{"id":6739,"date":"2024-11-21T04:20:00","date_gmt":"2024-11-21T03:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/?p=6739"},"modified":"2026-02-11T14:53:46","modified_gmt":"2026-02-11T13:53:46","slug":"untermiete-gesetzliche-regeln-und-hintergruende-zur-bevorstehenden-abstimmung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/2024\/11\/21\/untermiete-gesetzliche-regeln-und-hintergruende-zur-bevorstehenden-abstimmung\/","title":{"rendered":"Untermiete \u2013 Gesetzliche Regeln und Hintergr\u00fcnde zur bevorstehenden Abstimmung"},"content":{"rendered":"\n\n\n<p><strong>Die aktuelle Lage der Untermiete im Schweizer Mietrecht<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Im aktuellen Obligationenrecht (OR) wird die Untermiete in <a href=\"https:\/\/www.fedlex.admin.ch\/eli\/cc\/27\/317_321_377\/de#art_262\">Artikel 262<\/a> geregelt. Die Bestimmung erlaubt es Mieter*innen, ihre Wohnung ganz oder teilweise weiterzuvermieten, sofern die Vermieter*innen zustimmen. Das heisst, es muss schon nach bestehendem Gesetz im Falle einer Untervermietung das Einverst\u00e4ndnis der Vermieter*innen vorhanden sein, jedoch wird nicht spezifiziert, in welcher Form dieses Einverst\u00e4ndnis vorliegen muss. Vermieter*innen d\u00fcrfen Stand jetzt die Untermiete laut <a href=\"https:\/\/www.fedlex.admin.ch\/eli\/cc\/27\/317_321_377\/de#a262\">Art. 262 OR<\/a> jeweils unter folgenden Bedingungen verbieten:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>wenn sie von den Mieter*innen nicht \u00fcber die Bedingungen der Untermiete informiert werden (z. B. \u00fcber die H\u00f6he des&nbsp;Untermietzinses)<\/li>\n\n\n\n<li>wenn die Untermietbedingungen im Vergleich zu jenen der Hauptmiete missbr\u00e4uchlich sind (z. B. wegen eines deutlich \u00fcbersetzten Untermietzinses); oder<\/li>\n\n\n\n<li>wenn f\u00fcr sie durch die Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Des Weiteren wird ausgef\u00fchrt, dass die bestehenden Regelungen f\u00fcr die Nutzung der Wohnung, die f\u00fcr Mieter*innen gelten, auch f\u00fcr Untermieter*innen gelten und die Haftung aus der Untermiete bei den Mieter*innen liegt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Herausforderungen und Gr\u00fcnde f\u00fcr die Gesetzesvorlage<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Angesichts der steigenden Wohnkosten und des zunehmenden Drucks auf den Mietmarkt soll die Gesetzesvorlage, \u00fcber die das Stimmvolk am 24. November abstimmt, f\u00fcr mehr Klarheit sorgen. Dabei zielt die Vorlage darauf ab, Missbrauch im Bereich der Untermiete zu verhindern und sicherzustellen, dass die Vermietung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.<\/p>\n\n\n\n<p>Die aktuelle Vorlage ist auf eine vom ehemaligen SVP-Nationalrat Hans Egloff eingereichte parlamentarische Initiative zur\u00fcckzuf\u00fchren. <a href=\"https:\/\/beelegal.ch\/member\/hans-egloff\/\">Der damalige Pr\u00e4sident des Hauseigent\u00fcmerverbandes Schweiz <\/a>reichte die Initiative <a href=\"https:\/\/www.parlament.ch\/de\/ratsbetrieb\/amtliches-bulletin\/amtliches-bulletin-die-verhandlungen?SubjectId=52506\">\u00abMissbr\u00e4uchliche Untermiete vermeiden\u00bb<\/a> am 18. Juni 2015 ein. Die Initiative zielte darauf ab, Artikel 262 des Obligationenrechts anzupassen. Die Begr\u00fcndung f\u00fcr die Initiative war, dass in St\u00e4dten jeweils g\u00fcnstige Altbauwohnungen zu Mietzinsen untervermietet w\u00fcrden, die h\u00f6her als der von den Hauptmieter*innen bezahlten Mietzins seien. So w\u00fcrden Mieter*innen einen unrechtm\u00e4ssigen Gewinn durch die Untermiete erzielen. Des Weiteren best\u00fcnde die Problematik, dass auch einzelne Zimmer in einem Objekt zu hohen Preisen vermietet w\u00fcrden und die Vermieter*innen keinen \u00dcberblick h\u00e4tten, wer tats\u00e4chlich in ihren Wohnungen wohne.