KMU-Forum: Immobilien im Geschäftsvermögen – Chancen und Risiken im Generationenwechsel

von Christina Schellenberg, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Die erste Veranstaltung des 24. KMU-Forums zum Thema „Immobilien im Geschäftsvermögen – Chancen und Risiken im Generationenwechsel“ hat rund 130 Interessierte angelockt. Drei Experten aus den Bereichen Steuern (Farid Omaren, OPES AG), Immobilien (Marc Furrer, WELCOME Immobilien AG) und Finanzierung (Monika Kammerer, Zuger Kantonalbank) beleuchteten die Thematik anhand einer integralen Fallstudie. Moderiert wurde die Abendveranstaltung von Prof. Dr. Markus Schmidiger.

Im Zentrum der Abendveranstaltung standen verschiedene Möglichkeiten der Strukturierung einer Unternehmensnachfolge mit Immobilien. Anhand einer praxisnahen Fallstudie gingen die Referierenden abwechselnd auf die verschiedenen zu berücksichtigenden Aspekte im Bereich Steuern, Immobilien und Finanzierung ein und wiesen auf mögliche Problembereiche hin. Am Beispiel der familieninternen Nachfolge wurden unter Berücksichtigung der im Geschäftsvermögen vorhandenen Immobilien folgende mögliche Lösungen mit ihren Chancen und Risiken in den Bereichen Steuern, Immobilien und Finanzierung diskutiert:

Share Deal: Direkter Kauf des Unternehmens durch den Sohn des Inhabers bzw. Kauf über eine durch den Sohn gehaltene, neu gegründete Akquisitionsholding. Im letzteren Fall ist der Tatbestand der indirekten Teilliquidation zu prüfen.
Asset Deal: Übertragung der Betriebsgesellschaft in Form eines Asset Deals, wobei die „schweren“ Immobilien in der vom Vater gehaltenen AG zurückgelassen werden. Hierbei ist auf die Solidarhaftung und die Einsehbarkeit der Verträge im Rahmen der Singularsukzession zu achten.
Spaltung (nach FusG): Die zu übertragende Gesellschaft wird gespalten und anschliessend die Betriebsgesellschaft an den Sohn verkauft. Bei dieser Variante gilt es, das doppelte Betriebserfordernis zu berücksichtigen, wobei für Immobiliengesellschaften spezielle Voraussetzungen gelten.
Ausgliederung und anschliessender Verkauf: Die Betriebsgesellschaft wird in eine Tochtergesellschaft ausgegliedert und anschliessend verkauft. Zu beachten ist die Veräusserungssperrfrist.

In Bezug auf die im Geschäftsvermögen vorhandenen Immobilien bei gemischter Nutzung sind bei den einzelnen Varianten verschiedene Überlegungen zur Werthaltigkeit und Aufteilbarkeit anzustellen. Beim Verbleib der Immobilien in der durch den Vater gehaltenen AG kommen Fragen in Bezug auf die Ausgestaltung des Mietvertrags für die Geschäftsräumlichkeiten auf, die durch den Sohn bzw. den weitergeführten Betrieb genutzt werden. Nicht zu vergessen sind die mit einer Unternehmensnachfolge verbundene, ebenso wichtige emotionale Komponente sowie eine frühzeitige Auseinandersetzung und zeitliche Planung.

Da diverse Umstrukturierungsmassnahmen mit steuerlichen Sperrfristen verbunden sind, ist ein frühzeitiges Angehen der Thematik sehr empfehlenswert. Eine Nachfolgeregelung innerhalb der Familie dauert denn auch in der Praxis durchschnittlich über 6.5 Jahre. Detaillierte insbesondere steuerliche Abklärungen und in vielen Fällen ein Ruling mit der Steuerverwaltung sind unabdingbar, um unangenehme Überraschungen auszuschliessen.

Weitere Informationen zum KMU-Forum:
www.hslu.ch/ifz-kmu

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