{"id":9822,"date":"2026-07-13T06:30:00","date_gmt":"2026-07-13T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9822"},"modified":"2026-07-11T08:13:29","modified_gmt":"2026-07-11T06:13:29","slug":"warum-personenwanderungen-den-wohnungsmarkt-nur-unvollstaendig-erklaeren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/07\/13\/warum-personenwanderungen-den-wohnungsmarkt-nur-unvollstaendig-erklaeren\/","title":{"rendered":"Warum Personenwanderungen den Wohnungsmarkt nur unvollst\u00e4ndig erkl\u00e4ren"},"content":{"rendered":"\n

Ein Artikel von Leonard Fister<\/a> und Christian Kraft<\/a><\/p>\n\n\n\n

Z\u00e4hlung von Personen oder Haushalten?<\/h2>\n\n\n\n

Amtliche Statistiken z\u00e4hlen Wanderungen meist auf Personenebene: Jede Person, die den Wohnsitz wechselt, gilt als eine Wanderung. F\u00fcr demografische Fragen ist dies sinnvoll, da sich damit direkt ablesen l\u00e4sst, wie viele Menschen zu-, weg- oder umziehen. Dies ist einfach interpretierbar und leicht vergleichbar.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr den Wohnungsmarkt greift diese Perspektive jedoch zu kurz, da Wohnungen von Haushalten und nicht von Einzelpersonen nachgefragt werden. Zieht eine vierk\u00f6pfige Familie gemeinsam um, registriert die Personenstatistik vier Wanderungen, obwohl nur eine Wohnung aufgegeben und eine neue gesucht wird. Vier unabh\u00e4ngig umziehende Singles erzeugen dieselbe Personenzahl, aber vier getrennte Nachfrageereignisse mit unterschiedlichen Anspr\u00fcchen an Gr\u00f6sse, Lage und Preis.<\/p>\n\n\n\n

Die vorliegende, im Auftrag des Kantons Zug durch die HSLU erstellte Analyse stellt der Personenz\u00e4hlung eine haushaltsbasierte Betrachtung gegen\u00fcber. Wie gezeigt wird, ist die Umzugst\u00e4tigkeit im Kanton Zug auf Haushalts- und Wohnungsebene deutlich dynamischer, als es die Personenstatistik allein erkennen l\u00e4sst. Regional gibt es weitere Besonderheiten.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Haushalte schneller wachsen als die Bev\u00f6lkerung<\/h2>\n\n\n\n

Mit dem Wechsel zur Haushaltsebene r\u00fcckt aber nicht nur die Zahl der umziehenden Einheiten in den Blick, sondern auch deren Struktur: Wie gross sind die Haushalte, die eine Wohnung aufgeben oder suchen? Dies ist entscheidend f\u00fcr die Nachfrage, denn es bestimmt, wie viele und welche Wohnungen tats\u00e4chlich gebraucht werden.<\/p>\n\n\n\n

National zeigt sich hier eine deutliche Verschiebung: Von 2000 bis 2025 wuchs die Bev\u00f6lkerung um 26 %, die Zahl der Privathaushalte aber um 31.6 %. Der Wohnungsbestand wuchs um 35.6 %, nach Abzug der Zweitwohnungen aber nur knapp \u00fcber der Entwicklung der Haushaltszahl. Der Wohnungsmarkt ist damit nicht nur mit einer wachsenden Bev\u00f6lkerung konfrontiert, sondern mit einer wachsenden Zahl kleinerer Haushalte. Diese Singularisierung erh\u00f6ht die Nachfrage nicht nur, sondern d\u00fcrfte diese auch strukturell ver\u00e4ndern, da kleinere Haushalte oft andere Wohnungen ben\u00f6tigen als gr\u00f6ssere.<\/p>\n\n\n\n

