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2. Februar 2021

Geringe Auswirkungen von Airbnb auf den Mietwohnungsmarkt in den Städten

Geringe Auswirkungen von Airbnb auf den Mietwohnungsmarkt in den Städten

Die Bedeutung von Sharing-Economy-Plattformen wie beispielsweise Airbnb für den Wohnungsmarkt ist in Städten regional sehr unterschiedlich. Das Airbnb-Angebot ist zunehmend kommerzialisiert und sehr stark nachfrageorientiert. Die daraus resultierenden Auswirkungen stossen vermehrt auf Kritik und führen zu verstärktem Bedarf nach Regulierungen. Die neuesten Erkenntnisse zeigen, dass die Vermittlung von Wohnraum über Sharing-Economy-Plattformen jedoch kaum einen substanziellen Einfluss auf die Verfügbarkeit des Wohnungsmarktes hat.

Von Claudia Erni und Alexander Hausherr

Das ursprüngliche Konzept von Airbnb

Zu Beginn startete das Unternehmen aus San Francisco mit einem einfachen Luftmatratzen-Frühstückskonzept, woraus auch der Namen “Airbed and Breakfast” resultierte, der später in “Airbnb” abgekürzt wurde. Die ursprüngliche Idee entstammt einer Situation von Wohnknappheit und beinhalte Homesharing von selbst bewohntem Wohnraum (airbnb, 2020). Geboren war eine Plattform für Mitbewohnersuche, um die Miete der eigenen Wohnung aufzubessern, und sie war vorerst hauptsächlich noch auf dem Gemeinschaftsgedanken basierend.

Innerhalb eines Jahrzehntes entwickelte sich das Unternehmen von einem Start-up zur führenden Vermittlungsplattform für Unterkünfte, mit Milliardenumsätzen und in direkter Konkurrenz zur klassischen Hotellerie. Der anfänglich gemeinschaftliche Sharing-Gedanke wurde und wird laufend ausgedehnt.

Im Frühjahr 2018, als Airbnb sein Jubiläum anlässlich des zehnjährigen Bestehens feiern konnte, hat die Plattform ein neues Konzept namens Airbnb Plus auf den Markt gebracht. Auf Airbnb Plus werden exklusivere Angebote mit einem höheren Standard angepriesen, wobei die Hosts entsprechend höhere Kriterien betreffend Sauberkeit, Komfort, Ausstattung und Design erfüllen müssen und somit den Angeboten des Hotels immer ähnlicher werden (Freigang, 2018). Das Grundprinzip ist nach wie vor dasselbe und die Gäste mieten ihre Unterkünfte direkt bei den Airbnb-Gastgebern. Die steigenden Ansprüche an die Gastgeber verdeutlichen die zunehmende Professionalisierung und Kommerzialisierung des Angebotes auf Airbnb.

Rasante Entwicklung von Airbnb

Neben Airbnb Plus hat Airbnb mit der Übernahme der Luxus-Reise-Plattform Luxury Retreates ein weiteres, noch luxuriöseres Angebot lanciert und bietet seit dem Frühjahr 2018 mit “Beyond by Airbnb” individualisierte Reisen in exklusiven Unterkünften an. Von der ursprünglichen Idee von Airbnb des “Sharing” – seine eigenen vier Wände zur kurzfristigen Vermietung anzubieten – ist nicht mehr viel übriggeblieben (Freigang, 2018). Heute ist Airbnb gemäss der Handelszeitung (2018) eines der wertvollsten Start-ups weltweit und wird von Investoren auf rund 31 Milliarden Dollar (27 Mrd. Euro) geschätzt. Die über fünf Millionen gelisteten Unterkünfte in 191 Ländern und rund 81 000 Städten weltweit versinnbildlichen das disruptive Potential von Airbnb für die klassische Hotellerie (Handelszeitung, 2018). Als Vergleich dazu dient der weltgrösste Hotelkonzern Marriott, der mit seinen rund 30 Marken Ende 2017 etwa 1,3 Millionen Zimmer im Angebot hatte.

