{"id":3607,"date":"2021-05-26T05:30:00","date_gmt":"2021-05-26T03:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/?p=3607"},"modified":"2026-02-04T15:38:33","modified_gmt":"2026-02-04T14:38:33","slug":"covid-und-geschaeftsmiete-erste-schweizer-gerichtsurteile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/2021\/05\/26\/covid-und-geschaeftsmiete-erste-schweizer-gerichtsurteile\/","title":{"rendered":"Covid und Gesch\u00e4ftsmiete – Erste Schweizer Gerichtsurteile"},"content":{"rendered":"\n

«Gericht stoppt Vermieterin»<\/a> – So titelte gestern der Beobachter online unter Verweis auf zwei Entscheide des Bezirksgerichts Z\u00fcrich vom 23. April 2021. Tats\u00e4chlich hatte die Z\u00fcrcher Erstinstanz mit den beiden Urteilen EB201184-L<\/a> und EB201177-L<\/a> (beide abrufbar von der Webseite des Beobachters) als erstes Gericht in der Schweiz \u00fcber Mietzinsforderungen f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten w\u00e4hrend der Zeit der beh\u00f6rdlich angeordneten Schliessung bzw. des stark eingeschr\u00e4nkten Betriebs zu befinden. Allerdings sind die Urteile mit Vorsicht zu geniessen. Pr\u00e4judizwirkung kommt ihnen n\u00e4mlich (noch) nicht zu.<\/p>\n\n\n\n

Keine Forderungsdurchsetzung im summarischen Eiltempo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

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Bei den beiden Entscheiden handelt es sich um Urteile des Einzelgerichts in Summarsachen. Gegenstand waren provisorische Rechts\u00f6ffnungsbegehren, mit denen die jeweilige Vermieterin eines Restaurants den Mietzins von monatlich gut CHF 40’000.00 plus Nebenkosten f\u00fcr die Monate April bis Juli 2020 bzw. August bis September 2020 verlangte. Nachdem die Mietzahlungen ausgeblieben waren und der Mieter die daraufhin von der Vermieterin angestrengten Betreibungsverfahren durch Rechtsvorschlag zum Stillstand gebracht hatte, verlangte diese vom Einzelrichter unter Berufung auf den zugrunde liegenden Mietvertrag die provisorische Rechts\u00f6ffnung f\u00fcr die ausstehenden Mietzinse. <\/p>\n\n\n\n

Dieses Begehren wurde vom Gericht abgewiesen. Das bedeutet allerdings – nur, aber immer-
hin – , dass die Vermieterin die Forderung f\u00fcr die ausstehenden Gesch\u00e4ftsmieten w\u00e4hrend der covid-bedingten Betriebsschliessung und der Zeit der einschr\u00e4nkenden Massnahmen nicht im Eiltempo des Summarverfahrens durchsetzen kann. Vielmehr muss sie die Ausst\u00e4nde im ordentlichen Verfahren geltend machen. <\/p>\n\n\n\n

Voraussetzungen und Einwendungen im Rechts\u00f6ffnungsverfahren bei Mietvertr\u00e4gen<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

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Im summarischen Rechts\u00f6ffnungsverfahren musste und durfte sich das Gericht einzig mit der Frage befassen, ob der Mietvertrag f\u00fcr die Dauer der beh\u00f6rdlichen Anordnungen einen hinreichenden Rechts\u00f6ffnungstitel verk\u00f6rpert. <\/p>\n\n\n\n

Bei Mietvertr\u00e4gen wird die provisorische Rechts\u00f6ffnung nach Art. 82 SchKG<\/a> f\u00fcr ausstehende Mietzinse und Nebenkosten gest\u00fctzt auf das unterschriebene Vertragsdokument als Schuldanerkennung gew\u00e4hrt, es sei denn, dem Mieter gelinge es, durch glaubhafte Einwendungen die Schuldanerkennung zu entkr\u00e4ften. Solche Einwendungen k\u00f6nnen im Mietverh\u00e4ltnis unter anderem darin bestehen, dass der Mieter substantiiert dartut und beziffert, dass am Mietobjekt M\u00e4ngel bestanden, die ihn zur Herabsetzung des Mietzinses berechtigten, welche er rechtzeitigt geltend gemacht habe (vgl. Art. 259a Abs. 1 lit. b<\/a> und Art. 259d OR<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

In den beiden Verfahren hatte der Mieter als Einwendung vorgebracht, dass der gem\u00e4ss Mietvertrag vereinbarte Benutzungszweck, die F\u00fchrung eines Restaurants, durch die beh\u00f6rdlichen Anordnungen teilweise ganz verunm\u00f6glicht und teilweise stark erschwert worden sei. Diese Beeintr\u00e4chtigung des Gebrauchs der Mietsache habe er als Mangel geltend gemacht und gest\u00fctzt darauf die Herabsetzung verlangt.<\/p>\n\n\n\n

Das Gericht f\u00fchrt unter Bezugnahme auf den Ablauf der Pandemie und das Ausmass der beh\u00f6rdlichen Massnahmen aus, dass der Vermieterin zwar in der vorliegenden Konstellation nicht vorgeworfen werden k\u00f6nne, ihre Vertragsleistung nicht hinreichend erbracht zu haben. Es stehe aber ausser Frage, dass die Leistung beim Mieter nicht in der Art und Weise angekommen sei, wie es aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages zu erwarten gewesen und wie dies auch ger\u00fcgt worden sei. Gest\u00fctzt auf eine analoge Anwendung der sog. Basler Rechts\u00f6ffnungspraxis<\/em> kommt das Gericht zum Schluss, dass der Mietvertrag aufgrund dieser St\u00f6rung des Synallagmas aus vollstreckungsrechtlicher Sicht keinen tauglichen Rechts\u00f6ffnungstitel f\u00fcr die verlangten Mietzinse mehr darstellen k\u00f6nne.<\/p>\n\n\n\n

