Nachhaltigkeitskriterien als drittes Auswahlkriterium für Investitionsentscheidungen – neben Rendite und Risiko

Klimarisiken werden derzeit als grösste Bedrohung für unseren Planeten wahrgenommen. Die Absicht, bei Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus einen ganzheitlichen Ansatz zu verfolgen, würde bedeuten, einen grossen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten zu können. In der Immobilienwirtschaft zeigt sich, wie die Einführung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) von der Nische zum Mainstream werden. Dieser Paradigmenwechsel verändert die Verpflichtungen, die Unternehmen gegenüber ihren verschiedenen Anspruchsgruppen eingehen.

Von Karin Gadient und Tim Feuz

Der Klimawandel bietet auch wirtschaftliche Chancen. Wenn es gelingt, die verfügbaren Erkenntnisse aufeinander abzustimmen, wenn Regierungen, Behörden, Unternehmen und die Finanzwirtschaft in dieselbe Richtung arbeiten, ergeben sich einmalige Investitionsmöglichkeiten mit einem ultimativen Zusatznutzen: eine lebenswerte Welt für uns alle. ESG-Kriterien sollen transparente Daten sowie relevante und spezifische Erkenntnisse zur Zielerreichung liefern und diese somit unterstützen. Von bereits verfügbaren Datenstandards in Bezug auf ESG-Daten und -Analysen lassen sich schon viele Investoren von Immobilien überzeugen (Sauterel, 2021, S. 2), obwohl die Prozesse und Systeme noch wenig übergreifend integriert sind. Grundsätzlich handelt ESG von sozialem Engagement respektive von einem freiwilligen Beitrag an die Umwelt, die Wirtschaft und die globale Entwicklung.

Bedeutung von ESG

Die nachfolgende Grafik zeigt die 17 Nachhaltigkeitsziele der UNO, aufgeteilt auf die drei ESG-Kategorien. Die internationale Gemeinschaft hat das Ziel, bis 2050 die Emissionen auf Netto-Null zu reduzieren.

«Environmental» (zu Deutsch Umwelt) besitzt eine besonders grosse Bedeutung, da durch eine effiziente Strategie und durch die Einsparung von Ressourcen wie Wasser und Energie direkt Kosten eingespart werden können. Des Weiteren wird darauf geachtet, dass die CO2-Emissionen sich reduzieren, die Abfälle korrekt verwertet sowie Materialien, Konstruktionen, Verkehrsmittel umweltfreundlicher werden.

«Social» (zu Deutsch Gesellschaft) ist im heutigen Zeitalter ein sehr präsentes und bedeutendes Thema. Dieser Bereich handelt von Arbeitsbedingungen, Diversität und Integration, aber auch von Arbeitssicherheit. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass bei Arbeitnehmern die Thematik «Work-Life-Balance» an Bedeutung gewonnen hat und nach flexibleren Arbeitsformen gesucht wird.

«Governance» (zu Deutsch Unternehmensführung) umfasst Themen wie IT-Sicherheit, Diversität auf Führungsebenen, Bestechung und Korruption sowie transparente Strukturen (Bundesamt für Statistik, 2021).

Ein Immobilienunternehmen wird mit jeder dieser drei ESG-Kategorien konfrontiert – sei es auf Stufe des Objektes, des Portfolios oder der Unternehmung. Die Gewichtung dieser Kategorien ist je nach Unternehmung verschieden und kann Jahresberichten entnommen werden.

Lange Zeit wurde das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche eher sekundär behandelt. Heute ist ESG – nebst der Gesamtrendite – für Investoren und Dritte auf allen Ebenen ein zentrales und wichtiges Kriterium. Diverse Grossinvestoren sorgen im Anlageprozess dafür, dass die grundlegenden Standards eingehalten werden. Konkret bedeutet dies, dass die Objekte auf Energieeffizienz, Nutzerkonformität, Nutzersicherheit, Standort und physische Risiken überprüft werden. Darüber hinaus verpflichtet sich ein Grossteil der Unternehmen, auf den Grundlagen universeller Prinzipien des United Nations Global Compact verantwortungsvoll in Bezug auf Menschenrechte, Arbeitsnormen, Umwelt und Korruptionsprävention zu handeln (SFP, 2020, S. 15).

Verbindliche Standards aus Unternehmenssicht

Die folgende Abbildung zeigt die Vielfalt vorhandener Standards in relevanten Bereichen wie Green Buildings, Bauprodukten, Funds & Portfolios sowie Unternehmens-Reportings.