Das Angebot h\u00e4lt damit nicht Schritt: 2024 waren nur 18.4 % aller Schweizer Wohneinheiten kleiner als 60 m\u00b2. Fehlen passende kleinere Wohnungen, weichen kleine Haushalte auf gr\u00f6ssere aus, die dadurch f\u00fcr gr\u00f6ssere Haushalte nicht mehr verf\u00fcgbar sind. Potenziell verst\u00e4rkt wird dieser Effekt durch den Lock-In-Effekt: Ein Wechsel in eine passende, kleinere Wohnung lohnt sich f\u00fcr Bestandsmieter in langen Mietverh\u00e4ltnissen aufgrund der Mietzinsdifferenz h\u00e4ufig nicht.<\/p>\n\n\n\n

Die Knappheit k\u00f6nnte damit nicht nur die Anzahl Wohnungen, sondern die Struktur des Bestands betreffen, und durch fehlende Umzugsanreize zus\u00e4tzlich verst\u00e4rkt werden.<\/p>\n\n\n\n

Drei Ebenen der Wanderung<\/h2>\n\n\n\n

Zur Einordnung der Zuger Zahlen werden drei Z\u00e4hlweisen unterschieden.<\/p>\n\n\n\n

Bei (gesamten) Haushaltsumz\u00fcgen ziehen alle Mitglieder eines Haushalts gemeinsam an einen neuen Ort, ohne dass sich die personelle Zusammensetzung \u00e4ndert. Z\u00e4hleinheit ist der Haushalt; jede Beobachtung entspricht der Aufgabe einer Wohnung und dem Bezug einer neuen.<\/p>\n\n\n\n

Bei Teilumz\u00fcgen \u00e4ndert sich die Zusammensetzung eines Haushalts: Einzelne Personen ziehen ein oder aus, Haushalte werden gegr\u00fcndet oder aufgel\u00f6st. Z\u00e4hleinheit ist die Person; diese Bewegungen liefern Hinweise auf Ver\u00e4nderungen der Haushaltsgr\u00f6sse und Belegungsstruktur. Diese Ebene komplementiert die Haushaltsumz\u00fcge.<\/p>\n\n\n\n

Als Referenz hierzu diesen Personenwanderungen, wie sie der klassischen amtlichen Z\u00e4hlweise entsprechen: Jede umziehende Person gilt als eine Wanderung, unabh\u00e4ngig davon, ob sie Teil eines gesamten Haushaltsumzugs oder eines Teilumzugs ist.<\/p>\n\n\n\n

Was die Zuger Zahlen zeigen<\/h2>\n\n\n\n

Im Vergleich der Perioden 2014\u20132018 und 2019\u20132023 wuchs die Zahl der Personenwanderungen im Kanton Zug um 1.5 %, die Zahl der gesamten Haushaltsumz\u00fcge um 5.7 %. Die Personen in diesen Haushalten nahmen um 6.1 % zu, bei somit praktisch stabiler durchschnittlicher Haushaltsgr\u00f6sse von knapp zwei Personen pro Umzug. Die Umzugst\u00e4tigkeit auf Wohnungsebene war somit deutlich dynamischer, als es die klassische Personenstatistik vermuten l\u00e4sst. Ein wachsender Teil der Mobilit\u00e4t im Kanton wird \u00fcber vollst\u00e4ndige Haushaltswechsel abgewickelt.<\/p>\n\n\n\n

Ganz anders verhielten sich die Teilumz\u00fcge, deren Zahl um 4.3 % zur\u00fcckging. Eine mutmassliche Erkl\u00e4rung liegt in der Finanzierbarkeit: Gesamte Haushaltsumz\u00fcge k\u00f6nnten sich tendenziell auf mehrere Einkommen st\u00fctzen, w\u00e4hrend bei Teilumz\u00fcgen h\u00e4ufiger ein einzelnes Einkommen die Miete tragen m\u00fcsste. Der R\u00fcckgang k\u00f6nnte damit auf ein Leistbarkeitsproblem hindeuten.<\/p>\n\n\n\n

Im Kanton Zug suggeriert die Personenz\u00e4hlung somit eine moderate Dynamik. Die Differenzierung nach Haushaltsformen zeigt ein anderes Bild: eine deutlich st\u00e4rkere Zunahme bei Gesamthaushaltswanderungen und eine Abnahme von Teilumz\u00fcgen.<\/p>\n\n\n\n

