Immobilien in der Unternehmensnachfolge

von Christina Schellenberg

wissenschaftliche Assistentin am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Die erste Abendveranstaltung des 19. KMU Forums lockte rund 100 Interessenten aus der Praxis an. Drei Referate von OPES AG und WELCOME Immobilien zeigten die Möglichkeiten der Strukturierung der Nachfolge mit Immobilien, die steuerlichen Fallstricke, sowie die wichtigsten Eckpunkte bei der Immobilienbewertung auf. Das Fazit der Veranstaltung zeigt klar: Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema Nachfolgeplanung zahlt sich aus.

Worauf bei der Unternehmensnachfolge mit Immobilien zu achten ist

Im Jahr 2009 sahen sich insgesamt 25.9% der Klein- und Mittelunternehmen damit konfrontiert, innerhalb der nächsten 5 Jahre ihr Unternehmen an einen Nachfolger zu übergeben. Dies entspricht einem starken Anstieg in Vergleich zu den Zahlen aus dem Jahre 2005, wo es noch 18.5% waren. Roland Lütolf (OPES AG) betonte den hohen Stellenwert einer frühzeitigen Planung. Empfohlen wird eine Initiierung der Nachfolgeplanung ca. 10 Jahre vor der tatsächlichen Umsetzung. Sobald es um die Konkretisierung der Umsetzung geht, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: Eine familieninterne Lösung, ein MBO oder ein MBI. Zudem muss entschieden werden, ob der Verkauf mit oder ohne Liegenschaft ausgestaltet wird. Es gilt, die damit verbundenen Vor- und Nachteile abzuwägen.

Bedeutung der Immobilienbewertung

Thomas Koch (WELCOME Immobilien AG) ging ausführlich auf das Thema Immobilienbewertung ein und erläuterte den Zusammenhang zwischen Verkehrswert, Kosten und Preis einer Immobilie. Je nach zukünftiger Nutzungsabsicht (unendliche Weiternutzung, Modernisierung, Umnutzung, Abbruch und Neubau) ändert sich auch die Bewertung der Immobilie. Einen weiteren wichtigen Einfluss auf die Bewertung einer Immobilie hat der gewählte Zinssatz. Zusammenfassend wurde deutlich, dass nicht nur die Lage einen Einfluss auf die den Wert einer Immobilie hat, sondern vielmehr auch der zugrunde liegende Zinssatz sowie das zukünftige Nutzenpotential.

Steuerliche Fallstricke

Über die steuerlichen Aspekte bei der Nachfolgeplanung mit Immobilien berichtete Manuel Egli (OPES AG). Dabei ging er auf unternehmenssteuerliche Aspekte sowie auf die Besonderheiten bei Einzelunternehmen ein. Im Fokus stand ein Vergleich der Steuerbelastung von verschiedenen Varianten der Veräusserung (Asset Deal / Überführung der Liegenschaft ins Privatvermögen / Spaltung Betrieb & Immobilie / Ausgliederung Betriebsgesellschaft). Zu guter Letzt wurde auf das Thema Mehrwertsteuer und Immobilien aufmerksam gemacht.

Fazit

Bei der Nachfolgeplanung mit Immobilien sind folgende Punkte zu beachten:

• Eine frühzeitige Nachfolgeplanung ist unabdingbar; dies setzt ein Nachfolgekonzept, eine emotionale Bereitschaft, sowie die Auseinandersetzung mit der steuerlichen Situation voraus
• Die Immobilienbewertung sollte die zu Grunde liegenden Szenarien offenlegen und methodisch logisch, nachvollziehbar und nachrechenbar sein
• Der Status des gewerbsmässigen Liegenschaftshändlers sollte nach Möglichkeit vermieden werden.
• Die kantonalen Besonderheiten bei den Grundstückgewinnsteuern sollten im Voraus beachtet und genutzt werden

Save the date:

Die weiteren Herbst-Veranstaltungen des 19. KMU Forum finden an folgenden Daten statt:

Immobilien in der Unternehmensnachfolge
Montag, 9. September 2013 (17.15 – 19.00 Uhr)
IFZ, Grafenauweg 10, 6304 Zug

Shared Services, Outsourcing and Cloud Computing
Montag, 16. September 2013 (17.15 – 19.00 Uhr)
BISON IT Services AG, Allee 1A, 6210 Sursee

Factoring und Kreditversicherung – Möglichkeiten für KMU
1. Durchführung:  Montag, 23. September 2013 (17.15 – 19.00 Uhr)
Hochschule Luzern – Wirtschaft, Zentralstrasse 9, 6002 Luzern

2. Durchführung: Montag, 30. September 2013 (17.15 – 19.00 Uhr)
Euler Hermes Switzerland, Tödistrasse 65, 8002 Zürich

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