Rückblick: Konferenz «3L» : Investments in Life Science-, Logistik- und Light Industrial-Immobilien

Life Science-, Logistik- und Light Industrial-Immobilen (3L) haben sich von einem Nischenmarkt zu einer eigenen Asset-Klasse entwickelt und gehören zu den Gewinnern der letzten Jahre. Im Rahmen der gelungenen Konferenz wurden die zukünftigen Marktopportunitäten wie auch die Herausforderungen für Investoren im Bereich 3L aus verschiedenen Perspektiven aufgezeigt und kritisch beleuchtet.

Ein Artikel von Joël Ettlin

Am 9. November 2023 haben Prof. Dr. Michael Truebestein und Dr. Matthias Daniel Aepli zu der Konferenz über «3L»: Investments in Life Science-, Logistik- und Light Industrial-Immobilien in Rotkreuz am IFZ eingeladen.

Im Zuge der Konferenz 3L eröffnete Prof. Dr. Michael Trübestein mit einer detaillierten Analyse über den Einfluss von Basisinnovationen und Wirtschaftszyklen auf Märkte und Standorte. Ein Kernpunkt seiner Präsentation war die Betrachtung von Logistikimmobilien, die er als «den letzten sicheren Hafen» bezeichnete. Er beleuchtete deren Entwicklung und die Rolle als eigenständige Assetklasse. Zudem ging er auf die Chancen in den Bereichen Light-Industrial und Logistik ein und diskutierte, wie der Bereich Life Sciences neue Opportunitäten bietet, insbesondere in Bezug auf Flächennutzung und Marktchancen.

Prof. Trübestein unterstrich die Wichtigkeit der Betrachtung von Netto-Cashflow-Renditen und die Stabilität von Industrieimmobilien als Inflationshedge. Er schloss mit der Feststellung, dass in allen Ländern Opportunitäten existieren, aber das Chancen/Risiko-Verhältnis, insbesondere bei direkten Immobilienanlagen, entscheidend ist.

Makroökonomie und Renditeanalyse: Ein umfassender Blick auf 3L-Investitionen

Marc Brütsch, der Chefökonom von Swiss Life, diskutierte die Auswirkungen der Geldpolitik auf Investitionen in 3L. Er hob die schnelle Zinssteigerung seit 2022 hervor, die zur Inflationskontrolle dient. Der Rückgang der Frachtkosten und Veränderungen im Halbleitermarkt beeinflussen Angebot und Preise. Trotz des Risikos einer zu straffen Geldpolitik sieht Brütsch keine klare Rezessionsgefahr. Er betonte die Widerstandsfähigkeit der Schwellenländer und bestimmter europäischer Staaten sowie Chinas wachsende Rolle als Wettbewerber. Trotz einer Handelsverschiebung bleibt Globalisierung bestehen. Brütsch sieht die Logistikbranche als robust an, mit anhaltendem Investoreninteresse, auch inmitten sich wandelnder makroökonomischer Bedingungen.

Ingo Steves, Managing Partner von Swiss Life Asset Managers Logistics, präsentierte eine detaillierte Analyse von Investitionen in Logistik und Light Industrial-Immobilien. Er betonte die Rolle der Logistik als anerkannte Anlageklasse und diskutierte Herausforderungen und Trends, darunter wirtschaftliche Unsicherheit und Lieferkettenunterbrechungen. Steves stellte die Bedeutung von Nachhaltigkeit und die Entwicklung von Logistikzentren, wie das Beispiel Duisburg North I, vor. Er beleuchtete europäische Logistikregionen und die steigende Nachfrage nach Raum und Nachhaltigkeit. Zum Schluss betonte er die Bedeutung der E-Commerce-Entwicklung sowie die Notwendigkeit, dass das Mietwachstum die Inflation übersteigt, um die Renditen aufrechtzuerhalten.

Jan Philipp Daun, Geschäftsführer von GARBE Industrial Real Estate GmbH, konzentrierte sich in seinem Vortrag auf ESG (Environmental, Social, Governance) bei Logistikimmobilien. Im Zentrum stand die ökologische Nachhaltigkeit durch Minimierung des CO2-Fussabdrucks und der Einsatz ökologisch nachhaltiger Baumaterialien. Soziale Verantwortung wurde ebenso hervorgehoben, insbesondere in der Planung und beim Bau von Immobilien sowie im Unternehmenskontext.

