{"id":9813,"date":"2026-09-07T06:30:00","date_gmt":"2026-09-07T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9813"},"modified":"2026-08-31T15:21:29","modified_gmt":"2026-08-31T13:21:29","slug":"blog-zu-srej-32-zersiedelte-dichte-nutzungsdichte-schweizer-gemeinden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/09\/07\/blog-zu-srej-32-zersiedelte-dichte-nutzungsdichte-schweizer-gemeinden\/","title":{"rendered":"Blog zu SREJ, 32: \u00abZersiedelte Dichte? Nutzungsdichte Schweizer Gemeinden\u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Fister, L.<\/a>, Kraft C.<\/a>, Maras, V.<\/a>, Steffen, D<\/a>. Zersiedelte Dichte? Nutzungsdichte Schweizer Gemeinden. SREJ 32\/2026<\/a> (27-34).<\/p>\n\n\n\n

Verdichtung ist nicht nur eine Frage der Baut\u00e4tigkeit<\/h2>\n\n\n\n

Die Schweiz soll nach innen wachsen. Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes ist politisch verankert, dass neues Wachstum vor allem innerhalb bestehender Bauzonen stattfinden soll. F\u00fcr die Immobilien- und Raumbeobachtung reicht damit die Frage nicht aus, ob mehr gebaut wird. Wichtiger ist, ob der beanspruchte Boden haush\u00e4lterischer genutzt wird.<\/p>\n\n\n\n

Warum klassische Dichtemasse zu kurz greifen<\/h2>\n\n\n\n

\u00dcbliche Dichtemasse messen jeweils nur einen Teilaspekt. Sie lassen sich in zwei Kategorien einteilen: bauliche Dichte und Nutzungsdichte. Bauliche Dichte-masse (Geschossfl\u00e4chen, Bauvolumen, Ausn\u00fctzung oder \u00dcberbauung) zeigen, wie stark ein Grundst\u00fcck bebaut ist, sagen aber nicht, wie viele Personen dort wohnen. Nutzungsdichtemasse messen dagegen Personen pro Fl\u00e4che (pro Hektare Bauzone oder Siedlungsfl\u00e4che) und zeigen damit zwar die Intensit\u00e4t der Nutzung, lassen aber offen, wie viel Geb\u00e4udegrund-fl\u00e4che, also wie viel Boden daf\u00fcr effektiv beansprucht wird. So k\u00f6nnten mehr Personen etwa auch auf vormals unbebauten Fl\u00e4chen untergebracht werden. Beide Ans\u00e4tze weisen somit methodische Einschr\u00e4n-kungen bei der Erfassung effektiver Verdichtung im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung auf.<\/p>\n\n\n\n

Personen pro Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che als Mass f\u00fcr Bodennutzung<\/h2>\n\n\n\n

Ein einfacher, aber aussagekr\u00e4ftiger Indikator verkn\u00fcpft diese beiden Ans\u00e4tze: Das Verh\u00e4ltnis von Einwohnerzahl zur Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che misst, wie viele Personen auf dem beanspruchten Boden wohnen. Diese Messung sch\u00e4rft den Blick auf Verdichtung: Ein Neubau mit mehr Geschossen f\u00fchrt nicht automatisch zu h\u00f6herer Dichte. Wenn gleichzeitig die Wohnfl\u00e4che pro Person steigt oder Haushalte kleiner werden, kann die Zahl der Personen pro Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che stagnieren oder sinken. Verdichtung liegt hier erst vor, wenn mehr Personen auf derselben Grundfl\u00e4che wohnen.<\/p>\n\n\n\n

Die Schweiz verdichtet nur punktuell<\/h2>\n\n\n\n

Eine Analyse, ver\u00f6ffentlicht in der Ausgabe 32 des Swiss Real Estate Journal, misst die Entwicklung dieses Indikators f\u00fcr R\u00e4ume mit st\u00e4dtischem Charakter in der Schweiz von 2013 bis 2023. Grundlage sind Daten des Projekts «Nachfragemonitor Mietwohnungen<\/a>«. Personen und Geb\u00e4udezuordnung werden auf Geb\u00e4udeebene zusammengef\u00fchrt. Die Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che wird nach Region sowie Geb\u00e4udetyp differenziert anhand des Eidgen\u00f6ssischen Geb\u00e4ude- und Wohnungsregisters gesch\u00e4tzt. Betrachtet werden R\u00e4ume mit st\u00e4dtischem Charakter: Kernst\u00e4dte, Hauptkerne, Nebenkerne und G\u00fcrtelgemeinden.<\/p>\n\n\n\n

