{"id":6867,"date":"2019-02-11T08:38:35","date_gmt":"2019-02-11T07:38:35","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/?p=6867"},"modified":"2026-02-11T14:52:52","modified_gmt":"2026-02-11T13:52:52","slug":"einsparpotenzial-durch-optimierung-und-digitalisierung-der-hypothekarprozesse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/einsparpotenzial-durch-optimierung-und-digitalisierung-der-hypothekarprozesse\/","title":{"rendered":"Einsparpotenzial durch Optimierung und Digitalisierung der Hypothekarprozesse"},"content":{"rendered":"\n\n\n

Die 93 in der IFZ Retail Banking Studie erfassten Schweizer Retail Banken sind nach wie vor stark vom Zinsdifferenzgesch\u00e4ft abh\u00e4ngig. Per Ende 2017 machten die Hypothekarforderungen der Retail Banken durchschnittlich rund 69 Prozent der Bilanzsumme aus. Dank steigendem Volumen konnten die meisten Banken ihr Zinsergebnis in den vergangenen Jahren trotz sinkender Margen erh\u00f6hen. Sollte sich das Volumenwachstum jedoch verlangsamen oder ist das Volumen aufgrund von politischen Gegenheiten (z.B. Abschaffung Eigenmietwert) gar r\u00fcckl\u00e4ufig, werden sich die gesunkenen Margen bedeutend st\u00e4rker auf das Gesch\u00e4ftsergebnis auswirken. Da das Zinsergebnis f\u00fcr die Retail Banken zentral ist, m\u00fcssen Wege gefunden werden, um die Verarbeitungskosten zu reduzieren. Gelingt es den Banken, die Prozesse in ihrem Kerngesch\u00e4ft zu optimieren, automatisieren oder digitalisieren, kann dies m\u00f6glicherweise zu bedeutenden Kosteneinsparungen und somit zu potenziell h\u00f6heren Margen f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Ziele und Methodik der Untersuchung<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Im Rahmen der IFZ Retail Banking Studie 2018 haben wir analysiert, wie sich der traditionelle Hypothekarprozess heute pr\u00e4sentiert und wo und in welcher H\u00f6he Potenziale f\u00fcr Kosteneinsparungen liegen. Die Analyse dieser Studie beschr\u00e4nkt sich auf den Hypothekarprozess, da dieser vergleichsweise lange dauert und h\u00e4ufig durchlaufen wird. In Zusammenarbeit mit dem Digitalisierungs- und Security-Produkte Anbieter ti&m<\/a> wurden die Hypothekarprozesse von f\u00fcnf mittelgrossen Schweizer Retail Banken mittels ausf\u00fchrlichen Interviews unter die Lupe genommen. Die Analyse der Kreditprozesse beschr\u00e4nkt sich auf Hypotheken f\u00fcr Privatpersonen und den Standardfall, dass der Kunde f\u00fcr den Neuabschluss den pers\u00f6nlichen Kontakt sucht. Sowohl f\u00fcr die heute aufgewendeten Zeiten wie auch f\u00fcr die Einsparungspotenziale beziehen sich die Zahlen durchgehend auf Einsch\u00e4tzungen durch die jeweiligen Interviewpartner. Bei einzelnen Banken konnte sich dieser auf stichprobenhafte Messungen abst\u00fctzen, andere haben Einsch\u00e4tzungen der involvierten Mitarbeiter eingeholt.<\/p>\n\n\n\n

Der Hypothekarkreditprozess heute<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Banken verf\u00fcgen noch nicht \u00fcber viele durchg\u00e4ngig digitale Prozesse. Der Hypothekarkreditprozess ist historisch gewachsen und durchl\u00e4uft verschiedene bankinterne Abteilungen. Die Prozesse werden h\u00e4ufig durch Workflows unterst\u00fctzt und werden verh\u00e4ltnism\u00e4ssig stark manuell bearbeitet. Der Prozess hat eine hohe Komplexit\u00e4t, weil neben dem Kunden und weiteren Parteien (Notar, Grundbuchamt, Objektsch\u00e4tzer, etc.) praktisch s\u00e4mtliche Abteilungen einer Retail Bank am Prozess beteiligt sind.<\/p>\n\n\n\n