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Nationalrat sprach sich am 29. September 2023 mit 108 zu 85 Stimmen, der St\u00e4nderat mit 32 zu 11 Stimmen f\u00fcr die Vorlage aus. Der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz hat daraufhin erfolgreich das Referendum gegen die Vorlage ergriffen. Bundesrat und Parlament empfehlen, die \u00c4nderungen im Obligationenrecht anzunehmen. Die Gesetzes\u00e4nderung solle Missbr\u00e4uche bei der Untermiete verhindern, die vor allem aufgrund der Verbreitung von Onlineplattformen zugenommen h\u00e4tten. &nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In einem <a href=\"https:\/\/www.weka.ch\/themen\/bau-immobilien\/immobilien\/mietrecht\/article\/airbnb-rechtliche-stolpersteine-bei-der-vermietung\/\">WEKA-Beitrag<\/a> f\u00fchrt <a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/hochschule-luzern\/ueber-uns\/personensuche\/profile\/?pid=4133\">Prof. Isabelle Oehri<\/a> detailliert aus, dass Probleme h\u00e4ufig bei inoffiziellen oder kurzfristigen Vermietungen auftreten, beispielsweise \u00fcber Plattformen wie Airbnb. Bei solchen Modellen lauern rechtliche Stolpersteine: Genehmigungspflichten, transparente Mietpreise und klare Absprachen sind wesentliche Aspekte, die bei der Untermiete ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssen. Gerade im Hinblick auf <a href=\"https:\/\/www.fedlex.admin.ch\/eli\/cc\/27\/317_321_377\/de#a262\">Art. 262 Abs. 1 OR<\/a>, welcher die Bewilligung f\u00fcr eine Untervermietung voraussetzt, k\u00f6nnte es in einer Situation, in der Wohnungen oft und kurzfristig vermietet werden, heikel werden. Bei Nichteinhaltung der Bestimmungen riskieren Mieter*innen Abmahnungen, Vertragsk\u00fcndigungen oder gar Schadensersatzforderungen. Diese Thematik soll durch die neuen Regelungen aktiv angegangen werden.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Was k\u00f6nnte sich \u00e4ndern, wenn die Vorlage angenommen wird?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Auf den untenstehenden Ausz\u00fcgen aus den Abstimmungsunterlagen ist rot umrandet ersichtlich, welche Erg\u00e4nzungen in Art. 262 OR bei Annahme der Vorlage erfolgen w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n<p>Wird die Vorlage angenommen, w\u00e4ren Mieter*innen verpflichtet, die Erlaubnis zur Untervermietung mit einem schriftlichen Gesuch bei den Vermieter*innen einzuholen (siehe Erg\u00e4nzung des Wortes \u00abschriftlich\u00bb bei Abs. 1). Des Weiteren k\u00f6nnten Mieter*innen verpflichtet sein, bei Untermiete detaillierte Informationen zur Vertragsstruktur und Preisgestaltung vorzulegen (siehe Abs. 2). Dies ist nach geltendem Recht keine Voraussetzung. Dies w\u00fcrde den Vermieter*innen mehr Transparenz und die M\u00f6glichkeit bieten, einer Untermiete aus triftigen Gr\u00fcnden zu widersprechen. Auch m\u00fcsste seitens Mieter*innen laufend \u00fcber allf\u00e4llige \u00c4nderungen im Untermietverh\u00e4ltnis informiert werden (Abs. 3). Vor allem bei kurzfristigen Vermietungen, wie beispielsweise auf Plattformen wie Airbnb w\u00e4re dies de facto fast unm\u00f6glich umzusetzen, da hier oft eine schnelle Reaktionszeit gefragt ist und kaum bei jeder Buchung die Bewilligung der Vermietenden eingeholt werden k\u00f6nnte. Neu k\u00f6nnten die Vermieter*innen ihre Zustimmung auch dann verweigern, wenn die Informationen von Abs. 2 durch die Mieter*innen nicht offengelegt werden (Abs. 4 lit. a) oder wenn die geplante Dauer der Untermiete 2 Jahre \u00fcberschreitet (Abs. 4 lit. d).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"993\" height=\"746\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/nr1.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-6755\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/nr1.png 993w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/nr1-300x225.png 300w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/nr1-768x577.png 768w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/nr1-928x698.png 928w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/nr1-600x451.png 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 993px) 100vw, 993px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Zus\u00e4tzlich zu den eben erl\u00e4uterten \u00c4nderungen, w\u00fcrde Art. 262 OR mit Abs. 6 erg\u00e4nzt. Gem\u00e4ss Abs. 6 k\u00f6nnten die Vermieter*innen zuk\u00fcnftig bei Nichteinhaltung der Abs. 1 und 2 nach einer schriftlichen Mahnung das Mietverh\u00e4ltnis mit einer 1-monatigen K\u00fcndigungsfrist k\u00fcndigen.