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25. Januar 2021

Auswirkungen der Sharing Economy auf die Immobilienbranche

Auswirkungen der Sharing Economy auf die Immobilienbranche

Die heutige Wirtschaft kann sich der Sharing Economy nicht mehr entziehen. Dank der Digitalisierung und der Offenheit der jüngeren Generationen haben sich in der Gesellschaft einerseits die Interaktion, andererseits auch das Nutzerverhalten und dadurch ihre Bedürfnisse geändert. Bekannte Anbieter, die teilweise auch einen Impact auf die Immobilienbranche haben, sind unter anderem Uber, Airbnb und Mobility. Nebst den grossen Unternehmen sind auch zahlreiche kleine Plattformen entstanden, bei welchen die Peer-to-Peer-Economy als Basis dient. Auch in der Immobilienbranche ist der Trend „Teilen statt Besitzen“ spürbar. Nebst dem gewinnorientierten steht aber auch das gemeinschaftswohlorientierte Teilen hoch im Kurs. Es stellt sich die Frage, wie die neuen Märkte die Immobilienbranche beeinflussen. Sicher ist, dass die gesetzlichen und gesellschaftlichen Normen den neuen Angeboten noch angeglichen werden müssen.

Von Jaël Dölker und Mijo Dujak

Der Ursprung und die Bedeutung der Sharing Economy

Standen früher beim Teilen die soziale Beziehung und der altruistische Gedanke im Vordergrund, sind es heute die Ressourcenknappheit aber auch die kritische Haltung der jüngeren Generationen gegenüber dem Massenkonsum der letzten Jahrzehnte (Frick, Gürtler & Hauser, 2013, S. 22-23).

Früher «Ökonomie des Teilens» genannt, ist heute die Rede von Sharing Economy. Der Begriff Share Economy wurde 1984 erstmals vom Ökonomen Martin Weitzman erwähnt und sagt im Kern aus, dass das Teilen von Gütern und Ressourcen unter den verschiedenen Teilnehmern des Marktes zu einer Verbesserung des Wohlstandsniveaus führt. Grundsätzlich wird darunter ein verändertes Konsumverhalten verstanden (Odenhausen, 2015, Kap. 2.1) Im Vordergrund steht das beabsichtigte und koordinierte Teilen und Tauschen von Gütern (Bösterling, 2019, Kap. 2).

Der Wandel zu einem Trend – weniger besitzen beim gleichen Nutzen

Gemäss Bösterling ist Sharing Economy ein langfristiger Trend, der nebst den reinen Konsumgütern auch die Art und Weise, wie diese konsumiert werden, beeinflusst. Wichtige Treiber dafür sind technologische, ökonomische und soziale Faktoren sowie die Bereitschaft, auf Besitz zu verzichten und für die Nutzung der Dienstleistungen zu bezahlen (Bösterling, 2019, Kap. 2).

Die Sharing Economy, wie wir sie heute kennen, hat sich vor noch nicht allzu langer Zeit entwickelt. Die neuen Kommunikationsmöglichkeiten wie Internet, Smartphones, Applikationen und Social Media haben die Transaktionskosten stark reduziert und Sharing Economy für fast alle und überall zugänglich gemacht. Dies führte zur Entwicklung der neuen Märkte, die es in dieser Form nicht gab (Bösterling, 2019, Kap. 2).

Angesichts der Einfachheit der Transaktion sind die Unternehmen, wie in untenstehender Grafik ersichtlich, keine klassischen Anbieter mehr, sondern nehmen als Betreiber der Plattform lediglich die Vermittlerrolle ein. In Fachkreisen wird beispielsweise von Collaborative Economy, On-Demand Economy oder Crowd-Based Capitalism gesprochen. Dies sind moderne Formen der Marktwirtschaft (Grampp, Zobrist & Abegg, 2016, S. 7).

Abb 1: Funktionsweise der Sharing Economy (Bmtoolbox.net)

Zwei Geschäftsmodelle aus der Betriebswirtschaft, Business-to-Consumer (B2C) und Peer-to-Peer (P2P) kommen immer öfters auch in der Immobilienbranche zur Anwendung. Bei B2C sind die Unternehmer auch die Plattformbetreiber, über die ihre Kunden Angebote wie z.B. Mobility nutzen können. Bei P2P stellen die Endkonsumenten Angebot und Nachfrage dar. Die Plattformen werden dabei von Dritten betrieben. Sie bringen die User zusammen und stellen die vertraglichen Rahmenbedingungen zur Verfügung. Die Nutzung kann kostenlos (bspw. Coachsurfing) oder gegen ein Entgelt (bspw. Airbnb, Uber) erfolgen (Odenhausen, 2015, Kap. 2.2).

