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15. November 2021

Fünf Handlungsfelder für eine nachhaltige Wohnungswirtschaft: Teil 4: Nachhaltige Portfoliosteuerung

Fünf Handlungsfelder für eine nachhaltige Wohnungswirtschaft: Teil 4: Nachhaltige Portfoliosteuerung

Die Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft werden zur Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie oft gleich gewichtet. Dadurch entsteht der Eindruck, dass jede Immobilie alles können muss. Die empirischen Ergebnisse des Projektes «Nachhaltige Wohnungswirtschaft» zeigen jedoch, dass nur wenige Immobilien alle Nachhaltigkeitskriterien orts- und zeitgleich erfüllen können. Die gezielte Steuerung nachhaltiger Stärken und Schwächen im Portfolio schafft Abhilfe.

Von Christian Kraft, HSLU

Situativ unterschiedliche Bedeutung der Nachhaltigkeitskriterien

Wird städtischer Altbestand umfänglich energetisch saniert, geht günstiger Wohnraum verloren und Mietende müssen sich zu höheren Anfangsmieten eine neue Bleibe suchen. Dafür erfüllen die erneuerten Wohnungen nachhaltige Standards in den Bereichen Energie, Ökologie und Boden. Im Neubau entstehen oftmals technologische Pionierprojekte ausserhalb der Städte. Sie bieten Wohnen mit erneuerbaren Energien zu günstigen Mieten, dafür oftmals auf Kosten von Dichte, verkehrstechnischer Erreichbarkeit und verfügbarer Infrastruktur. Weil nicht überall und in jedem Kontext immer alles umsetzbar ist, ist es auch fraglich, ob alle Immobilien mit gleicher Gewichtung der Dimensionen Wirtschaft, Gesellschaft und Ökologie beurteilt werden sollten.

Berücksichtigung mittelfristiger Realoptionen zur Risikodiversifikation

Um Abhilfe zu schaffen, ist ein Portfolioansatz zielführender. Denn jeder Eigentümer verfügt nicht nur über ein Portfolio an Einzelimmobilien, sondern auch über ein Portfolio nachhaltiger Stärken und Schwächen. Ein Portfolio, dass überwiegend aus unsaniertem städtischem Altbestand besteht, erfüllt viele nachhaltige Kriterien. Weil jedoch der grösste unmittelbare Handlungsbedarf in den Bereichen Energieverbrauch und Schadstoffemissionen besteht, unterliegt das Portfolio mit der einseitigen Ausrichtung einem grossen unmittelbarem Klumpenrisiko. Das Ausmass des Risikos hängt jedoch auch davon ab, ob energetische Sanierungen technisch, baurechtlich und finanziell in den kommenden Jahren umsetzbar sind. Mit anderen Worten: Bestehen nachhaltige Realoptionen, ist die Lage differenzierter zu bewerten. Ein nachhaltig diversifiziertes Portfolio deckt somit am besten viele Aspekte der Nachhaltigkeit faktisch oder zumindest als Realoption ab. Die Gesamtbeurteilung hängt von der Gewichtung der Einzeldimensionen ab. Energieeinsparungen und Reduktion von Schadstoffemissionen sind dabei das Gebot der Stunde. Zusammen mit regulatorischem Druck werden diese Faktoren deshalb derzeit oftmals übergewichtet.

Nachhaltige Realoptionen müssen berücksichtigt werden

Doch zu einer nachhaltigen Portfoliosteuerung gehört auch die Weitsicht für die verbleibenden Dimensionen. Dabei gilt:

  1. Ohne wirtschaftlichen und finanziellen Handlungsspielraum ist keine nachhaltige ökologische Entwicklung möglich.

  2. Die Nachfrage ist vielfältig. Sie benötigt, auch aus sozialen Gesichtspunkten, ein lagetechnisch und preislich vielfältiges Angebot.

  3. Drittens ist eine Investition in innerstädtischen Bestand oder in Nutzungsreserven aus Verdichtungsperspektive auch dann nachhaltig, wenn keine unmittelbare energetisch optimale Lösung umgesetzt wird. Wichtig sind die langfristigen Optionen. Diese müssen vor Ort zusammen mit der öffentlichen Hand geschaffen werden, damit es zukünftig an möglichst vielen nachfragestarken Orten finanziell tragbare und technisch machbare Alternativen zu Öl- und Gasheizungen geben wird.

Eindeutige Neubaumuster in Portfolios unterschiedlicher Städte

Damit eine Einzelimmobilie alle Nachhaltigkeitskriterien erfüllt, müssen aufgrund der Standortabhängigkeit sehr viele günstige Faktoren zusammenkommen. Die empirischen Arbeiten zeigen zum Beispiel eindeutige lokale Profile der Nachhaltigkeit.