Welche existierenden Standards sind in den relevanten Bereichen schweizweit oder international besonders erfolgreich?

Auf der ESG-Ebene Green Buildings (siehe Abbildung) besetzt im internationalen Bereich das Label LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) die Führerschaft. Es ist ein System zur Klassifizierung für ökologisches Bauen, das vom U.S. Green Building Council 1998 entwickelt wurde. In der Schweiz setzten sich die thematisch breiten Labels SNBS (Stand nachhaltiges Bauen Schweiz) und DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) durch (Wüest Partner, 2021). Im Wohnbereich ist Minergie in der Schweiz (daher nicht in Darstellung oben vermerkt) eine geschützte Marke für nachhaltiges Bauen. „Eine Befragung von 990 Bauherren zeigt, dass 91% wieder nach einem Minergie-Standard bauen würden“ (Bundesamt für Energie, 2016, S. 17).

Bei den Bauprodukten setzt sich international und schweizweit das Gebäudezertifizierungssystem EPDs (Environmental Product Declarations) durch. Es beschreibt Baustoffe und Komponenten im Hinblick auf ihre Umweltwirkung auf Basis von Ökobilanzen und ermöglicht Vergleiche zwischen Produkten und Dienstleistungen. Für Geräte sind es Energieplaketten aller Art, für Holzprodukte ist es der FSC Standard (Forest Stewardship Council).

In der ESG-Ebene Funds & Portfolio ist international und in der Schweiz GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) der heute meistverwendete Standard. Es handelt sich um ein Assessment, das die ESG-Leistung bei Immobilien- und Infrastrukturfonds, Unternehmen und Anlagen weltweit erfasst, überprüf- und vergleichbar macht. Das Ziel ist die Verbesserung der Performance von nachhaltigen Investitionsentscheiden für Immobilienanlagelösungen (Gantner, 2021). GRESB richtet sich mit seinen zuverlässigen Datensammlungen direkt an die Finanzmärkte. Sein Einfluss auf die Entwicklung von ESG-Standards ist kaum zu unterschätzen.

Auf der ESG-Ebene Unternehmens-Reporting gibt es international und in der Schweiz drei verbreitete Standards: UN PRI (UN Principles for Responsible Investment) für Investment Management, GRI (Global Reporting Initiative) für Corporate Reporting und jüngst im Bereich CO2 auch TCFD (Task Force on Climate-related to Financial Disclosures).

UN PRI, eine Investoreninitiative, hat zum Ziel, die Verpflichtung zu verantwortungsvollen und umweltschonenden Investments zu erhöhen. Mit der GRI werden Richtlinien zur Erstellung von Nachhaltigkeitsberichten angeboten. Die Expertenkommission «TCFD» unterstützt eine einheitliche Klimaberichterstattung und liefert Hinweise, wie Risiken und Chancen berücksichtigt werden können.

International sind also UN PRI und GRESB die zwei relevantesten übergreifenden Plattformen für international anwendbare und transparent vergleichbare ESG-Kriterien bei Investitionsentscheiden im Immobilienbereich. Hier besteht die Aussicht, dass die beiden innert nützlicher Frist global angewendet und kontinuierlich ausgebaut werden (Buchschacher, 2021, S. 10-12).

Erkenntnis und Transparenz der steigenden Nachhaltigkeit sind nur so gut, wie die Daten, die sie unterstützen. Es zeichnet sich ab, dass sich zumindest im internationalen Kontext im Bereich Green Buildings LEED, im Bereich Bauprodukte EPDs und FSC, im Bereich Funds & Portfolio GRESB und im Bereich Unternehmens-Reporting die Standards UN PRI, GRI und TCFD durchsetzen werden.

Instrumente: ESG-Rating und ESG-Reporting

Die Messung der Nachhaltigkeit auf Objekt- und Portfolioebene ist sehr anspruchsvoll. Die technischen Gebäudeteile sind eigentlich gut messbar, so kann beispielsweise der Wasser- und Energieverbrauch oder der CO2-Ausstoss dank der heutigen Messgeräte gut analysiert und ausgewertet werden.

Ein optimaler Einsatz der Technik zur Messung der Nachhaltigkeit muss bei jeder Liegenschaft individuell betrachtet und in Relation zur Lebensdauer der jeweiligen Materialien oder Geräte gestellt werden. Eine kritische Prüfung der Nachhaltigkeit muss schon in der Phase der Entwicklung eines Baus erfolgen.

