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Allgemein

14. Juni 2021

Zunehmende Entkopplung der Eigenheimpreise von den Mieten

Zunehmende Entkopplung der Eigenheimpreise von den Mieten

Ein Ende des aktuellen Immobilienzyklus ist nicht in Sicht. Historisch niedrige Hypothekenzinsen, ein robustes Bevölkerungswachstum und die Erwartung eines weiteren Preisanstiegs stützen weiterhin die Nachfrage nach selbst genutztem Wohneigentum. Der Nachteil dieses Booms ist, dass sich im Laufe des letzten Jahrzehnts gewisse Ungleichgewichte noch weiter zugespitzt haben. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase auf dem Schweizer Wohnungsmarkt und zeigt, dass der Index im ersten Quartal 2021 leicht von 1,73 auf 1,80 Punkte stieg und damit in der Risikozone verharrt.

Abbildung 1: UBS Swiss Real Estate Bubble Index (UBS, 2021)

Regional können drei verschiedene Arten von Risiken identifiziert werden. Derzeit ist vor allem eine Zunahme des Fundamentalrisikos (Entkopplung der Hauspreise vom Haushaltseinkommen und Mietniveau) zu beobachten. Darüber hinaus hat der Boom auf dem Eigenheimmarkt in einigen Regionen das für Eigenheimkäufer wichtige Überhitzungsrisiko (deutlicher Nachfrageüberhang führt zu Preisübertreibungen) stark ansteigen lassen. Gleichzeitig gibt es aber auch Regionen, in denen das für Verkäufer relevante Liquiditätsrisiko (viel Angebot bei wenig Nachfrage erschwert den Verkauf) erhöht ist. Die regionale Risikokarte zeigt die Regionen mit den am stärksten ausgeprägten Risiken auf dem Eigenheimmarkt.

Abbildung 2: UBS regionale Risikokarte für den Eigenheimmarkt (UBS, 2021)

Fundamentalrisiko in Zürich, Basel-Stadt, Limmattal, Zimmerberg, Zug, Glattal-Furttal und Lausanne

Die Abhängigkeit der Eigenheimpreise von anhaltend niedrigen Zinsen ist in Regionen mit hohem Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis besonders hoch. Zukünftige überdurchschnittliche Wertsteigerungen werden dabei bereits eingepreist. Zudem basiert die Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht nur auf lokalen, sondern auf überregionalen oder sogar internationalen Treibern. Im Falle einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen – sei es durch höhere Zinsen oder schlechtere lokale Wachstumsperspektiven – besteht das Risiko überproportionaler Preisrückgänge. Nach den derzeitigen Konjunkturaussichten dürften sich diese Risiken jedoch kurz- und mittelfristig nicht konkretisieren.

Überhitzungsrisiko in Zürich, Genève, Limmattal, Basel-Stadt, Pfannenstiel und Zimmerberg

Wenn die Nachfrage nach Eigenheimen in einer Region mit geringem Angebot stark ansteigt, können die Preise über ihr nachhaltiges Niveau steigen. Käufer laufen Gefahr, zu viel zu bezahlen. Eine Abschwächung der Nachfrage dürfte hingegen einen überproportionalen Druck auf die Eigenheimpreise ausüben und zu Wertverlusten führen. In den betroffenen Regionen ist dieses Risiko kurz- bis mittelfristig akut.

Liquiditätsrisiko in Lugano, Mendrisio, Locarno, Tre Valli, Sierre, Leuk, La Chaux-de-Fonds, Val-de-Travers und Vevey

In Regionen mit geringer Marktliquidität und einem überdurchschnittlichen Angebot sind Eigenheime generell schwierig zu verkaufen. Wer in einer solchen Region unter Zeitdruck verkaufen muss, riskiert Preisabschläge. Liquiditätsprobleme sind in den betroffenen Regionen bereits seit mehreren Jahren Realität.

Zunehmende Entkopplung der Eigenheimpreise von den Mieten

Eine ausgeprägte Konjunkturerholung sorgte Ende des vergangenen Jahres 2020 für einen Anstieg der Haushaltseinkommen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Eigenheimpreise im ersten Quartal 2021 um 4,4 Prozent. Dabei handelt es sich um den stärksten Anstieg seit acht Jahren. Gleichzeitig setzten die Mieten ihren Abwärtstrend fort und liegen aktuell 2,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Ein überdurchschnittliches Niveau des Kauf-Miet-Verhältnisses signalisiert eine hohe Abhängigkeit von anhaltend niedrigen Zinsen oder impliziert die Erwartung zukünftiger Preissteigerungen. Die Entkopplung der Hauspreise von den Mieten schreitet also weiter voran.

Abbildung 3: Eigenheimpreise zu Jahresmieten (SNB, UBS, 2021)

Prognose 2021

Auch für das Gesamtjahr erwartet die UBS deutliche Preissteigerungen, wobei die Mieten weiter sinken dürften. Die konjunkturelle Erholung in der zweiten Hälfte des laufenden Jahres sollte jedoch eine zu schnelle Aufwärtsbewegung der Risiken bremsen. Nach Abklingen der pandemiebedingten Verzerrungen könnten die Risiken für den Eigenheimmarkt dennoch deutlich höher sein als vor der Pandemie.

Zu den vollständigen Berichten der UBS gelangen Sie hier:

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