{"id":9928,"date":"2026-09-21T06:30:00","date_gmt":"2026-09-21T04:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/?p=9928"},"modified":"2026-09-19T16:03:54","modified_gmt":"2026-09-19T14:03:54","slug":"indirekte-immobilienanlagen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/immobilienblog\/2026\/09\/21\/indirekte-immobilienanlagen\/","title":{"rendered":"Indirekte Immobilienanlagen: Selektion wird zum entscheidenden Erfolgsfaktor"},"content":{"rendered":"\n

Entscheidend ist daher nicht mehr allein die H\u00f6he der Immobilienquote, sondern die Frage, wo, wie und in welche Immobilien investiert wird. Auf der Konferenz \u201eIndirekte Immobilienanlagen: Chancen und Risiken im In- und Ausland\u201d der Hochschule Luzern wurden anhand aktueller Marktdaten und Einsch\u00e4tzungen aus der Praxis die derzeit besonders relevanten Entwicklungen beleuchtet.<\/p>\n\n\n\n

Ein Artikel von: Sara Koller<\/a><\/p>\n\n\n\n

1. H\u00f6here Zinsen r\u00fccken den laufenden Ertrag ins Zentrum<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die internationalen Immobilienm\u00e4rkte befinden sich in einer selektiven Erholung. Andrew Angeli<\/a> von Zurich Insurance<\/a>\u00a0zeigte, dass sich die Immobilienwerte in vielen internationalen M\u00e4rkten inzwischen an das ver\u00e4nderte Zinsumfeld angepasst haben. Gleichzeitig bleibt die Liquidit\u00e4t begrenzt, die Finanzierungskosten sind h\u00f6her und die wirtschaftliche Unsicherheit ist sp\u00fcrbar.<\/p>\n\n\n\n

In mehreren M\u00e4rkten wurde wenig neu gebaut. Teilweise korrigierte Bewertungen treffen somit auf ein begrenztes neues Angebot. Dies verbessert die Voraussetzungen f\u00fcr eine Erholung, allerdings nicht fl\u00e4chendeckend und nicht f\u00fcr alle Nutzungsarten gleichermassen.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Investoren ver\u00e4ndert sich dadurch auch die Bedeutung der einzelnen Renditekomponenten. Kapitalgewinne h\u00e4ngen stark vom jeweiligen Markt- und Zinszyklus ab. Mieteinnahmen bilden dagegen \u00fcber unterschiedliche Marktphasen hinweg einen verl\u00e4sslicheren Bestandteil der Gesamtrendite. Damit r\u00fcckt eine klassische Immobilienfrage wieder st\u00e4rker in den Vordergrund. Wie nachhaltig und wachstumsf\u00e4hig ist der laufende Ertrag eines Portfolios?<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 1: Andrew Angeli<\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

2. Der CH-Immobilienmarkt entwickelt sich st\u00e4rker auseinander<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein pauschaler Blick auf die Marktentwicklung gen\u00fcgt auch hier immer weniger. Die Analysen von Thomas Spycher<\/a> (Alphaprop<\/a>) und Philippe Z\u00fcger<\/a>\u00a0(Z\u00fcrcher Kantonalbank<\/a>) verdeutlichen die Unterschiede zwischen Wohn- und kommerziellen Immobilienanlagen.<\/p>\n\n\n\n

Das Wohnsegment hat sich zuletzt besonders dynamisch entwickelt. Sinkende Diskontierungss\u00e4tze und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum st\u00fctzen die Bewertungen. Gleichzeitig flacht das Ertragswachstum in bestehenden Portfolios ab. Hohe Kapitalgewinne gehen daher teilweise mit niedrigen laufenden Renditen einher.<\/p>\n\n\n\n

Bei kommerziellen Immobilien ist das Bild teilweise umgekehrt. Die laufenden Aussch\u00fcttungsrenditen fallen zwar h\u00f6her aus, doch die Attraktivit\u00e4t h\u00e4ngt st\u00e4rker von der Lage, der Nutzung, der Nachfrage und der Qualit\u00e4t der Mieterschaft ab. Die auf der Konferenz pr\u00e4sentierten Daten zeigen, dass die durchschnittliche Aussch\u00fcttungsrendite bei kommerziellen Immobilienfonds bei 3.7% liegt, w\u00e4hrend sie bei Wohnimmobilienfonds bei 2.1% liegt.<\/p>\n\n\n\n

