Nachhaltigkeit und Infrastruktur im Immobilienportfolio

Infrastrukturinvestitionen bieten eine interessante Möglichkeit, das Anlageportfolio von (institutionellen) Investoren zu optimieren. Eine Studie der Hochschule Luzern in Zusammenarbeit mit dem Schweizerischen Pensionskassenverband ASIP befasste sich mit den Chancen und Herausforderungen der Anlageklasse.

Horizont Erweiterung für Diversifikation bei Immobilienanlagen

Direkte und indirekte Immobilienanlagen haben aufgrund der sehr positiven Entwicklung der nationalen sowie internationalen Immobilienmärkte in den letzten Jahren kontinuierlich an Attraktivität zugenommen. Dies spiegelt sich auch in den Immobilienportfolios von Schweizer institutionellen Investoren wider, welche durch ihren Anlagefokus auf den Schweizer Markt und somit «home-bias» geprägt sind. Hinsichtlich dem Wunsch nach einem diversifizierten Immobilienportfolio wird der geographischen Diversifikation jedoch nur bedingt Rechnung getragen. Einerseits ist aufgrund der geopolitischen Herausforderungen im Ausland und der Stabilität des Heimatmarktes mit einer Verstärkung dieses Effekts zu rechnen. Andererseits kann der zunehmende Anlagedruck und eine bereits wahrnehmbare Stagnation des Schweizer Immobilienmarkts zukünftig vermehrt zu einer Adaption der Anlagestrategien führen bzw. Anreiz für neue/innovative Anlageprodukte bieten. Nichtsdestotrotz visieren institutionelle Investoren für die nächsten Jahre insbesondere direkte Immobilienanlagen im Inland sowie indirekte Immobilienanlagen im Ausland an, um von einer optimalen Risiko-Return- Struktur zu profitieren.

Neue Herausforderungen für Pensionskassen

Ferner stehen Schweizer Pensionskassen aufgrund der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und des demografischen Wandels vor grossen Herausforderungen. Für eine Optimierung ihrer Anlagestruktur können Investitionen in nachhaltige Immobilien und Infrastruktur attraktive Opportunitäten bieten. Vor diesem Hintergrund hat die vorliegende Studie im Rahmen eines explorativen Vorgehens das immobilienspezifische Anlageverhalten ausgewählter Schweizer institutioneller Investoren im Hinblick auf die Dimensionen Nachhaltigkeit als Investitionskriterium und Infrastruktur als neue BVV2 Anlagekategorie untersucht. Dabei stellt der Fragebogen, welcher in Kooperation mit dem Schweizerischen Pensionskassenverbands ASIP versendet wurde, die Grundlage der Datenerhebung und Untersuchung dar. Befragt wurden 56 institutionelle Investoren – mehrheitlich Pensionskassen – aus der Deutschschweiz und der Romandie mit einem gesamten Anlagevolumen von circa CHF 450 Mrd. Das immobilienspezifische Anlagevolumen beträgt circa CHF 96 Mrd., was einer Marktabdeckung von circa 30% entspricht. Dabei ist im Zuge des omni-präsenten Megatrends der Nachhaltigkeit die positivste Entwicklung bei den indirekten Investitionen in nachhaltige Immobilien über direktanlegende Anlagestiftungen und Offene Immobilienfonds zu vermerken. Dennoch nehmen bis dato die Direktanlagen im Inland mit fast 90% den grössten Anteil am gesamten nachhaltigen Immobilienanlagevermögen ein. Dies kann auf die Portfolio- Historie, der vorhandenen Managementkapazitäten bei den Direktanlagen sowie auf den dominanten direkten Immobilienbestand innerhalb der Asset Allokation der Schweizer Investoren zurückgeführt werden. Ferner stellen nachhaltige Wohn- sowie Gewerbeliegenschaften die dominanten Nutzungsarten zur Umsetzung von Nachhaltigkeit dar, wobei eine nationale sowie internationale Zertifizierung eher als «nice-to-have» als «must-have» gilt.

Optimierungspotenzial in der Nachhaltigkeit bei kleineren Pensionskassen

Trotz der positiven Entwicklung weist das nachhaltige Immobilienanlagevolumen der Schweizer Investoren von CHF 43 Mrd. darauf hin, dass die Implementierung von Nachhaltigkeit in die Immobilienportfolios noch nicht mehrheitlich im Anlagefokus der Schweizer Pensionskassen steht. Daraus ergibt sich besonders bei kleineren Pensionskassen ein Aufhol- bzw. Optimierungspotenzial. Im Zuge der steigenden Preiserwartungen im Wohnsektor sowie Burosektor in A-Lagen ist eine verscharfende Renditekompression unter bestehendem Anlagedruck zu beobachten und auch zukunftig zu erwarten, was in einer Angleichung der Renditen resultiert. Im Zusammenhang mit Investitionen in nachhaltige Immobilien geht zudem aus der Untersuchung der Renditen hervor, dass diese kurzfristig grundsatzlich niedriger ausfallen und sich erst langfristig bezahlt machen. Die hochsten erzielten Renditen und Renditeerwartungen sind – uber alle Nutzungsarten hinweg – bei den indirekten Immobilienanlagen im Ausland festzustellen. Hierbei liegt der Anlagefokus auf Wachstumsmarkten, Markten mit politischer Stabilitat sowie Markten, die eine guten Handelbarkeit aufweisen. Neben der Schweiz, als primares Investitionsdomizil, dominieren Investitionen im Wohn- und Gewerbesektor in Deutschland, den USA, Asien sowie UK.

Zukünftige Bedeutung von Investitionen in Infrastruktur

Hinsichtlich der Infrastrukturanlagen haben diese in den letzten Jahren sukzessiv an Attraktivität und zunehmender Repräsentativität in den Portfolios VII von Schweizer Investoren zugewonnen. Gleichermassen ist eine Fortsetzung dieses Trends, insbesondere im Bereich der erneuerbaren Energien- Infrastrukturanlagen, zu erkennen. Dabei gelten derartige Investitionen als Diversifikationsmöglichkeit und attraktive Ergänzung zum «traditionellen» Immobilienportfolio. Dennoch werden politische bzw. rechtliche Risiken und Unsicherheiten als zentrale Hinderungsgründe bezüglich Infrastrukturanlagen genannt. Allerdings ist ein Rückgang der Hinderungsgründe festzustellen, was eine Tendenz zu vermehrten Investitionen in Infrastrukturen sichtbar werden lässt.

Buch – Nachhaltigkeit und Infrastruktur im Immobilienportfolio

Die Ergebnisse der empirischen Studie publiziert der Springer-Verlag unter dem Titel: Nachhaltigkeit und Infrastruktur im Immobilienportfolio. Das Buch können Sie hier als PDF-Datei herunterladen.