Betrachtet man die Dynamik nicht nur auf kantonaler, sondern auch auf kleinr\u00e4umigerer Ebene, lassen sich noch deutlichere Unterschiede feststellen. Eindr\u00fccklich ist das Beispiel der innergemeindlichen Umz\u00fcge der Stadt Zug, siehe Abbildung 1. Dargestellt sind Personenwanderungen: Einmal im Total (gem\u00e4ss klassischer Personenwanderungen) als Zahlen \u00fcber den Balken, sowie einmal unterschieden nach Haushaltsdynamik innerhalb der Balken: differenziert wird zwischen den beiden komplement\u00e4ren Gruppen der Personen in Gesamthaushaltsumz\u00fcgen gegen\u00fcber jenen in Teilwanderungen.<\/p>\n\n\n\n

\"Abbildung\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/svg>\n\t\t<\/button>
Abbildung 1: Wanderungen nach Haushaltsdynamik in der Gemeinde (Stadt) Zug.<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Personenstatistik suggeriert mit einer Zunahme von 55.4 % an Personenwanderungen eine deutlich h\u00f6here Dynamik in 2019-2023 gegen\u00fcber 2014-2018. Die Unterscheidung zeigt jedoch, dass dies nicht pauschal gilt, sondern fast ausschliesslich durch die Zunahme gesamter Haushaltsbewegungen verursacht wurde. W\u00e4hrend 88.5 % mehr Personen in gesamten Haushalten umzogen, blieben die Teilumz\u00fcge quasi auf demselben Niveau (nur + 6.0 %).<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr die Wohnraumplanung ist dies bedeutsam, da ein Anstieg der innergemeindlichen Haushaltsumz\u00fcge unmittelbar mit einer entsprechenden Zahl freiwerdender und neu belegter Wohneinheiten einhergeht. Ein Anstieg der Teilumz\u00fcge kann hingegen unterschiedliche Ursachen haben: Ziehen einzelne Personen in bestehende, unver\u00e4nderte Haushalte ein oder aus diesen aus, ver\u00e4ndert sich prim\u00e4r die Belegungsdichte bestehender Wohnungen, ohne dass zus\u00e4tzliche Einheiten den Mieter wechseln. Gehen Teilumz\u00fcge jedoch auf Haushaltsgr\u00fcndungen oder -aufl\u00f6sungen zur\u00fcck, ist ebenfalls eine neue Wohnungsnachfrage entstanden, allerdings mit tendenziell kleineren, strukturell anderen Anforderungen als bei vollst\u00e4ndigen Haushaltsumz\u00fcgen.<\/p>\n\n\n\n

Vergleicht man Umzugs- und Migrationsstr\u00f6me zwischen den Gemeinden, werden weitere Unterschiede sichtbar, in denen die reine Personenz\u00e4hlung die dahinterliegenden Strukturen nicht ausreichend wiedergibt, siehe Abbildung 2. Das Muster der Stadt Zug bei den innergemeindlichen Umz\u00fcgen ist dabei kein Einzelfall: Auch in Cham, Risch und Steinhausen verschiebt sich die innergemeindliche Umzugsdynamik st\u00e4rker in Richtung gesamter Haushaltsumz\u00fcge als in Richtung Teilumz\u00fcge.<\/p>\n\n\n\n

\"\"\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/svg>\n\t\t<\/button>
Abbildung 2: Wanderungen nach Haushaltsdynamik und Gemeinde im Kanton Zug.<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Bei den Migrationsstr\u00f6men zwischen Gemeinden, Kantonen und ins Ausland zeigen sich hingegen deutlich heterogenere Muster. Beim Zuzug aus anderen Zuger Gemeinden ist die Dynamik vor allem in H\u00fcnenberg, Menzingen und Walchwil st\u00e4rker durch gesamte Haushaltsumz\u00fcge gepr\u00e4gt, als es die reine Personenstatistik erkennen l\u00e4sst. \u00c4hnliches gilt f\u00fcr den Wegzug in andere Gemeinden, wo erneut die Stadt Zug auff\u00e4llt: Auch hier haben die Haushaltsumz\u00fcge st\u00e4rker an Dynamik zugelegt als die Teilumz\u00fcge.<\/p>\n\n\n\n