Die Entscheidung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien ist deshalb keine einfache Renditefrage. Es kommt immer auf das Zusammenspiel von laufendem Ertrag, Bewertungspotenzial sowie objekt- und nutzungsspezifischen Risiken an.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 2: Thomas Spycher<\/a> und Philippe Z\u00fcger<\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

3. Pensionskassen bleiben Immobilien und der Schweiz treu<\/h2>\n\n\n\n

Die aktuelle Studie zu Immobilienanlagen bei Pensionskassen von Prof. Dr. John Davidson<\/a>\u00a0und Daniel Steffen<\/a>\u00a0von der Hochschule Luzern<\/a>\u00a0sowie Dr. Stephan Kloess<\/a>\u00a0von KRE Kloess Real Estate<\/a> zeigt, wie institutionelle Anleger auf dieses Umfeld reagieren.<\/p>\n\n\n\n

An der Untersuchung nahmen 249 Institutionen teil, darunter Pensionskassen und Sammelstiftungen, Fonds, Anlagestiftungen, Versicherungen sowie erstmals Family Offices. Allein bei Pensionskassen und Sammelstiftungen wurden 134 Institutionen erfasst. Damit deckt die Untersuchung rund 59% des Gesamtverm\u00f6gens der Schweizer Pensionskassen ab.<\/p>\n\n\n\n

Die Ergebnisse zeigen eine hohe Kontinuit\u00e4t. Immobilien bleiben nach Aktien und Obligationen eine der bedeutendsten Anlageklassen. Gleichzeitig ist der Fokus auf die Schweiz ausgepr\u00e4gt. Je nach Gr\u00f6sse der Pensionskassen weisen 88 bis 94% ihrer Immobilienanlagen einen Bezug zur Schweiz auf.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Trend d\u00fcrfte sich insbesondere bei Wohnimmobilien fortsetzen. Mittlere und grosse Pensionskassen planen, ihre Anlagen in Schweizer Wohnimmobilien weiter auszubauen. Auslandsimmobilien sollen hingegen tendenziell reduziert werden. Trotz hoher Bewertungen und zunehmender regulatorischer Herausforderungen bleibt der Heimmarkt somit das zentrale Anlagefeld f\u00fcr institutionelle Immobilieninvestoren in der Schweiz.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 3: Prof. Dr. John Davidson<\/a>\u00a0und Daniel Steffen<\/a>\u00a0sowie Dr. Stephan Kloess<\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

4. Regulierung wird zur Investmentvariable<\/strong><\/a><\/h2>\n\n\n\n

In Immobilienanalysen wurde Regulierung lange Zeit vorwiegend als Rahmenbedingung behandelt. Heute wird sie jedoch zunehmend zu einem Bestandteil der Anlagestrategie.<\/p>\n\n\n\n

Die wachsende regulatorische Dichte gilt aus Sicht institutioneller Investoren als relevantes Risiko f\u00fcr die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes. Gem\u00e4ss der auf der Konferenz vorgestellten Studie passen neun von zehn befragten Investoren ihren strategischen Fokus aufgrund regulatorischer Rahmenbedingungen an.<\/p>\n\n\n\n

Die Reaktionen reichen von einer st\u00e4rkeren Ausrichtung auf weniger regulierte Regionen \u00fcber die Konzentration auf Neubauten bis hin zu Anpassungen innerhalb bestehender Portfolios. Besonders relevant ist diese Entwicklung im Wohnsegment. Hohe Nachfrage und knappes Angebot treffen auf einen zunehmend komplexen regulatorischen Rahmen.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Investoren gen\u00fcgt es daher nicht mehr, ausschliesslich aktuelle Renditen und das Marktpotenzial eines Objekts zu beurteilen. Ebenso wichtig wird die Frage, welche Auswirkungen regulatorische Ver\u00e4nderungen auf Mieten, Sanierungen, Investitionsspielr\u00e4ume und die langfristige Wertentwicklung haben. Regulierung wird damit zu einer eigentlichen Investmentvariable.<\/p>\n\n\n\n

5. Internationale Diversifikation braucht eine klare These<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Angesichts der hohen Bewertung und starken Regulierung des Schweizer Marktes liegt ein Blick ins Ausland nahe. Internationale Diversifikation ist jedoch kein Selbstzweck.<\/p>\n\n\n\n

