Fünf Handlungsfelder für eine nachhaltige Wohnungswirtschaft: Teil 2: Langfristig bewerten und wirtschaften

Aus empirischen Arbeiten zeichnen sich fünf grosse Handlungsfelder für die Förderung und Sicherung einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft ab. Nach «Datengrundlagen und digitaler Kompetenz» besteht der zweite grosse Handlungsbedarf im Feld des langfristigen Bewertens und Wirtschaftens. Wer es schafft, sich zu langfristig relevanten Effekten eine fachlich fundierte Meinung zu bilden, wird sehr schnell über kurzfristige Kostennachteile hinwegsehen. In dieser Hinsicht dient die Forstwirtschaft, der das Konzept der Nachhaltigkeit entstammt, als Vorbild für nachhaltige Investitionen.

Von Christian Kraft, HSLU

Nachhaltigkeit verlangt per Definition, dass heutige Entscheidungen für sehr lange Zeiträume getroffen werden. Damit ähnelt die Immobilienwirtschaft der Forstwirtschaft, der das Konzept der nachhaltigen Bewirtschaftung entstammt. Die empirischen Ergebnisse des Projektes «Nachhaltige Wohnungswirtschaft» zeigen dabei einmal mehr, dass es vor allem die offensichtlichen, sichtbaren oder komfortspendenden Technologien und Materialen sind, die sich für eine langfristige Differenzierungsstrategie im Wohnimmobilienmarkt anbieten. Wird diese Differenzierungsstrategie auch in der Bewertung quantitativ in Form höherer Mietzinspotenziale abgebildet, werden höhere Erstellungskosten sehr schnell egalisiert.

Kurzfristige Kostenoptimierung führt zu kurzfristigen Investitionsvorteilen

Zum Beispiel zeigen die Analysen von 60’000 baubewilligten Projekten, dass geothermische Energiesysteme Neubauten im Durchschnitt um 4.9% gegenüber fossilen Energieträgern verteuern. Die Wohnungen dieser technologisch nachhaltigen Projekte werden bei der Erstvermietung um 1.9% teurer vermietet. Unter Konstanz aller anderen Faktoren resultiert daraus in einem zweistufigen Bewertungsmodell über 60 Jahre (erste Lebensphase) und Exit (für die zweite Lebensphase) ein um 1.1% tieferer Net Present Value (NPV) für das nachhaltige Projekt.

Minimale langfristige Mietzinserosion konventioneller Projekte dreht das Bild

Wie werden sich die Mietzinspotenziale dieser zwei Vergleichsgruppen (fossil vs. erneuerbar) über 60 Jahre relativ zueinander entwickeln? Wer es schafft, sich zu langfristig relevanten Effekten eine fachlich fundierte Meinung zu bilden, wird sehr schnell über kurzfristige Kostennachteile hinwegsehen. Es ist damit zu rechnen, dass Projekte mit konventionellem Heizsystemen nicht nur regulatorischen Risiken ausgesetzt sind, sondern im Wettbewerb um Mieter auch eine schleichende Mietzinserosion erleiden. Entfernt sich der realisierbare Ertrag über 60 Jahre jährlich nur um -0.014% von der lokalen Marktmiete, sind die NPV beider Gruppen bereits auf Augenhöhe. Liegt diese Erosion bei -0.12% pro Jahr, sprechen alle Werte und dynamischen Kennzahlen mit Ausnahme der Nettoanfangsrendite für die Investition in das nachhaltige Projekt.

Fokus auf langfristige Chancen und Erträge, anstatt auf kurzfristige Kostenoptimierung und unsichere Lebenszykluskostenmodelle

Stellen sich zusätzlich tiefere Lebenszykluskosten ein, dürfte die Investitionsentscheidung aus Sicht einer langfristig dynamischen Bewertung auf der Hand liegen. Bei sehr neuen Technologien und alternativen Materialien fehlen zum Teil noch die Erfahrungswerte, um eindeutige Kosteneffekte über mehrere Jahrzehnte abbilden zu können. Deshalb birgt die Annahme, dass die Wirtschaftlichkeit von Projekten, die wir heute als nachhaltig taxieren, langfristig von tieferen Lebenszykluskosten profitiert, eine zusätzliche Unsicherheit. Zur Berücksichtigung von Nachhaltigkeit in der Bewertung sollten deshalb wenige, dafür jedoch überzeugende und relevante Parameter in die langfristige Berechnung einfliessen.

Das dritte Handlungsfeld «Entwicklungsrisiken im städtischen Bestand abbauen» folgt in diesem Blog am 8. November 2021. Melden Sie sich hier an, um diese und weitere Themen am 15. Dezember 2021 mit Expertinnen und Experten aus Praxis und Forschung persönlich zu diskutieren. Das Begleitbuch erscheint ebenfalls im Dezember.

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