Problemstellungen und Risiken des Geschäftsfeldes Airbnb

Über die Plattform werden vor allem ganze Wohnungen und Häuser vermietet. Die ursprüngliche Idee des geteilten Zimmers oder Wohnraumes ist kaum mehr spürbar. Bei rund 70% aller Angebote werden die Wohnungen exklusiv von Touristen genutzt. Nur bei rund 1% handelt es sich um die Kategorie “geteiltes Zimmer”, bei der sich Touristen ein Schlafzimmer für sich und den Wohnraum mit den Vermietern teilen (Seidl, et al., 2018). Dabei wird ein beträchtlicher Teil der vermieteten Unterkünfte dauerhaft an Gäste vermietet und ausschliesslich als Ferienwohnungen genutzt.

Bezüglich der Anbieter der Wohnungen, dass die Mehrheit der Angebote von Kleinanbietern angepriesen werden. Sie machen 60% der angebotenen Unterkünfte aus, während die anderen 40% auf Hosts mit mehr als einem Objekt fallen. Obwohl die Mehrheit der Angebote durch Kleinanbieter erfolgen, sind es vor allem wenige Grosse, die den grossen Umsatz machen (Seidl, et al., 2018).

Die dauerhafte Umnutzung von Wohnungen in Ferienunterkünfte zieht Auswirkungen auf verschiedenen sozialen und ökonomischen Ebenen nach sich. Räume, die vorher für andere Nutzungen vorgesehen waren, werden neu für touristischen Zwecke genutzt und stehen dadurch dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Dabei sind vor allem innerstädtische Gebiete betroffen, bei denen die Mietpreise und die Nachfrage nach Wohnungen bereits sehr ausgeprägt sind.

Anhand von Abbildung 1 ist erkennbar, dass in verschiedensten Städten die Airbnb-Angebote räumlich stark konzentriert sind und eine hohe Dichte an Airbnb-Angeboten lokal starke Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Das verminderte Angebot führt zu höheren Mietpreisen, wodurch einkommensschwache Bewohner aus innerstädtischen Quartieren verdrängt werden (Seidl, et al., 2018).

Abbildung 1: Räumliche Verteilung Airbnb-Angebote in ausgewählten Städten (Donati & Klaus, 2017)

Neben Spannungen am Wohnungsmarkt werden auch Spannungen in den Wohnhäusern spürbar. Bewohner und Nachbarschaften leiden unter den Nutzungskonflikten und deren sozialen Folgen. Wenn in einer Liegenschaft mehrere Wohneinheiten dauerhaft an Gäste vermietet werden, zieht dies weitereichende Veränderungen auf die Atmosphäre und Gemeinschaft des Hauses sowie auf die Nachbarschaftsbeziehungen mit sich (Seidl, et al., 2018).

Abgaben und Regulierungsmassnahmen in der Schweiz

Anfänglich stand Airbnb primär wegen den Auswirkungen auf die Hotellerie in der Kritik. Die zunehmend angespannte Mietwohnungssituation in den Innenstädten rückt die Sharing-Plattform aufgrund des Einflusses auf den Mietermarkt und die aus Sicht der Kritiker fehlenden Regulierungen verstärkt in den Fokus (Donati & Klaus, 2017). Themen wie Steuern, Sicherheitsanforderungen oder sozial-demografische Auswirkungen konnten mit dem rasanten Wachstum der Plattform nicht mithalten und stehen vermehrt auf der politischen Agenda.

Ebenso vielfältig wie die lokal und regional unterschiedliche Ausprägung von Airbnb-Angeboten sind die politischen, organisatorischen oder steuertechnischen Reaktionen der lokalen Behörden. Die verwendeten Steuerungsinstrumente reichen dabei von repressiven Massnahmen bis hin zu einer Angleichung der Rahmenbedingungen an die etablierte Hotellerie. Grundsätzlich verzichten die Schweizer Kantone weitgehend auf Verbote und setzen vielfach auf eine Minderung der Wettbewerbsverzerrung durch Erhebung von Kurtaxen. Vorläufer war hierbei der Kanton Zug, welcher bereits seit dem 01. Juli 2017 Beherbergungsabgaben via Plattform einzieht (Timmann, 2018). Das föderalistische System der Schweiz stellt dabei eine besondere Hürde dar, insbesondere da einzelne Kantone kein kantonales Kurtaxenreglement kennen, sondern dies an die Gemeinden delegieren.

Während beispielsweise die Kantone Zürich oder Schwyz dem Zuger Modell folgten und das Steuerrecht als Regulierungsmassnahme nutzen, greifen Städte vermehrt auf kommunale Instrumente wie Zonenvorschriften der Bauordnung (Fahrländer&Partner, 2017).

