fondsstrukturen erfolgen, da direkte Auslandsengagements operativ kaum mehr effizient umsetzbar sind.<\/p>\n\n\n\n

Auch Pensionskassen, die \u00fcber Anlagestiftungen investieren, spiegeln diese Entwicklung wider. Die Asga Pensionskasse etwa h\u00e4lt ihre internationalen Anlagen vollst\u00e4ndig indirekt und baut ihren Auslandsanteil schrittweise aus (Asga, 2024). Besonders deutlich ist die Entwicklung bei der BVK: 2007 lag der Marktwert der internationalen Immobilienanlagen bei rund 318 Millionen CHF (BVK, 2007). Bis 2024 wuchs dieses Engagement auf rund 1,55 Milliarden CHF an und wird heute vollst\u00e4ndig \u00fcber mehrere spezialisierte, global ausgerichtete Fondsstrukturen umgesetzt (BVK, 2024). <\/p>\n\n\n\n

Allgemein l\u00e4sst sich erkennen, dass internationale Engagements institutioneller Anleger weniger durch ihren Umfang als durch ihre qualitative Weiterentwicklung gepr\u00e4gt sind: Die Portfolios werden thematisch pr\u00e4ziser ausgerichtet.<\/p>\n\n\n\n

Keine einheitliche geografische Entwicklung im Auslandsgesch\u00e4ft<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die geografische Gewichtung internationaler Immobilienanlagen hat sich in den letzten zehn Jahren unterschiedlich entwickelt. W\u00e4hrend einzelne Anlagestiftungen ihre Portfolios breiter aufstellen, zeigen andere eine bemerkenswerte Stabilit\u00e4t in der regionalen Ausrichtung.<\/p>\n\n\n\n

Bei der AFIAA ist diese Entwicklung deutlich sichtbar. 2014\/15 dominierte Europa mit rund 60 Prozent die Anlagegruppe AFIAA Global, w\u00e4hrend Nordamerika und Asien-Pazifik deutlich geringer gewichtet waren (AFIAA, 2014\/2015). 2023\/24 zeigt sich ein ausgewogeneres Bild: Europa macht noch 57 Prozent aus, Nordamerika rund 23 Prozent und Asien\/Ozeanien inzwischen 20 Prozent (AFIAA, 2023\/2024). Die Allokation entwickelte sich damit von einer europazentrierten zu einer global diversifizierten Struktur.<\/p>\n\n\n\n

Anders bei Swisscanto: Die Anlagegruppe \u00abImmobilien Ausland\u00bb ist sowohl 2020\/21 als auch 2024\/25 klar auf Nordamerika ausgerichtet, das jeweils \u00fcber die H\u00e4lfte des Portfolios ausmacht (Swisscanto, 2021; Swisscanto, 2025). Diese Grundstruktur ver\u00e4nderte sich nur moderat. Der Nordamerika-Anteil nahm leicht zu, w\u00e4hrend Asien\/Pazifik und Europa etwas an Gewicht verloren. Auff\u00e4llig ist die st\u00e4rkere Gewichtung Grossbritanniens im aktuellen Portfolio. Im Vergleich zur Benchmark bleibt Swisscanto in beiden Berichtsjahren in Nordamerika deutlich untergewichtet, w\u00e4hrend Europa und Grossbritannien \u00fcbergewichtet sind.<\/p>\n\n\n\n

Auch neuere Anlagestiftungen best\u00e4tigen dieses Muster. Die Testina Anlagestiftung weist 2024 eine globale Verteilung mit Schwerpunkten in den USA und Europa sowie substanzieller Beimischung des asiatisch-pazifischen Raums aus (Testina, 2024). Die Z\u00fcrich Anlagestiftung zeigt ebenfalls eine starke Gewichtung Europas und Nordamerikas, wobei der US-Markt zentral ist (Z\u00fcrich Anlagestiftung, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Insgesamt zeigt sich, dass die geografische Struktur nicht durch einheitliche Verschiebungen gepr\u00e4gt ist. W\u00e4hrend Anbieter wie AFIAA ihre Portfolios schrittweise globaler ausrichten, verfolgen andere wie Swisscanto eine stabile Regionalstrategie.<\/p>\n\n\n\n