Die von Arno Kneub\u00fchler<\/a>\u00a0(Procimmo<\/a>), Henrik Haeuszler<\/a>\u00a0(Invesco<\/a>) und Christian Schulte Eistrup<\/a> <\/a>(Clarion Partners<\/a>) pr\u00e4sentierten Strategien f\u00fcr die Schweiz, Europa und die USA zeigen ein gemeinsames Muster. Attraktiv sind vor allem Nutzungen und M\u00e4rkte, die von langfristigen strukturellen Entwicklungen profitieren und deren Nachfrage weniger vom kurzfristigen Konjunkturzyklus abh\u00e4ngig ist.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Europa wurden Urbanisierung, demografische Ver\u00e4nderungen, Technologie und Nachhaltigkeit als wichtige Treiber genannt. Daraus ergeben sich unter anderem Perspektiven f\u00fcr Multi-Tenant-Industrieimmobilien, Wohnimmobilien, studentisches Wohnen, Hotels sowie ausgew\u00e4hlte Retail- und Logistikobjekte.<\/p>\n\n\n\n

Auch in den USA gewinnen alternative Immobiliensegmente an Bedeutung. Dazu z\u00e4hlen Senior Housing, Student Housing, Self-Storage, Gesundheitsimmobilien, Mehrfamilienh\u00e4user und Industrieimmobilien. Entscheidend ist nicht das Label Ausland, sondern die Investmentthese. Welcher strukturelle Treiber schafft langfristige Nachfrage? Wie knapp ist das Angebot? Welche lokale Umsetzungskompetenz ist vorhanden? Und wie l\u00e4sst sich das Portfolio aktiv bewirtschaften? Eine internationale Diversifikation ergibt sich somit nicht durch eine pauschale geografische Streuung, sondern durch die gezielte Auswahl von M\u00e4rkten, Segmenten und Strategien.<\/a><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a>
Abbildung 4: Arno Kneub\u00fchler<\/a>, Henrik Haeuszler<\/a> und Christian Schulte Eistrup<\/a><\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

6. Nicht die Quote, sondern die Exposition entscheidet<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aus diesen Entwicklungen ergibt sich eine \u00fcbergreifende Erkenntnis. Die Immobilienquote allein sagt immer weniger \u00fcber die Qualit\u00e4t einer Immobilienstrategie aus.<\/p>\n\n\n\n

In einem anspruchsvolleren und differenzierteren Marktumfeld reicht es nicht aus, lediglich in der Anlageklasse Immobilien investiert zu sein. Entscheidend ist, welche Immobilien in welchen Regionen mit welchen Nutzungen \u00fcber welche Anlagevehikel gehalten werden.<\/p>\n\n\n\n

Damit steigen auch die Anforderungen an das aktive Management. Es m\u00fcssen attraktive Bewertungen erkannt, Ertragspotenziale beurteilt, regulatorische Ver\u00e4nderungen ber\u00fccksichtigt und strukturelle Nachfragetreiber von kurzfristigen Trends unterschieden werden.<\/p>\n\n\n\n

Bei indirekten Immobilienanlagen kommt eine weitere Ebene hinzu: die Qualit\u00e4t des Anlagevehikels und seines Managements. Strategie, Portfolio, Track Record und Managementqualit\u00e4t werden zu zentralen Selektionskriterien. Es ist nicht nur entscheidend, welche Immobilien ein Anlagevehikel aktuell h\u00e4lt, sondern auch, wie gut das Management auf ver\u00e4nderte Marktbedingungen reagieren kann.<\/p>\n\n\n\n

Die Perspektive verschiebt sich somit von der Immobilienquote hin zur Qualit\u00e4t der Immobilienexposition. F\u00fcr institutionelle Investoren gewinnen Selektion, aktives Management und eine bewusst begr\u00fcndete Diversifikation weiter an Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

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Das Umfeld f\u00fcr Immobilieninvestoren hat sich sp\u00fcrbar ver\u00e4ndert. H\u00f6here Finanzierungskosten, angepasste Bewertungen, zunehmende Regulierung und grosse Unterschiede zwischen Regionen und Nutzungsarten stellen bisherige Anlagestrategien infrage. 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