Kosten des Hypothekarprozesses<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der Prozess bei einem neuen Hypothekargesch\u00e4ft durchl\u00e4uft unterschiedliche Abteilungen. Um eine Vergleichbarkeit der stark unterschiedlichen Kreditprozesse der einzelnen Banken herzustellen, haben wir uns entschieden, die Prozesse in drei Kategorien einzuteilen. Wie Abbildung 1 zeigt, unterscheiden sich die F\u00e4lle insbesondere bez\u00fcglich deren Komplexit\u00e4t und der Risikofaktoren. Risikofaktoren beeinflussen die Kreditf\u00e4higkeit (Tragbarkeit) oder die Kreditw\u00fcrdigkeit (Betreibungen etc.). Des Weiteren hat das zu erwerbende Objekt einen bedeutenden Einfluss. Der Erwerb eines Bauernhauses aus dem Jahr 1291 in einem l\u00e4ndlichen Gebiet hat eine h\u00f6here Komplexit\u00e4tsstufe als der Erwerb einer neuen Eigentumswohnung in einem st\u00e4dtischen Gebiet. F\u00fcr Sonderobjekte helfen die Standard-Sch\u00e4tzmethoden nur bedingt und es muss stattdessen das eigene Analyse-Team beauftragt werden. Die durchschnittliche Anzahl der F\u00e4lle konnte von den Banken nur n\u00e4herungsweise gesch\u00e4tzt werden, da keine eindeutige Kategorisierung existiert, respektive die Zuteilung von den Banken auch unterschiedlich gehandhabt wird.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 1: Unterteilung verschiedene Hypothekarprozesse<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Controlling und Preisgestaltung<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Im Vergleich zur verarbeitenden Industrie, wo die Kenntnis der eigenen Prozesskosten die zentrale Basis f\u00fcr die Optimierung der Prozesse, der Supply-Chain und eine Entscheidungsgrundlage f\u00fcr die Make-or-Buy-Entscheidung darstellt, sind die Prozesskostenrechnungen bei den Schweizer Retail Banken auf einem insgesamt nur wenig sophistizierten Niveau. Dies r\u00fchrt einerseits daher, dass in der Industrie Prozesse und Materialien homogen sind und dadurch die Produktionskosten pro St\u00fcck einfacher berechnet werden k\u00f6nnen. In einem beratungsintensiven Dienstleistungs-Prozess sind die Kosten hingegen von Fall zu Fall unterschiedlich. Die Banken sind sich bewusst, dass im Bereich des Prozess-Controllings noch grosses Potenzial besteht. Gleichwohl \u00fcberrascht, dass zentrale Informationen vielen Banken nicht oder nur rudiment\u00e4r zur Verf\u00fcgung stehen. So wird beispielsweise meist keine Konversionsrate erhoben. Sch\u00e4tzungen der Banken gehen diesbez\u00fcglich weit auseinander (20-60%).<\/p>\n\n\n\n

Zeitaufwand im Prozess f\u00fcr Neuhypotheken<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Abbildung 2 zeigt den durchschnittlichen Zeitaufwand sowie die jeweiligen Minimum- und Maximumwerte f\u00fcr die einzelnen Prozessschritte \u00fcber die untersuchten f\u00fcnf Banken hinweg.<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 2: Zeitaufwand je Prozessschritt: Bandbreiten und Durchschnittswerte<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass bei zunehmender Komplexit\u00e4t praktisch alle Prozessschritte zeitintensiver werden. W\u00e4hrend der gesamte Prozess bei einem gr\u00fcnen Fall durchschnittlich etwas mehr als sechs Stunden dauert, betr\u00e4gt der durchschnittliche Zeitaufwand bei einem orangen Fall rund achteinhalb Stunden und jener eines roten Falles gar beinahe elf Stunden. Die Bandbreiten gehen von Durchschnittswerten von rund 4.5 bis 9.5 Stunden bei den gr\u00fcnen F\u00e4llen, von 6 bis 12 Stunden bei den orangen F\u00e4llen sowie von 6.75 bis 14 Stunden bei den roten F\u00e4llen innerhalb der untersuchten Banken extrem weit auseinander. So k\u00f6nnen Kreditf\u00e4lle der selben Komplexit\u00e4t bei einer der untersuchten Banken durchschnittlich doppelt so viel Zeit in Anspruch nehmen als bei der effizientesten Bank, die befragt wurde.
Werden die Personalkosten des gesamten Kreditprozesses einer Eigenheimfinanzierung f\u00fcr Privatpersonen anhand des durchschnittlichen Kostentarifs (CHF 155) berechnet, ergibt dies f\u00fcr die untersuchten Banken Prozesskosten in der H\u00f6he von CHF 960 f\u00fcr gr\u00fcne F\u00e4lle, CHF 1’293 f\u00fcr orange F\u00e4lle und CHF 1’673 f\u00fcr rote F\u00e4lle. Der durchschnittliche Prozess kostet bei den untersuchten Banken gewichtet nach Anzahl der F\u00e4lle rund CHF 1’260. Das entspricht im Schnitt rund 11 Prozent des Ertrags einer durchschnittlichen Hypothek (CHF 290’000, 80 bp Marge, 5 Jahre Laufzeit).
Eine Unterteilung der Kosten in Front- und BackOffice f\u00fcr private Eigenheimfinanzierungen zeigt auf, dass vom Mittelwert der Prozesskosten (CH 1’260) rund CHF 880 auf die im Kreditprozess involvierten Front- und Midoffice-Mitarbeiter anfallen, w\u00e4hrend der Personalaufwand im Backoffice derweil rund CHF 380 betr\u00e4gt. Verschiedene Kostenbl\u00f6cke des Vertriebs (z.B. ein Gespr\u00e4ch, das nicht zum Hypothekarkredits-Abschluss gef\u00fchrt hat) sowie die Akquisationskosten sind in dieser Rechnung nicht ber\u00fccksichtigt, so dass das Verh\u00e4ltnis noch st\u00e4rker \u00abzu Lasten\u00bb des Vertriebs gehen w\u00fcrde. Prozessoptimierungen sollten entsprechend nicht nur im Backoffice, sondern auch im Vertrieb genauer \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Bedeutung f\u00fcr den Gesamtmarkt Schweiz<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Das Verh\u00e4ltnis von Verl\u00e4ngerungen zu Neuhypotheken betr\u00e4gt bei Banken gem\u00e4ss Aussagen aus Interviews rund 75 zu 25. Darin sind auch Abl\u00f6sungen enthalten. Das Hypothekarvolumen f\u00fcr private Haushalte der Schweizer Banken betrug per Ende 2017 CHF 733 Mia. Wir nehmen an, dass die Hypotheken eine durchschnittliche Laufzeit von 5 Jahren aufweisen. So verfiel im Jahr 2017 ein Volumen von rund CHF 147 Mia. an Hypotheken bei den Banken in der Schweiz. Beim erw\u00e4hnten Verh\u00e4ltnis von 75 zu 25 (Verl\u00e4ngerungen \/ Neuhypothek) schliessen Banken j\u00e4hrlich f\u00fcr CHF 37 Mia. Neuhypotheken ab. Wird das durchschnittlich gesch\u00e4tzte Einsparpotenzial (CHF 315 je Hypothek) mit der Anzahl Neuhypotheken (152\u2019000) im Jahr 2017 multipliziert, resultieren j\u00e4hrliche prozessuale Einsparungen von rund CHF 40 Millionen.
Setzt man das durchschnittliche Einsparpotenzial von CHF 315 in Relation zum durchschnittlichen Ertrag von CHF 11\u2018600 pro Hypothek (CHF 290\u2018000 Hypothekrvolumen; 80 bps Marge; 5 Jahre) ergibt sich eine Einsparung von durchschnittlich 3 Prozent des Ertrages. Bei gewissen Banken ist diese Einsparung hingegen bis 6 Prozent. In anderen Industrien w\u00e4re ein solches Kosteneinsparpotenzial sehr interessant. F\u00fcr Banken scheint der Druck diesbez\u00fcglich noch immer gering(er) zu sein.<\/p>\n\n\n\n