In der Schweiz wurde der Trend frühzeitig erkannt

Die Schweiz hat schon früh grosses Interesse an der Sharing Economy gezeigt. Im Jahr 2016 nahmen bereits 55 Prozent der in der Schweiz wohnhaften Personen an der Sharing Economy teil, egal ob als Anbieter oder Nachfrager. Durch dieses Interesse sind zahlreiche Schweizer Sharing Economy-Startups entstanden, von welchen beispielsweise der Zimmervermieter «Housetrip» international Fuss fassen konnte (ARE, 2016, S. 19).

Auch wurde bereits vor 23 Jahren das Schweizer Carsharing-Unternehmen Mobility gegründet, bei welchem Nutzer Abos abschliessen und für die Dauer der Nutzung und die gefahrenen Kilometer bezahlen können. Sogar um eine alte Schweizer Tradition handelt es sich beim Teilen der Waschküchen bei Mietwohnungen.

Die wichtigsten Beweggründe der Nutzer der Peer-to-Peer Economy sind, nebst nachhaltigem Konsum, finanzieller Natur. Während die Konsumenten für ein Angebot weniger ausgeben wollen, können die Anbieter mit der Vermietung ungenutzter Güter zusätzlichen Verdienst generieren, womit wir beim gewinnorientierten Teilen sind. Spätestens seit den Gründungen von Uber und Airbnb im Jahr 2006 resp. 2008 wächst dieser Wirtschaftszweig rasant. Gemäss Statista wird sich der globale Umsatz in der Sharing Economy von 15 Milliarden US-Dollar im Jahr 2014 auf 335 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025 entwickeln (Statista, 2017). Zum Vergleich: das BIP der Schweiz betrug im Jahr 2018 rund 705.1 Milliarden USD.

Digitalisierung verändert Nutzerverhalten und kreiert neue Bedürfnisse

Sowohl die Offenheit der Nutzer gegenüber der Sharing Economy als auch das Angebot rund um das Wohnen nehmen spürbar zu. Sharing-Angebote, die früher am hohen Bewirtschaftungsaufwand scheiterten, sind heute dank diversen digitalen Plattformen einfach zugänglich und günstig im Unterhalt erhältlich (Bay, 2016). Um passende Geschäftsmodelle auf den Markt bringen zu können, müssen die Anbieter eine aktive Rolle übernehmen. Hierfür ist es wichtig, die Bedürfnisse der Kunden zu analysieren und die Bereitschaft einer gemeinschaftlichen Nutzung zu eruieren (Engel & Völkers, 2017). Bei neuen Wohnkonzepten sollen alle Aspekte analysiert werden. Dies kann sowohl den Wohnraum wie auch kommerzielle Flächen und Dienstleistungen betreffen. Alle Bereiche des Zusammenlebens sollen auf ihre teilbare Nutzung hin optimiert werden (Bay, 2016, S. 26-27).

Anfang des 21. Jahrhunderts lebten zum ersten Mal in der Geschichte mehr als 50% der Menschen weltweit in Städten. Laut Prognosen der Vereinten Nationen werden bis 2050 bereits 70% der Menschen im urbanisierten Wohnraum leben. Dies bringt die Infrastrukturen an ihre Kapazitätsgrenzen und fordert neue Ansätze rund um Mobilität und Wohnen. Hier kann der Trend zum Sharing ein Teil der Lösung sein. Die Zweit- und Drittnutzung von Flächen, das Teilen von Flächen innerhalb der Gebäude oder des Quartiers sowie die Sharing Angebote in der Mobilität sind nur einige Beispiele dafür (IWM-Aktuell, 2018).

Eine genaue Prognose zur Raum- und Quartierentwicklung als Folge der Sharing Economy kann man noch nicht machen. Es ist aber absehbar, dass das Sharing die Regionalisierung der Ökonomie befördern wird. Menschen sind eher bereit, die Angebote aus der Region oder aus dem Quartier zu akzeptieren und wollen dafür keine grossen Anstrengungen, zum Beispiel eine lange Anreise, um eine Bohrmaschine auszuleihen, auf sich nehmen (ARE, 2016, S. 10). Das Projekt «Smart Sharing» von Studierenden der Hochschule Luzern zeigt, wie ein umfassendes Sharing in Wohnquartieren zu einer Reduktion des Raumbedarfs von heute 45 m2 auf 35 m2 pro Person führen kann. Die Kombination von innovativen Raumkonzepten mit gemeinschaftlich nutzbaren Räumen führt trotz Reduktion des verfügbaren Raums zu einem spürbaren Mehrwert für die Bewohner. Die ganzheitliche Betrachtung zeigt sodann, dass die neuen Wohnkonzepte dank kluger Teilung von Flächen und Gütern zu einer Senkung des Energieverbrauchs beiträgt (ARE, 2016, S. 11-13).