Die Ergebnisse zeigen kein Bild einer fl\u00e4chendeckenden Verdichtung, siehe Abbildung 1. Die Schweiz hat im letzten Jahrzehnt nur punktuell effektiv verdichtet. Am deutlichsten ist die Entwicklung in Z\u00fcrich. Die Kernstadt Z\u00fcrich legte um 4.7 Prozent zu. Auch Hauptkern, Nebenkerne und G\u00fcrtel gewannen an Dichte, wenn auch weniger stark. Z\u00fcrich ist damit der klarste Fall einer r\u00e4umlich breiteren Verdichtung.<\/p>\n\n\n\n

\"Abbildung<\/a>
Abbildung 1: Verdichtung 2013-2023 in urbanen R\u00e4umen. Quelle: BFS (eigene Darstellung).<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Diese Entwicklung ist jedoch nicht repr\u00e4sentativ f\u00fcr die gesamte urbane Schweiz. In vielen Regionen bleibt die Dichteentwicklung verhalten oder zeigt sogar in die entgegengesetzte Richtung. Zus\u00e4tzliche Baut\u00e4tigkeit f\u00fchrt nicht automatisch zu einer intensiveren Nutzung des Bodens. Die Entwicklung h\u00e4ngt von lokalen Rahmenbedingungen ab, etwa von Nachfrage, Haushaltsstruktur oder Wohnfl\u00e4chenkonsum.<\/p>\n\n\n\n

Regionale Muster unterscheiden sich deutlich<\/h2>\n\n\n\n

Die regionalen Unterschiede lassen sich nicht auf ein einfaches Zentrum-Peripherie-Muster reduzieren. Vielmehr zeigen sich unterschiedliche Kombinationen von Entwicklungen in Kernstadt und Umland.<\/p>\n\n\n\n

Z\u00fcrich ist der einzige grosse urbane Raum, in dem sich eine breit abgest\u00fctzte Zunahme der Dichte beobachten l\u00e4sst. Die Kernstadt w\u00e4chst deutlich, und auch Hauptkern, Nebenkerne und G\u00fcrtel legen zu. Die Entwicklung verl\u00e4uft r\u00e4umlich relativ konsistent. Verdichtung beschr\u00e4nkt sich nicht auf einzelne Teilr\u00e4ume, sondern zeigt sich \u00fcber mehrere Raumtypen hinweg.<\/p>\n\n\n\n

Genf weist eine andere Ausgangslage auf. Die Dichte ist bereits hoch. Zus\u00e4tzliche Zunahmen fallen in der Kernstadt entsprechend geringer aus. Die Entwicklung verlagert sich st\u00e4rker in Nebenkerne und G\u00fcrtelge-meinden. Dort entstehen zus\u00e4tzliche Kapazit\u00e4ten, w\u00e4hrend die Kernstadt n\u00e4her an bestehenden Grenzen operiert. Die Dynamik ist damit weniger eine klassi-sche Kernverdichtung als eine Verschiebung innerhalb des urbanen Systems.<\/p>\n\n\n\n

Bern, St. Gallen und Winterthur zeigen ein gemischtes Bild. In allen drei F\u00e4llen nimmt die Dichte in der Kernstadt moderat zu. Gleichzeitig entwickelt sich das Umland uneinheitlich. In Teilen bleibt die Dichte stabil, in anderen sinkt sie. Diese Kombination deutet darauf hin, dass Verdichtung im Zentrum nicht automatisch auf angrenzende R\u00e4ume \u00fcbergreift. Die Entwicklung bleibt r\u00e4umlich fragmentiert.<\/p>\n\n\n\n

Ein \u00e4hnliches Muster zeigt sich auch in kleineren urbanen R\u00e4umen, siehe Abbildung 2. Die Streuung zwischen Kern und Umland ist teilweise ausgepr\u00e4gt. Es gibt F\u00e4lle, in denen die Kernstadt an Dichte gewinnt, w\u00e4hrend das Umland verliert. Umgekehrt existieren auch R\u00e4ume, in denen die Dichte im Umland zunimmt, w\u00e4hrend sie im Zentrum stagniert oder zur\u00fcckgeht.<\/p>\n\n\n\n

\"Abbildung<\/a>
Abbildung 2: Verdichtung 2013-2023 in Kernstadt vs. Umland. Quelle: BFS (eigene Darstellung).<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