Diversifikation und h\u00f6here Immobilienrenditen als Chance<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Internationale Immobilieninvestitionen werden prim\u00e4r aus Diversifikations- und Rendite\u00fcberlegungen get\u00e4tigt. Sie erm\u00f6glichen institutionellen Anlegern den Zugang zu liquideren M\u00e4rkten und zu Renditequellen, die \u00fcber das im Inland verf\u00fcgbare Spektrum hinausgehen.<\/p>\n\n\n\n

Ein wesentlicher Unterschied zeigt sich in der Marktliquidit\u00e4t. Gem\u00e4ss dem MSCI Real Estate Market Size Report wurden in der Schweiz im Jahr 2024 lediglich rund 1.6 Prozent des professionell gehaltenen Immobilienbestands gehandelt. In anderen entwickelten M\u00e4rkten liegen die Umschlagsraten deutlich h\u00f6her: in den USA rund 7.2 Prozent, im Vereinigten K\u00f6nigreich 6.8 Prozent und in Japan ebenfalls 6.8 Prozent (MSCI, 2024). Diese h\u00f6heren Turnover Ratios weisen auf aktivere Transaktionsm\u00e4rkte hin und erleichtern die laufende Portfolioallokation.<\/p>\n\n\n\n

Zus\u00e4tzliche Diversifikationschancen ergeben sich aus der sektoralen Marktstruktur. Der Industrie- und Logistiksektor ist in Nord- und S\u00fcdamerika deutlich st\u00e4rker ausgepr\u00e4gt als in Europa, w\u00e4hrend der Retailsektor im asiatisch-pazifischen Raum ein h\u00f6heres Gewicht aufweist (MSCI, 2024). Internationale Immobilienanlagen erlauben damit den Zugang zu Immobilienanlageklassen, die in der Schweiz in dieser Form nicht vorhanden sind.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb. 2: Quelle: MSCI Real Estate Market Size Report, Juli 2025. \u00a9 MSCI Inc.<\/p>\n\n\n\n

Neben der Diversifikation spielen Renditechancen eine wesentliche Rolle. W\u00e4hrend Schweizer Immobilien durch Stabilit\u00e4t gepr\u00e4gt sind, bieten internationale M\u00e4rkte teils h\u00f6here Anfangsrenditen und zus\u00e4tzliche Wertsch\u00f6pfungspotenziale. AFIAA hebt hervor, dass insbesondere gr\u00f6ssere Transaktionsm\u00e4rkte mit breiter Mieterbasis, h\u00f6herer Markttransparenz und aktivem Asset Management attraktivere Renditeprofile erm\u00f6glichen k\u00f6nnen (AFIAA, 2025). Louis Diener, Portfoliomanager bei AFIAA, sieht konkrete Chancen: \u00abBei bestehenden Assets in aufstrebenden M\u00e4rkten wie New York, London, Lissabon und Sydney sehen wir Potenzial f\u00fcr Aufwertungen.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

W\u00e4hrungsumfeld und marktspezifische Herausforderungen begrenzen Auslandsinvestitionen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das zentrale Risiko internationaler Immobilienanlagen f\u00fcr Schweizer Pensionskassen liegt aktuell im W\u00e4hrungsumfeld. Der starke Schweizer Franken belastet Auslandsinvestitionen deutlich und relativiert einen wesentlichen Teil der angestrebten Renditevorteile. Ebenso sehen Anleger verschiedene Marktrisiken bei Investitionen in Auslandimmobilien.<\/p>\n\n\n\n

Besonders ins Gewicht fallen die Kosten der W\u00e4hrungsabsicherung. Gem\u00e4ss Louis Diener von AFIAA belaufen sich die aktuellen Hedging-Kosten auf rund 2.5 bis 4.0 Prozent des abgesicherten Verm\u00f6gens. Diese Kosten wirken sich direkt auf die erwirtschaftete Netto-Gesamtrendite aus und k\u00f6nnen kurz- bis mittelfristig die h\u00f6heren Gesamtrenditen internationaler Immobilien verringern. Entsprechend gering sind die messbaren Performanceunterschiede: Die 25 Prozent der Pensionskassen mit dem h\u00f6chsten Immobilien-Home-Bias erzielten 2024 lediglich eine um 0.10 Prozentpunkte tiefere erwartete Rendite als jene mit dem geringsten Home-Bias (AMAS, 2024). Historische Analysen zeigen jedoch, dass die aktuell hohen Kosten der W\u00e4hrungsabsicherung aus CHF-Sicht nicht strukturell bedingt sind. Sie resultieren prim\u00e4r aus den gegenw\u00e4rtig ausgepr\u00e4gten Zinsdifferenzen und haben sich in fr\u00fcheren Zinsphasen deutlich tiefer dargestellt. Mit einer Normalisierung der Zinsdifferenzen d\u00fcrften sich die Kosten der W\u00e4hrungsabsicherung entsprechend wieder reduzieren (Schmittmann, 2010). <\/p>\n\n\n\n