Verbote im Ausland

Während in der Schweiz primär auf regulierende Abgaben gesetzt wird, setzen Stadtregierungen im europäischen Ausland sowie in Nordamerika verstärkt auf Verbote und zusätzliche Hürden im Vermietungsprozess. Berlin verschärfte beispielsweise in den letzten Jahren das Zweckentfremdungsverbot mehrmals, gepaart mit einem steigenden Bussgeldkatalog und verstärkten personellen Ressourcen für Überprüfungen und Kontrollen (Donati & Klaus, 2017). Ähnliche Regelungen finden sich in den deutschen Städten Hamburg oder München. Privatrechtliche Einschränkungen kennen beispielsweise New York oder San Francisco, in welchen die Anbieter maximal eine Wohnung anbieten dürfen, teilweise mit Selbstwohnpflicht (Fahrländer&Partner, 2017).

Problem liegt tiefer

Die zunehmende Einschränkungs- und Regulierungsbegehren von lokalen Behörden ist als Reaktion auf sich verschärfende Nutzungskonflikte zu verstehen. Einer der Nachfrageentwicklung hinterherhinkende Wohnraumentwicklung in den Städten führt in vielen Wachstumsregionen zu einer Situation der Wohnraumknappheit und somit steigenden Mietpreisen. Treiber für die lokal steigende Nachfrage sind sowohl demographische Faktoren wie Sterblichkeitsentwicklung oder Zuwanderungssaldo sowie sozio-ökonomische Faktoren wie Pro-Kopf-Wohnflächenkonsum (Henger & Voigtländer, 2019). Die Megatrends Urbanisierung und Globalisierung, gepaart mit einem starken Wirtschaftswachstum und umfassenden Wirtschaftsreformen, führten zu einem regelrechten Städteboom (Schnell, et al., 2018).

In der Schweiz führte dies zu extrem tiefen Leerständen und somit steigenden Wohnungsmieten in Zentren wie Zürich, Zug, Lausanne oder Genf (Jans & Graf, 2014). Dasselbe Muster ist in den grössten deutschen Städten wie Berlin, Hamburg, München oder Köln mit quasi Null-Leerstand zu beobachten. Am Beispiel Berlin lässt sich das Ausmass des strukturellen Wohnraumentwicklungsdefizit quantifizieren und relativieren. Schätzungen des empirica-Instituts (2019) gehen von bis zu 115`000 Wohneinheiten aus, welche im Zeitraum 2007 – 2017, gemessen an der Nachfrage, zu wenig gebaut wurden. Die Wohnungsknappheit in den Städten ist relativ betrachtet nicht primär auf die Marktdurchdringung von Sharing-Konzepten zurückzuführen. Die Anzahl angebotener Wohnungen bewegt sich im Promille-Bereich des Gesamtwohnungsbestandes und macht einen Bruchteil des Nachholbedarfs im Wohnungsbau aus.

Abbildung 2: Zuwachs an Haushalten und Wohnungsneubau 2007 – 2017 (empirica ag, 2019)

Auswirkungen von Covid-19 auf das Geschäftsmodell von Airbnb und einzelne Wohnungsanbieter

In Zeiten von Covid-19 sind die Auswirkungen der Pandemie auf den Immobiliensektor allgegenwärtig. Vermittlungsplattformen wie Airbnb sind davon nicht ausgenommen. Insbesondere die zunehmend eingeschränkten Reisemöglichkeiten aufgrund von Einreiseverboten oder Quarantäne-Auflagen haben unmittelbaren Einfluss auf die Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten (Tourobs, 2019). Ebenso kann davon ausgegangen werden, dass in Zusammenhang mit Covid-19 tiefgreifendere gesellschaftliche Veränderungen angestossen bzw. verstärkt und beschleunigt werden. Nicht nur das Reiseverhalten für Privatreisen hat sich verändert, ebenso setzten Unternehmen verstärkt auf digitale Lösungen statt face-to-face Meetings.

Inwiefern sich das Reiseverhalten zumindest temporär verändert hat, zeigt sich deutlich an Abbildung 3. Im Zuge der Corona-Krise fand eine Verschiebung von Stadt zu Land statt.

Abbildung 3: Regionale Angebotsverschiebung Unterkünfte Airbnb Mai 2019 – Mai 2020 (Raiffeisen Economic Research, 2020)

Während vor der Krise die Städte Zürich, Genf und Basel geprägt waren von steigender Nachfrage und einem regelrechten Boom von Airbnb-Angeboten, profitieren ländliche Regionen seit den Reisebeschränkungen vom Inlandtourismus. Die erhöhte Nachfrage führte wohl dazu, dass leerstehende Wohnungen als zusätzliche Ferienwohnungen angeboten werden.

