{"id":3038,"date":"2020-11-17T06:00:47","date_gmt":"2020-11-17T05:00:47","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/?p=3038"},"modified":"2026-02-04T15:45:23","modified_gmt":"2026-02-04T14:45:23","slug":"mietzinsanfechtung-vermieterfreundliche-aenderung-der-gerichtspraxis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/2020\/11\/17\/mietzinsanfechtung-vermieterfreundliche-aenderung-der-gerichtspraxis\/","title":{"rendered":"Mietzinsanfechtung: Vermieterfreundliche \u00c4nderung der Gerichtspraxis"},"content":{"rendered":"\n<p>Zum Schutz von Mieterinnen und Mietern enth\u00e4lt das schweizerische Obligationenrecht in den Art. 269 ff. Bestimmungen betreffend die Anfechtung missbr\u00e4uchlicher Mietzinse. So k\u00f6nnen Mietparteien gem\u00e4ss Art. 270 Abs. 1 OR unter gewissen Bedingungen die Herabsetzung des Anfangsmietzinses verlangen, wenn dieser missbr\u00e4uchlich ist.  Missbr\u00e4uchlich ist ein Mietzins grunds\u00e4tzlich insbesondere dann, wenn damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Diesem Grundsatz stellt der nachfolgende Art. 269a OR mehrere Ausnahmen gegen\u00fcber. Unter anderem sind Mietzinse in der Regel nicht missbr\u00e4uchlich, wenn sie im orts- oder quartier\u00fcblichen Rahmen liegen (Art. 269a lit. a OR).<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Langj\u00e4hrige Bundesgerichtspraxis zur Mietzinsanfechtung<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Diese Regeln hat das Bundesgericht \u00fcber die letzten Jahrzehnte hinweg in diversen Entscheiden konkretisiert. So hat es beispielsweise festgestellt, dass bei neueren, sprich weniger als 30-j\u00e4hrigen Geb\u00e4uden f\u00fcr die Beurteilung der Frage nach der Missbr\u00e4uchlichkeit des Mietzinses prim\u00e4r entscheidend ist, ob damit eine \u00fcbersetzte Nettorendite erzielt wird, w\u00e4hrend f\u00fcr \u00e4ltere Liegenschaften in erster Linie auf die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit abzustellen ist, da dort die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnung fehlen oder zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen f\u00fchren (vgl. dazu etwa <a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/fr\/php\/aza\/http\/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-310%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page310\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BGE 124 III 310, E. 2b<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/fr\/php\/aza\/http\/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-433%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page433\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BGE 140 III 433, E. 3.1<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/fr\/php\/aza\/http\/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-III-514%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page514\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BGE 144 III 514, E. 3.2<\/a>). <\/p>\n\n\n\n<p>In seinem neusten Entscheid <a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/fr\/php\/aza\/http\/index.php?highlight_docid=aza%3A%2F%2Faza:\/\/26-10-2020-4A_554-2019&amp;lang=de&amp;zoom=&amp;type=show_document\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BGer 4A_554\/2019 vom 26. Oktober 2020<\/a> hatte sich das Bundesgericht mit der Anfechtung eines potentiell missbr\u00e4uchlichen Mietzinses in einer zwischen 1996 und 1998 erbauten Immobilie im Kanton Waadt und damit mit den Kriterien der Nettorenditeberechnung zu befassen.<\/p>\n\n\n\n<p>Im konkreten Fall hatten die Mieter den monatliche Anfangsmietzins von CHF 2&#8217;190.00 f\u00fcr eine 4.5-Zimmer-Wohnung (exkl. Nebenkosten) und von je CHF 130.00 f\u00fcr zwei Einstellhallenpl\u00e4tze angefochten und waren damit im kantonalen Verfahren gegen die Vermieterin, eine Pensionskasse, erfolgreich. Die waadtl\u00e4ndischen Instanzen senkten auf der Basis ihrer  Nettorenditeberechnung die monatliche Miete f\u00fcr die Wohnung auf CHF 900.00 und jene f\u00fcr die beiden Parkpl\u00e4tze auf je CHF 50.00. <\/p>\n\n\n\n<p>In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Pensionskasse gegen das kantonale Urteil legte das Bundesgericht die zul\u00e4ssigen Monatsmieten  auf CHF 1&#8217;390.00 f\u00fcr die Wohnung bzw. CHF 73.00 je Parkplatz fest.