{"id":6999,"date":"2019-02-04T06:35:08","date_gmt":"2019-02-04T05:35:08","guid":{"rendered":"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/?p=6999"},"modified":"2026-02-11T14:52:52","modified_gmt":"2026-02-11T13:52:52","slug":"ubs-als-hypothekenvermittler-fuer-renditeliegenschaften-bisherige-entwicklungen-bei-ubs-atrium","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/ubs-als-hypothekenvermittler-fuer-renditeliegenschaften-bisherige-entwicklungen-bei-ubs-atrium\/","title":{"rendered":"UBS als Hypothekenvermittler f\u00fcr Renditeliegenschaften: Bisherige Entwicklungen bei UBS Atrium"},"content":{"rendered":"\n\n\n<p>Finanzierungsentscheidungen im Bereich der Renditeliegenschaften lassen sich nur schwer standardisiert nachbilden. Die Bestimmung des Verkehrswerts ist die Basis f\u00fcr die Finanzierung und h\u00e4ngt stark von der Einsch\u00e4tzung des nachhaltigen Mietzinsniveaus ab, der in der Bewertung zur Anwendung kam. Hinzu kommt, dass sich Renditeliegenschaften h\u00e4ufig im Besitz von juristischen Personen befinden. Auch die Bonit\u00e4t von juristischen Personen ist aufwendiger zu beurteilen. Dementsprechend funktioniert auch das Modell von UBS Atrium etwas anders als dasjenige f\u00fcr selbstgenutztes Wohneigentum.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>So funktioniert UBS Atrium im Detail <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Konkret l\u00e4uft der Prozess bei UBS Atrium wie folgt ab:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Der Kreditnehmer reicht bei seinem UBS-Kundenberater eine Kreditanfrage f\u00fcr eine Renditeliegenschaft ein.<\/li><li>Immobilienspezialisten der UBS nehmen eine Objektbewertung und Kreditpr\u00fcfung vor. Anhand eines ausf\u00fchrlichen Kriterienkatalogs kl\u00e4rt der Kundenberater ab, ob die Finanzierungsanfrage die Plattformkriterien von UBS Atrium erf\u00fcllt und auf die Plattform gestellt werden kann.<\/li><li>Der Kunde muss \u2013 falls die genannten Kriterien erf\u00fcllt werden \u2013 aktiv zustimmen, dass der Kredit auf die Atrium-Plattform kommen darf (hierf\u00fcr muss er die UBS auch vom Bankkundengeheimnis entbinden).<\/li><li>Auf die Atrium-Plattform gelangen nur Finanzierungsanfragen bzgl. in der Schweiz gelegenen Renditeliegenschaften, d.h. sowohl Mehrfamilienh\u00e4user wie auch kommerziell genutzte Objekte (z.B. Laden, B\u00fcro, Praxis). \u00dcber UBS Atrium finanzierbar sind nur bereits bestehende Objekte. Das Finanzierungsvolumen muss mindestens CHF 1.6 Millionen betragen. Die Laufzeit eines Kredits betr\u00e4gt zwischen 2 und 15 Jahren. M\u00f6glich sind nur maximal eine Festzinstranche oder Libor-Hypotheken in Kombination mit einer Festzinstranche. Zwei verschiedene Festzinstranchen sind hingegen derzeit nicht m\u00f6glich. M\u00f6chte ein Kunde zwei Festzinstranchen, kommt das Kreditgesuch nicht auf UBS Atrium. Stattdessen kann die UBS ein entsprechendes traditionelles Angebot machen.<\/li><li>Als Kunden kommen heute nur Immobilien-Kunden vom Segment UBS Corporate und Institutional Clients in Frage. UBS Atrium Kreditnehmer sind entsprechend vor allem Generalunternehmungen, Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Wohnbaugenossenschaften oder private Investoren mit einem Hypothekarvolumen von mehr als CHF 10 Millionen.<\/li><li>Wenn die Kreditanfrage alle UBS Atrium-Kriterien erf\u00fcllt, erhalten die potenziellen Investoren \u00fcber das Atrium Investoren-Portal in der Auktions\u00fcbersicht unter &#8222;neue Auktionen&#8220; (siehe Abbildung 1) einen anonymisierten Teaser mit einer Zusammenfassung der wichtigsten Informationen zur Finanzierung. Es werden an dieser Stelle noch keine Kundennamen oder Personenangaben genannt.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-1.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"730\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-1-1024x730.