Die aktuelle Bedeutung von W\u00e4hrungseffekten zeigt sich auch in der Entwicklung der globalen Immobilienm\u00e4rkte. Die folgende Abbildung verdeutlicht, dass die Ver\u00e4nderung der ausgewiesenen Marktgr\u00f6ssen 2024 in mehreren Weltregionen wesentlich durch Wechselkurseffekte gepr\u00e4gt war.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb. 3: Siehe \u201cCurrency Impact\u201d. Quelle: MSCI Real Estate Market Size Report, Juli 2025. \u00a9 MSCI Inc.<\/p>\n\n\n\n

Neben dem kurzfristigen W\u00e4hrungsrisiko sehen Investoren gem\u00e4ss Louis Diener weitere marktspezifische Herausforderungen: Internationale Immobilienanlagen sind mit erh\u00f6hter steuerlicher und rechtlicher Komplexit\u00e4t verbunden, unterliegen ausgepr\u00e4gteren Marktzyklen und weisen teilweise eine hohe Korrelation zwischen einzelnen geografischen Teilm\u00e4rkten auf. Diese gilt es entsprechend professionell zu managen und gewinnbringend zu nutzen.<\/p>\n\n\n\n

Der ausgepr\u00e4gte Immobilien-Home-Bias der Schweizer Pensionskassen wird zudem regulatorisch mitgepr\u00e4gt. Zwar sind Immobilienanlagen von bis zu 30 Prozent des Gesamtportfolios zul\u00e4ssig, doch darf davon lediglich rund ein Drittel im Ausland investiert werden. Diese Begrenzung reduziert den Handlungsspielraum zus\u00e4tzlich und tr\u00e4gt zur weiterhin starken Inlandfokussierung bei (AMAS, 2024).<\/p>\n\n\n\n

Das aktuelle W\u00e4hrungsumfeld stellt die zentrale Herausforderung f\u00fcr internationale Immobilienanlagen dar. Zus\u00e4tzlich f\u00fchren marktspezifische Risiken dazu, dass bei einzelnen Investoren das Interesse an Auslandsinvestitionen abnimmt.<\/p>\n\n\n\n

Mehr Momentum an den M\u00e4rkten, wenig Bewegung bei den Pensionskassen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Internationale Immobilienm\u00e4rkte zeigen Erholungstendenzen und gewinnen f\u00fcr Anleger wieder an Aufmerksamkeit. Insbesondere europ\u00e4ische M\u00e4rkte stabilisieren sich nach der Korrekturphase, was bessere Rahmenbedingungen f\u00fcr Auslandsinvestitionen schafft.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4ss Zurich Invest steuert der europ\u00e4ische Immobilienzyklus auf eine Erholung zu, begleitet von steigenden Transaktionen in etablierten Kernm\u00e4rkten (Zurich Invest AG, 2025). \u00abIn Metropolen wie London und Lissabon verlaufen die Vermietungen sehr gut \u2013 die M\u00e4rkte bl\u00fchen sp\u00fcrbar auf\u00bb, sagt Louis Diener von AFIAA. Gleichzeitig gewinnen Qualit\u00e4t und Nachhaltigkeit der Objekte an Bedeutung f\u00fcr Nachfrage und Wertstabilit\u00e4t. Inhaltlich zeichnen sich selektive Chancen ab: \u00abWir sehen hohes Potenzial bei Residential-Investments im Ausland und ein kontinuierliches Office-Comeback in ausgew\u00e4hlten M\u00e4rkten.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb 4: Quelle: MSCI RCA, 2025, via Zurich Invest. \u00a9 MSCI Inc. \/ Zurich Invest AG<\/p>\n\n\n\n