Sharing macht Immobilien nachhaltiger

Greencity Zürich Süd, das erste Schweizer 2000-Watt-Quartier, ist ein gutes Beispiel für eine gelungene und nachhaltige Raumgestaltung mit Sharing Lösungen wie u.a. Marketplace, Nutzung von Beförderungsmitteln und Nachbarschaftshilfe. Das Areal ist mit öffentlichem Verkehr sehr gut erschlossen und anstelle vom motorisierten Individualverkehr können Bewohner und Nutzer von Mobilitäts-Angeboten profitieren (Greencity Zürich Süd, 2020). Ein Carsharing-Fahrzeug von Mobility ersetzt zehn Privatfahrzeuge, die Kunden verringern ihre Auto-Kilometer um durchschnittlich 27% und sparen dabei jährlich 9.2 Mio. Liter Treibstoff sowie 21’500 Tonnen CO2 ein (ARE, 2016, S. 37). Durch solche Smart Cities oder Areale mit Sharing-Angeboten kann das gemeinschaftsorientierte Teilen gefördert werden. Die Solidarität wird belebt, das Netzwerk und die Kontakte innerhalb einer Community gestärkt und der Ressourcen- und Energieverbrauch reduziert (Schmid, 2020, S. 9).

Auch Fernanda Balducci, die als Geschäftsführerin der Regimo Basel AG für die Bewirtschaftung des Erlenmatt-Areals verantwortlich ist, bestätigt, dass die Angebote vorwiegend auf das Gemeinschaftswohl ausgerichtet sind (Interview, 13. Oktober 2020). Das Erlenmatt-Areal ist ein Stadtquartier in Basel, welches Ende 2015 fertiggestellt wurde. Es wurde nach den Prinzipien einer nachhaltigen Quartierentwicklung umgesetzt und als 2000-Watt-Areal zertifiziert (Baechinger, 2016). Die Bewohner dieses Quartiers sind mittels einer Mieter-App verbunden, auf der sie durch Pinnwand-Beiträge mit anderen Bewohnern in Kontakt treten können. Die App stellt einen Marktplatz zur Verfügung, auf welchem die Mieter Gegenstände verleihen, verschenken oder verkaufen können. Auch werden für Mieter regelmässig Mittagessen und Anlässe im Gemeinschaftsraum organisiert. Weiter bestätigt Balducci den Trend, dass Sharing-Angebote meist von jüngeren Zielgruppen genutzt werden. Die ältere Generation möchte, abgesehen von klassischen Angeboten wie Mobility, nicht oder eher weniger teilen. Die Implementierung von Applikationen, mit welchen Mobilitätsangeboten wie bspw. Mobility genutzt werden können, hat sich allerdings als aufwändig herausgestellt. Dies sei auch darauf zurückzuführen, dass das Erlenmatt-Areal eines der ersten Areale war, welches dieses Angebot beinhaltete. Heute ist die Technologie weiter fortgeschritten, wodurch sich die Einbindung einfacher gestalten lässt.

Steigerung der Attraktivität von Büroflächen durch Sharing Economy

Nicht nur Immobilienbewirtschafter, sondern auch andere Unternehmen machen sich wenig benutzte Flächen und Güter seit geraumer Zeit zu Nutzen. So werden in «Shared-Offices» oder «Co-Working Spaces» Arbeitsplätze, Meeting- und Aufenthaltsbereiche geteilt. Das aktive Flächenmanagement führt einerseits zu Kostenreduzierungen und andererseits steigert es die Mitarbeitermotivation. Der aktive soziale Austausch bei der Arbeit fördert die Produktivität und Zufriedenheit der Mitarbeiter (Deloitte, 2016, S. 16). Die Herausforderung für die Bereitstellung solcher Flächen ist die gesteigerte Flexibilität der Raumaufteilung und das grössere Investitionsvolumen der Erstrealisierung (Böttcher, Wiggers, 2016).

Parallel dazu sind auch externe Co-Working-Areale entstanden. Gemäss Philip Oberer, COO Offconsult AG (Interview, 20. Oktober 2020), profitieren Immobilieneigentümer bei der Vermietung von Co-Working-Flächen vom Spill-Over-Effekt und können ihre Leerstände reduzieren. Die Unternehmen, die auf externe Co-Working-Flächen setzen, können sich auf dem Markt als attraktive, innovative und flexible Arbeitgeber positionieren und die Pendlerzeiten ihrer Mitarbeiter reduzieren.

Mit einem Anteil von 0.9% im Jahr 2019 am Schweizer Büromarkt sind die Shared-Office-Angebote immer noch ein Nischenprodukt. Die dynamische Entwicklung auf dem Markt zeigt ein Potenzial von 5-10% bis im Jahr 2025.