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Basel und Lausanne fallen durch eine insgesamt schwache Entwicklung auf. In beiden R\u00e4umen zeigen sich \u00fcber mehrere Raumtypen hinweg leichte R\u00fcckg\u00e4n-ge. Das ist insbesondere deshalb relevant, weil in beiden St\u00e4dten bauliche Ver\u00e4nderungen stattfinden. In Basel betrifft dies etwa Transformationsareale ehemaliger Industriefl\u00e4chen. Diese k\u00f6nnen baulich dichter genutzt werden, ohne dass sich die Zahl der Personen pro Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che im gleichen Mass erh\u00f6ht. Lausanne zeigt trotz Bev\u00f6lkerungswachstum keine klare Zunahme im verwendeten Indikator. In beiden F\u00e4llen wird sichtbar, dass bauliche Aktivit\u00e4t und effektive Bodennutzung auseinanderfallen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Lugano bildet den deutlichsten Gegenpol zu Z\u00fcrich. Die Dichte sinkt sowohl in der Kernstadt als auch im Umland. Dies k\u00f6nnte auf mehrere Faktoren zur\u00fcckzu-f\u00fchren sein: geringerer Nachfrage-druck, Bev\u00f6lkerungsabnahme, Alterung, \u00e4ndernde Haushaltsgr\u00f6ssen und steigender Wohnfl\u00e4chenkonsum. Vermeintlich f\u00fchrt die Kombination dazu, dass bestehende Geb\u00e4ude weniger intensiv genutzt werden.<\/p>\n\n\n\n

Lugano zeigt damit, dass Entdichtung auch innerhalb bestehender Siedlungsstrukturen stattfinden kann.
Insgesamt ergibt sich kein einheitliches Muster f\u00fcr die urbane Schweiz. Einige R\u00e4ume zeigen parallele Entwicklungen in Kern und Umland, andere divergie-rende. Teilweise verlaufen Ver\u00e4nderungen innerhalb eines urbanen Raums in unterschiedliche Richtungen. Die Ergebnisse sprechen gegen die Annahme, dass Innenentwicklung automatisch zu einer fl\u00e4chendecken-den Verdichtung f\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n

Bodeneffizienz statt Baut\u00e4tigkeit: Warum Verdichtung mehrdimensional gemessen werden muss<\/h2>\n\n\n\n

Der verwendete Indikator misst Verdichtung im Sinne steigender Bodeneffizienz. Er zeigt, ob auf der beanspruchten Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che mehr Personen wohnen. Die urbane Schweiz zeigt hier keinen fl\u00e4chendeckenden Dichtegewinn. Verdichtung findet nur punktuell statt. Z\u00fcrich ist der deutlichste Fall. Andere grosse urbane R\u00e4ume entwickeln sich weniger eindeutig. Teilweise steigt die Dichte nur in der Kernstadt. Teilweise bleibt sie stabil oder sinkt.<\/p>\n\n\n\n

Die beobachtete Verdichtung d\u00fcrfte in vielen F\u00e4llen auf eine h\u00f6here Nutzungsdichte als auf starke bauliche Verdichtung zur\u00fcckgehen. Gerade in grossen St\u00e4dten deutet vieles auf eine gewisse Wachstumsm\u00fcdigkeit hin. Die bauliche Dichte nimmt nur moderat zu. Zus\u00e4tzliche Personen werden auch \u00fcber eine intensive-re Nutzung bestehender Strukturen aufgenommen.<\/p>\n\n\n\n

Dieses Potenzial ist begrenzt. Wenn Haushalte kleiner werden, die Wohnfl\u00e4che pro Person steigt oder bestehende Geb\u00e4ude bereits intensiv genutzt werden, l\u00e4sst sich zus\u00e4tzliche Nachfrage nicht mehr allein \u00fcber h\u00f6here Nutzungsdichte auffangen. Dann braucht es zus\u00e4tzliche Baut\u00e4tigkeit. Verdichtung bleibt damit auch eine bauliche Aufgabe.<\/p>\n\n\n\n

Dabei ist nicht jede bauliche Verdichtung gleich wirksam. Neue Angebote m\u00fcssen nachgefragt werden. Verdichtung muss deshalb nicht nur planerisch m\u00f6glich sein. Sie muss auch qualitativ \u00fcberzeugen: st\u00e4dtebau-lich, sozial und im Hinblick auf Wohn- und Aufenthalts-qualit\u00e4t. Erf\u00fcllt sie diese Kriterien nicht, entstehen Leerstand, Unternutzung oder eine Verschiebung der Nachfrage in andere R\u00e4ume. Dies f\u00fchrt zu planerischen und finanziellen Risiken, welche die Verdichtung gef\u00e4hrden.<\/p>\n\n\n\n

Diese Vielfalt betrifft auch die Messfrage. Verdichtung l\u00e4sst sich nicht mit einer einzelnen Kennzahl vollst\u00e4ndig beurteilen. Personen pro Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che zeigen, ob Boden effizienter genutzt wird. F\u00fcr eine breitere Bewertung sollten aber mehrere Dimensionen betrachtet werden: bauliche Dichte, Nutzungsdichte, Wohnfl\u00e4chenkonsum, Haushaltsstrukturen, Leerstand und regionale Nachfrage. Erst diese Kombination zeigt differenziert, ob und wo Innenentwicklung tats\u00e4chlich zu einer haush\u00e4lterischeren Bodennutzung f\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n

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