Use Case Hypothekenverl\u00e4ngerung<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Kosten respektive der Zeitaufwand bei einer Hypothekenverl\u00e4ngerung fallen im Vergleich zur Neuhypothek und zur periodischen Neubewilligung deutlich geringer aus. H\u00e4ufig sind dazu keine (ausf\u00fchrlichen) Gespr\u00e4che eines Bankkundenberaters n\u00f6tig. Die Verl\u00e4ngerungen werden bei den Banken oft \u00fcber den Brief, Mail- oder Telefonkanal abgeschlossen. W\u00e4hrend der gesamte Neuhypotheken-Prozess einer durchschnittlichen Bank bei einem einfachen Standardfall etwas mehr als 6 Stunden in Anspruch nimmt, dauert die durchschnittliche Hypothekarverl\u00e4ngerung der untersuchten Banken nur 79 Minuten. Dies entspricht einem Kostenbetrag von rund CHF 206. Der Prozess l\u00e4sst sich grob in folgende vier Subprozesse unterteilen (vgl. Abbildung 3).<\/p>\n\n\n\n

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Abbildung 3: Prozess einer Hypothekarverl\u00e4ngerung<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die Einf\u00fchrung einer Online Verl\u00e4ngerung der Hypothek k\u00f6nnte den Prozess weiter vereinfachen und die Prozesskosten dadurch stark reduzieren. Die befragten Banken rechnen im Falle einer Online Verl\u00e4ngerung der Hypothek noch mit einem Aufwand von durchschnittlich 10 Minuten. Der durchschnittlich gesch\u00e4tzte neue Verl\u00e4ngerungsprozess entspricht einem Kostenaufwand von nur noch rund CHF 25 pro Verl\u00e4ngerung. Pro Jahr werden \u2013 gem\u00e4ss unseren Sch\u00e4tzungen \u2013 rund 500\u2019000 Hypotheken verl\u00e4ngert. W\u00fcrden etwa 50 Prozent der Hypotheken k\u00fcnftig online verl\u00e4ngert, w\u00fcrden sich die Prozesskosten f\u00fcr die Bankenindustrie entsprechend um rund CHF 45 Millionen pro Jahr reduzieren.<\/p>\n\n\n\n

Fazit <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Basierend auf den obigen Resultaten und den Gespr\u00e4chen kommen wir zu den folgenden Schlussfolgerungen:<\/p>\n\n\n\n