Swiss GAAP FER versus IFRS bei Immobiliengesellschaften

von Prof. Dr. Marco Passardi, Dozent und Projektleiter, und Prof. Dr. John Davidson, Dozent und Leiter des Studiengangs Immobilien am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Unternehmerische Entscheidungen beinhalten operative und strategische Weichenstellungen. Die Wahl des anzuwendenden Rechnungslegungsstandards gehört zu einem zentralen strategischen Entscheid. Das Unternehmen legt dabei fest, wie es mit seinen internen und externen Stakeholdern kommunizieren will.

Bei nicht-kotierten Unternehmen, welche aufgrund ihrer sonstigen Gegebenheiten nicht verpflichtet sind, einen Standard zur Rechnungslegung anzuwenden, besteht in diesem Bereich eine sehr grosse Wahl- und Gestaltungsfreiheit. Kotierte Unternehmen sind diesbezüglich Restriktionen unterworfen. Die Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der Schweizer Börse (SIX) spezifiziert in Art. 6 RLR die für Beteiligungsrechte möglichen Standards.

Für die in diesem Beitrag im Zentrum stehenden Immobiliengesellschaften sind dies die Standards Swiss GAAP FER oder IFRS. Beide Standards unterstützen die Abbildung der tatsächlichen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (True & Fair View). Je komplexer der gewählte Rechnungslegungsstandard ist, desto höher sind auch die Kosten für die Erstellung und Prüfung des Abschlusses. Seit sich die IFRS die Konvergenz mit den US GAAP als Ziel gesetzt haben («Norwalk Agreement»), um zum weltweit anerkannten Standard zu werden, ist das Anspruchsniveau der IFRS stark gestiegen, während dasjenige von Swiss GAAP FER in etwa gleich geblieben ist, mit Ausnahme der für kotierte Unternehmen neu eingeführten Norm Swiss GAAP FER 31.

Im Zeitraum von 2008 bis 2018 haben deshalb 46 an der SIX Swiss Exchange kotierte Unternehmen ihren Rechnungslegungsstandard von IFRS auf Swiss GAAP FER geändert respektive eine Änderung angekündigt. Typischerweise handelt es sich bei diesen Unternehmen um solche mit einem Umsatzerlös von CHF 100 bis 500 Mio. Die Börsenkapitalisierung dieser Gesellschaften ist eher gering, der Fokus der Geschäftstätigkeit national oder maximal auf Europa ausgerichtet. Oftmals sind die entscheidungsrelevanten Stakeholder schweizerischer Provenienz, sei es als Hauptaktionär, Mehrheit des Verwaltungsrats u. Ä.

Der Beitrag aus dem Buch «Jahrbuch Finanz- und Rechnungswesen 2019» analysiert exemplarisch einen solchen Wechsel, indem die Auswirkungen des Wechsels von IFRS auf Swiss GAAP FER für das börsenkotierte, im Immobilienbereich tätige Unternehmen Swiss Prime Site (SPS) analysiert wird.

Der Prime Tower in Zürich, ein Objekt der Swiss Prime Site AG (Quelle: Swiss Prime Site, online)

Dazu wird die Methode der vergleichenden Analyse verwendet. Die Abschlusszahlen per 31.12.2016 (gemäss IFRS) werden den im Geschäftsbericht per 31.12.2017 ermittelten Zahlen auf Basis der Swiss GAAP FER (Restatement des Vorjahres 2016 für Swiss GAAP FER) in Spalten nebeneinander aufgelistet und die Abweichungen ermittelt. Anschliessend gilt es, Begründungen für diese Abweichungen bei den Bilanz- und Erfolgsrechnungspositionen zu ermitteln. Die Abschnitte 2 und 3 vollziehen die Analysen für ausgewählte zentrale Bilanzpositionen der Aktiv- und Passivseite. Die damit verbundenen Konsequenzen auf die Erfolgsrechnung werden in Abschnitt 4 ausgeführt. Abschnitt 5 formuliert die zentralen Konklusionen aus der Analyse und validiert dabei auch die Aussagekraft der nach unterschiedlichen Regelwerken verfassten Abschlüsse.

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