Daun erläuterte konkrete ESG-Massnahmen wie energieeffiziente Gebäudeausstattung, Nutzung von Photovoltaikanlagen und Geothermie, sowie die Schaffung von sozialverträglichen Arbeits- und Pausenbereichen. Er präsentierte mehrere Best-Practice-Beispiele für ESG-konforme Projektentwicklungen, darunter Standorte in Werne, Mäder und Straubing. Diese Beispiele demonstrierten das Engagement für Nachhaltigkeit in verschiedenen Aspekten, von der Gebäudegestaltung bis hin zur Infrastruktur. Schlussfolgernd beleuchtete Daun die Evolution der Logistikimmobilien hin zu nachhaltigen Infrastrukturknotenpunkten, wobei er auch auf zukünftige Entwicklungen wie den Einsatz von grünem Wasserstoff einging.

Investitionschancen im Wandel: Von Life Science-Immobilien bis zur urbanen Logistik

Thomas Gütle, Gründer und Managing Partner von Primera Advisors, konzentrierte sich in seinem Vortrag auf 3L-Investmens in Asien und den USA. Gütle zeigte auf, dass Logistik in den USA nach Multifamily der zweitgrösste Immobiliensektor ist und erörterte das Risiko eines Überangebots aufgrund eines Rückgangs in der Flächennachfrage. Der Referent wies auf regionale Unterschiede in den Leerstandsraten und eine stabile Entwicklung der Cap Rates hin. Zudem diskutierte er die Aussichten für den Logistiksektor, mit Erwartungen eines zurückgehenden Mietwachstums und steigenden Leerständen, insbesondere in Sun Belt-Märkten. In Asien-Pazifik ging er auf die Stabilität des Logistiksektors und die niedrigen Leerstandsraten ein. Er hob hervor, dass Light Industrial in Asien keine eigenständige Assetklasse ist und der Life Science-Sektor begrenzte Investitionsmöglichkeiten bietet. Abschliessend unterstrich er das Wachstumspotenzial des Logistiksektors in Asien, insbesondere durch die zunehmende Mittelschicht.

Dr. Wolfgang Speckhahn von TME Associates beleuchtete in seinem Vortrag die Urbanisierung der Logistik unter dem Motto «Last Mile war gestern». Speckhahn erörterte, wie die Urbanisierung der Logistik ein Smart-Flex-Netzwerk von innerstädtischen Mikro-Logistikflächen erfordert und betonte die Notwendigkeit einer nachhaltigen urbanen Infrastruktur. Er identifizierte mehrere globale Trends, die die urbane Logistik beeinflussen, darunter Klimawandel, Industry 4.0, Re- und Nearshoring sowie E-/Q-Commerce. Speckhahn argumentierte, dass diese Trends zu einem Bedarf an intelligenten, flexiblen Mikro-Logistikeinrichtungen in städtischen Gebieten führen. Dabei hob er hervor, dass in urbanen Gebieten ein Mangel an modernen Logistikflächen besteht, während die Nachfrage wächst.

Speckhahn diskutierte auch die Herausforderungen und Möglichkeiten, die sich aus der Notwendigkeit ergeben, Lieferungen innerhalb kürzester Zeit durchzuführen, insbesondere unter Berücksichtigung von E-Mobilität in Innenstädten. Er schloss mit der Feststellung, dass die Urbanisierung der Logistik bedeutende Chancen für innovative Investitionsansätze in nachhaltige urbane Logistik bietet.

Sandro Jäger, Real Estate Investment Specialist bei UBS Asset Management, präsentierte seine Forschung zum Thema «Life Sciences Real Estate» aus Investorenperspektive, basierend auf dem US- und UK-Markt. Die Ergebnisse zeigten, dass die Life-Sciences- und Gesundheitsbranche boomt, mit einer deutlich steigenden Nachfrage nach entsprechenden Immobilien. Trotz der Herausforderungen durch hohe Anfangsinvestitionen, spezialisiertes Know-how und Wartungskosten, bietet dieses Marktsegment bedeutende Vorteile, darunter niedrige Leerstandsquoten und hohe Mieterqualität, was zu attraktiven Renditen und Mietwachstum führt.