Beim Wegzug in andere Kantone zeigt sich ein uneinheitlicheres Bild. Diese Heterogenit\u00e4t zeigt sich exemplarisch an drei Gemeinden. In Menzingen und Walchwil waren Haushaltsumz\u00fcge die Treiber der steigenden Dynamik, w\u00e4hrend die Teilumz\u00fcge deutlich schw\u00e4cher ausfielen. In H\u00fcnenberg ist das Bild genau umgekehrt: Dort werden die Wegz\u00fcge vor allem durch Teilumz\u00fcge getrieben. Auch bei den internationalen Wanderungen zeigt sich diese Diversit\u00e4t: In Menzingen dominieren gesamte Haushaltsumz\u00fcge, in Walchwil hingegen eher Teilumz\u00fcge.<\/p>\n\n\n\n

Die oben erw\u00e4hnten Beispiele sind so gew\u00e4hlt, dass sie auf Abweichungen der Z\u00e4hlweisen hinweisen. Nicht immer jedoch weichen Signale der haushaltsbasierten von jenen der personenbasierten Statistik ab. So sind etwa in Baar, Ober\u00e4geri und Unter\u00e4geri die \u00c4nderungsraten vergleichbar.<\/p>\n\n\n\n

Insgesamt wird somit ersichtlich, dass die Personenstatistik eine andere Dynamik als die Haushaltsstatistik zeigen kann. Ob sie dies tut, ob sie \u00fcber- oder untersch\u00e4tzt und wie gross der Unterschied ist, l\u00e4sst sich jedoch nicht ohne eine dezidierte Analyse beantworten. F\u00fcr die differenzierte Wohnraumplanung unterstreicht dies die Notwendigkeit einer Zusatzbetrachtung, welche auf Haushalten basiert.<\/p>\n\n\n\n

Warum die Z\u00e4hleinheit der Wanderungen die Interpretation ver\u00e4ndert<\/h2>\n\n\n\n

Gute Daten sind notwendig, aber nicht hinreichend: Erst wenn die Darstellung eine Antwort auf die Fragestellung erlaubt, werden aus blossen Zahlen relevante Erkenntnisse. Entsprechend muss die gew\u00e4hlte Metrik zur Frage passen. Im vorliegenden Fall also die Z\u00e4hlweise.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr demografische Fragen ist die Personenz\u00e4hlung massgebend. F\u00fcr die Wohnraumnachfrage ist jedoch die Haushaltsbetrachtung geeigneter: entweder als gesamte Umz\u00fcge, also reine Relokationen, oder als Teilumz\u00fcge, die die Zusammensetzung von Haushalten ver\u00e4ndern. Erst dieses differenzierte Bild erlaubt eine angemessene Darstellung des Umzugsverhaltens und gibt damit Aufschl\u00fcsse \u00fcber die Wohnraumnachfrage.<\/p>\n\n\n\n

Die hier gezeigte Auswertung macht deutlich, dass zwischen den Z\u00e4hlweisen Unterschiede bestehen k\u00f6nnen, die unterschiedliche Schl\u00fcsse nahelegen w\u00fcrden. Ob solche Unterschiede tats\u00e4chlich vorliegen, wie gross sie sind und in welche Richtung sie gehen, l\u00e4sst sich aber nicht pauschal beantworten. Dies geht erst aus spezifischen Auswertungen hervor.<\/p>\n\n\n\n

Diese differenzierte Darstellung bildet die methodische Grundlage f\u00fcr raumplanerische Fragen, indem sie die Haushalts- und Nachfragedynamik beschreibt. Raumplanerische Fragestellungen zielen jedoch meist nicht allein auf diese Beschreibung ab, sondern darauf, die Gr\u00fcnde f\u00fcr unterschiedliche Dynamiken zwischen den Z\u00e4hlweisen zu verstehen. Dazu l\u00e4sst sich die Betrachtung mit weiteren, f\u00fcr den konkrete Kontext relevanten Faktoren verkn\u00fcpfen, etwa Migrationsstr\u00f6me, Belegungsdichten, Haushaltsgr\u00f6ssen oder Personen- und Haushaltseinkommen.<\/p>\n\n\n\n

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