Abbildung: Nachhaltigkeitsprofile der Grosszentren auf einer Skala von 0 (schlecht) bis 10 (gut); grössengewichtete Berechnung auf Basis aller Wohnbauprojekte von 2010-2020;
Quelle: Kraft & Kempf 2021, Baublatt/Bauinfo-Center Docu Media, FPRE, Hochschule Luzern

Die Grosszentren (siehe Abbildung oben) überzeugen durch Lagequalitäten, Dichte und stabile und attraktive Märkte. Genf erzielt Topwerte für Lagequalität und Nutzungsdichte. Die Dichte geht in Kombination mit komplexen Situationen im Bestand und gesetzlichen Einschränkungen auf Kosten nachhaltiger Technologien. Die Leistbarkeit ist mit hohen Durchschnittsmieten nicht gegeben. Im Bereich nachhaltiger Projektcharakteristiken schneiden die Grosszentren im Städtevergleich insgesamt schlecht ab. Basel ist aufgrund baurechtlicher Einschränkungen das Schlusslicht unter den grösseren Städten im Bereich Geothermie. Nur 6% aller zwischen 2010 und 2020 projektierten Wohnungen werden mit Erdwärme geheizt.

Abbildung: Nachhaltigkeitsprofile der Mittelzentren auf einer Skala von 0 (schlecht) bis 10 (gut); grössengewichtete Berechnung auf Basis aller Wohnbauprojekte von 2010-2020;
Quelle: Kraft & Kempf 2021, Baublatt/Bauinfo-Center Docu Media, FPRE, Hochschule Luzern

Ausgewählte Mittelzentren (siehe Abbildung oben) zeigen ebenso homogene Profile, jedoch mit anderer Ausprägung. Die Dimension der sozialen Nachhaltigkeit schneidet besser ab, denn Wohnungen kommen mit vergleichsweise tiefen Mieten auf den Markt. Bei gleichzeitig guten Lagequalitäten der Projekte ist St. Gallen in dieser Disziplin Spitzenreiter. Auch in den Mittelzentren ist die Verbreitung nachhaltiger Projektcharakteristika, im Vergleich zu 60 anderen Schweizer Städten, schwächer ausgeprägt. Ausnahmen bilden die Winterthurer Holzbauprojekte und die starke Verbreitung von Wärmepumpen in Lugano.

Abbildung: Nachhaltigkeitsprofile ausgewählter Agglomerationsstädte auf einer Skala von 0 (schlecht) bis 10 (gut); grössengewichtete Berechnung auf Basis aller Wohnbauprojekte von 2010-2020;
Quelle: Kraft & Kempf 2021, Baublatt/Bauinfo-Center Docu Media, FPRE, Hochschule Luzern

Die grösste nachhaltige Vielfalt bieten verschiedene Agglomerationsstädte (siehe Abbildung oben). Vielerorts lässt sich die soziale Nachhaltigkeit mit dem Einsatz erneuerbarer Energien vereinen. Grosse Arealüberbauungen mit Pilotcharakter tragen hierzu bei. Vielerorts entstanden neue Quartiere, die von Beginn an nachhaltig konzipiert werden konnten. So ist Wallisellen zum Beispiel unter den 60 grössten Schweizer Städten Spitzenreiter bei der Realisierung von Projekten mit Erdwärme. Eine starke Verbreitung an Wärmepumpen geht damit einher. Am Beispiel von Nyon klar ersichtlich, aber auch für andere Westschweizer Gemeinden typisch, ist die starke Nutzung von Solarenergie. Aufgrund des Handlungsspielraumes und der Planbarkeit von Quartieren mit vergleichbar attraktiven Mieten und guter ÖV-Anbindung, dürfte es einigen Agglomerationsstädten heute und in Zukunft am besten gelingen, viele Dimensionen der Nachhaltigkeit in Einklang zu bringen.

Mit dem Wissen über die Verteilung, Stärken und Schwächen einzelner Nachhaltigkeitsindikatoren in Gebieten oder Portfolios lassen sich die Dimension individuell steuern. Die Gesamtbeurteilung hängt von der individuellen Gewichtung der Einzeldimensionen ab. Die Beurteilung erfolgt situativ und nach konkreten Zielen. Die Vergleichbarkeit wird nicht mehr auf Stufe einer fest gewichteten Gesamtnachhaltigkeit angestrebt, sondern nach den drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft – und unter Berücksichtigung der für Immobilien besonderen Rolle des knappen Gutes Boden.

Das fünfte Handlungsfeld «Marktresilienz» folgt in diesem Blog am 22. November 2021. Melden Sie sich hier an, um diese und weitere Themen am 15. Dezember 2021 mit Expertinnen und Experten aus Praxis und Forschung persönlich zu diskutieren. Das Begleitbuch erscheint ebenfalls im Dezember.

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