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Praxis\u00e4nderung wegen stark ver\u00e4nderter Rahmenbedingungen im Immobilienbereich<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Mit seinem Entscheid \u00e4ndert das Bundesgericht seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Nettorendite, die in den beiden relevanten Aspekten auf Urteile aus den Jahren 1986 (<a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/fr\/php\/aza\/http\/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F112-II-149%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page149\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BGE 112 II 149)<\/a> bzw. 1994 (<a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/fr\/php\/aza\/http\/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-100%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page100\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BGE 120 II 100<\/a>) zur\u00fcckgehe, wie folgt: Erstens kann das investierte Eigenkapital neu zu 100% \u2013 und nicht wie bisher nur zu 40% \u2013 an die Teuerung angepasst. Und zweitens darf der Ertrag den Referenzzinssatz um 2% \u2013 statt bisher nur um 0.5% \u2013 \u00fcbersteigen, wenn der Referenzzinssatz 2% oder weniger betr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n<p>Begr\u00fcndet wird die Praxis\u00e4nderung mit den in den letzten rund 30 Jahren eingetretenen Ver\u00e4nderungen, insbesondere den gesunkenen Zinss\u00e4tzen f\u00fcr Hypotheken bzw. dem tieferen massgebenden Referenzzinssatz, aus denen gem\u00e4ss bisheriger Berechnungsmethode mittlerweile sehr niedrige Mietertr\u00e4ge resultieren w\u00fcrden. Diese st\u00e4nden in keinem angemessen Verh\u00e4ltnis zur Nutzung betreffender Wohnungen. Gerade, aber nicht nur f\u00fcr Pensionskassen, die Renten an ihre Versicherten zahlen und dementsprechend einen hinreichenden Ertrag aus ihren eingeschr\u00e4nkten Anlagem\u00f6glichkeiten erwirtschaften m\u00fcssten, seien solche Mietzinsertr\u00e4ge nicht ausreichend (vgl. <a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/files\/live\/sites\/bger\/files\/pdf\/de\/4a_0554_2019_yyyy_mm_dd_T_d_11_07_27.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 16. November 2020<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<p>Vor diesem Hintergrund der objektiv stark ver\u00e4nderten Rahmenbedingungen und des relativ langen Zeitablaufs erachtet das Bundesgericht die &#8211; im Interesse der Rechtssicherheit hohe &#8211; H\u00fcrde f\u00fcr eine \u00c4nderung der Rechtsprechung vorliegend als erreicht. <\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Massive Kritik seitens des Mieterverbands<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>In einer <a href=\"https:\/\/www.mieterverband.ch\/mv\/politik-positionen\/news\/medienmitteilungen\/2020\/Bundesgerichtsentscheid-fuehrt-zu-hoeheren-Mieten-bei-Wohn--und-Geschaeftsraeumen.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Medienmitteilung vom 16. November 2020<\/a> kritisiert der Mieterinnen- und Mieterverband das Urteil scharf. Seines Erachtens profitierten Immobilieneigent\u00fcmer in der Schweiz in den vergangenen 30 Jahren von kontinuierlich steigenden Mieten und &#8211; im Gegensatz zu Aktieninvestitionen, Obligationen oder Bankkonten, die entweder h\u00f6here Risiken oder tiefe bis negative Zinsen h\u00e4tten &#8211; von nach wie vor sicheren und stabilen Renditen. <\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Diskussion geht in der Wintersession im Parlament weiter<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Spannend wir sein, ob und inwiefern das neue Urteil des Bundesgerichts in die politische Debatte rund um die <a href=\"https:\/\/www.parlament.ch\/de\/ratsbetrieb\/suche-curia-vista\/geschaeft?AffairId=20170491\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Initiative 17.491 von Nationalrat Olivier Feller<\/a> Eingang finden wird, die am 15. Dezember 2020 im St\u00e4nderat behandelt wird und die ebenfalls eine \u00c4nderung der Renditeberechnung zugunsten der Vermieterseite fordert. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit einem gestern kommunizierten Entscheid hat das schweizerische Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Anfechtung von Anfangsmietzinsen in zwei wesentlichen Punkten angepasst. Worum geht es bei dieser vermieterfreundlichen Praxis\u00e4nderung?<\/p>\n","protected":false},"author":62,"featured_media":3039,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"7252,7231,7219,7146,7138,7129","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[563234,563223],"tags":[],"class_list":["post-3038","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetzgebungsprojekte","category-vertragsrecht"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Mietzinsanfechtung: Vermieterfreundliche \u00c4nderung der Gerichtspraxis - Management and Law Blog<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/2020\/11\/17\/mietzinsanfechtung-vermieterfreundliche-aenderung-der-gerichtspraxis\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Mietzinsanfechtung: Vermieterfreundliche \u00c4nderung der Gerichtspraxis - Management and Law Blog\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Mit einem gestern kommunizierten Entscheid hat das schweizerische Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Anfechtung von Anfangsmietzinsen in zwei wesentlichen Punkten angepasst. 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