Das Konzept der Nachhaltigkeit kann gemäss Kloess nur dann umgesetzt werden, wenn alle wesentlichen Beteiligten der Wertschöpfungskette (Investor, Architekt, Nutzer) am selben Strang und in die gleiche Richtung ziehen.

Auf der nachfolgenden Grafik werden die ESG-Ebenen mit dem Leitfaden Corporate Responsibility Interface Center (CRIC)verglichen. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass die gleichen Themen und Inhalte dargestellt werden: es geht um Ökologie, Mensch und Wirtschaft.

Auf Portfolioebene wird die Gesamtheit aller Immobilien dargestellt und einer kritischen Prüfung unterzogen. Die kritische Prüfung umfasst folgende Elemente: Projektidee, Standort, Mittelherkunft (EK/FK), Architektur, Bau, Bewirtschaftung, Umnutzung, Rückbau (KRE KloessReal Estate, 2018, S. 55).

Noch kein weltweit anwendbares Messinstrument

ESG-Anlegern steht eine Flut von Messinstrumenten zur Verfügung, doch die mangelnde Einheitlichkeit erschwert die Einschätzung, welche Daten wirklich für Erfolg respektive Nachhaltigkeit stehen.

Immer mehr Anleger möchten die ESG-Performance ihrer Immobilien messen (Gantner, 2021). Da derzeit noch kein international vereinheitlichtes Messinstrument existiert, werden für die jeweiligen Bereiche diverse Labels wie MINERGIE, GEAK, ESI, SNBS, wüestpartner, GRESB oder GRI verwendet.

Gerade für Asset Manager bieten solche Bewertungen viele Vorteile. So können Portfolios und die entsprechenden Vermögenswerte anhand von Nachhaltigkeitsrisiken verwaltet und Verbesserungspotenziale identifiziert werden. Investoren können die Leistungsfähigkeit von Portfolios hinsichtlich Nachhaltigkeit beurteilen und auf dieser Basis Investitionsentscheidungen treffen. Ausserdem schlagen sich die Bewertungen von Chancen und Risiken auch immer stärker auf die monetäre Bewertung von Immobilien nieder.

Damit ist die Klimaverträglichkeit von Immobilien also längst nicht mehr nur ein Thema für Bauingenieure, sondern ein relevanter Bestandteil der strategischen Unternehmensführung. Investoren und Portfoliohalter tun gut daran, sich mit den eigenen Handlungsoptionen auseinanderzusetzen, um ihre Rendite langfristig zu optimieren und Einsparpotenzial zu ermitteln (Gantner, 2021, S. 7).

Treiber der Nachhaltigkeit

Welche Anspruchsgruppen sind heute sichtbar oder haben das Potenzial, in Zukunft diese Entwicklung fundamental mitzugestalten? Heute werden die Entwicklungen politisch und durch Regulierungen gefördert. Mit dem Gebäudeprogramm unterstützen Bund und Kantone bereits energetisch wirksame Massnahmen mit Fördergeldern (Das Gebäudeprogramm, 2021).

Mit der Offenlegungsverordnung der EU vom 10. März 2021 wurde eine wichtige Etappe der europäischen ESG-Regulierung eingeleitet. Diese schreibt mehr Transparenz bei ESG-Kriterien vor und erfordert eine Klassifizierung der Fonds. Artikel-6-Fonds sind traditionell, Artikel-8-Fonds nutzen Nachhaltigkeitskriterien und Artikel-9-Fonds zielen auf ESG-Wirkung ab. Damit wird die EU zu einem starken Antreiber bei Investitionen in Immobilienfonds, die Nachhaltigkeit fördern (Brandes, 2021, S. 38).

Weitere Treiber für mehr Nachhaltigkeit finden wir bei institutionellen und privaten Anlegern. Auch Ratingagenturen bewerten, wie unternehmerische Verantwortung von börsenkotierten Immobilienkonzernen wahrgenommen wird (Buchschacher, 2021, S. 36). Nicht zuletzt gewinnen ESG-Kriterien auch bei den konventionellen Kreditgebern bei der Risikobeurteilung und in den Due-Diligence-Prozessen für Hypotheken zunehmend eine Rolle (Buchschacher, 2021, S. 10). Vor allem die institutionellen Anleger wie Pensionskassen, Stiftungen und andere verlangen, stärker nach sozialen, ethischen und ökologischen Aspekten zu investieren (Swisscanto, 2021, S. 37), wie folgende Grafik zeigt.