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7001\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-1-1024x730.png 1024w, https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-1-300x214.png 300w, https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-1-768x547.png 768w, https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-1.png 1228w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><figcaption><em>Abbildung 1: UBS Atrium Investor Portal \u2013 Auktions\u00fcbersicht online<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Haben die Investoren ihr Interesse an der Finanzierungsanfrage bekundet, so erhalten sie von UBS \u00fcber das UBS Atrium Investoren-Portal ein Investmentdossier mit den wesentlichen Informationen zur Finanzierung (siehe Abbildung 2). Die Investoren haben danach drei Tage Zeit, um eine eigene Kreditpr\u00fcfung durchzuf\u00fchren und ein verbindliches Angebot \u00fcber ein standardisiertes \u00abBidding sheet\u00bb abzugeben. Danach leitet UBS s\u00e4mtliche eingegangene Angebote dem Kreditnehmer weiter.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-2.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"939\" height=\"577\" src=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-2.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7000\" srcset=\"https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-2.png 939w, https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-2-300x184.png 300w, https:\/\/hub.hslu.ch\/retailbanking\/wp-content\/uploads\/sites\/7\/2019\/02\/Atrium-2-768x472.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 939px) 100vw, 939px\" \/><\/a><figcaption><em>Abbildung 2: UBS Atrium Investor Portal \u2013 Investment Dossier online<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Auch UBS macht im Bieterverfahren mit. Zentral dabei ist, dass der erste Preis immer von der UBS kommt. So wird sichergestellt, dass UBS nach der Eingabe s\u00e4mtlicher Preise auf die anderen Offerten nicht mit einem Gegenangebot aufwartet.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Der Kreditnehmer pr\u00fcft danach die einzelnen Offerten und entscheidet sich innert drei Tagen f\u00fcr ein Angebot (die verschiedenen Bieter wissen nichts von den anderen Angeboten).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Unabh\u00e4ngig von der Wahl des Kreditgebers setzt UBS einen standardisierten Kreditvertrag zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber auf. Der Kreditnehmer kann danach Zinsen und Amortisation normal \u00fcber sein Konto bei UBS \u00fcberweisen. Die Weiterleitung der Zahlungen an den ausgew\u00e4hlten Kreditgeber wird von der UBS \u00fcbernommen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Im Rahmen eines Servicing-Vertrages \u00fcberwacht UBS die Zahlung der F\u00e4lligkeiten und die Einhaltung von Vertragszusicherungen. Alle drei Jahre wird zudem ein Mieterspiegelcheck vorgenommen. Kommt es zu einem Kreditausfall, kann der Investor optional und gegen ein zus\u00e4tzliches Honorar den Recovery Service der UBS mandatieren.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>F\u00fcr die Kreditnehmer \u00e4ndert sich durch dieses Vorgehen wenig, da die UBS f\u00fcr die angeschlossenen Kreditgeber die Betreuung der Finanzierungen w\u00e4hrend der gesamten Kreditlaufzeit \u00fcbernimmt und sie auch nach Abschluss der Finanzierung weiterhin betreut.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vorteile f\u00fcr Hypothekarnehmer und Investoren <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Aus Sicht der Investoren bieten sich dank UBS Atrium Investitionsm\u00f6glichkeiten in der ganzen Schweiz. Die UBS kann durch ihre schweizweite Pr\u00e4senz und der Finanzierung von Objekten in allen Regionen den angeschlossenen Pensionskassen oder Sammelstiftungen zu einer besseren Hypothekenportfolio-Diversifikation verhelfen. Die Investmentdossiers sind einheitlich aufgebaut und dadurch gut vergleichbar. UBS gibt eine Einsch\u00e4tzung zum Belehnungswert der zu finanzierenden Liegenschaft ab (Objektbewertung). Der Investor ist danach f\u00fcr die Kreditpr\u00fcfung und den Kreditentscheid aber nat\u00fcrlich selbst verantwortlich. Des Weiteren wickelt UBS den ganzen Prozess ab. Die Investoren m\u00fcssen dadurch ihre Hypotheken nicht selber bewirtschaften oder eine eigene Kreditverwaltung aufbauen. Kosten fallen f\u00fcr Investoren und Kreditnehmer zudem nur dann an, wenn eine erfolgreiche Vermittlung zustande kommt.