Unterst\u00fctzt wird dieses Bild durch verbesserte Renditeerwartungen. Aberdeen Investments rechnet mit steigenden Total Returns im globalen Immobilienmarkt, getragen von stabilen Cashflows und moderatem Wertwachstum (Aberdeen Investments, 2025). \u00abWir erwarten zwar keinen starken Zinsr\u00fcckgang\u00bb, relativiert Louis Diener, \u00abgehen aber davon aus, dass dadurch die Hedging-Kosten kurz- bis mittelfristig dennoch g\u00fcnstiger werden\u00bb, was die Attraktivit\u00e4t internationaler Portfolios verbessert.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Abb 5: Quelle: Aberdeen Investments. (2025). Global real estate market outlook Q2 2025. \u00a9 Aberdeen Investments.<\/p>\n\n\n\n

Trotzdem bleibt die Umsetzung aus Sicht der Schweizer Pensionskassen zur\u00fcckhaltend. Die aktuelle HSLU-Studie zeigt, dass viele Vorsorgeeinrichtungen ihre Immobilienanlagen im Ausland stabil halten oder reduzieren m\u00f6chten. Hauptgrund sind die aktuell hohen Kosten der W\u00e4hrungsabsicherung, welche die strategische Bedeutung von Auslandinvestitionen trotz verbesserter Marktbedingungen begrenzen (Davidson, Kloess & Steffen, 2025).<\/p>\n\n\n\n

Fazit: Auslandimmobilien zwischen Potenzial und Zur\u00fcckhaltung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Internationale Immobilienm\u00e4rkte bieten Schweizer Pensionskassen attraktive Diversifikations- und Renditechancen. Sie sind deutlich liquider als der heimische Markt und er\u00f6ffnen Zugang zu Nutzungen, die in der Schweiz kaum verf\u00fcgbar sind. In der Praxis bleiben sie jedoch von untergeordneter Bedeutung: Der ausgepr\u00e4gte Home Bias pr\u00e4gt die Portfolios weiterhin, und Auslandsinvestitionen erfolgen nahezu ausschliesslich \u00fcber indirekte Vehikel.<\/p>\n\n\n\n

Die Analyse der Anlagestiftungen zeigt dennoch eine inhaltliche Weiterentwicklung. AFIAA hat ihr internationales Engagement um indirekte Strategien erweitert, die neben B\u00fcro- auch Logistik-, Wohn- und gemischte Nutzungen abdecken, w\u00e4hrend sich die geografische Gewichtung differenziert entwickelt hat. Diversifikation und Renditechancen bleiben zentrale Treiber.<\/p>\n\n\n\n

Das W\u00e4hrungsumfeld wirkt jedoch als entscheidender Hemmfaktor. Der starke Schweizer Franken und die hohen Kosten der W\u00e4hrungsabsicherung neutralisieren kurz- bis mittelfristig den Renditevorteil weitgehend. Trotz aktueller Erholungstendenzen und g\u00fcnstigem Momentum beabsichtigen Schweizer Pensionskassen gem\u00e4ss aktuellen Umfragen, den Anteil internationaler Immobilieninvestitionen stabil zu halten oder weiter zu reduzieren.<\/p>\n\n\n\n

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Internationale Immobilienm\u00e4rkte zeigen nach der Korrekturphase wieder zunehmende Aktivit\u00e4t und grenz\u00fcberschreitende Immobilieninvestitionen ziehen global wieder an. F\u00fcr Schweizer Pensionskassen bleibt der Anteil an Auslandimmobilien dennoch gering: Historisch war er stets untergeordnet und wird trotz vorhandener Diversifikationsm\u00f6glichkeiten heute mehrheitlich stabil gehalten oder sogar reduziert. Der starke Schweizer Franken und die aktuell hohen Kosten der W\u00e4hrungsabsicherung begrenzen kurz- bis mittelfristig den Renditevorteil im Ausland wesentlich, sodass der heimische Immobilienmarkt weiterhin das stabile Fundament der Portfolios bildet.<\/p>\n","protected":false},"author":227,"featured_media":9725,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"1464,1066,8903,7089,1217,3118","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[153166],"tags":[153309,146,3648,7089,7105,12594,7083,153308,3851,1265,134,7087],"class_list":["post-9715","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-studentische-beitraege","tag-anteil","tag-forschung","tag-ifz","tag-immobilien","tag-immobilieninvestitionen","tag-immobilienmarkt","tag-investment","tag-pk","tag-real-estate","tag-research","tag-weiterbildung","tag-wohnungsmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\nSchweizer 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