Fünf Handlungsfelder für eine nachhaltige Wohnungswirtschaft

Am 15. Dezember 2021 laden wir an der Hochschule Luzern zu einer Konferenz, bei welcher wir aus ökonomischer Sicht evidenzbasierte Erkenntnisse zum Stand der Nachhaltigkeit im Schweizer Wohnungsmarkt präsentieren und diskutieren. Das Programm verspricht einen vielfältigen Austausch zwischen Forschung und Praxis. 

Von Christian Kraft, HSLU

1. Datengrundlagen und digitale Kompetenz

Aus empirischen Arbeiten zeichnen sich fünf grosse Handlungsfelder für die Förderung und Sicherung einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft ab. Als erstes besteht grosser Handlungsbedarf im Feld der Datengrundlagen und digitalen Kompetenz. Hier konzentrieren sich grosse Bemühungen auf die Erfassung, Steuerung und Reduktion von Energieverbräuchen und Emissionen. Ökonomie, Raum und Soziales kommen zu kurz. 

Der Bedarf, nachhaltige Elemente gegenüber Nutzern und Investoren sichtbar zu machen, hat zu einem Digitalisierungstrend geführt. Gemessen wird, was messbar ist. Aufgrund der Dringlichkeit der ökologischen Dimension stehen entsprechend Energieverbräuche ganz oben auf der Prioritätenliste der Datenerfassung. Je stärker es Unternehmen dabei schaffen, ihre nachhaltigen Entwicklungen mit einem schlagkräftigen eigenen Kennzahlenset zu kommunizieren, desto weniger sind sie auf Standards und Zertifizierer angewiesen. Sie können relevante Informationen vom Objekt über das Portfolio bis in das ESG-Reporting auf Unternehmensstufe einfliessen lassen.

Verbräuche sind einfacher messbar als Durchmischung

So sehr Messungen und Veränderungen im Feld der Energie aus guten Gründen die Gebote der Stunde sind, so gross ist auch der Handlungsbedarf in den Bereichen Raum und Soziales. Das diese Faktoren oft untergehen dürfte erstens daran liegen, dass sich Veränderungen schlechter messen lassen als Energieverbräuche und Emissionen. Zweitens gibt es selten direkt und kausal wirkende technologische Gegenmassnahmen. Eine Ölheizung lässt sich austauschen. Fehlende soziale Durchmischung nicht. Und eine Familie, die von viel Platz auf dem Land träumt, wird sich in einem nachverdichteten innerstädtischen Quartier nicht wohlfühlen.

Lokale Machbarkeiten müssen in Standortbewertung berücksichtigt werden

Um die Auswirkungen einer Nachhaltigkeitsdimension auf die andere zu verstehen, werden bessere Daten und interdisziplinäres Denken benötigt. Durch diese Abhängigkeiten kann sich auch unser Verständnis grundlegender immobilienökonomischer Zusammenhänge verändern. So hängt die Umsetzung einer nachhaltigen Entwicklungs- oder Objektstrategie massgeblich davon ab, welche ökologischen Technologien und Materialien an einem Ort überhaupt zulässig, technisch machbar und finanzierbar sind, bzw. behördlich unterstützt werden. Sind die lokalen Möglichkeiten und der erwartete Aufwand für deren Umsetzung an einem Standort direkt ersichtlich, könnten sie in die Standortbeurteilung und damit in die Bewertung einfliessen, Investitionsanreize schaffen oder Hürden schnell sichtbar machen.

Glaube oder Wissen? «Revealed Preferences» ermöglichen präzise Messung und Steuerung sozialer Veränderung

Genauso erhöhen datenbasierte Erkenntnisse über Nutzerpräferenzen und Nutzerverhalten die Wahrscheinlichkeit, für Standorte gesellschaftlich adäquate Wohnungen zu schaffen. Doch die Datenlage betreffend «Revealed Preferences» ist noch dünn. Der Markt wurde über ein Jahrzehnt lang vom Angebot getrieben. Das spiegelt sich heute auch in den statistischen Grundlagen wider. Daten über Bauaktivität, Bestand, Preise und Mieten, Leerstände und Eigentümerstrukturen sind verfügbar. Nachfragedaten, mit denen sich eruieren lässt welche Menschen dort wohnen und warum, wurden stark vernachlässigt und fehlen oftmals in investierenden Unternehmen, jedoch auch in der öffentlichen Statistik. Dadurch ist es heute nicht immer möglich, neue Projekte auf Basis der Vermietungserfahrung aus anderen Projekten zu optimieren. Konzeptionelle Fehler, die aufgrund des starken Nachfrageüberhanges bis vor einigen Jahren nicht aufgefallen sind, treten nun in Regionen mit hohem Angebot zutage.

Abbau von Entwicklungs- und Sanierungsrisiken durch vernetztes Wissens- und Datenmanagement

Um aus erfolgreichen Projekten zu lernen und um Fehler in der Zukunft zu vermeiden, ist das Wissens- und Datenmanagement in jedem Unternehmen gefragt. Zum Teil müssten diese Erkenntnisse jedoch auch geteilt werden. Zielen drei Eigentümer an einem Ort mit ihren geplanten Angeboten auf dieselbe Zielgruppe ab, kommt es zu Überangeboten in Teilsegmenten, die sich durch Kooperation verhindern liessen. Auf Ebene der öffentlichen Statistik besteht das grösste Defizit bei der Einkommensstatistik. Während über die Registerdaten viele soziodemographische Variablen von lokalen Bewohnenden und deren Entwicklung bekannt sind, fehlen Informationen über deren Einkommen. Dadurch bleiben Aussagen über eine der wichtigsten Variablen der sozialen Nachhaltigkeit, der finanziellen Tragbarkeit von Wohnraum, immer an der Oberfläche. Bessere Informationen über gesellschaftliche und nachfragespezifische Entwicklungen wären somit ein weiterer Schritt in Richtung effiziente Allokation von Wohnraum. Und eine stärkere Vernetzung von Unternehmen und Verantwortlichen der öffentlichen Hand wäre hilfreich, damit öffentliche Daten zielstrebiger zum Abbau von Sanierungs- und Entwicklungsrisiken genutzt werden können.

Das zweite Handlungsfeld «Langfristig Bewerten» folgt in diesem Blog am 01. November 2021. Melden Sie sich hier an, um diese und weitere Themen am 15. Dezember 2021 mit Expertinnen und Experten aus Praxis und Forschung persönlich zu diskutieren. Das Begleitbuch erscheint ebenfalls im Dezember.