Jäger hob auch die Bedeutung von Clustering-Effekten in Schlüsselmärkten wie Boston und der US-Westküste sowie im UK Golden Triangle hervor. Er schloss mit der Empfehlung, dass Anleger selektiv vorgehen und mit Life-Sciences-Immobilienexperten zusammenarbeiten sollten, um Zugang zu erhalten und Risiken zu minimieren. Das Referat unterstrich das starke Wachstumspotenzial des Life-Sciences-Immobilienmarktes, insbesondere in den USA und Grossbritannien.

Management und Optimierung von Life Science-Immobilien anhand von Case Studies

Nelle Machiels, Global Head Real Estate, Workplace and Mobility, Sandoz AG, thematisierte in ihrem Vortrag wesentliche Aspekte der strategischen Immobilienplanung im Life-Science-Sektor. Sie wies darauf hin, dass geopolitische Veränderungen, wie beispielsweise die Lieferproblematik nach Russland, sowie strikte regulatorische Rahmenbedingungen, die beispielsweise häufige Standortwechsel erschweren, relevante Einflussfaktoren sind. Technologische Fortschritte und Umweltaspekte beeinflussen die Entscheidungsfindung bezüglich Miete und Eigentum von Immobilien, vor allem im Kontext der Umsetzung von ESG-Richtlinien.

Ein zentraler Punkt ihrer Ausführungen war die Schwierigkeit, geeignete Labore zu finden. Sie erläuterte, dass die langwierige Entwicklung von Medikamenten eine schnelle Verfügbarkeit von Produktionsstätten erfordert, sobald ein Forschungsdurchbruch gelingt. Machiels identifizierte Lösungsansätze in Form von ganzheitlichen Immobilienlösungen, flexiblen Mietvertragsbedingungen und Optionen für Sale & Lease-Back Geschäfte. Schlussfolgernd betonte sie, dass die identifizierten Chancen die bestehenden Herausforderungen überwiegen und unterstrich die Bedeutung von proaktivem und vorausschauendem Handeln für erfolgreiche Ergebnisse im Immobilienmanagement des Life-Science-Bereichs.

Marco Kränzlin, Real Estate Site Manager, Wincasa AG, beleuchtete im Rahmen seines Vortrags die beeindruckende Evolution des Stücki Parks in Basel, welcher sich zu einem vitalen Zentrum für Life-Science-Aktivitäten entwickelt hat. Er zeichnete den Weg des Areals nach, beginnend in den 1930er Jahren, über dessen Transformation in den 1980er Jahren, bis hin zu seiner aktuellen Rolle als Innovationshub. Kränzlin unterstrich insbesondere die signifikante Expansion des Technologieparks, der mittlerweile eine Fläche von rund 6600 Quadratmetern einnimmt. Ein Schlüsselmoment in der Geschichte des Parks war die Ansiedlung von Lonza im Jahr 2017, ein Ereignis, das die Umbenennung des Geländes von «Stücki» in «Stückipark» nach sich zog.

Ein weiterer interessanter Aspekt in Kränzlins Ausführungen war die Wandlung eines früheren, nicht erfolgreichen Einkaufszentrums zu einem belebten Zentrum für Unterhaltung und Gastronomie. Diese Neugestaltung spiegelt die Fähigkeit des Parks wider, sich dynamisch an veränderte Bedürfnisse anzupassen. Bis zum Jahr 2023 konnte der Stücki Park eine beachtliche Anzahl von über 4000 Arbeitsplätzen schaffen und sämtliche verfügbaren Laborflächen vollständig vermieten. Diese Erfolge positionieren den Stücki Park fest in der Life-Science-Gemeinde Basels.

Kränzlin schloss seinen Vortrag mit einem Blick auf die Herausforderungen und Möglichkeiten, die sich im Bereich des Immobilienmanagements für Life-Science-Unternehmen bieten und betonte, dass der Stücki Park als vorbildliches Modell für die adaptive Nutzung industrieller Flächen im Life-Science-Sektor steht.

Mit der letzten Panel-Diskussion beendeten Prof. Dr. Michael Truebestein und Dr. Matthias Daniel Aepli die Konferenz über 3L-Investments und eröffneten den Apéro für spannende Gespräche unter dem Publikum und den Referenten und Referentinnen.

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