<br>Aus Sicht der Hypothekarnehmer ist es sicherlich positiv, dass man \u2013 wie bei Vermittlern \u00fcblich \u2013 oftmals f\u00fcr eine Anfrage mehrere Offerten erh\u00e4lt und danach selber entscheiden kann, f\u00fcr welche Offerte man sich entscheidet.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Kannibalisiert sich die UBS nicht selber?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bei solchen Modellen stellt sich nat\u00fcrlich unweigerlich das Thema der Kannibalisierung. Aus Sicht von Matteo Bernardoni, verantwortlich f\u00fcr Lending-Plattformen bei UBS, ist es nicht zuletzt eine Frage der weiteren Entwicklungen von Plattformen und von fr\u00fchzeitigen strategischen Antworten. Er ist pers\u00f6nlich davon \u00fcberzeugt, dass entsprechende Vergleichs- und Vermittlungs-Plattformen immer mehr an Bedeutung gewinnen werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Generell kann man in einem Modell wie UBS Atrium vor allem drei Vorteile erkennen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Der Kunde, respektive die Kundenschnittstelle, verbleibt weiterhin bei UBS. Dies ist absolut zentral.<\/li><li>Aufgrund unterschiedlicher Eigenmittelunterlegungsanforderungen und Finanzierungsmodellen zwischen Banken und anderen institutionellen Investoren (z.B. Pensionskassen), sind die Zinsofferten je nach Laufzeit oftmals sehr unterschiedlich. Mit UBS Atrium kann UBS dem Kreditnehmer eine bzgl. Laufzeiten breitere und attraktivere Palette an Angeboten unterbreiten.<\/li><li>Der Trend der \u00abBrokerisierung\u00bb von Hypotheken ist in verschiedenen internationalen M\u00e4rkten bereits seit Jahren beobachtbar und scheint auch in der Schweiz ein Kundenbed\u00fcrfnis zu werden. Mit UBS Atrium erhalten die Kunden somit den \u00abShopping-Aspekt\u00bb, ohne mehrere Kreditanfragen (und -dossiers) und Diskussionen mit verschiedenen Instituten aufbereiten bzw. f\u00fchren zu m\u00fcssen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Karin Oertli, COO von UBS Schweiz, hat mir im Gespr\u00e4ch erl\u00e4utert, dass sie mehrere verschiedene Vertriebskan\u00e4le nutzen m\u00f6chte. Atrium ist vor dem Hintergrund dieser Perspektive einfach ein interessanter Vertriebskanal. Sie ist zudem \u00fcberzeugt davon, dass Plattformen immer wichtiger werden und man durch solche Angebote neue Kunden gewinnen kann. Des Weiteren ist es aus ihrer Sicht zentral, dass UBS im Bereich der Digitalisierung ihre Innovationskraft weiterhin hoch halten kann.<br>Gem\u00e4ss Markus Kuster, UBS Atrium Plattform-Koordinator, haben auch die Kundenberater die Vorteile des neuen Offering insgesamt begr\u00fcsst. Zentral f\u00fcr die Kundenberater sei es vor allem, die Kundenschnittstelle zu behalten und ein attraktives Angebot unterbreiten zu k\u00f6nnen. Beides ist mit UBS Atrium gegeben.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Bisherige Entwicklungen <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ich habe von UBS Atrium einige interessante Fakten in Bezug auf die bisherige Entwicklung erhalten, die ich nachfolgend gerne pr\u00e4sentiere:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Insgesamt wurden in den ersten zwei Jahren etwas mehr als CHF 800 Millionen Kreditvolumen \u00fcber UBS Atrium vermittelt.<\/li><li>F\u00fcr die bisher 189 abgeschlossenen Kreditvertr\u00e4ge ergibt sich ein durchschnittliches Kreditvolumen von rund 4.2 Millionen CHF.