Im Sinne einer Eventualargumentation nimmt der Einzelrichter sodann auf die clausula rebus sic stantibus<\/em> Bezug, die es einem Gericht erlaubt, einen Vertrag unter bestimmten Umst\u00e4nden an stark ver\u00e4nderte Verh\u00e4ltnisse anzupassen. Es erscheine, so das Gericht, in jedem Fall nicht ausgeschlossen, dass dem Mieter gest\u00fctzt darauf ein Anspruch auf Mietzinsreduktion zustehen k\u00f6nnte. Dazu verweist es auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 48 II 249<\/a> aus dem Jahr 1922, in dem einem P\u00e4chter eines Schiffsrestaurantbetriebs auf dem Vierwaldst\u00e4ttersee aufgrund der kriegsbedingt drastisch ver\u00e4nderten Umst\u00e4nde eine entsprechende Pachtzinsreduktion gew\u00e4hrt worden war. <\/p>\n\n\n\n

Materiellrechtliche Kl\u00e4rung im ordentlichen Verfahren weiterhin ausstehend<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

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Das Gericht kommt somit zum Schluss, die Einwendungen des Mieters seien zumindest so glaubhaft gemacht, dass die Anspr\u00fcche der Vermieterin nicht einfach ohne Weiteres im Summarverfahren durchgewunken werden k\u00f6nnen. Vielmehr m\u00fcsse f\u00fcr eine abschliessende Beurteilung der Sachlage eine vertiefte Analyse im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens erfolgen. Entsprechend wird dem Mietvertrag unter den gegebenen Covid-Restriktionen in der vorliegenden Sachverhaltskonstellation die Qualit\u00e4t als Rechts\u00f6ffnungstitel abgesprochen. <\/p>\n\n\n\n

Wie die umstrittenen mietrechtlichen Fragen aber in einem ordentlichen Verfahren zu beurteilen w\u00e4ren, wo die Glaubhaftmachung von Einwendungen nicht mehr gen\u00fcgt, dazu \u00e4ussern sich die Summarurteile zu Recht nicht. Auch bei einem Weiterzug der erstinstanzlichen Z\u00fcrcher Urteile, der gem\u00e4ss Information des Beobachters zu erwarten ist, w\u00fcrde sich an dieser lediglich auf die Rechts\u00f6ffnung bezogenen summarischen Entscheidnatur \u00fcberdies nichts \u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n

Nachdem das Parlament Ende 2020 dem geplanten Covid-19-Gesch\u00e4ftsmietegesetz<\/a> eine Absage erteilte und damit von einer gesetzgeberischen Klarstellung der materiellen Rechtslage absah, steht also auch die gerichtliche Kl\u00e4rung namentlich der Frage, ob eine angeordnete Betriebsschliessung oder -einschr\u00e4nkung mietrechtlich als Mangel des Mietobjekts im Sinne von Art. 259a Abs. 1 lit. b<\/a> und Art. 259d OR<\/a> zu qualifizieren ist, der den Mieter folglich zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigt (und in welchem Ausmass), f\u00fcr die Schweiz weiterhin aus.<\/p>\n\n\n\n

Unklare Rechtslage auch in anderen L\u00e4ndern<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

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Ebenfalls grossteils noch unklar pr\u00e4sentiert sich \u00fcbrigens die Situation in anderen L\u00e4ndern: W\u00e4hrend in \u00d6sterreich erste Urteile vorliegen, in denen Mietzinsreduktionen im Einzelfall gutgeheissen wurden (vgl. etwa Urteil des Landesgerichts f\u00fcr Zivilrechtssachen Wien 39R27\/21s vom 17. Februar 2021<\/a>), deuten etwa in Grossbritannien die ersten Entscheide auf eine tendenziell vermieterfreundliche Praxis hin (vgl. etwa Judgment of the England and Wales High Court Queen’s Bench Division [2021] EWHC 1013 (QB) of 22 April 2021<\/a>). In Deutschland wiederum beurteilen verschiedene Gerichte die Rechtslage unterschiedlich (vgl. etwa das mieterfreundliche Urteil des Oberlandesgerichts Dresden 5 U 1782\/20 vom 24. Februar 2021<\/a> und das vermieterfreundliche Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe 7 U 109\/20 ebenfalls vom 24. Februar 2021<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Die kontroversen ersten Entscheide machen deutlich: Die mietrechtlichen Fragen rund um Covid-19 und die Gesch\u00e4ftsraummiete d\u00fcrften die Gerichte in der Schweiz und im Ausland noch l\u00e4nger besch\u00e4ftigen. <\/p>\n\n\n\n

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Weltweit wird nach wie vor kontrovers diskutiert, ob Gesch\u00e4ftsmieter f\u00fcr die Zeit der covid-bedingten Betriebsschliessungen die volle Miete schulden. Das Bezirksgericht Z\u00fcrich hat sich als erstes Schweizer Gericht zur Thematik ge\u00e4ussert. 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