Wie attraktiv sind ausgepresste Zitronen?

von Prof. Dr. John Davidson und Simon Amrein

Die Finanzmärkte sind geprägt von Unsicherheit und Angst der Anleger. So kam es in den letzten Monaten bei fast allen Anlageklassen zu starken Verwerfungen. Doch der Blick zurück zeigt auf, dass die aktuellen Turbulenzen lediglich die Fortsetzung eines Trends sind, welcher mit der Finanzkrise Einzug gehalten hat: Anleger stossen risikoreiche Aktien sowie Obligationen ab und suchen vermehrt reale Werte wie Gold oder Immobilien. Im Bereich der Immobilienanlagen steht Investoren ein weites Feld von Investitionsmöglichkeiten offen. So können Investitionen direkt über Liegenschaftskäufe getätigt werden. Dies erlaubt eine maximale Mitbestimmung. Hingegen fehlt es bei kleinen Portfolios mit Direktinvestitionen häufig an Diversifikation. Deshalb bietet sich als Alternative eine Investition über Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds an.

Die Preissteigerungen von direkten und indirekten Immobilienanlagen lässt sich massgeblich an zwei Indikatoren festmachen: dem Zinsniveau sowie der Entwicklung der Mieten. Während steigende Mieten einen positiven Einfluss auf die Immobilienpreise haben, besteht zwischen Zinsniveau und Immobilienpreisen eine inverse Abhängigkeit. Dazu bieten sich zwei Erklärungsansätze an. Zum einen führen tiefe Zinsen zu einer vermehrten Kreditnachfrage, was sich in Liegenschaftskäufen bemerkbar macht. Zum anderen hat die Diskontierung von erwarteten Cashflows mit tieferen Kapitalisierungssätzen höhere Bewertungen zur Folge.

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