Fazit

Grundsätzlich positiv zu würdigen ist die aktive Auseinandersetzung von Behörden und Interessenvertretern, insbesondere auf kantonaler Ebene, mit der Sharing Economy, konkret mit Wohnraumvermittlungsplattformen wie Airbnb. Es kann davon ausgegangen werden, dass die digitale technologische Weiterentwicklung die Transaktionskosten und -hürden zwischen Anbietern und Kunden weiter verringern werden. Die Folge ist eine erhöhte Nachfrage nach günstigeren und leichter sowie schneller zugänglicheren Produkten, mit dem Einhergehen von unerwünschten Nebeneffekten und Begleiterscheinungen.

Im föderalen System Schweiz reagierten eine zunehmende Anzahl Kantone mit regulatorischen Massnahmen, wie dem Erheben von Kurtaxen, während im Ausland verstärkt auf repressive Massnahmen wie Umnutzungsverbote und Nutzungseinschränkungen zurückgegriffen wird. Aufgrund der relativ geringen Bedeutung der Airbnb-Angebote im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand sowie dem Entwicklungsbedarf im Wohnungsbau kann die Wohnungsknappheit in Städten nicht mit der Etablierung von Airbnb begründet werden. Nichtsdestotrotz sind auf lokaler oder persönlicher Ebene mit der Vermietung von privatem Wohnraum negative Begleiterscheinungen oder Emissionen verbunden. Auf jeden Fall ist es nur zielführend, wenn allfällige Vereinbarungen gemeinsam mit den Vermittlungsplattformen getroffen werden und somit tragfähige und nachhaltige Lösungsansätze erarbeitet werden könnten. Daraus könnten z.B. steuerliche Abgaben definiert werden, welche nicht nur in die Tourismusförderung, sondern auch in den gemeinnützigen Wohnraum fliessen könnten.

Dieser Beitrag ist während eines Projektes der Studierenden des MAS Immobilienmanagement entstanden.

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Quellenverzeichnis:

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[Zugriff am 05 September 2020].

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Available at: https://files.designer.hoststar.ch/5f/5b/5f5b422b-a7d2-413c-beeb-6e5c8ab88cd7.pdf
[Zugriff am 5 Oktober 2020].

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Available at: https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/20190806_empirica-Studie-Einflussfaktoren-Wohnungsmarkt.pdf
[Zugriff am 19 Oktober 2020].

Fahrländer&Partner, 2017. Zweitwohnungen Stadt Zürich: Handlungsräume, Zürich: Stadt Zürich, Hochbaudepartement.

Freigang, C., 2018. Von der Luftmatratze zum Luxus-Penthouse. Tagesanzeiger, 18 Februar.

Handelszeitung, 2018. Am Anfang war die Luftmatratze. Handelszeitung, 13 August.

Henger, R. & Voigtländer, M., 2019. Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?, Köln: Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Jans, A. & Graf, S., 2014. Aktuelle Wohnungsprobleme in der Schweiz, Winterthur: Fachstelle für Wirtschaftspolitik.

Raiffeisen Economic Research, 2020. raiffeisen.ch. [Online]
Available at: https://www.raiffeisen.ch/content/dam/wwwmicrosites/casa/infografiken/immostudieq320/Immobilien%20Schweiz%203Q-20_CHL.pdf
[Zugriff am 25 September 2020].

Schnell, F., Rühli, L., Müller-Jentsch, D. & Rother, N., 2018. Avenir Suisse. [Online]
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Seidl, R., Kadi, J. & Plank, L., 2018. Tourismus in der digitalen Stadt: das Geschäft mit Airbnb, Wien: Department für Raumplanung, Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik, Technische Universität Wien.

Seidl, R., Plank, L. & Kadi, J., 2017. Airbnb in Wien: eine Analyse, interaktiver Forschungsbericht. [Online]
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Timmann, P., 2018. htr.ch. [Online]
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Tourobs, 2019. Walliser Tourismus Observatorium. [Online]
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[Zugriff am 25 September 2020]. Wydler, J., 2019. In Luzern droht jetzt die Anti-Airbnb-Initiative. Zentralplus, 06 August.

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