Private Anleger priorisieren oft immer noch die Renditen. Private Mieter bevorzugen den eigenen Geldbeutel, vor den Aspekten der Nachhaltigkeit. Bei beiden verändert sich der Einfluss auf nachhaltige Investitionsentscheidungen nur langsam (Wüst, 2021, S. 36).

Nachhaltigkeit ist heute auch ein Image-Thema. Nachhaltige Investments werden zunehmend bevorzugt und viele Anleger fordern vermehrt regelmässige Vergleichsmöglichkeiten zur ESG-Performance (Becker, 2021). Die Bedeutung des Themas Klimaschutz der Generation Millennials und der Generation Z ist seit der Fridays-for-Future-Bewegung kein Geheimnis mehr. Doch stellt sich die Frage, inwieweit diese jungen Generationen bereit sind, für den Klimaschutz Nachteile in Kauf zu nehmen. Hier ist anzunehmen, dass sich die imageorientierte Influencer-Kultur dort als Treiber von nachhaltigen Entscheidungen auswirkt, wo die Leute nicht direkt finanziell betroffen sind. Politische Prozesse, ausgelöst durch öffentliche Meinungen, sind eher langsam und reaktiv (Buchschacher, 2021, S. 16).

Professionelle Investoren zeigen traditionell einen eher geringen visionären Ansatz für Umweltbelange und agieren gemäss kapitalistischem Grundsatz nach Profitmaximierung. Jedoch wird auch hier ein Umdenken sichtbar. Gemäss einer Natixis ESG-Studie (siehe Diagramm) von 2019 glauben 38% der Investoren an die Risikominimierung durch ESG-Kriterien. „65% glauben, dass ESG in den nächsten fünf Jahren Standardpraxis wird“ (Natixis, 2019, S. 30).

Institutionelle Anleger wie Pensionskassen sehen ESG-Kriterien als zunehmenden Teil ihrer treuhänderischen Sorgfaltspflicht. Diese in Verbindung mit langfristigen nachhaltigen Anliegen führt zu einem besonderen Fokus in Bezug auf Image und Reputation (Swisscanto, 2021, S. 13).

Die stärkste Wirkung auf Veränderungen gehen aktuell von den Regulierungsbehörden aus. Sie stellen konkrete Forderungen oder bieten attraktive Anreize zur Einhaltung von ESG-Kriterien in verschiedenen Bereichen und Märkten. Das beste Beispiel dafür ist die Offenlegungsverordnung der EU (Wiencke, 2021, S. 4).

Auch wenn Regulierungsbehörden heute den Stab vorantragen, hätten die politischen Prozesse das Potenzial, diese Vorreiterrolle durch entsprechende Gesetzgebungen zu übernehmen – siehe Abstimmung des Energiegesetzes im Kanton Zürich vom 18.11.2021.

Die zunehmende Zahl von Klimakatastrophen in nah und fern haben dabei einen starken Einfluss auf Veränderung der öffentlichen Wahrnehmung. Naturkatastrophen passieren nicht mehr nur im fernen Ausland, sondern auch bei uns (Überschwemmungen im Juni 2021, Trockenheit und Wasserknappheit im Juli 2019, erhöhte Bergsturzgefahr durch Rückgang des Permafrostes in den Alpen). Diese medial wirksamen Vorkommnisse haben starken Einfluss auf die öffentliche Akzeptanz politischer Vorgaben.

Ausblick

Mit einem alle Unternehmensbereiche erfassenden ESG-Management in der Immobilienwirtschaft können Verbesserungsprozesse für die Klimaentwicklung unterstützt werden. So entsteht auch eine wertschöpfende Rückkopplung auf Rendite, Reputation und regulatorische Entwicklungen. Klimaschutz und emissionsarme Wirtschaft bieten auch viele Chancen neue Geschäftsfelder anzugehen und festigen das Vertrauen von Investoren und Kreditgebern in Unternehmen (Buchschacher, 2021, S. 2).

Wenn sich die aktuelle Dynamik fortsetzt und das öffentliche Interesse nicht erlahmt, dürften ESG-Kriterien und nachhaltige Schwerpunkte bald zur Selbstverständlichkeit und zum Standard in der Immobilienwirtschaft werden. Von dieser Entwicklung könnten alle Beteiligten profitieren.

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