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"940\" height=\"332\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/Nr-2.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-6757\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/Nr-2.png 940w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/Nr-2-300x106.png 300w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/Nr-2-768x271.png 768w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/Nr-2-928x328.png 928w, https:\/\/hub.hslu.ch\/management-and-law\/wp-content\/blogs.dir\/901\/files\/sites\/15\/2024\/11\/Nr-2-600x212.png 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 940px) 100vw, 940px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Was nun?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Das Referendumskomitee lehnt die Vorlage ab, da sie die bestehende Praxis der Untermiete einschr\u00e4nkt und den K\u00fcndigungsschutz der Mieter*innen beeinflusst. Es wird argumentiert, dass die \u00c4nderungen die Rechte der Mieter*innen verringern und die Position der Vermieter*innen st\u00e4rken w\u00fcrden. Es wird seitens Referendumskomitee darauf hingewiesen, dass bestehende Regeln bereits ausreichend seien, um Missbrauch zu verhindern.<\/p>\n\n\n\n<p>Auf der anderen Seite wird argumentiert, dass die Gesetzes\u00e4nderung f\u00fcr Mieter*innen klarere Regeln und eine bessere Absicherung bedeute. Vermieter*innen k\u00f6nnten wiederum in F\u00e4llen unangemessener oder \u00fcberteuerter Untervermietungen effizienter einschreiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Ebenfalls wichtig anzumerken ist, dass die geplanten \u00c4nderungen nicht automatisch bedeuten, dass Mieter*innen ihre Wohnungen nie mehr l\u00e4nger als zwei Jahre untervermieten oder sie kurzfristig auf Onlineplattformen zur Verf\u00fcgung stellen d\u00fcrfen \u2013 auch bei Annahme des Gesetzes besteht laut Erl\u00e4uterungen des Bundesrats zur Abstimmung Raum f\u00fcr individuelle Absprachen zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die \u00c4nderungen im OR w\u00fcrden auf Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume gelten und werden am 24. November 2024 an der Urne dem Schweizer Volk zur Abstimmung vorgelegt.&nbsp;<\/p>\n\n\n<div class=\"blue-box\">\n\t<div class=\"row\">\n\t\t<div class=\"col-md-12\">\n\t\t\t<p>Quellen und weiterf\u00fchrende Literatur<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.weka.ch\/themen\/bau-immobilien\/immobilien\/mietrecht\/article\/airbnb-rechtliche-stolpersteine-bei-der-vermietung\/\">Airbnb: Rechtliche Stolpersteine bei der Vermietung<\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.bwo.admin.ch\/bwo\/de\/home\/mietrecht\/mietrecht--politik\/volksabstimmung-mietrecht.html\">Volksabstimmung vom 24. November 2024 \u00fcber zwei mietrechtliche Vorlagen<\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.easyvote.ch\/de\/abstimmungen\/24-november-2024\/untermiete\">Mietrecht: Untermiete &#8211; 24. November 2024 &#8211; Abstimmungen &#8211; easyvote.ch<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wohnen wird teurer: wie in neuen Zahlen des Bundesamtes f\u00fcr Statistik zu sehen ist, ist der Wohnimmobilienpreisindex im 3. Quartal um 0.5% gestiegen. Dieser Anstieg ist Teil eines Trends, der sowohl Mieter*innen als auch potenzielle Eigent\u00fcmer*innen zunehmend belastet. In dieser Lage greifen viele Menschen auf alternative Wohnl\u00f6sungen wie Untermiete und Wohngemeinschaften zur\u00fcck. Doch was sagt das Gesetz zur Untermiete, und wie k\u00f6nnte sich dies \u00e4ndern, wenn die kommende Vorlage \u00ab\u00c4nderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete)\u00bb, die am 24. 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