{"id":273,"date":"2019-03-14T10:18:00","date_gmt":"2019-03-14T09:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/?p=273"},"modified":"2026-02-11T14:53:43","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:43","slug":"rohbaumiete-praezise-vertragsgestaltung-ist-entscheidend","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/2019\/03\/14\/rohbaumiete-praezise-vertragsgestaltung-ist-entscheidend\/","title":{"rendered":"Rohbaumiete – Pr\u00e4zise Vertragsgestaltung ist entscheidend"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Die Rohbaumiete stellt eine besondere Erscheinungsform der Miete dar, bei welcher der Mieter das Mietobjekt in noch nicht vollausgebautem Zustand \u00fcbernimmt, zumindest teilweise den Aus- oder Umbau mitbestimmt und in der Regel auf eigene Kosten besorgt. Die Rohbaumiete ist insbesondere bei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten verbreitet. Meist werden dazu l\u00e4ngerfristige Mietvertr\u00e4ge abgeschlossen, was eine vollst\u00e4ndige Abschreibung der Investitionen erlaubt und den Mieterausbau erst sinnvoll macht.<\/p>\n\n\n\n

Das Obligationenrecht enth\u00e4lt keine besonderen gesetzlichen Bestimmungen zur Rohbaumiete. Umso wichtiger f\u00fcr das k\u00fcnftige sorglose Mietverh\u00e4ltnis ist deshalb die Vertragsausarbeitung mit pr\u00e4zisen Regeln.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4ss Art. 256 OR hat der Vermieter des Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu \u00fcbergeben und zu erhalten. Taugt das Mietobjekt nicht zum vorausgesetzten Gebrauch, hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung des Mangels, auf verh\u00e4ltnism\u00e4ssige Herabsetzung des Mietzinses oder auf Leistung von Schadenersatz (Art. 259a OR). Zum gebrauchstauglichen Zustand geh\u00f6rt grunds\u00e4tzlich \u00fcblicherweise der gesamte Ausbau. Die Mietparteien k\u00f6nnen allerdings im Mietvertrag vereinbaren, dass das Mietobjekt im Rohbau \u00fcbergeben werden soll. Wichtig ist, dass in der Vereinbarung klar der Wille zur Rohbaumiete zum Ausdruck kommt; ansonsten ist von dem Gebrauch auszugehen, den man von der gemieteten Sache normalerweise erwarten darf. In diesem Zusammenhang sollte zur Vermeidung von Streitigkeiten auch ausdr\u00fccklich festgelegt werden, ob und in welchem Umfang der Mieter Anspruch auf verh\u00e4ltnism\u00e4ssige Herabsetzung des Mietzinses oder eine Entsch\u00e4digung f\u00fcr seinen Aufwand am Aus- bzw. Umbau hat.<\/p>\n\n\n\n

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Ausgestaltung der Vertragsdauer, sollte doch der Mieter seine Investition amortisieren k\u00f6nnen. Hier kann sich eine fixe erste Vertragslaufzeit von beispielsweise f\u00fcnf Jahren (verbunden mit einem Optionsrecht) empfehlen. Um die Nutzungsdauer auch im Falle eines Vermieterwechsels sicherzustellen, ist eine Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch ratsam. Mit Blick auf die Vertragsbeendigung ferner wichtig ist die genaue Regelung der Frage, in welchem Zustand das Mietobjekt zur\u00fcckgegeben werden darf bzw. muss (R\u00fcckbaupflicht-\/recht), und damit zusammenh\u00e4ngend die allf\u00e4llige Entsch\u00e4digung von Mehrwerten.<\/p>\n\n\n\n

Das Recht des Mieters zum Ausbau bringt f\u00fcr den Vermieter bzw. Eigent\u00fcmer das Risiko mit sich, dass er im Falle, dass der Mieter die beauftragten Bauunternehmen und Handwerker nicht bezahlt, ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundbuchblatt seiner Liegenschaft zu gew\u00e4rtigen hat. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine Absicherung zwischen dem Mieter und Vermieter in Form einer Schadloshaltungsvereinbarung.<\/p>\n\n\n

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Zusammenfassend sollten\u00a0vor allem die\u00a0folgenden Punkte im Vertrag \u00fcber die Rohbaumiete unbedingt geregelt werden:<\/p>\n