Abb. 2: Entwicklung Coworking Areale global 2018 – 2024 (Global Coworking Growth Study 2020. Coworkingsources.org)

Diese Entwicklung entspricht der Entwicklung in den reiferen Märkten wie Amsterdam oder Berlin (Immodea, 2019, S. 3). Die weltweiten Wachstumsraten in diesem Segment liegen nach wie vor im zweistelligen Bereich.

Notwendigkeit der Regulierung innerhalb der Sharing Economy

Nebst den positiven Auswirkungen der Sharing Economy wie Steigerung von Sozialkapital, Entlastung der Umwelt sowie besserer Ausnutzung vorhandener Ressourcen bestehen aus rechtlicher Sicht Probleme (Loske, 2019, S. 65). Die Plattformbetreiber sind heute kaum reguliert, weshalb die herkömmlichen Unternehmer der Meinung sind, dass Anbieter und Plattformbetreiber Vorschriften missachten würden (Grampp, Zobrist & Abegg, 2016, S. 16). Eine an Gemeinwohlinteressen orientierte Gestaltung und Regulierung der Sharing Economy kann in einem ersten Schritt mit der Differenzierung erfolgen. Der gemeinwohlorientierte soll vom gewinnorientierten Teil der Sharing Economy klar abgegrenzt werden. Dort wo faktisch kommerzielle Dienstleitungen im Mantel von Sharing angeboten werden, darf keine Sonderbehandlung gegenüber anderen, wettbewerbsorientierten Wirtschaftszweigen erfolgen. Gleichzeitig soll das soziale Sharing begünstigt werden. Die Politik muss das soziale Sharing fördern, stabilisieren und vor gewinnorientierten Übernahmen schützen, um es im sozialen Modus halten zu können. Ein wichtiger Punkt ist die Regulierung des kommerziellen Sharings. Wenn keine sozial motivierte Interaktion vorhanden ist, sondern eine gewinnorientierte Aktivität hinter einer Transaktion steckt, ist Regulierung notwendig. Ziel ist es, dass sich alle Marktteilnehmer mit denselben Rahmenbedingungen (Arbeitnehmer-, Verbraucher- und Umweltschutz, Wettbewerbsfairness und Fiskalinteressen) auseinandersetzen müssen.

Bedeutend sind die Grundmotive, -haltungen sowie -werte, mit welchen eine mögliche Regulierung angegangen wird. Alle Aspekte der heutigen Gesellschaftsnormen wie Nachhaltigkeit und Arbeitsrechte sollen dabei in Betracht gezogen werden (Loske, 2019, S. 69).

Fazit

Die Nachfrage nach flexiblem Wohn- und Arbeitsraum steigt, und die Akzeptanz in der Bevölkerung nimmt weiter zu. Die Immobilienbranche hat sich der Nachfrage angepasst und entwickelt neue Konzepte und Absatzkanäle. Die positive und offene Grundhaltung der Politik und die Hochpreisinsel Schweiz dienen als Katalysatoren für diese Entwicklung und bringen erschwinglichere Flächen und Angebote auf den Markt. Global gesehen wird im 21. Jahrhundert durch Sharing für viel mehr Menschen ein Luxus-Leben ermöglicht. So kommen bereits Anbieter von Luxusuhren, edlen Designtaschen oder Haute-Couture Kleidern mit Nutzungsdauer von einer Woche bis mehrere Monate auf den Markt (Handelszeitung, 2018). Die klassischen Sharing-Angebote finden sich vermehrt wieder in Arealüberbauungen. Dort also, wo die Wege kurz sind und die Menschen in einer Community leben (BWO, 2018, S. 24). Die Sharing Economy in der Immobilienbranche ist zwar weiterhin ein Nischenprodukt, sie kann aber mit passenden Lösungen und einer sich an den globalen Rahmenbedingungen orientierenden nationalen Regulierung einen wertvollen Beitrag zur ökologischen und ökonomischen Lösung der heutigen Herausforderungen in der Raumplanung leisten.

Dieser Beitrag ist während eines Projektes der Studierenden des MAS Immobilienmanagement entstanden.

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Quellenverzeichnis:

Balducci, F. (13.10.2020). Geschäftsführerin, Regimo Basel AG. (J. Dölker Interviewerin)

Bay, A. (2016, April). Teilen macht Immobiles mobiler. Immobilia, 26-27.

Bösterling, V. (2019). Die Sharing Economy. Konzeptionelle Grundlagen und Erfolgsfaktoren. FHS Düsseldorf: Masterarbeit

Oberer, P. (20.10.2020). Chief Creative Director, Offconsult AG. (M. Dujak, Interviewer)

Odenhausen, P. (2015). Sharing Economy. Die Ökonomie des Teilens. FHS Bonn-Rhein-Sieg: Studienarbeit

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