<\/li><li>Alle Kredite wurden stets in einer 1:1 Beziehung zwischen Investor und Kreditnehmer abgeschlossen.<\/li><li>Die durchschnittliche Belehnung ist 58 Prozent.<\/li><li>Die durchschnittliche Kreditlaufzeit betr\u00e4gt rund zehn Jahre.<\/li><li>35 Prozent der Finanzierungen gehen an Privatpersonen und 65 Prozent an juristische Personen.<\/li><li>Rund zwei Drittel der Kredite, die auf die Atrium-Plattform gelangen, konnten auch auf der UBS Atrium-Plattform abgeschlossen werden. Insgesamt waren also schon 300 Kreditdossiers auf der Plattform. Bei den nicht zustande gekommenen Hypotheken haben in der Regel Wettbewerber attraktivere Konditionen geboten, oder die Kunden die Zinsen noch nicht langfristig anbinden wollen.<\/li><li>Nur bei 2 von 300 Kreditdossiers gab es kein Angebot eines Investors.<\/li><li>Dank der von UBS Asset Management verwalteten Hypotheken-Anlagegruppe der Anlagestiftung der UBS f\u00fcr Personalvorsorge k\u00f6nnen Schweizer Pensionskassen auch indirekt \u00fcber ein kollektives Anlagegef\u00e4ss in diese Hypotheken investieren. Derzeit tun dies rund 100 Pensionskassen mit einem Anlagevolumen von \u00fcber CHF 900 Millionen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Fazit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Mit UBS Atrium ist UBS in das Gesch\u00e4ft der Hypothekenvermittlung eingetreten und hat dadurch auch einen Paradigmen-Wechsel eingeleitet. Interessant am UBS Atrium-Gesch\u00e4ftsmodell ist sicherlich, dass im Gegensatz zu anderen Vermittler-Modellen nicht das selbstbewohnte Wohneigentum, sondern Renditeliegenschaften im Fokus stehen. Ein weiteres Differenzierungskriterium ist, dass nicht nur die Vermittlung durch die UBS stattfindet, sondern auch das Servicing bei der UBS bleibt. Die UBS betreut die Kreditnehmer und Investoren w\u00e4hrend der Laufzeit und stellt die Bewirtschaftung des Kredites sicher. Dadurch kann ein nicht unerheblicher Teil der Hypothekar-Marge gesichert werden \u2013 auch f\u00fcr Laufzeiten, welche von UBS nicht aktiv angeboten werden. Interessant ist auch, dass dank UBS Atrium institutionelle Investoren direkt in Hypotheken investieren k\u00f6nnen, ohne daf\u00fcr eigene, teure Vertriebsstrukturen und eine eigene Hypotheken-Bewirtschaftung aufbauen zu m\u00fcssen.<br>Das grosse Thema bei solchen Gesch\u00e4ftsmodellen ist sicherlich auch die potenzielle Kannibalisierung. Die bisher vermittelten CHF 800 Millionen w\u00e4ren teilweise direkt in den B\u00fcchern der UBS gewesen \u2013 mit einer h\u00f6heren Marge. Die entscheidende Frage ist aber nat\u00fcrlich, wie viele dieser Gesch\u00e4fte die Bank tats\u00e4chlich abgeschlossen h\u00e4tte. Des Weiteren ist zentral, dass die Bank die Kundenschnittstelle dank UBS Atrium halten kann.<br>Das Modell der Plattform ist aus meiner Sicht sehr gut durchdacht, strategisch gut eingebettet und auch gut umgesetzt. Es zeigt exemplarisch, wie &#8222;Plattform-Banking&#8220; in ein bestehendes Banken-Gesch\u00e4ftsmodell eingebettet werden kann. Erstaunlich ist nur, dass UBS Atrium bisher nur wenig Aufmerksamkeit in der \u00d6ffentlichkeit erhalten hat. Auch f\u00fcr andere Banken k\u00f6nnte ein solches Modell n\u00e4mlich durchaus interessant sein.<\/p>\n\n\n\n<p><em>PS: Atrium und weitere 8 spannende F\u00e4lle werden auch anl\u00e4sslich der <a href=\"https:\/\/www.hslu.ch\/de-ch\/wirtschaft\/agenda\/veranstaltungen\/2019\/06\/18\/konferenz-innovative-angebote-im-banking\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Konferenz vom 18.6. &#8222;Innovationen im Banking&#8220;<\/a> ausf\u00fchrlich vorgestellt und diskutiert. Der Anlass findet in Zug statt.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Hypothekenvermittler erlangen auch hierzulande eine zunehmende Bedeutung. Die relevanten Vermittler wie MoneyPark, Hypoguide oder HypoPlus fokussieren bislang aber vor allem auf die Vermittlung von Hypotheken f\u00fcr selbstgenutztes Wohneigentum. 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