Gemeinnütziges Wohneigentum: Schlüssel zum erschwinglichen Eigenheim?

In Zeiten steigender Immobilienpreise und zunehmender Wohnraumknappheit stellt sich für viele Gemeinden die Frage, wie nebst bezahlbarem Mietwohnraum auch preisgünstiges Wohneigentum geschaffen werden kann. Das Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR) hat sich zusammen mit dem Institut für Wirtschaftsstudien Basel (IWSB) und SwissLegal Dürr + Partner im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen BWO im Rahmen einer explorativen Studie dieser Frage angenommen.

Entscheidend ist, dass das Wohneigentum bei Erstkauf günstiger ist als auf dem freien Immobilienmarkt. Gemeinnütziges Wohneigentum muss also initial preisgünstig sein. Damit es – wenn es zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkauft wird – weiterhin erschwinglich bleibt, muss es auch langfristig preisgünstig sein.

Eine Möglichkeit, initiale und langfristige Preisgünstigkeit zu erreichen besteht darin, die Verfügungsrechte (Property Rights) über das Wohneigentum zu «verdünnen». Dazu gehört bspw. das «Flexible Wohneigentum». Hier erstellt ein gemeinnütziger Wohnbauträger Wohnungen im Stockwerkeigentum und verkauft alle bis auf eine, die er vermietet. Der Wohnbauträger bleibt so Miteigentümer und kann bei einem späteren Verkauf der übrigen Wohnungen limitiertes Vorkaufsrecht zu festgelegten Konditionen ausüben.
Ein anderer Ansatz ist das «Wohneigentum auf Zeit», bei dem das Eigentum nach 30 Jahren beendet und die Property Rights zeitlich beschränkt sind. Nach Ablauf dieser Frist geht das Eigentum wieder vollumfänglich auf den (gemeinnützigen) Wohnbauträger über.
Beim Modell «Kleines Wohneigentum» reduziert sich das Eigentum auf die Wohnung an sich und umfasst nicht den Rest der Liegenschaft. Stattdessen wird für die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft eine periodische Abgeltung an deren Eigentümerschaft entrichtet.

Beispiel 1: WBG Oberfeld, Wohnüberbauung WBG Oberfeld, Ostermundigen (BE)

Einige bereits umgesetzte oder in der Planung befindliche Beispiele aus der Schweiz zeigen, wie diese Modelle in der Praxis aussehen können. Das Projekt WBG Oberfeld in Ostermundigen bietet autofreien und ökologischen Wohnraum mit einer Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen. Die Gemeinnützige Gesellschaft Wettingen hat ein Wohnprojekt für ältere Menschen realisiert, das sowohl Eigentumswohnungen als auch Mietobjekte umfasst. Die Genossenschaft Codha in Confignon stellt ökologisch und qualitativ hochwertiges Wohneigentum ohne Gewinnabsicht bereit.

Beispiel 2: GGW – Gemeinnützige Gesellschaft Wettingen, Projekt Sulperg 2, Wettingen (AG)

Die Analyse dieser und weiterer Beispiele zeigt Folgendes:

Eine Kombination von gemeinnützigem Wohneigentum und Mietwohnungen unterstützt die soziale Durchmischung und erleichtert die Finanzierung für Rückkäufe durch höhere Liquidität aus Mieterträgen.
Eine starke bauliche Standardisierung – z.B. eine Vereinheitlichung der Grundrisse – und Priorisierung der Gemeinschaftsflächen senkt initiale Kosten.
Klare Heimfallregelungen, d.h. die Rückübertragung des Eigentums auf die Trägerschaft nach einer gewissen Frist, z.B. via Vorkaufsrecht, vereinfachen die langfristige Preisgünstigkeit.
Gemeinnütziges Wohneigentum, das alle erforderlichen Kriterien erfüllt, ist in der Schweiz bisher noch nicht realisiert. Die Knacknuss ist dabei die langfristige Preisgünstigkeit.

Beispiel 3: Codha – Coopérative de l’habitat associatif, Projekt Murcie, Confignon (GE)

Auf die Frage, ob Bund, Kantone oder Gemeinden gemeinnütziges Wohneigentum fördern sollten (unter Bezugnahme auf den Verfassungsauftrag gemäss Art. 108 BV und Einhaltung der notwendigen Kriterien), ist v.a. die Rückkaufphase von Bedeutung. Hier könnten kurzfristige zinsgünstige Darlehen für Wohnungsrückkäufe sinnvoll sein. Dies, da die gemeinnützigen Wohnbauträger zur Gewährleistung einer langfristigen Preisgünstigkeit im Eintretensfall des (limitierten) Vorkaufsrechts kurzfristige Liquidität benötigen und das Geschäft für die Banken aufgrund der kurzen Laufzeit wenig attraktiv ist.

Obwohl noch wenig verbreitet, stellt gemeinnütziges Wohneigentum durch die Kombination von initialer und langfristiger Preisgünstigkeit einen interessanten Ansatz dar, um Wohneigentum auch für breitere Bevölkerungsschichten erschwinglich zu machen. Es gilt, diesen Ansatz weiter zu prüfen und anzupassen, um zukünftig auch alternative Formen des Wohneigentums bereitstellen zu können.

Gesamtbericht, Kurzbericht und Zusammenfassung der Studie «Gemeinnütziges Wohneigentum» sind auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen zu finden.

Veröffentlicht am: 4. Juli 2024